卫星城专题研究报告 0
目录 Contents 一、卫星城标杆遴选 •卫星城的概念 •卫星城的产生与发展 •卫星城的分类 •国内标杆选择 1
概念提出 1898年英国人霍华德（Ebenzer Howard）在《明日的田园城市（Garden City of Tomorrow）》一书中提出“田园城市”的理论，迅速引起欧美各国的普遍注意。 1915年美国的泰勒才正式提出并使用了“卫星城市”（ satellite town ）这个概念。他主张在大城市郊区，建立类似于宇宙中卫星般的小城市，把工厂从大城市人口稠密地区迁到那里去，以解决大城市因人口过密而带来的种种弊端。 2
概念定义 卫星城（satellite town ）的定义：大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。 ——定义来源《百度百科》 特点： 1.具有一定的独立性，同时与所依托的大城市在行政管理﹑经济﹑文化以及生活上有密切联系； 2.与母城之间保持一定的距离，一般以农田或绿带隔离，但有便捷的交通联系 ； 3.分担大城市的居住、产业、行政等功能。 3
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产生背景 卫星城的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。 中心城市人口日益膨胀 个人生活成本加大 卫星城产生 居住 土地资源日益稀缺 经济运行效率降低 产业 城市快速发展 行政 高品质的生活需求 休闲 缺乏景观和活力 中心城区区各种矛盾突出 5 …
分布格局 特大与超大城市的卫星城，一般距离中心城市40-70km（通勤距离一小时以内）。 就像天体中的卫星一样，卫星城要想既不被中心城市吞并，又发挥应有的作用，原理就在于卫星城以一定的规模保持与中心城市一定的距离。 中心城市 距离中心城市距离 韩国首尔 30-50km 日本东京 30-60km 法国巴黎 30-50km 英国伦敦 30-70km 中国北京 40-60km 备注：随着交通运输方式的发展，卫星城到中心城市的距离在不断延伸。 6
发展路径 城市是区域经济的增长极，卫星城分布由里圈向外围逐步拓展，进而形成城市群； 大城市周边聚集N个卫星城，形成城市群，是一种地理现象的客观存在，并非行政区划。 工业城镇 城市单中心 城市多中心 城市群、城市带 7
发展阶段 卫星城按照城市功能发展的丰富程度大致分为四个发展阶段。 第一代卫星城 第二代卫星城 第三代卫星城 第四代卫星城 （人口郊区化） （制造业郊区化） （零售业郊区化） （办公业郊区化） 阶段 划分1920-1950年 1950-1970年 1970-1980年 80年代以来 汽车时代的到来使得出现了产业郊区化热潮，大型购物中心,休闲娱乐场金融、贸易、保险等郊区开发不再沿铁路线制造业、运输、仓储业等所在郊区逐渐兴旺 生产服务业也出现郊区发分布 纷纷落户城郊 住宅建设从分散型的高档化迁移 展中产阶级和富裕阶层大都市周边大量的产业住宅转变为中高层公寓 新兴的高科技科技产特的郊区住宅迅速膨胀,园,工业园等崛起, 郊区本城市居民阶层多样化,基本业在郊区蓬勃发展 征 这批人住在郊区，白天地就业趋势加强 实现本地化就业 传统城市中心及其郊进城上班 以产业为主导的新城开大都市周边形成了一些相区边缘城市共同构成的大都市郊区涌现大批发掀起了郊区化的另一个对独立，功能完善的新城镇 大都市圈逐步形成 以居住为主的卫星城 高潮 市区商业日趋饱和，而城核汽车的普及和路网的建高速公路体系的发展 郊需求日益旺盛信息高速公路的迅猛发心设中心城日益高涨的地价,展 ,使通勤费用下降 市中心商业面对来自新郊驱实际收入增加使得郊区的地价极具竞争新的信息交流方法使得 动中心城环境恶化区商业的激烈竞争 , 严重力 办公单位的选址郊区化 的“城市病”日益突出中心城劳动力成本逐渐提追随消费者,人口郊区化引起零售商业迁移新型技术产业普遍对地 跟随企业迁到郊区高 价和环境要求较高 行政政策 8
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开发模式 纵观世界发达国家的城市化进程，从霍华德的“明日田园城市”到以城郊化明显的纽约“边缘新城”，从以轨道交通系统发展为开发理念的TOD经典模式，到产业主导的工业园，以及副中心城市、机场城市等； 尽管大都会发展功能各有不同，但按照卫星城主要驱动因素进行分类，我们可以发现大都会周边卫星城的一些共性特征…… 10
开发模式 卫星城开发模式按照驱动因素的不同分为田园新城、产业新城等。 驱动因素 典 型 案 例 田园新城Letchworth（英国，伦敦） 从化 （中国，广州） 廊坊 （中国，北京） 产业新城 昆山（中国，上海） 筑波科学城（日本，筑波） 边缘新城Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州） 开发模式 千里新城（日本，大阪） TOD新城 沙田新市镇（中国，香港） 副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京） 通州（中国，北京） 行政中心新城Canberra（澳洲，堪培拉） 延庆、密云、平谷（中国，北京） 11
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卫星城列表 北京市周边的卫星城包括市郊县和河北省廊坊市，距离在30-70km之间（除通州)。 依附城市心城市距离 卫星城 行政区划与中 (km)面积（平方公里） 人口(万人) GDP(2010)亿元 延庆 北京市辖县 74 1993 密云 北京市辖县 64 2229 平谷 北京市辖县 66 1075 昌平 北京市辖县 39 1352 166 顺义 北京市辖县 32 1020 87 北京 通州 北京市辖县 20 907 118 怀柔 北京市辖县 50 2128 廊坊市 河北省廊坊市 50 6500 420 廊坊（香河） 河北省廊坊市 45 458 31 廊坊（大厂） 河北省廊坊市 50 176 11 廊坊（三河） 河北省廊坊市 60 643 13
卫星城列表 上海和广州的卫星城与中心城市的距离在25-60km之间，区位优势明显。 依附城市 卫星城 行政区划与中心城市距离 人口(万人) GDP(2010)亿元 (km)面积 （平方公里） 嘉定 市辖区 464 806 松江 市辖区 39 604 900 上海 金山 市辖区 586 363 昆山 江苏省苏州市 927 2100 番禺 市辖区 26 786 201 473 花都 市辖区 961 72 660 广州 增城 市辖县 1616 683 从化 市辖县 1974 185 顺德 佛山市辖区 806 115 1935 14
指标体系 重点选取与昆山类似，驱动因素为产业的卫星城，且启动建设期不晚于昆山； 衡量指标从空间水平、经济化水平、社会化水平三个维度展开。 卫星城质量 空间水平 经济化水平 社会化水平 交通联系方式与中心城市 的距离人均GDP 三产结构 人口密度 人均消费支出 15
标杆选择 根据指标体系筛选标准，发现顺德（广州）和顺义、廊坊（北京）与昆山匹配度较高。 空间水平 经济化水平 社会化水平 依附 城市卫星城 启动建设期 驱动因素 交通联系与中心城市距人均消费支出 离(km)人均GDP 产业结构人口密度 （人/平方公里） （元) 上海 昆山 2009-2030 产业新城高速、高铁、 轨交（规划）50 127505 1:62:37 1777 24212 北京 顺义 2004-2020 产业新城 高速、轻轨 30 99759 3:43:54 853 24825 广州 顺德 2009-2020 产业新城 高速、城际铁路 36 168261 2:63:35 1427 24045 北京交 廊坊市 2007-2020 产业新城高速、轨 （规划）50 37938 11:55:35 654 14388 16
标杆卫星城 顺义的第三产业占比高于昆山，三产的发展路径及影响对昆山具有一定的借鉴意义。 区位优势 •位于北京东部方向，距市区30公里，北京东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一 ，现代制造业基地、临空经济功能区。 交通联系 •机场高速、京承高速、机场北线高速、六环路、京密路、顺平路等主要公路干线四通八达，大秦、京承两条铁路穿越顺义全境，京平高速、机场南线正在推进建设，东直门首都机场轻轨在奥运前将投入运行 。 17
