改革与实践 115吃1iftZELLt9关于房屋专项维修资金管理的分析与思考王建安(西安市房屋维修资金管理中心，陕西西安710002)摘要:专项维修资金的归集、管理和使用问题，已关系到广大业主的切身利益和住房使用寿命周期内的正常运转问题，它是一项长期的、健康的、可持续的工作。配套相关制度建设、明确专项维修资金的性质、管理和监督机制，完善归集、交存、使用、管理和监督各个流程环节，并予以立法保障显得尤为重要。关键词:住宅;维修资金;和谐社区中阁分类号F8文献标识码B文章编号1009-8631(2009) 11 057 2 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设定进行着重说明和阐述，以此作为专项维修资金新的交存办法实施备保修期满后的维修和更新、改造的资金。当前，由建设部、财政的依据，做好与旧的管理制度的衔接过渡。进一步理顺专项维修资部联合颁布的〈住宅专项维修资金管理办法〉已于2008年2月1日起金管理体系，规范制度，加大力度，并不断完善修订〈办法(草案忡，实施。住宅专项维修资金制度已成为保护业主利益、维护社会稳定以期颁布一个切实有效的〈西安市住宅专项维修资金管理暂行办法〉。并关系到人民群众住房使用问题的一项基本制度。二、专项维修资金管理中存在的主要问题一、西安市住宅专项维修资金管理工作现状(一)地方性法律法规依据不足西安市的住宅维修资金管理工作起步于2000年，一直由市房屋建设部、财政部于2008年2月1日颁布实施的新〈办法〉中对专管理局物业管理办公室具体负责专项维修资金的归集管理工作。随项维修资金的交存、使用和监管都做了新的规定。〈办法〉中明确着西安市住宅物业大量增加和国家住宅专项维修资金管理制度的不规定"各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门断健全完善，2006年10月，专项维修资金管理工作开始全面推进，会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。"由于B前我为了进一步加强管理，2007年5月，经西安市机构编制委员会办公省还未出台相应的专项维修资金有关法规，西安市专项维修资金的室批准，成立了西安市房屋维修资金管理中心，机构规格相当于县管理仍按照陕西省2001年颁布的〈陕西省城市住宅共用部位公用设处级，核定事业编制10人，其中处级领导职数3名，所需经费由财施设备维修基金使用管理办法〉执行。最近，大量业主不断询问我政局核定，实行收支两条线，具体负责专项维修资金的交存、使用市如何执行国家的新政策，特别是新的维修资金交存规定。在这种和管理工作。截至2009年8月底，房屋维修资金专户累计归集资金情况下，我们积极与建设厅联系，协调市财政局、物价局、建委、亿元，涉及物业项目555个，业主112085户。法制局，经请示西安市人大常委会后批复，在西安市物业管理条例(一)建立房屋维修资金业务网上办理系统修订完成之前，仍然执行目前的交存规定，但这对我市专项维修资我局经过两年开发，于2007年9月28日，开通了网上房屋维修金的归集管理带来定影响。资金业务办理平台。为便于建设单位、物业服务企业熟练使用操作(二)未建立专项维修资金制度的小区亟待规范系统，系统开通前，2007年8月底，分三期我们对全市近500家房地从2000年开始专项维修资金的归集管理工作至今，近年新建商产开发和物业服务企业进行专项维修资金网上系统培训，重点讲解品住宅已基本建立了专项维修资金，可分为以下两类·一是2000年了国家部委、省、市房屋维修资金的有关政策和文件规定，介绍了以前建成的小区，有95%以上基本没有建立专项维修资金。