养老地产需重视服务运营能力建设
乐成老年事业投资有限公司高峻松
乐成养老的基本情况
1. 6个项目，其中1个带有销售型养老住
宅， 1个租赁经营型，
2. 2014年后，约2，700张床位， 2，000个房
间，
3. 自有经营的项目全部土地出
得，大部分位于市区 . / I 恭和苑
北京双桥
恭和苑
莫干山
恭和园
海口
恭和苑
慈溪
恭和苑
中山
乐成养老
对于养老地产模式的理解
专业
服务强度
羊体养老机构
(日问中心、养老院/公寓)
综合型养老社区
(单体养老机构+住宅销售)
1 产业投资者
2 中小经营者
销售
的
比例
1 产业投资者
2 投机型投资
1 传统地产投
资者
养老服务嵌入式住宅小区
实际投资开发过程的困境
1. "养老"概念低价拿到土地
一从前可能，今后很难;
一没什么"好地"。
2. "养老"概念可以提升土地价值
一配套投入高;
一有效需求差。
3. 市场上没有专业运营团队
co门1
一 国内传统养老院的运营风格，与建筑标准难以匹配;
一 国外运营机构依然处于观望阶段。
地产界关注点应该转移到运营能力上来
1 .社会老龄化×
2. 土地优惠政策×
3. 政府扶持资金×
1 .支付能力、/
2. 消费特征与需求、/
3. 服务内容设计、/
4. 经营导向型建筑设计、/
5. 建设成本分析、/
6. 服务成本分析、/
7. 定价策略、/
8. 融资渠道、/
形势导向型 市场导向型
市场要求我们把运营问题前置解决
评估服务能力 J‘ 区域市场分析 确定客户组合 确定服务组合
设想入住速度 豆 提出建筑需求
W 制定价格策略 测算用 工强度
评估融资方式 项目投资分析
持有?销售?
真实的运营成本往往比预想的高
比理论计算
多出的成本
实际收支平衡点
\卢
\
,
人-俨í I I L..μ-ec;.--一
FM翌
到温
实际
预期但没有实现
民.， _.. 寸 -山比叶~于理论中的收支平衡点
币24二三二LL-- krt
I I 债% I 自 rTl
-…一…一一-………一-………-…一……-……-…一-…- 」L-…一-…」-
t 固定运营成本
。 20 40 60 80 100 入住丰%
服务组织比普通的物业服务复杂
各分支 居住 餐饮服务提供 养护 活动 医疗 综介支持
保洁绿化 饮食档案 r 入位评估「 文化艺术 健康档案 行政调度自尊台接得回
3怀与起美化 营养宣敏 则护档案 健身指导 风险评估 定资产投诉监查
维修保养 套餐茶点 肥料护卫星 心理支持 保健服务 库存管理 车辆服务
没备管理 零点主否会 心理疏导 认知维护 康复指导 公兴关系人力管理
消防安保 食材管理 安金防范 社会交流 院前抢救 采购供应信息管理
食品安全 院感控制 义1 督导 医疗协助 预算次算财务管控
质控培训
---' L
-' ---'
二『 寸 才干公词
运营管理 r----' --- .
物业 餐饮 辩护 活动 医疗 信息 采购川人行财;
事政务 ·
服务设计标准化体系培训质控信息管理财务管控持续优化
质控培训
(以帽和、护捕培山训革" 和l阳职4业V哥章哥拮异古蜡兰 U II为主)
一线员工招募及培训难度大
·一线员工来源
- 30-45农民工，文化基础薄弱，形象差;
-护理院校毕业生 ， 社会阅历少，极 。
.工作压力大，缺乏吸引力
-长期以老年人为服务对象;
-相对封闭的工作环境;
-各种工作风险。
·工资待遇相对低
客户比我们想象的更加理性
1 .更加关注服务品质;
2. 更加关注价格变动;
3. 更加在乎邻里背景;
4. 更多购买影响者。
立
门1
警惕概念空壳化
1 . 目前，没有真正成功的中国养老地产商业模式。
- 市场化土地
- 成熟的收费模式
- 适合的融资渠道
- 法律体系
2. 老人即使入住养老社区，还要二次选择养老居所。
- 不能提供持续照料服务
- 不能营造出社会参与氛围
3. 过度渲染概念、承诺服务，导致概念被妖魔化。例如:
- 住宅小区会所
- 保健品
- 民营医院
、 、