标杆卫星城 顺德与昆山的经济与社会发展情况最为相似，年GDP均超千亿，远高于其他卫星城。 •顺德位于广东省南部，珠三角平原中部，南界中山，东连番禹； 区位优势 •顺德距佛山中心城区30公里，广州36公里，香港127公里，澳门80公里。 交通联系 •广珠西线、珠二环南环、东新高速环绕，顺德高速公路网纵横交错； 番禹 •广珠城际轨道2011年开通顺德 运营，在顺德境内设置包括碧江站、顺德站、顺德学院站、容桂站、北滘站 ，共5个站。 18
标杆卫星城 廊坊与昆山的均为中心城市周边不同行政区划内城市，轨道交通对接。 区位优势 •廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”； •廊坊区位优势独特，离北京市中心50千米，离天津市中心60千米。 交通联系 •5条铁路干线、3条高速公路和5条国家级公路连接中心城市； •计划与北京轨道交通L2线对接，起点为北京亦庄，一站直接到达廊坊中心市区，廊坊段全程18公里，从北京亦庄到廊坊中心市区只需要15分钟左右。 19
目录 Contents 二、标杆卫星城研究 1. 廊坊概况 2. 廊坊规划 3. 廊坊与北京的联系 4. 廊坊区域发展 20
1.廊坊概况 21
行政区划 联京津走廊 环渤海之坊 廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。 辖两个区，六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。 下辖行政区 下辖行政区 1 大厂县（回族自治县） 7 广阳区 2 香河县 8 安次区 3 永清县 9 廊坊经济技术开发区 4 固安县 10 三河市 5 文安县 11 霸州市 6 大城县 廊坊行政区划 22
廊坊面貌 自然、旅游资源丰富 历史源远流长 4000年前“黄帝制天下以立万国始经安墟”，“安墟”98%的区域为平原，土壤肥沃，适宜多种农作即为今天的安次区。现地域在春秋战国时为燕国封疆，物生长。地处海河流域，水系比较发达。地下秦时分属渔阳郡、广阳郡，汉、唐时属幽州、蓟州，蕴藏着石油、天然气、煤炭、地热、石灰岩、宋、辽时属河北东路、南京道，元时属中书省，明时白云石、硬铁矾土等矿产资源，储量丰富，具属顺天府，清时属直隶。清朝末年，义和团曾在此取有较高的开采价值。得抗击八国联军的“廊坊大捷”。解放初期称天津专 区，1969年行政中心由天津迁至廊坊，1974年改称廊坊地区，1989年撤地设市，实行市领导县的行政体制 廊坊名人辈出，涌现出西晋文学家张华、唐代大诗人王之焕、北宋名相吕端、宋代大文学家苏洵、元代名 廊坊是全国首家全辖ISO14001环境管理体系国家相史天泽、明代农民起义领袖刘六、刘七等，闻名中示范区、国家可持续发展实验区，跻身中国优秀旅游外的八卦掌创始人董海川、著名的京韵大鼓“白派”城市、国家环保模范城市、国家园林城市、全国绿化创始人白云鹏等一大批优秀代表人物都在廊坊的大地模范城市和全国科技进步先进城市行列，荣获中国人上留下了足迹。高亢粗犷的燕山大板始创于三河，古居环境奖。廊坊一直致力于“把森林引入城市，把城朴纯正的西河大鼓始创于文安，婉转苍劲的京韵大鼓市建在林中”，实施“蓝天、碧水、净土、绿化、宁始创于安次，屈家营音乐被誉为中国民间音乐的瑰宝。静”五大环保工程，市内绿化覆盖率达到46％，人均廊坊是龙凤文化发祥地之一，有众多关于龙凤文化的拥有绿地面积14平方米，被誉为京津之间的“天然氧民间故事，传说歌谣和民风民俗，2011年8月廊坊市被吧”。全年空气二级以上的天数达到330天，垃圾无害命名为全国首个“中国龙凤文化之乡”。 化处理率达到95％，天然气入户率达到90％。 人文艺术繁荣 生态环境优美 23
%%.00%%%%%.%%%%%%%%%%%%%廊坊经济 10000400廊坊市%P总量以平均12%以上的速度逐年递增，人均GDP保持快%速增长 5000200廊坊市%GDP及增长率 廊坊市人均GDP及增长率 %%2006年2007年22000068年年2020090年7年20102年008年2009年2010年GDP(亿元)GDP增人长均率GD(P%()元)人均GDP增长率(%)2006~2010年，廊坊全市GDP呈高速增长趋势，年增2010年，廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元），长率均在10%以上，高于全国平均水平。 同期增长%，由高速发展期进入平稳发展期。 GDP增幅 <4% 4~5% 5~8% >8% 2010年 房地产发展周期 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 % 人均GDP 0~800$ 800~4000$ 4000~8000$ 8000~20000$ 2010年 房地产发展速度 启动期 高速发展期 平稳发展期 减缓发展期 4760$ 24
廊坊城镇人口增长率（万人/年）城镇人口增长率（万人/年）廊坊人口 2廊坊的人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主，同时广阳区人口比重增大，1属.于5城市核心区域 廊坊市（含香河、固安等县）总面积6429平方公里。1总人口万人，其中城镇人口达到万人左右。 廊坊市区建成区面积54平方千米。广阳区人口41万，安次区人口37万，开发区人口8万，市区人口约86万人口。 0廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。 人口增长快速的原因主要在廊于城坊市建城设镇力度人大幅口提增长率（万人/年）1990--2000年2000--2005年2006--2008年升，导致京津等地外溢人口大量进驻4.。364 城镇人口增长率（万人/年）廊1坊99自01-9-8290年0建0年市以来，从北2京00的0农--产2品00基5地年到环渤海地2区00的6明--星2城00市8 年，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主 。 据统计，2008年全市暂住人口（一个月以上）为万人，占全市总人口的%，比1990年增长了倍，比2000年增长倍。 根据廊坊市城市发展目标，2020年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人囗城市。 25
100%%60%廊坊产业结构 %廊坊以二产为主导，产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且比重不断攀升，财富集聚明显 20%2006 － 2010年廊坊市全市三产情况 2010年，第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。 廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量 ，2010年规0%模以上工业实现增加值451．5亿元，增长16．9％ 。 2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势，第三产业发展加快，20在0增加6值构成中所占的比2重呈0现稳0步上7升趋势 。 200820092010“十一五”时期，第三产业增加值年均增长%，比“十五”年均增速提高个百分点。对经济增长的贡献率为%。 到2010年底，广阳区三次产业比重由2007年：28：调整到：：第，增一加值由1产亿元上业升至61亿；民营经第济实体单二位发展到产万家业。 第三产业产业经济增长点 现代服务业 高新技术产业 其他 现代物流业 服务外包业 电子设备及元器件生产 特色休闲旅游业 会展经济 电子信息科研及服务 …… 软件开发 26
廊坊各行政区比较 广阳三产比例较高，人口密度最大，发展最为成熟； 三河依托北京资源，地区产值遥遥领先 行政区人口 面积 人口密度 地区GDP （万人） （平方公里） 人/平方公里 （亿元）三产结构 1 广阳区 38 332 1145 ：： 2 安次区 39 595 655 :: 3 三河市 49 643 762 8：： 4 香河县 31 458 677 ：： 5 大厂回族自治县 176 670 13∶57∶30 6 霸州市 60 784 765 241 :: 7 永清县 776 492 ：44： 8 固安县 43 696 618 ：： 9 文安县 48 1037 463 ：： 10 大城县 48 904 531 10：54：36 注：表中为2010年数据27