国家部委在1998年11月颁布了〈住宅共用部位公用设施设备维修基金管理系统概况、操作演练、系统培训等。在运行过程中，根据实际操作办法)，我省在2001年7月颁布实施了〈陕西省共用部位公用设施及时完善网上操作系统及流程。设备维修基金使用管理办法}，专项维修资金的交存、归集刚刚开(二)认真做好政策宣传和信访工作展，专项维修资金的管理还没有规范完善，因此这些建成年代较早为了更好深入的开展此项工作，我们做了大量工作一是联系华的小区都没有建立专项维修资金。二是2000年后直至2006年10月商报及华商报〈房周干Ij}、〈西安晚报〉、〈三秦都市报〉等多家报刊媒体积极宣传专项维修资金的法规政策、交存规定、交存程序我市全面开展专项维修资金归集工作，这期间的小区楼盘都已办理了房产证，专项维修资金全部由开发建设单位、物业服务企业代收，等l二是近年来，有关房屋维修资金的诉讼案件呈上升趋势，如何全部归集后交存至专户，但实际上，有相当部分开发建设单位、处理好这类诉讼案件，对法院来说是的新的领域，我们安排维修资物业服务企业代收了资金而没有转入专户，经我们与开发建设单位、金的业务人员在边工作边学习的同时，配合市局法规处接待法院，物业服务企业多次协调、督促后，至今仍有一些开发建设单位、物协调处理维修资金有关案件的办理1三是安排信访接待专人接待来业服务企业还未将专项维修资金转至专户。但随着住宅小区使用时访业主和单位，耐心解答问题并做好政策解释工作1四是设立投诉间越长，这些建成年代较早的小区的共用部位、共用设施设备已出电话和投诉接待专人，受理业主和办事单位意见和建议。并及时将现了不同程度的损坏如房屋承重结构损坏、屋面漏雨、下水主管投诉问题分类归纳上报，能解决的立即解决，不能立即解决的召开道堵塞、小区道路破损等。因没有修缮资金保障所以无法维修，极专题会议，寻找思路与对策，并及时制定方案予以实施。(自市房大地影响房屋使用安全，降低房屋使用寿命，也不利于社区的和谐屋维修资金管理中心成立至今，共i十接听咨询电话2700余次，接待稳定。目前我们正在考虑如何解决这方面的问题。来访业主和办事单位人员1600余次。接昕投诉电话共38个，反映投(三)开发商"代收"风险不能有效规避诉事件28件，已解决25件，正在解决办理的3件，收到书面投诉信2007年9月28日，市房屋管理局开通了网上维修资金业务办理件13件，已办结8件，正在办理5件。)平台后，我市专项维修资金一律由业主个人直接向专户银行交存，(三)初步拟定了〈西安市住宅专项维修资金管理暂行办法〉开发建设单位、物业服务企业不再代收专项维修资金，这在很大程根据〈中华人民共和国物权法〉、国务院〈物业管理条例〉、度上避免了专项维修资金被滞留于建设单位、物业服务企业，甚至〈西安市物业管理条例〉以及建设部、财政部子2008年2月1日颁布被挪用的可能。但在此之前，我市专项维修资金基本白开发建设单实施的〈住宅专项维修资金管理办法)，我们会同西安市物业管理位、物业服务企业的"代收"行为，这样使专项维修资金在向市房办公室、西安市房屋管理局法规处拟定了〈西安市住宅专项维修资屋行政主管部门指定的专户银行划转之前，资金就处于"游离"状金管理暂行办法(草案)) ，目前此〈办法(草案)}已呈送市政态，游离于有效的监管之外，很容易造成开发建设单位、物业服务府申请批转执行。(由于〈西安市物业管理条例〉正在修订，有关企业相当长段时间的"代管专项维修资金的管理制度也要在〈条例〉中明确)。因此鉴于〈西的风险。这在我们的实际工作中也屡见不鲜'当业主发现专项维修安市住宅专项维修资金管理暂行办法(草案)}不能在短期内颁布资金被挪用而无法追回肘，此时业主再向主管部门反映，因双方没实施。我们经过与市法制局多次联系、积极磋商后，初步商定由市有合同约定，问题就比较复杂。法制局制定规范性文件，在文件中对专项维修资金的关键性管理规作者简介:王建安(1959寸，男，河南宋阳人，国家造价工程师，研究方向:工程造价管理与成本控制。57
