远大集团天津项目提报
北京迈驰博文商业管理有限公司
2010-7
项目介绍
项目位于宝坻城区东南部, 知识森林岛板块，项目西侧为锦绣香江项目,南侧为景瑞午后英格兰，均为在建在售。本项目东、北侧为住宅用地，待建。
板块隶属北京1小时生活圈、天津半小时生活圈生态休闲居住板块，吸引了包括随阳光100、农垦、天房、首钢等知名开发商的陆续进驻、开发， 将会极大提升本地区的区域影响力;
项目规划位于京津潮白河板块，地理位置优越，自然环境也得天独厚，是目前北方地区罕见的拥有超大水域休闲居住高端板块。流经区域的潮白河水域宽约1000多米，波澜壮阔，水面效果极佳。丰富的水资源和良好的生态环境吸引了包括白天鹅、红嘴野鸭等珍稀禽类在内的100多种鸟类长期栖居于此，充分展现自然和谐的理念。
板块内配置了高端的国际一流商务休闲配套，有世界级温泉休闲度假酒店、国际大学城、国际标准27洞高尔夫球场、马术俱乐部、游艇俱乐部、国际风情商业街等，是具有知识型、国际型、生态型、休闲生活型、艺术型、文化型黄金品质的世界精英人士休闲生活区。
项目板块内具有丰富的温泉资源，储热面积达到200平方公里，出口水温高达96度，水质清澈透明，富含锂，锶，锌，偏硅酸等多种保健矿物质。丰富的矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，实属国内罕见的保温温泉水。
项目位于天津市宝坻区大白庄镇，总占地万平方米，总建筑面积近70万平方米，以高端住宅及商业为主，预计2010年10月开工，2011年8月销售。
A 地块
总用地面积：公顷
总建筑面积：万㎡
B 地块
总用地面积： 公顷
总建筑面积： 万㎡
C 地块
总用地面积： 公顷
总建筑面积： 万㎡
土地年限：70年
项目占地：约10万平米
总建筑面积：约万平米
容积率
建筑密度30%
绿化率35%
人均绿化面积≥平米
公共绿地面积≥5000平米
产品设计满足“90-70”要求
C地块
B地块
A地块
C地块经济指标
园林景观风格：整个景观设计风格为简欧与自然的结合，和建筑风格相协调。既满足入住居民的尊贵感，又创造了生态环境，提高人们的亲切感、归属感，用精致创造人文，用疏朗创造生态.
建筑规划风格：通过建筑高度变化形成丰富的城市天际线。建筑适当的开敞和围合，营造出完整且有体量感的中心景观轴线和细腻且尺度宜人的庭院景观节点。立面设计采用ART DECO风格，外装修以石材、面砖、涂料相结合加以各种造型元素和装饰线条营造出高雅，甜美，尊贵的氛围。
1号楼、7号楼标准层
户型面积约为：㎡㎡
1号楼
7号楼
8号楼
9号楼
8号楼、9号楼标准层
户型面积约为：㎡㎡
生态，宜居，休闲社区，满足客户“蓝印户口”的购房要求。
在满足容积率的前提下以板式高层、板式小高层为主。户型定位为80平米—160平米区间，除位于顶层的大户型可做跃层外，全部为平层套型。以两居室与小三居为主，少部分大三居、四居室。
住宅产品定位：
总体规划
《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出在“一轴两带三区”的市域空间布局结构基础上，建立由中心城区和滨海新区核心区为主副中心外加11座新城组成的城市群落。新城将按中等城市标准建设，规划建设的新城是天津城市发展轴和发展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功能区，是带动区域发展的中等规模城市区域。这11座新城将承担起疏解中心城人口，聚集新产业、带动区域城镇发展的任务。11座新城包括蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、周良新城及团泊湖新城。各新城功能定位明确，将分别建设成为国际港口、生态居住、休闲度假、商贸物流、观光旅游等功能性城市。其中，宝坻的定位就是在津北生态湿地，建设一座258平方公里的宜居生态新城。