2.廊坊规划 廊坊各区域如何借助自身优势承接外部资源得创造新的飞跃？ 各区域的发展重点在哪里？ 28
廊坊城市整体规划（含下辖两区） 廊坊市整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主 空间布局：三点组团 市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心； 开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心； 万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科广阳区 研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城； 安次区 城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。 29
廊坊市区规划 廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心” 文化休闲中心会展中心 一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区市民广场 域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车体育中心 站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。 一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高周各庄商务区 铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的光明商务生态廊道。 区城市商业中心区 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公交通枢纽中心 园。 八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了龙河次中心 廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。 30
大厂县规划（产业机构布局） 大厂为河北“两环”地区对接首都北京发展的中心区，现代制造、物流和服务业的聚集地，具有鲜明民族特色和时代特征的新城市 “四园一带”的产业布局 四园：即北部现代制造产业园包括夏垫镇（大厂工业园区）和邵府乡，重点发展现代金属加工业、机械装备制造业等现代加工制造产业和生产服务行业；西部现代服务产业园即祁各庄镇（潮白新城），重点发展文化创意、服务外包、信息电子等产业；中部都市产业园即以县城为核心的大厂镇，重点发展食品工业、文教体育用品、服装纺织、包装印刷、工艺美术等服务城市消费需求的都市产业；东部都市农业产业园即陈府乡，重点发展都市农业和观光农业，同时预留高速路建成后的物流产业发展空间；一带：潮白河左岸休闲旅游带，重点发展旅游、房地产、休闲度假及会展等产业 31
大厂县规划（空间结构布局） 以水为脉，以绿为根，以民族特色为魂，发崛起的滨水新城 规划采取整合北部，优化东部，拓展西部，优地优用的发展策略，打造“二轴、三区、一带”的县域空间结构。 两轴：即福喜路南北产业拓展轴；厂通路东西都市拓展轴。 三区：即西北部现代加工制造区；西南部现代都市服务区；县城及东部城市扩展区。 一带：即潮白河左岸滨水景观带。 32
三河市规划 “一带两翼四片” 格局，西扩，北延，东限，南控 向西向北步伐加快 东市区（泃阳）的定位： 廊坊北部中心城市，三河市政治、文化中心（经济中心为西市区燕郊），京津地区以发展现代制造业、新型建材业为主的城市。 西市区（燕郊）的定位： 全市的经济、科技信息中心和对外开放的窗口，以发展高新技术、新型材料、电子产品、软件业及休闲娱乐为主，服务北京的京畿卫星城 两个中心城镇： 33
三河市规划 三河市的城镇空间布局结构为“一带两翼四片” “一带”是以102国道及京秦铁路复合交通轴线形成的东西向城镇发展带，这个城镇发展带上有市区和燕郊两个一级城镇。 “二翼”是西部以燕郊为中心的西翼和东部以市区为中心的东翼。 “四片”是按三河市域内小区域的不同特点，分成的四个不同的经济发展区。即西部经济区（包括燕郊镇和高楼镇）、中部经济区（包括泃阳镇、李旗庄镇、齐心庄镇和黄土庄镇）、东北部经济区（包括段甲岭镇）和东南部经济区（包括皇庄镇和新集镇）。 四片的产业分工是：燕郊片以高科技产业及教育产业为主。泃阳片以现代制造业、第三产业为主。段甲岭片以建材、生态林业为主。皇庄片以高科技农业为主。 34
三河市整体规划 居住用地 体育用地 商业用地 教育科研用地 文化娱乐用地 仓储用地 工业用地 35
香河县规划 “七巧板”规划格局 依托密集交通网络，昔日“家具一条街”有了新作为 香河地处环渤海经济圈中心地带，距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津市区60公里，距天津港70公里。 香河交通四通八达，拥有京沈高速、103国道等5条国省级干线，其中京沈高速公路贯穿县域东西，在原有“河北第一出口”基础上，规划开设第二出口；规划中的京唐城际高铁也在香河设有出京第一站；涿密高速公路、北京“大七环”还将在县域西部穿过并开设三个出口；届时香河将拥有与北京直接相通的七个高速出口，加快实现与北京的同城一体化，成为重要的物流交通枢纽。 从政府支持项目高额度投资角度来看，香河区域的经济发展前景明朗化。 另外随着北京通州区CBD新城规划的落实，也会带动香河县的经济发展。 36
3. 北京与廊坊的联系与影响 顺势而出的廊坊卫星城规划背景是什么？ 规划的重点在哪里？ 哪些区域的影响较大、联系更为紧密？ 37
规划背景-地理格局 北京西部和北部受地理格局的影响，发展受到限制，向东和向南发展日趋成熟，未来将进一步辐射郊区地区，卫星城角色应运而生。 顺义、通州和亦庄是“十一五”期间北京重点协调推进建设的三个新城，目前已逐步发展成熟；顺义：公共交通导向的发展模式，枢纽空港 现代国际空港，区域产业引擎，绿色宜居新城； 2010年“两会”上再次重申通州新城将成为北京新商务中心区，在功能上充分承接中新城的行政、商务、主导产业：临空产业及先进制造业； 商贸、文化创意等功能，与CBD东扩相呼应，打造更发展引导：引导发展国际交往、会展等功能； 高端的商务环境，形成面向环渤海、面向东北亚的2009年底常驻人口73万，2020年人口规模90万 “首都门户” 通州：面向区域的综合性服务新城 区域服务中心，文化产业基地，滨水宜居新城； 主导产业：以文化产业为主题的现代综合服务业； 发展引导：引导发展服务业、金融、会展等功能； 2020年设计人口规模90万，2009年已达109万 亦庄：综合产业新城 高新技术产业中心，高端产业服务基地，国际宜业宜居新城； 主导产业：电子、汽车、医药、装备等高新技术产业及现代服务业； 发展引导：引导发展商务、物流等功能 2020年人口70万 38
规划背景-城市发展格局 为了承接主城区人口和产业的转移，北京构建“两轴两带多中心”的城市格局，重点发展新城 两轴：沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带” 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国，面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和竞争力，包括中关村高科技园区核心区，奥利匹克中心区，中央商务区，海淀山后地区科技创新中心，亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等 转移：为疏解中心大团，重构城市空间新格局，重要举措之一就是发展新城，鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。 39
经济规划（环首都经济圈） 形成首都经济圈，是一种经济现象，也是城市化发展的一条规律。首都经济圈作为优质生产要素富集的特殊载体，已成为当今世界最活跃的区域经济中心。 环首都经济圈近一半覆盖廊坊：三河、大厂、香河、广阳、安次、固安 13县 环绕北京的涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县(见左图) 1圈 以新兴产业为主导的环首都经济圈 4区 在环首都经济圈建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区 6基地 在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地 40