1151杰ftZLL: (四)成立业主委员会后专项维修资金的划转隐患多三、专项维修资金管理的对策和建议新〈办法〉中有关业主委员会成立后维修资金的划转问题规定，(←)建议加快我市住宅专项维修资金的立法进度，进一步明业主大会成立后可以按照有关规定划转专项维修资金，专项维修资确专项维修资金归集、使用和管理制度，制定对欠缴专项维修资金金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，其开立的账户接受市的单位和个人的有效处罚措施，加大处罚力度，严格执法。建立政房屋行政主管部门的监督。其本身是以〈物权法〉立意，维护了专府主导、社会协同、有序归集、规范使用的地方性法律法规。项维修资金所有者的合法权益，但同时也滋生了关于资金管理的一(二)经过我们反复考察，在全市区域内增设两到三家商业银系列问题!例如，根据〈物业管理条例)，业主委员会应定期换届行50个交存网点，基本上可以满足需要，不仅大大方便业主交存，选举，其本身具有太多的不确定性，而专项维修资金划转后的管理也提高专项维修资金归集效率，同时大大降低银行代收代管的资金是长期、连续的，并且-.ê.划转由业主大会管理，则作为专项维修风险。资金的主管部门，其实际监管的力度和范围就很有限了，一旦发生(三)以地方性法规、制度的形式规范业主交存专项维修资金专项维修资金不规范操作和使用或-些账目问题，使业主利益蒙受的受理环节和有关规定，如确定足额交存的期限，对子拒不交存专损失。事后再由行业主管部门干涉处理，问题不仅复杂，而且事后项维修资金的业主规定在一定期限内交存至专户，拒不交存的，制处理难度可想而知。定相应的强制措施。(五)特殊情况下的专项维修资金使用问题(四)加大专项维修资金交存、使用和管理的宣传力度，使广5月12日四川汶川发生了级地震，因震感较强，我市个别高大业主进一步认识交存专项维修资金的重要性和必要性，并使业主层建筑出现了电梯损坏、墙体裂缝，外墙面砖大面积剥落现象。但普遍知晓专项维修资金的交存程序、交存办法。是部委颁布的新〈办法〉中没有涉及因自然灾害(火灾、地震等)(五)单位集资建房专项维修资金交存标准参照现行商品房住不可抗力因素使房屋发生损坏需要使用专项维修资金的有关规定和宅专项维修资金的交存标准执行。办法，因此关于地震后如何界定是否能够使用专项维修资金，如何(六)对于未建立专项维修资金的建成年代较旱的小区研究制处理等问题上，我们还没有相关依据。另-方面，由于住宅共用部定逐步补建专项维修资金的具体方案和措施。位、共用设施设备自多个相关业主共有，在发生维修和更新、改造(七)已由开发建设单位、物业服务企业代收的，必须完善有需使用时，造成业主意见不统，或者实行归集政策前2006年个别关手续，约定必须在规定时限将所代收的专项维修资金缴存至专户业主没有交存专项维修资金，需有效规范未交存专项维修资金业主管理银行，对"代收"单位要加强监管，通过一定措施方案发现有的行为，以免影响单元、幢或小区住宅专项维修资金的使用，延误违约行为的，及时通过司法途径解决。了对损坏部位及时进行维修和更新、改造。另外，为保证广大人民群众利益，我中心以实践科学发展观为(六)一家专户银行向全市业主提供专项维修资金交存服务的统领，针对如何加强维修资金交存力度、维修资金的管理与使用、能力十分有限维修资金的政策法规宣传等问题进行了探讨，通过实践，我个人认一是2007年7月西安市房屋维修资金管理中心成立后，专项维为，制订一系列工作规范和管理制度很有必要。