2011年市场形势研判
天津市商品房供求量及成交价格走势
市内六区商品房共成交76套环比下降28%，成交面积为9323平方米环比下降45%，成交均价为16900元/平方米环比下降20%。其中河西区的成交量涨幅最大为36%，红桥区的降幅最大为100%且没有成交。市内六区商品房成交均价最高的项目是水岸公馆，当日成交均价为28800元/平方米。
环城四区商品房共成交188套环比下降29%，成交面积为18342平方米环比下降32%，成交均价为9300元/平方米环比上涨11%。其中西青区的成交量涨幅最大为18%，津南区的降幅最大为66%。环城四区商品房成交均价最高的项目是富力津门湖，当日成交均价为20500元/平方米。
滨海新区商品房共成交97套环比上涨131%，成交面积为9788平方米环比上涨153%，成交均价为11100元/平方米环比上涨4%。其中塘沽区的成交量涨幅最大为213%，汉沽区的降幅最大为56%。保税区、新产业园区和空港经济区没有成交。滨海新区商品房成交均价最高的项目是紫云雅苑，当日成交均价为28500元/平方米。
郊县商品房共成交177套环比上涨2%，成交面积为18575平方米环比上涨6%，成交均价为6500元/平方米环比上涨5%。其中武清区的成交量涨幅最大为45%，蓟县的降幅最大为50%，宁河县环比保持不变。郊县商品房成交均价最高的项目是保集玫瑰湾，当日成交均价为10600元/平方米。
以上所有数据截止于2010年12月15日。
宝坻区域商品房供求量及成交价格走势
数据表明，近两月内宝坻区商品房供求量基本平稳，由于趋近年底，新盘投放量急剧减少，因此日均成交量新房为20套左右，二手房成交量为15套左右，随着传统淡季的到来，成交量有可能进一步减少。
新房成交均价为6298元/平米，二手房成交均价为4115元/平米。
房地产市场总论及研判
目前对于通胀的预期日渐明朗，对房地产的问题和危机充斥各种舆论媒体，房地产企业显得忧心忡忡，而购房者选择了观望。
2010年的房地产市场，可谓一直都处在社会关注的风口浪尖上，从年初房地产价格的大幅上涨，到国家的调控政策密集出台，再到最近国家财政政策和货币政策的重大转向，都把房地产市场推到了敏感的十字路口，导致楼市在年尾形成了僵持的局面。
2011年，应该整体方向是：一是控制价格，二是结构调整。
房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应，影响了经济发展和资源合理配置。另外，一些城市的泡沫积累也为高度相关的金融业蒙上了一层阴影。而房地产作为一个再分配领域，如果价格过快增长将进一步拉大收入分配差距，对整个经济的平稳运行产生影响。在这个治理通胀的关键时期，国家肯定不允许房地产价格过快上涨。明年的房地产价格增速可能还是在ＣＰＩ和ＧＤＰ之间。房价增速超不过ＣＰＩ，就不能实现房地产的保值、增值功能。
地理位置
周良新城，位于宝坻城区东南部。城区西北距北京70公里，南距天津70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛200公里，以宝坻为圆心一百公里半径范围内有3700万人口，占京、津、冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可涵盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。