区域规划-发展方针 “大北京”建设的重点逐步从市区向远郊区作战略转移，大力发展远郊城镇 大北京区域性发展方针： 改变人口和产业过于集中于市区的状况，城市建设重点逐步从市区向远郊区域作出战略转移，市区建设要从外延扩展向调整、改造转移，大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围城市和地区的协调发展 在廊坊北三县这个京津间的河北区域中，到2020年末，将形成2个中等城市，3个小城市，22个小城镇的城镇体系格局 41
区域规划-各地分工 京津冀城镇群在“大北京”战略之下，将有明确的分工，廊坊将借助靠近京津的优势，接受人口和产业转移 廊坊发挥靠近京津的优势条件，接受产业和人口的转移，发展高技术产业、会展业、绿色农产品加工等产业 北京开始大规模产业转移，其他城市也获得了发展，一定程度上改善了两成独大，孤立发展的局面。 北京利用其技术研发优势与其他地区建立良好的产业链分工 与廊坊形成电子及通讯设备制造业链条，北京主要负责研发，其它城市则为成产、制造基地 特色经济明显的县市已经成为京津冀都市圈发展最为迅速的地区 之一，如香河的家具生产加工集散等等，这些地区的产品在国内乃至国际上都有一定的市场份额和竞争力。 特色产品的生产为县域经济的支柱，城镇职能也明显以此为导向。 42
区域规划-廊坊北三县 廊坊北三县规划将建成特别经济区，成为京津冀区域的“二产中心”，香河将以运输量大的二类工业为主 廊坊北三县特别经济区城镇及产业发展方向： 搞好房地产开发、规划及配套服务，着力发展高新技术产业和城郊型农业，建设高新技术产业基地和环京津绿色农业走廊，适当发展补充、配套型的工业和加工工业，发展服务性的第三产业，建立合理的劳动力输出机制，最终把北三县建成一个环保型、现代化的中等城市。 北京市为全国服务为主的第三产业中心，天津则是这个区域的储运中心，是该区域的物流中心，而位于期间的北三县则应成为该区的第二产业中心。 北三县的第二产业形成 北部以高兴技术产业为主，南部以运输量大的二类工业为主的工业布局形式。 大厂回族自治县县城和拟建的绿特称及南部的香河县城要发展传统产业，如北三县传统的建材、机械制造、家具制造、食品行业等。 43
产业规划（环北京产业带） 环北京产业带带动三河、大厂、香河、广阳、固安及廊坊开发区； 环天津产业带带动安平、龙河、文安、大城、永清等 国家级经济技术开发区：廊坊开发区； 省级经济技术开发区：燕郊、安平、霸州； 九大省级工业园区： 高新技术产业区： 固安、永清、大厂、 文安、大城、龙河； 广阳产业聚集区； 香河现代产业园； 大厂潮白产业园 44
产业规划：廊坊各区产业分工 各区域产业分工明确，凭借自身发展积淀，承载周边产业发展需求，全新的产业分工格局形成 行政区 主要产业类型 1 广阳区 机械、建材、化工、食品行业、饮食、商贸、服务业 2 安次区 电子信息、装备制造 3 三河市 印刷装订、食品加工、建筑建材、电子信息、生物制药、新材料、现代高效农业 4 香河县 家具制造业、国际农产品交易物流中心 5 大厂回族自治县牛羊养殖及屠宰加工业、机械制造业、服装加工业、新材料制造及电子科技业、铜床制造业、民族工艺 品业 6 霸州市 金属延压、钢木家具、塑料加工、机械加工、乐器制造、线缆制造 7 永清县 新型建材、装备制造、物流 8 固安县 一般汽车零部件制造、电子信息、食品加工、家居建材 9 文安县 人造板及建筑建材、机床交易、电线电缆、塑料化工、钢铁轧延、地毯纺织 10 大城县 有色金属、化工、摩配、食品、古典家具 注：表中为2010年数据45
交通联系： 廊坊境内北京公交分布 •北京与廊坊的路上公共交大厂通带动了香河、三河（特别香河是燕郊地区）的往来。 三河 廊坊 固安 •公交线路较多，达15条； 《廊坊境内北京公交分布图》 46
交通联系 Key Numbers 从北京站乘坐805路公交到河北廊坊，70多公里路程、90分钟车程，刷卡票价只要元； 8点14分在北京站前的公交站坐805路快车，9点40分到达廊坊会展中心，全程票价14元，持公交卡北京境内路段能打4折，北京以外的路段也能打8折，来回一趟还不到13元； 乘坐的D333次动车从北京南站发车，9点14分，列车准时到达廊坊站，二等座票价20元，时间正好20分钟； 每天经停廊坊的列车达到60列，高峰时段10多分钟就有一趟动车经停廊坊； 乘客刷北京公交一卡通乘车，还可以享受票价优惠。目前共开通线路18条，每天发车2770个班次，日均客流量21万多人次； 永清县至北京永定门的828路公交，全程18块，刷卡打折后只有9块多；永清总站每天早5点到晚7点，半小时发一趟车，节假日20分钟发一班车，全程85公里，设有41个站点，单程平均每天运送3000多名乘客； 廊坊已经有10条公路可对接北京，其中高速公路3条，国道、省道7条，还有3条进京高速公路正在修建。 47
交通规划 “新七环” 至燕郊“轻轨” “密涿高速” …… 北京至廊坊燕郊轻轨规划 48
廊坊主要行政区与北京关联度评估 行政区距离 （km）交通联系 区域特点 住宅市场 商业市场关联 度 京开、京津、京津唐高速，京山客运廊坊市的政治、经济、文化中心；沃尔玛、乐购、朝阳特价商城、五味斋商厦等商区；尚都金茂、建业大厦、廊坊壹1 广阳区 专线，机场快车线，北京938公交；高已成为京津冀地区的居住休闲新宠供应项目较多，扎堆上市，市场竞铁20分钟可达；拟建造地铁 和置业旺地争激烈 号等高端写字楼；万达广场、广阳CBD等4星 现代化商务中心 京开、京津、京津唐高速，京山客运县级行政区，产业集群化，门类齐受京沪高铁等利好消息的影响，安元辰超市、明珠超市兴安 店和明珠大厦永2 安次区 专线，机场快车线，北京938公交；高全 次住宅销售价格普遍上涨，承接北华店等中型商业网点，基本上没有大型购4星 铁20分钟可达；拟建造地铁 京移居者 物中心和大型商业中心 燕郊开发区有10多万人在城镇居住，以燕郊为龙头，聚集众多大型购物中心，，如福成购物中心，鑫乐汇购物广场，乐天3 三河市 （燕郊至102国道、京秦及大秦铁路、京通快速与北京一河之隔，是河北省实施环北京公路、北京930、811等7条公交线 京津战略的最前沿，“北京后花园”全部是在2002年后买房入住此地 有玛特，天洋广场，成功大广场等，规模京5星 ） 90％以上来自北京 东之最 京秦、京山、京津铁路，京哈、京津、京福、京广4条国家级公路干线，京沈、“京畿明珠”，首都经济圈乃至环香河以产业带动居住，居住拉升配4 香河县 京沪、京津塘、京开、津保、京石6条渤海经济圈中最具活力和发展潜力套，配套服务居民，住宅与商业地家具城闻名海外；肯德基等外资陆续进驻的黄金板块产并重的模式也将得到新的复制与华，出现“一站式”购物中心；“第一城”4星 高速公路干线 提升会展经济蓬勃 大厂回族自京秦铁路，京津公路，102国道，公交与北京通州水土相连，北方最大的以大厂潮白河工业区为高档住宅和明珠商厦、华联超市等老牌企业，尚无大5 治县 930、938路等公交线 商品牛羊集散和养殖、加工基地 配套建设主动力 型超市、购物中心等商业体；3星 京九、津保铁路，津霸铁线，京开、京津保三角中心地带，属环京津、由启动向快速发展过渡的关键期，依托国际温泉公园，打造集商务会展、运6 霸州市 保津、大广高速公路，106、112两条环渤海城市群，大北京经济圈南部国道，北京动休闲等一体化现代文化旅游产业2星 943公交 经济支撑点对京津客户的递次补充 京津、京石、津保、京深、京台高速，7 永清县 G3高速公路，传统农业县、新兴工业县、生态旅良好的生态环境和独特的旅游资源，102、106两条国道，京吸引了众多京津市民休闲度假，购浙商新城：聚集原在京浙商；承接北京产九铁路，北京游县 943路公交车 房置业业外溢，建北方金融产业后台服务基地2星 北京七环的建设、大型地铁的建设京九铁路，106国道、大广高速8 固安县，北京京津发展轴的轴心区，廊坊未来城以及首都第二机场的预建设将加强 828，849，943等公交 市建设重要支点 北京和固安的联系，吸引北京人投中国温泉之乡，引领环京津休闲旅游行业 3星 资置业 市政建设为主，规划建设以居民安9 文安县 津保高速，106国道 北方水乡，粮农重地 置和商业开发为主的高标准住宅小县级百货商场、品牌独立门店为主，未形区成成熟商业模式2星 建材经济发达，有全国最大的摩托配件专10 大城县 京沪高速国务院批准的对外开放县，河北省 确定的 “环都市经济圈”县北京人移居大 业市场；商业市场业仅满足本地消费2星 49
4. 廊坊区域发展 廊坊环首都圈区域在经济、人口、房地产市场方面发生了哪些变化？ 50
1.商业发展 51
主要区域经济人口增长 香河 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20028 2009 2010 GDP 亿元 增速 - % % % % % % % % 人口 31 增速 - % % % % % % % % 三河 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20028 2009 2010 GDP 亿元 120 增速 - % % % % % % % % 人口 47 48 53 增速 - % % % % % % % % 52
主要区域商业发展-香河 香河 依托本地农畜产品和旅游资源，重点发展关联商业项目 时间轴 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 时间 1998-2003年 2004-2009年 2010-2011年 2012年 形态 镇级中心商业为主 大型综合性超市 “一站式”购物中心 城市综合区出现 典型项目 香河步行街肯德基进驻华联香百 超市有限公司香秀购物中心 京东第一街 集生鲜、食品、百货、集购物、休闲娱乐、餐饮及旅游娱乐目的地，综合主要业态 零售类型为主，及品牌服装、鞋帽为一体；外生活配套服务为一体的商业商业服务区、四季全时 规模较小 资品牌进驻娱乐基地和宜居生活区 综合体 合一 53
主要区域商业发展-三河 三河以燕郊开发区为代表，随着人口导入和政策优势，商业氛围逐 渐浓厚，商业高端化渐成趋势 时间轴 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 时间 1998-2003年 2004-2009年 2010-2011年 2012年 形态 沿街店铺为主 连锁超市出现 大型商业综合体 大型商业综合体 京客隆超市/天客隆超市/沃尔玛/燕郊鑫乐汇购物广场/典型项目 个体超市 华联超市/金山电器商城/成功（中国）大广场/天洋广场东贸国际等 三河兴达商贸集团 /雷捷时代广场/新锐时代广场 规模较小，个主要业态 体经营，无连跨区域经营明显；网店商住两用型为主；品牌集约服务京津和当地兼顾；大及品牌 锁模式，零售集中，布局不尽合理 化、高端化；配套设施齐备 型商业综合体密集发展 为主 54
主要区域商业发展-广阳 广阳 现代服务业发展最为完善和快速的区域，引领廊坊商业前沿 时间轴 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 时间 1998-2003年 2004-2009年 2010-2011年 2012年 形态 步行街店铺传统百货公司占主导单体购物中心，形成以商务中 心为主的楼宇经济大型城市综合体 京客隆超市、新朝阳购物中心、沃尔玛购物典型项目 麦当劳、肯德明珠商厦、朝阳百货、广场、苏宁电器、速8连锁酒广阳CBD、苏宁广基、好伦哥新世界步行街 店、尚都金茂中心、乐购超市场、新福家生活城 主要业态外来企业进驻，商业格局调整期，明品牌集聚，出现大型购物中心、以都市商圈为支撑，以 及品牌步行街商业崛珠、步行街、朝阳商高档写字楼，商务中心经济快速特色商业街区为补充， 起 圈三足鼎立 发展；传统步行街形成经营特色出现大型连锁店和旗舰 店等形式 55
主要区域商业发展-安次 安次 由商贸、商务、旅游为主要特色的商业形态及项目构成 时间轴 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 时间 1998-2003年 2004-2009年 2010-2011年 2012年 形态零散商铺为 主，出现中型小型商务中心 商务综合体商务群落出现，带动 超市高端配套设施 典型项目明珠集团兴安 超市民族大厦 中国国贸城 红星国际广场、钻石 国家、三田雍弘广场 集商务居住、购物休闲、餐饮娱主要业态国有企业兴建中出现具有一定规模的 及品牌型超市，开拓本商务中心，带动当地乐、观光旅游等多元功能于一汇集日常办公、商务洽 地消费市场 旅游和商贸体，包括多种物业类型的综合性谈、休闲购物等各项活 城市经济出现动的商务群落 56
廊坊商业发展小结 廊坊主要区域的商业整体上看处于发展期，自2010年后（受环首都经济圈规划影响），商业业态发展逐渐成熟，从传统的、单一的沿街零售商业正逐渐转变成特色的、业态丰富的综合型现代商业。 57
商业发展案例：三河燕郊镇 发展症结： 以前，燕郊作为河北的一个城镇，它的商业设施完全可以满足当地居民的消费需求，近年来，住宅的飞速发展为区域带来了30万常住人口，其中多为在北京工作的年轻白领，这部分人群拥有更高消费需求和更高消费水准，使得燕郊商业承载的市场需求大幅增加，面临巨大压力。房价从7000元左右/平米，再度蹿升至近万元，但商业配套却存在诸多症结。 症结1：业态局限 目前燕郊商业主要由区域商业和社区商业两部分组成，后者是区域新兴商业的重要组成部分，单个楼盘商业配套的整体面积多在1万平米左右，较具规模的仅有天洋城、上上城等极个别大型社区。 区域商业和社区商业多数为商铺性质，业态以餐饮、零售为主，产品比较单一，且同质化现象严重，不仅加剧了现有商业市场的竞争、造成诸多资源浪费，而且导致中高端商业几成空白 症结2：布局比较分散，集中性不足，缺乏整体规划。 社区商业围绕楼盘而建，主要服务于社区业主，很难辐射至整个区域，缺少大的综合商业项目，否则很难带动整个区域商业的发展。 商户经历： “世纪华联的工作人员，他来燕郊进行考察，调查了一圈发现可供开店的地方很少，临街商铺面积太小，不能提供大的场地，最终将地址选在了泰合城综合市场，但是那边市场太杂乱，都是小商小铺，卖什么的都有，聚集不起来人群，所以这个超市一直不太红火” 58
商业发展案例：三河燕郊镇 发展契机： •早在2008年，当地政府就曾表态要将燕郊打造成中等城市，按照目前情况来看，燕郊已经正式步入发展快车道； •2010年11月10日，河北省政府提出“环首都经济圈”的发展策略，燕郊被归入“京东新城”的行列；同时，在国务院批准的第二批国家级高新区名单中，燕郊在列。“京东新城”、“国家级高新区”两个称号直接为燕郊带来难得的发展机遇。 •商业短板能否随着新城建设得到弥补成为热点话题。有业内人士表示，燕郊商业存在很大发展空间，未来一段时间，开发商极有可能从对住宅的关注转移到商业地产上来，商业地产开发热或许将至。但也有业内人士指出，京东新城的规划不会对区域商业产生直接作用，具体要看政府层面是否出台相关扶持政策 •10年后，京东新城规划建成为人口达到200多万的大城市，区域发展主要以高新技术产业、现代服务业为主。 •目前已有商家将目光瞄准燕郊，巴贝拉、美廉美、星巴克等餐饮、超市商家均极为看好燕郊商业发展前景，并表示如果有合适机会，极有可能将业务拓展至燕郊 59
商业发展案例：三河燕郊商业分布 项目名称 1 燕郊购物中心 2 新世纪商城燕郊商场 3 燕郊国际商业城 4 成功大广场 潮6 5 雷捷时代广场 白6 鑫乐汇 河 10 7 京客隆超市 迎宾路8 中盛百货 4 5 11 9 102国道 3 项目名称 7 8 19 @北京沿街底商 2 1310 天洋广场 12 11 北欧橄榄谷 维多利亚A\D座12 底商 13 东贸国际 60
在建商业案例（1） 天洋商都 体量 25万平米 开发商 天洋置地有限公司 开工时间 2011年下半年 运营时间 2013年年中 天洋商都不只作为天洋城社区的商特色 业配套，从规划之初，就已经立足 燕郊整体城市发展，致力于改善燕郊商业落后面貌。 61
在建商业案例（2） 东贸国际 体量 5万平米 开发商 三河莲荷房地产公司 开工时间 2011年10月 运营时间 2013年年初 特色东贸国际扼守北京进入燕郊第一站。 紧挨102国道规划建设有一栋五星级大 酒店和两栋SOHO商住两用建筑。 62
在建商业案例（3） 鑫乐汇 体量 20万平米 开发商 三河众诚易达房地产开发有限公司 开工时间 2011年5月 运营时间 2012年5月 鑫乐汇购物广场由大型超市、时尚百特色 院线、国美电器等国际知名连锁商家达成进驻意向。 63
在建商业案例（4） 维多利亚A\D座底商 体量 2万平米 开发商 三河城美房地产有限公司 开工时间 2011年 运营时间 2012年年初 维多利亚为70年住宅立项，但多数人特色 都投资于此，更多是用来办公。生活 氛围欠佳；位处繁华地段，配套齐全，能满足人们的生活需求。 64