功能定位
天津的卫星城，服务滨海新区、服务天津、服务北京。
建设目标
以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高新园区、职业教育于一体的现代化服务功能区。
知识森林岛区位介绍
知识森林岛地处周良新城核心位置，位于休闲度假区板块南端，东侧有涉外旅游活动区世界和平村；北有同一版块的京津新城；南有高新技术产业园区的九园工业园及京津国际商贸城；西有教育物流板块的职业教育园区、宝绿泉农业园及Shopping Mail购物中心等项目。
区域竞品分析
区域项目及开发商介绍
香港合生创展集团/广东珠江投资----京津新城
天津农垦集团/阳光100置业集团----东方威尼斯
泰富置地----泰富橄榄树
景瑞地产----景瑞英郡
香江集团----锦绣香江
中国世代投资控股集团----比弗利城
香港明发集团----明发国际
天房集团----潮白湖项目
京津新城
占地面积：万平方米
建筑面积：1700万平方米
建筑类型：独栋,双拼，联排别墅
容积率：
绿化率：75%
整体规划：1万套别墅、16万平米超五星级凯悦酒店、亚洲最大的4A级温泉度假村、27洞国际标准高尔夫球场、80个打位的高尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇会、教育基地 、玉佛宫、奥特莱斯商业中心、大型文化会展中心、综合性花园式医疗中心、大觉禅寺等。
东方威尼斯
占地面积：353万平方米
建筑面积：未定
建筑类型：中式大宅、联排别墅、酒店式度假公寓、私家公馆、休闲度假村
容积率：未定
绿化率：未定
整体规划：一是旅游休闲类，包括国际化游艇俱乐部、马术俱乐部、国际垂钓中心及其他大型体育场馆等；二是商务类，包括商务会馆、私人俱乐部、商务公建等；三是精品住宅类，包括中式大宅、欧洲别墅及高层酒店式公寓等。
泰富橄榄树
占地面积：37万平方米
建筑面积： 万平方米
建筑类型：板楼、塔楼
容积率：
绿化率：%
整体规划：打造“多元化”“个性化”的现代高品位居住社区，在此区域中成为一座纯地中海风格的标志性建筑群落。
景瑞英郡
由景瑞地产开发的景瑞英郡位于本项目南侧，总建筑面积50万平方米， 250000 平方米(住宅),150000 平方米(酒店),100000 平方米(文娱康乐)。容积率1，绿化率45%。
项目共四期，一期午后英格兰共8万平米。一期包括联排别墅和4、5层到顶洋房，共41栋。联排别墅户型面积区间为160-200平米，洋房户型为80-100平米。
锦绣香江
由香江集团开发的锦绣香江位于本项目西侧，占知识森林岛3000余亩。总建筑面积350万平方米，已修建三期。自身配套有酒店，商业街，7洞高尔夫球场等。容积率1，绿化40%。
所属商圈 宝坻
环线位置 外环以外
装修状况 毛坯
建筑类别 板楼 多层 小高层
项目特色 豪华居住区,宜居生态地产,景观居所
物业类别 住宅
交通状况 驾车到宝坻津蓟高速2号出口九园站再向西开车10分钟即到。免费看房班车可到河东区南方灯
物业地址 宝坻津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟)
物业公司 广州锦绣香江物业管理有限公司（天津分公司）
物 业 费 元/平米·月
预售许可证 津国土房售许字[2008]第249号，
户 数 总共 20000 户
绿 化 率 40%
容 积 率
入住时间 2011年年底
开盘时间 2010-04-25
锦绣香江水城房价 均价7000元/平方米
售楼地址 津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟)
开 发 商 天津市森岛置业投资有限公司
锦绣香江水城打折优惠信息 全款折
锦绣香园林规划
锦绣香江实景图
区别锦绣香江
气势／细节 期房感觉培养
锦绣香江以内院为主
比弗利城
占地面积：400万平方米
建筑面积：560万平方米
建筑类型：别墅、联排别墅、高层
容积率：
绿化率：未定
整体规划：影视基地、国际超七星级酒店、国际会议会展中心、总部基地、游艇俱乐部、酒店式公寓、高档低密度住宅、高档商务会所。
明发国际城
占地面积：133万平方米
建筑面积：200万平方米
建筑类型：别墅、联排别墅、高层、商业综合体
容积率：
绿化率：未定
整体规划：集休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、文化、运动、办公、居住等功能为一体的商业中心。
天房集团
占地面积：2353万平方米
水利工程占地面积：1280万平方米
住宅、产业基地、基础设施占地面积：1073万平方米
整体规划：项目分七个功能区，包括健康产品制造区、健康服务区、健康逸居区、养生文化村、健康农业示范区、亲水健身观光区和综合服务区。
远大集团项目初步建议
区域环境
东有潮白新河，紧邻黄庄洼稻区湿地，南靠引青入潮，西有青龙湾河，区内水系纵横，植被丰富，具有明显的水城特色；地下有丰富的优质地热资源。
交通环境
周边有津蓟高速公路、九园公路，即将建设的京唐高铁、津蓟轻轨等多条交通干道，对外交通十分便利。
初步定位
以休闲旅游业为主导，展现北方“水”城特色的生态宜居之城，打造休闲娱乐之城、宜达之城、魅力水城、宜居之城、生态之城。
土地现状
项目位置现状
本案规划区域
金瑞英郡
锦绣香江
项目难点
优势
1、交通便捷。该区西侧为津蓟高速公路和轻轨交通线路，宝白公路紧邻规划区西侧，具有良好的通达性，也为该区提供了TOD—面向公共交通的开发模式。轨道公共交通发展与土地利用开发紧密结合，从而实现城市社会经济的可持续发展。
2、该区紧邻宽阔的潮白河，蜿蜒的河流，纵横交错的沟渠，自然水环境极佳。周良庄地热以其温度高、水量充足、矿物质含量高居全国之首。极佳的自然水环境和优越的地热温泉资源为知识森林岛所涉及的旅游休闲度假提供了有利条件。
3、辽阔平坦的土地，充裕的土地资源为该区提供了充足的发展空间。
项目优劣势
劣势
1、地势较低洼，潮白河是地上河，因此对该地区的防洪、排涝设施需要有一定的投入。
2、地表标高较低，土地填挖方量较大。
3、规划范围内基础设施配套水平较低，前期建设需要大量资金投入基础设施。
4、缺少历史文化积淀，自然景观仍属一般农村田野景观，地区知名度较低。
5、周边楼盘购买者大部分为投资型客户、办理蓝印户口客户以及周末度假型客户。
项目定位思路:与周边项目差异共存
差异化:
与周边开发商的优势及特点区分
突出项目本身的主打特点及风格
突出产品整体调性的高度
在细节的实施方面深入
项目定位思路:与周边项目差异共存
共存性:
对于整体环境打造的统一档次水平保持一致
区位特点的借势烘托
同类卖点的统一性和完整性
营销模式的借鉴和提升
组织看房上的新颖
开奔驰——去看房
组织看房上的新颖
坐游艇——去看房
销售分析:
购买客群范围定位:
北京 30%
天津 50%
河北 20%
根据经验:销售目标范围要立足天津辐射京冀,
销售分析:
2.购买对象分析:
改善渡假自用型
儿童教育投资自用结合(蓝印户口)
父母养老投资自用结合
外来移民自用改善
营销体系
展示
推广
现场服务
销售接待
售楼处
成品园林展现
示范区