在建商业案例（5） 橄榄谷底商 体量 2万平米 开发商世界500强企业中建地产旗下三河中建 华远房地产公司 开工时间 2011年5月 运营时间 2012年底 特色 紧挨已经初具商业氛围的文化大厦商 圈，地理位置优越。 65
在建商业案例（6） @北京沿街底商 体量 3万平米 开发商 三河科奥房地产公司 开工时间 2010年8月 运营时间 2013年年中 楼盘东临汉王路，北接行宫东大街，特色 附近小区相对集中、成熟。从目前已 知规划来看，小区东、北临街规划有大型商业。 66
在建商业案例（7） 雷捷时代广场 体量 50万平米 开发商 三河雷捷地产 开工时间 2011年9月 运营时间 2012年年底 特色 未来紧邻星级酒店、同时容纳商务 办公、娱乐、甚至教育设施等，整体规划气势恢宏，体量惊人。50万平米的超级商业中心，接受国际各大知名商户进驻；娱乐场地为生活带来休闲和放松；星级酒店带来更多生活品质。 67
商业案例（8） 成功大广场 体量 100万平方米 开发商 马来西亚成功时代广场有限公司 开工时间 2008年3月 运营时间 2009年3月 特色 一个室内主题公园，成为集旅游观 光、休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合性国际休闲娱乐中心。 68
小结1：从商业各要素看燕郊商业发展 •多集中在102国道和迎宾路交叉区域 •靠近区域中心分布 •燕郊作为北京的卫星城，交通条地理位置 件得天独厚，与北京联通的公交•初期多位传统一条街商铺 线路丰富，并有102国道等高速•中期（2004-2009年）以百货形联通，与北京通州高效相连。态为主 •近期（2010年-2012年）多以综合体为主 六大要素 •燕郊人口和经济随着环首都经济圈规划出台，逐年递增。地区•随着人口的激增和导入，燕郊商GDP已处于河北同级别行政区域业从2010年后呈现急速增长，已之首。出现两个20万方以上综合体项 定位及业态目，市场容量几近饱和。 •商业定位多位服务燕郊本地居住人群，但是也正在朝着高端化、丰富化发展，即将成为吸引周边板块的商业集聚地；2010年后商业项目业态丰富，综合性强，当地消费者外流入京比例将逐渐减少 69
小结2：从时间轴看燕郊商业发展 第一阶段 第二阶段 第三阶段 上世纪90年代-本世纪初 2003年-2009年 2010年以后 本地经济低速发展期 住宅市场高速发展期 环首都经济圈规划落地期 镇级中心商业 连锁超市 大型商业综合体 沿街商铺 单体商业中心 配套型邻里中心 •个体超市为主 •京客隆超市 •天客隆超市 •天洋广场（沃尔玛） •东贸国际 •当地（三线）品牌 •华联超市 •燕郊商城 •鑫乐汇购物广场 •乐天玛特 从商业整体发展水平上看，燕郊商业目前燕郊的商业业态主要集中在中低住宅项目的配套商业供应暂时不是主流，仍处于一个初级水平，从某种程度上讲，级餐饮、洗浴；经济型休闲购但是已经出现发展的端倪，随着个项目的其商业从属于通州商业核心的辐射范围物；日常生活用品；简单家电供陆续开发收工，新业主的陆续入住，社区内，主要表现在：由于暂时缺少高质量人应和建材、家具专业市场领域。配套商业将持续增量，会逐渐丰富燕郊商 群的支撑，燕郊商业业态相对单一，商业业业态，提升其商业水平； 层次较低，规模少，分布零散，大宗商品综合体在2013年的集中投入，将带领燕郊的采购和品位消费依赖通州商业。 商业进入一个全新的发展阶段。 70
小结3：燕郊商业发展小结 项目警示： 燕郊缺乏配套，但也不能盲目开发，必须要深入了解居民的消费情况和承受标准，否则，即便有大型商业项目入住燕郊，也未必能带动区域商业升级。个人认为，高端商业在燕郊没有太大市场，应该以中低端为主； 在目前这个板块消费力不成熟的时候不要过早的大规模、大体量开发商业，需要根据具体情况而定。 消费需求 商业业态 人口结构 商业体量/定位 消费能力 商业档次 71
2.住宅市场发展 72
廊坊市区房地产投资额单位：亿元 廊坊住宅市场整体现状 10080固定资产6投0资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础 2010年廊坊市市区房地产投资总金额为亿元，同比大幅攀升%； 20房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好； 009年廊坊固定资产投资为亿元，房地产开发投资占200198年2009年2010年.4%，受经济危机影响，占比下降个百分点； 2010年廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重 廊坊全市固定资产投资及房地产投资额走势图 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准 1500 % %发展阶段 启动期 发展期 快速增长期 稳定发展期 % % 1000909 % 人均GDP 1000～ %% % % （美元）3000～4000 4000～8000 8000以上 3000 500 % % 需求特征 生存需求生存、改善需为 0 % 求兼有改善需求为主改善需求 主 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 全市固定资产投资（亿元）超速发展平稳发展 快速发展 房地产开发投资（亿元）发展特征以数量为主，以质量 单纯数量为主，缓慢发展 房地产开发投资/全市固定资产投资型数量与质量并数量与质量并综合发展型 重 重 73
廊坊住宅市场需求 受政策层面影响，廊坊住宅市场在需求方面继连续走高之后，在2010年出现拐点，有所回落 2007-2010年廊坊商品房销售面积走势 2007-2010年廊坊商品房竣工面积走势 2010年廊坊全市商品房销售面积为万平米，市区为万平米，仅占全市销量%； 2010年廊坊全市商品房竣工面积万平米，市区竣工面积万平米，占全市竣工量%。 注：数据来源廊坊住房保障和房产管理局《廊坊房地产》杂志 74
廊坊住宅市场价格 2001 2002 2003 2004 2005 206 2007 2008 2009 2010 2011 燕郊 800 1000 1600 2400 3000 4000 5500 6000 8000 9000 8038 增速 - % % % % % % % % % % 廊坊 1525 1311 1436 1802 2086 2630 3384 4259 4721 5651 6131 增速 - % % % % % % % % % % 北京 5061 4763 4736 5052 6274 8279 11553 12418 13798 17782 22703 增速 - % % % % % % % % % % 继北京房价在05年开始出现明显增速后，廊坊和燕郊楼市也一路攀升； 尤其燕郊由于房价基数较低，长期处于价格洼地，从03年到07年每年进入急速增长期； 受政策层面影响，2011年至今燕郊楼市出现稳中有跌的趋势 75
廊坊住宅市场客群分类 燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投资客户，廊坊市场吸引外来投资客以霸州、文安、大城、永清等下县的投资客为主，燕郊、香河等地对廊坊形不成客户竞争 廊坊市房地产投资市场与香河、燕郊等市场客户差异化，廊坊主北京 要吸引霸州、文安、永清、大城燕郊 等下县的投资客为主， 香河 燕郊、香河主要吸引来自北京、天津等一线城市外溢客户为主。 廊坊 廊坊外来投资客主要来自霸州、文安等下县，约占投资 来自霸州、文安、客比重30%左右，来自京津大城、永清的投资等地投资客约占客投资廊坊市房地5%-10%左产市场 右，其余投资客均为廊坊本地客户 76
燕郊住宅市场-区块分布 燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。 高端项目区 居住成熟区 临潮白河，景观优势强，地 102国道以北，燕灵路以理位置好，属于燕郊市场高端东。区域内社区生活配套相品质项目的代表，产品类型为对成熟，是燕郊传统居住区。 别墅、小高层、高层板塔结合。 新项目不多，均为大体量 目前，区域内新的土地供应项目，产品类型：小高层、基本已经结束。 高层板楼为主。 代表项目：美林湾、纳丹堡 新供应土地也不多。 和星河皓月等。潮白河 燕区 燕老城区 迎 代表项目：天洋城、上上顺灵城。 宾路路路京哈高速 （102国道） 北京迎 后续开发区域 宾 102国道以南，即将开发区域。南南区规划有相当体量的住宅、商业 用地。但开发速度较慢。未来路将集中放量的热点区域。 77
燕郊住宅市场-楼盘分布 住宅 商业 注：信息截至至2011年9月 78
450000040000004000000350000030000002500000200000015000009200001000000800000400000300000500000400000500000200000230000130000505220.园湾南月湾堡谷城家庭城花景江皓林丹溪上人丽洋德御忆河美纳欧上白逸天圣泰星毕潮欧 燕郊楼市产品特点-体量 新燕郊主要项目体量（平方米）华威 夷威夏方东 79
燕郊楼市产品特点-容积率 燕郊主要项目容积率 美林湾威毕欧溪谷潮白人家纳丹堡上上城新圣得花园星河皓月 80
燕郊楼市产品特点-户型 项目名称主力户型分布(平米) 建筑类型 装修标准 1居 2居 3居 星河皓月 57-80 80-102 120-168 板楼、塔楼、多层毛坯、少量 精装 美林湾板楼(多层洋房、小高层、中高层、高层景观公 58-63 76-93 127-150 寓毛坯 ) 纳丹堡 50-90 90-120 125-150 板楼,高层 毛坯 威毕欧溪谷 40-80 70-110 120-140 板塔结合、独栋别墅、联排、公寓 毛坯 新圣得花园 41-60 67-71 80-120 板楼,高层，板楼,独栋别墅,联排别墅 毛坯 潮白人家 60-98 112-124 150 板楼、板塔结合 毛坯 欧逸丽庭 50-80 83-100 114-118 板楼 毛坯 天洋城 40-50 70-85 100-110 板楼 毛坯 上上城 48-80 81-116 122-182 板楼、多层、小高层、高层 毛坯 华泰忆江南 51-71 89-130 138-160 板楼、塔楼、板塔结合 毛坯 御景湾 50-75 80-120 120-150 塔楼 毛坯 81
燕郊住宅产品小结 结论1：项目体量上，百万平米左右的大盘，结论3：住宅项目容积率。目前燕郊市场住市场供应较大，后期持续供应依然如此。宅项目容积率普遍偏高， —的项目以50万平米左右体量为主，最大体量400较多，建筑类型多为高层板楼或板塔结合万平米（上上城）。 产品。 结论2：市场主力户型供应上，主要为一居结论4：建筑类型及交房标准。市场项目多室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：为高层和多层的板楼，少数为塔板结合，120-150平。产品以中小户型为主:市场上潮白河区域开发有少量别墅产品；交房基85%的户型集中在50-120平之间。 本上为毛坯标准，只有星河皓月项目有少量的精装成品房供应。 82
燕郊楼市产品特点-商业配套 项目 商业规模 功能规划 上上城 商业规划约10万平米，私有会所万平米，另有规划酒店 装饰、美容、酒吧、便利店等社区配套；会所；酒店 星河皓月 — 超市、便利店、诊所等社区配套 纳丹堡5万平米欧洲商业风情街区,万平米教学面积，12万平米经营业态包括中型超市、时尚卖场、娱乐中心、运动 健康中心，1万多平米运动休闲中心 健身中心、特色餐饮等商业综合体 美林湾 15000 潮白人家 60000 学校、医院 天洋城 34万 十字社区商业街 威毕欧溪谷 7000 住宅底墒 新圣得花园 — 欧逸丽庭 1800 社区配套 华泰忆江南 2400 社区配套 御景湾 — 社区商业合计 逾75万平 102国道商业带 约10万平米主要业态为餐饮、休闲娱乐、小型旅馆、汽配、电器 城、房屋销售、综合市场等。分布很零散 迎宾路沿线 约1万平米 通信、金融机构、宾馆 步行街 约4万平米 休闲购物、美容美发、餐饮 燕郊东部商区 约40万平米 建材、家具专业市场 商圈合计 约55万平 总计 约130万 注：数据截止 2009年83
燕郊住宅市场-客群特征 客群类别 主要消费圈层 置业驱动因素 占比例 1、北京原著居民，随着北京市场房价猛涨，被迫溢出； 核心客户 北京溢出人群 2、进京长期谋职白领人群，积蓄不多，收入跟不上北京房 价，年龄原因首次置业，被迫燕郊置业70-80% 燕郊及三河市 重要客户 收入好的群体、部委研燕郊、三河市收入较好的居民、部委研究单位的职工满足家庭分裂，二次置业需求约15% 究院职工 偶得客户 投资客 部分看好燕郊楼市发展的投资客，目前尚不能占客群主流。 约5% 注：信息来源于2010年燕郊置业客群调研结果 84
燕郊住宅市场-客群需求 ■北京溢出人群： 这部分人群要么曾长期居住北京，要么曾接受过北京生活方式的熏陶，所以这部分人： (1)收入相对稳定，一般处于中等收入水平；理财观念较强，略显小资情调，偶尔能够接受一般性奢侈消费； (2)居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣； (3)事业处于起步或上升期阶段，区域主要在北京东部，由于便利的交通，选择燕郊； (4)精神生活上，多数接受过较好的教育，思想相对开放； (5)部分家庭有经济型私家车，但是出行一般以公车为主。 ■燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工： 该部分人群长期居住燕郊或三河市境内，其主要特征： (1)在该区域主要以私营企业、店铺经营、部委所属研究院职工、企事业职工或机关干部等为谋生手段或职业，相对收入水平较高且稳定； (2)事业相对稳定，家庭观念较重，日常消费相对理性；服饰消费以国内二线品牌为主. ■投资客： 该部分人群身份比较复杂，因为燕郊特殊的地理区域和近年来火爆的楼市形势，看好燕郊未来楼市发展的房产投资者： (1)个人具有一定的财产实力； (2)具有很强的投资意识和风险承受力； (3)目前据推断，尚不能构成市场的主力客群。 85
燕郊住宅市场-客群需求 区域趋向：有购房意向的潜在购房者中8成来自北京市区及北京近郊，其中7成为首次置业。 购房用途：购房最主要用途在于拥有自住，首次置业以满足基本居住需求为主，多次置业用途多元化。 居住品质：住宅满意度不容乐观，近7成不太满意或满意度一般；潜在购房者对交通出行和小区环境较满意，规划设计和房屋品质认同度不高。 产品特征：50-100平米需求大，3500-5000元单价普遍可接受；首次置业需求50-100平米最集中，多次置业面积需求增加。 决策因素：交通、地段和价格对购买决策起决定性作用，对商业、教育和医疗配套要求最高。 支付趋向：多数购房者支付能力为首付款10万以内，月供1000-2000元； 近期一居、两居室需求旺盛，未来转向大户型趋势不明显； 首次置业总价承受能力较弱，多次置业承受力更强； 低收入家庭总价支付上限普遍低于25万，家庭收入与总价 承受力关系密切。 注：信息来源于2010年燕郊置业客群调研结果 86
燕郊住宅市场-发展进程 开发量逐年攀升 住宅产品逐渐向品质化转移 燕郊房地产开发量从2004年的几十万平方米跃升至2007年的近800万平方米，到2010年初，总开发量已升至数千万平方米，套数一度超越10万套以上。开发数量可观，入住率并燕郊的房地产发展基本上始不理想。有数据显示，燕于1998年。 郊2008年交房的社区中，在此之前，基本上是单位自部分社区的入住率在1/3左建房和当地人的自有房为主右。。 从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东方御景的开发开始。 目前已经呈现快速发展的势头。在项目品质上尚待升级换代并已出现该态势。 87
小结1：廊坊各区域住宅市场比较 香河：距离廊坊35公里 燕郊：距离廊坊45公里燕郊 住宅均价：6000-7000元/ m2 住宅均价：消化速度：新政后25-35套/月 8500香河 -9000元/ m2 消化速度：150万m2/年客户来源：来自北京投资客户 大约90% 客户来源：来自北京投资客户大约90% 廊坊 霸州：距离廊坊永清：距离廊坊26公里，47公里，S273直通廊坊 S273直通廊坊 永清 住宅均价：3900-4300元/ m2 住宅均价：3200-3600元/ m2 消化速度：20套/月 消化速度：100万m2/年 中小企业：民营企业和个体工中小企业：胜芳做为东部的平龙头，注册企业数达霸州商户分别为713家、4386户， 7000家均注册资本为15万元。 文安：距离廊坊大城：距离廊坊90公里 70公里 文安 住宅均价：住宅均价：3100-3300元/ m2 3500-3700元/ m2 消化速度： 17套/月 产品水平：过10万平的项目仅有大城消化速度：30套/月 产品水平：户型在70-130 m2 一个，平台水平低，产品类型单一。 中小企业：截至2008年底，全中小企业：个体工商户9000多家，县共有民营企业11280家，平均每民营企业1500多家。 40多人就有一个企业 注：数据为 2010-2011年数据88