建筑
样板间
保安服务
保洁服务
物业服务
服务
推广诉求（项目核心价值）
推广渠道
客户活动及业主维系
成品园林展现
示范区：成品园林展示
万科·霞光道5号400多株成树移植
成树移植，展现成熟社区感；
多层次绿化，乔木、灌木和草地、盆栽花卉，绿带多选用北方常绿植物大叶黄杨、金叶女贞、金边雀舌、法国梧桐、紫叶小檗等，确保四季常绿的景观效果。
园林与建筑风格和谐统一。
玛歌庄园建筑掩映园林之中
在展示环节中，成品园林展示最为重要。
建筑体现整体社区建筑风格；
注重建筑与园林之间的层次关系，呈现出建筑在绿化中的掩映效果
示范区：售楼处
弱化销售氛围，为销售造“势”。
陶艺沙盘
区域图（羊皮制）
售楼处外部昭示明显；
多数项目将社区会所作为售楼处，在给客户体验尊贵感的同时，给予客户一定压迫感；
兼顾售楼处外的景观处理。
洽谈区
外走廊
售楼处外部
示范区：样板间
体现室内特色符号（如弧形窗、壁炉）；
设计增加生活化氛围，从客户角度出发，贴近客户置家梦想；
可适当以女性化视角打动家庭中的女性成员；
体现完整生活，包括精装私家庭院。
注意光线和窗外风景
女性化视角
生活化居住氛围的样板间设计更能引起客户共鸣，激发购买冲动。
一、从客户出发，梳理成交业主或有效到访客户，进行案例分析和客户还原；
推广诉求：
二、从客户关注点中，提炼项目的核心价值点，报广、户外线上集中引爆；
三、利用高端客户对珍稀资源的占有欲，用直观数字和项目实景图片刺激客户。
诉求准确是推广成功的基础，推广诉求＞推广渠道。
针对精细化营销。
推广渠道：
数据库
1.短信
5.私家宴
2. 电话营销
3.直投
6.特种兵
4. 活动
精耕短信内容，占位高端，每次诉求一个价值点；
使用同一数据资源不可过于频繁，发送周期为二个月一次。
详细筛选资源，剔除缺失详细地址的资源；
物料以大规模项目实景图为佳。
专人负责跟进
持续！“量”积累实现“质”飞跃。
频次不宜过多，半月一次，准备充分；
限制参与人数，时间不超过2小时；
主题选择、氛围营造、高端服务是活动的要点。
圈层活动为现场造势，起到有效口碑宣传的作用。
圈层活动
葡萄酒品鉴
风水讲座
西洋画展
名车展示
试乘试驾
海鲜烧烤
销售接待（沟通说辞）
说辞故事化，用客户的话去影响客户。
话题、故事
《客户敏感性问题话术》
《天津市场格局》
《竞品项目点对点分析话术》
《客户话题性沟通话术》
《故事体系话术》
《项目核心价值讲解话术》
销售接待（沟通技巧）
对项目深刻了解后的心理优势——
做足高调姿态
释放市场定位
气势—沟通姿态
为客户提供清晰的专业意见——
传达项目信心
不是在售卖，而是帮客户把握最佳置业机会
果断—决策支持
为客户提供友谊式的服务——
轻松应对
充分了解客户需求，情感打击
情感—客户经营
销售经验融入销售技巧之中。
销售接待（客户管理）
客户把控力运用到客户管理之中。
经验、判断
《意向客户的快速落定》
《成交客户描摹》
《意向客户的甄别》
《客户电话沟通话述》
《有效客户的跟进》
现场服务
得体的微笑与致意，让客户体验与其身份相符的高端服务，为项目品质感加分；
30秒内茶点提供, 五星级酒店服务是标准。
多数人为少数人服务，彰显客户尊贵身份。
物业服务
多重保安系统，感受社区的安全性和品质感。
入口处的仪仗兵敬礼
车场停车引导
售楼处门前的形象岗迎宾
营销建议:
4.产品档次及风格:
根据购买客户需求,以及周边其他项目现状及未开发计划,产品仍定位要走高端路线,与环境结合以欧式风格为主.
营销建议:
5.项目特点建议:
项目主门的辉宏气势,强调入口处的档次和园林景观的大气风格.
同时在细节处的精雕细作.
营销建议:
6.渠道销售:
针对目标客户群在北京\天津\唐山等地设立外展厂,加强与目标客户的面对面交流
移动销售车:将环境体验与客户需求结合
利用北京\天津\唐山等地项目的资源和连动开展销售活动
2011年营销策略
2011年3月~5月份，准备工作期
主要推广工作：
2011年3月~4月份，工作准备期
主要推广工作：
1、人员培训
2、销售文件准备：统一说辞，销售流程，销售文件
3、销售道具制作：楼书、VI、宣传单页
2011年4月~6月份，市场预热期
主要推广工作：
1、报广每月1次，以形象及扩大知名度为主。
2、项目自有网站建设
3、软文宣传：网络、报纸、专业杂志等。
4、3D宣传片制作
5、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）
2011年7月~9月份，客户蓄水期
主要推广工作：
1、报广每2周1次，以形象及扩大知名度为主。
2、项目自有网站宣传
3、网络硬广1个月
4、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）
5、广播电台
6、外展场推广，地点选为市内具有中高端商场，如：万达购物、海信广场、友谊商厦等
7、客户认购升级，交纳5万元认购诚意金。
实现全覆盖式密集型媒体推广。
2011年10月~12月份，开盘热销期
主要营销推广工作：
1、开盘庆典活动，年末客户答谢会
2、报广每2周1次，
3、网络硬广1个月
4、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）
5、广播电台
6、前期蓄水客户正式摇号选房，签约购房。
实现全覆盖式密集型媒体推广。
公司简介
迈驰博文地产全案机构：
公司组成：
美国迈驰博文公司
北京迈驰博文商业管理有限公司
迈驰博文商业管理有限公司（天津）分公司
北京迈驰房地产经纪有限公司
发展战略：
在全国进行商业地产全案营销策划商业经营管理服务
拥有一支实力雄厚的国际化精英团队
拥有丰富的房地产全程操作经验和国际渠道资源
公司简介
《迈驰博文》的由来——Match & Born
Match：竞赛、火柴的意思，内涵意思为“匹配”。
Born：译为出生，天生。寓意希望、朝气蓬勃。
迈驰博文的企业文化：
“匹配理论”——将各种能量的匹配效应发挥好，合理运用有限资源，
通过适宜的渠道，实现地尽其利，人尽其才，物尽其用。
公司简介
商业地产顾问服务 全面周到
1. 区域开发定位策划
2. 市场调研定位分析
3. 高效专业租售方略
4. 差异化创新营销计划
5. 商业高端营运管理
6. 商业工程物业顾问
7. 国际离岸投资咨询
各类型之购物中心、区域型配套商业项目或是写字楼、公寓。
为发展商及投资者提供包括前期规划、设计、租赁买卖以及经营、资产管理等全方位专业顾问服务。
帮助发展商及投资者建立有效的运营管理模式，培养和发展其自身的管理团队。
业绩介绍
项目名称：天街
项目地点：天津市南开区老城厢
项目概述：占地15942平方米，总建筑面积52921平方米。均价25000元/平方米。
服务内容：全案租售
代理形式：驻场
签约日期：2007年
实际完成签约量： 2009年10月开盘，至今完成可销售面积62%，回款亿元。
业绩介绍
项目名称：梅江新海湾
项目地点：天津市河西区梅江
项目概述：总建筑面积万平方米，地处梅江居住区中央核心，集餐饮娱乐为一体的美式时尚生活广场。均价17536元/平方米。
服务内容：全案销售、前期租赁
代理形式：驻场
签约日期：2005年
实际完成签约量：2005年9月至2006年12月，完成全部销售工作，回款亿。
业绩介绍
项目名称：天邦购物乐园
项目地点：天津市河西区大沽南路
项目概述：一站式家庭主题购物乐园，建筑面积12万平方米，总投资3亿元。天津市单体最大MALL。
服务内容：全案招商
代理形式：驻场
签约日期：2007年
实际完成签约量：2007年1月全案定位开始，至2008年6月项目封顶前完成招商70%，2009年3月招商完成85%。
业绩介绍
项目名称：大新华航空大厦
项目地点：北京燕莎商圈
项目概述：总建筑面积42440平方米 。紧邻于第三使馆区，包括：美国大使馆、德国大使馆、日本大使馆、以色列大使馆、韩国大使馆、印度大使馆、马来西亚大使馆等。
服务内容：全案招商
代理形式：驻场
签约日期：2009年
实际完成签约量：2009年4月进场，至2010年3月完成100%出租率。
业绩介绍
项目名称：喜悦生活广场
项目地点：北京海淀区林萃西里16号
项目概述：项目总体规模3万多平方米，集知名品牌超市、户外运动、服饰、餐饮、休闲娱乐、儿童游艺，创造出成熟区域内第一个老少皆宜，吃、喝、玩、购物多元化的商业广场。
服务内容：全案招商
代理形式：驻场
签约日期：2008年
实际完成签约量：2008年进场至2009年3月完成100%出租率。
Thanks