小结2：卫星城住宅市场发展动力 交通条件 房产刚需 环北京周边地区凭借交通、价格优势已被通州随着03年-06年的产业、交通、文化越来越多的北京客户关注、接受，京郊房地的成熟，房地产在承接刚性需求的阶段快速产日益火爆发展，06年以后投资显著，房地产超速发 展，价格迅速上涨，导致刚性外溢人群向更 远处发展 融合思路 配套成熟 06年燕郊曾是纳入大北京思路进行推盘，标着这燕郊正式承接通州刚性外溢人群，价格在规划利好的推动型持续走高。随着大量开发商的涌入，社区商业逐步完 善和发展，本地服务业在外溢人口的需求未2010年环首都经济圈规划落地，燕郊再一被满足之后，大量有长远眼光的商业投资商次迎来的发展机遇，房地产在诸多调控背后看准远郊地域，力求与住宅市场同进。 依然稳定，保持火热势头。 89
目录 Contents 三、卫星城研究结论 •主要结论发现 •经验与弊端 90
北京所处的城市发展阶段 按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期； 北 当前，北京的城市化京水平达到％，远所远高于全国平均水平；处在进入城市高速增长的阶同时，也吸引了大量人段口的流入； 2008年，北京人均GDP超8000美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。 91
城市郊区化的预兆 2020 年，14 亿，城市化率67％，城镇人口 亿。 几个数据: 2003 年底，城镇人口 亿。 做个减法：=？ 2020年以前，增加约 亿城镇人口。 严控18亿亩耕地（生命线） ，北京汽车保有量突破300万辆。 城市化水平达到70%表现：——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐 向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。 ——北京的白领们在买六环外的房子； ——上海人看好外环外的房地产市场； ——深圳人则把惠州当成了地产乐土 …… 人口郊区化的三个前提——诱人的房价差 : ——快速捷运系统 ——汽车时代到来 92
城市郊区化的特征 1 城市边缘形成多个新城 城市由单中心向多中心都市演变 产业由于成本的压力，开始外迁 城市大力发展通往城市郊区的便捷交通 2 经济结构发生变化 在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个侧中城市集中的部门并非直接生产经营心：机场、科学城、港口、产业基地等 有形产品，而是涉及无形产品——信息 二次产业转向郊区 3 产生大量的知富阶层 零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区经济社会特征城市化 郊区化 城市第三产业（金融、保险、会 计、法律等）的发展和聚集产生 了大量的知富阶层 受过良好教育、综合素质、有生活品位 4 城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假 城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市 知富阶层依附于城市，又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择 93
城市郊区化发展模式 本地驱动 产业人口驱动 公共交通驱动 —主动郊区化交通驱动 —被动郊区化私家车驱动 景观驱动 配套驱动 主动郊区化的特征： *人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，称之为主动郊区化。 *具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。 94
不断壮大的中产阶级，支撑了主动郊区化的可持续性 北京正处于发展中国家城市化快速发展时期； 在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区； 随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加； 在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性； 城市化导致的弊端： 人群迁移： 中心城区土地稀缺、地价攀升、人主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更口密度、不断增加、交通拥堵、环舒适、自然环境较好的城市边区…… 境破坏严重……被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济 的城市边缘区…… 95
北京主动郊区化促动周边卫星城的产生与发展 东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向 北、西区域特点： 1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。 2、传统别墅区； 3、市场细分程度高； 4、产品多元化，价格高； 5、客户支付能力高。 东、东南、南、西南区域特点： 1、低密度物业发展时间相对较晚； 2、均以交通导向为线索（高速路旁）； 3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域； 4、客户的支付能力有限； 5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。 96
京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础 北京的东部区域的城市群先行者 【通州】:综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展； 【燕郊】:卫星城市，因地理因素吸引第一批客户； 【本区域】:将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。 97
目录 Contents 三、卫星城研究结论 •主要结论发现 •借鉴与思考 98
思考与借鉴1：由“睡城”到“税城”的提升 增强城市归属感，避免“睡城”现象；让卫星城真正的发挥生活城的功能； 在此基础上，通过对环境、产业、配套、管理的完善，完成到“税城”的转身。 居住地=睡城？ 居住地=生活城 休闲地 工作地 归属感：环境、配套、工作地 休闲地 管理、 99
思考与借鉴2：“多张牌”实现卫星城支撑 第一张：坚持不断加第二张：借助毗邻京津的独第三张：凭借良好的生大科技投入力度，全特区位，大力发展消耗资源态环境，燕郊抢滩现代面推进科技创新。 更少、产业附加值更高、拉服务业，大力发展面向动就业更多、对地方财政贡北京的休闲旅游产业。 献更大的现代服务业 随着信息产业部等38家中央沃尔玛、乐天玛特等世界零售成功(中国)大广场项目一期主部委直属单位和科研院所，以业巨头的纷纷入驻，使燕郊高端体结构已完工，项目建成后将成及华北科技学院、国家防灾学零售业竞争舞台上全球元素日益为世界上设施最完备、科技含量院等8所大专院校和多家高新技突出，世界零售业巨头的入驻是最高的大型室内休闲娱乐中心； 术企业的整体引入，区内专业燕郊现代服务业发展的一个缩影； 投资50亿元的港中旅燕郊海泉人才数量迅速提升，达到8万人以燕达国际健康城、汇福国际湾温泉休闲度假项目将成为华北才密度在全国同类园区中已位健康中心等项目为龙头的医疗健地区首屈一指的旅游休闲示范区； 于前列，为产业发展奠定了坚康产业全面提速，投资70亿元的区内已建成京华、华堂、大宗3实的基础； 燕达医疗健康城成功运行一年，个高标准国际高尔夫俱乐部，10已成为北方乃至全国最大的集医余家星级酒店投入运营，其中五疗、养护、培训、科研为一体的星级酒店2家，年接待国内外高大型综合性医疗健康中心 端消费者30余万人次。 100
思考与借鉴3：形成闭环式良性发展 以住宅为核心要素，通过产业的导入和配套的完善带动人口的导入，并增加人口的黏性，形成良性的闭环式发展。 产业导入 商务人口 环境/配套 住宅 商务休闲 刚需外溢人口 101