修资金的归集力度加大，归集速度加快，但是由于我市专项维修资一是坚持以人为本的核心理念，实现以满足物质需求到促进入金专户只设在中国银行家，业主只能到设在西大街交易大厦的中的全面发展的转变。和谐社会主要的出发点和落脚点是以人为本，行网点交存1二是中国银行一家从事归集工作，人员、管理规模都以人为本是和谐社会建设的核心精神。组织社区居民参与和谐建设，不能满足全市专项维修资金的交存管理，在月归集量逐步增大的情开展互助服务、自我管理，体现了居民在和谐建设中的主人翁地位，况下，常常不能按时、快捷地完成有关工作。目前我们接到业主对为居民社区建设和维护自身的权益提供了合法、正当途径。这种和有关此类问题的投诉越来越多，给业主交存专项维修资金带来很多谐社区建设的形式，也为和睦人际关系的建立提供了平台，让人们不便。在相互关怀下提高素质，促进发展。(七)房改房专项维修资金归集困难多二是贯彻"共建共享"的重要思想，实现和谐社会建设由行政房改房售房专款归公积金中心管理，其中房改房的专项维修资行为到全民参与的转变。胡锦涛总书记在今年"两会"所作的关于金是房改房专款中的一部分，房改房维修资金一直由市公积金管理和谐社会要"在共建中共享、在共享中共建"的重要讲话，更加明中心代管，历时较长。其中存量的巴售公有住房原先都由单位交存确了为谁建设、靠谁建设和谐社会，以及如何建设和谐社会的问题。售房款至公积金中心专户，其中很多单位根本没有提存20%的专项维修资金，而个人2%部分也没有交存，而且很多单位在建设房屋时三是强化自治管理的社会功能，实现行政单一结构治理到社会就全部使用了专户的售房款或者所剩无几，资金归集和使用情况比多元结构治理的转变。实践体会到，以"三互四白"形式进行和谐较复杂，目前我们也无法涉及这部分专项维修资金的归集管理工作。社区建设的过程，是个解放思想、更新观念的过程，人们从传统从全国其他城市的情况看，基本上都没有涉及这部分房屋专项维修依赖政府办社会逐渐被包括自治力量在内办社会所代替。和谐社区资金的归集管理工作。只有个别城市涉及房改房维修资金归集管理建设逐步形成政府推动、社会参与、人人尽力的良好格局，让政府、工作。街道从繁琐的事务中解放出来，实现职能归位。{上接第61页}民用建筑中，空调用电(特别是在夏、冬两季)占用电负荷的指标，避免设备材料选型过大，节省无谓的能材消耗。很大部分，因此空调系统的节能显得尤为重要。空调系统分为中央五、结束语空调系统、分体式空调系统，如果采用中央空调系统，则可采用楼智能建筑电气节能设计已成为电气设计的重中之重，电气设计宇自控BA系统进行管理和控制，若是分体式空调，因用户一般采用人员应在精心设计，进行方案比较，从安全性、可靠性、经济性及节遥控器，待机能耗高，因此应在方便操作的位置设计一个专用开关，能等方面综合考虑，选择合理的供配电方案，实施电网的经济运行技术。在选用节能的新设备上，应具体了解其原理、性能、效果，用于控制插座回路，减少待机损耗从而达到节能的目的。从技术、经济主比较，选择低能耗设备及节能等先进的设备，减少改进风机、水泵等设备的调速方式的节能中间过程的损耗，以达到节能的目的，为提高社会效益及经济效益在各类公共建筑中，风机、泵类设备应用范围非常广泛，但据做贡献。有关资料显示，其电能消耗和诸如阀门、挡板相关设备的节流损失参考文献费用占到维护成本的7%以上，是笔不小的费用开支。所以对这类设[lJ中国建筑业协会智能建筑专业委员会，建设部科技委智能备的节能降耗显得很有必要，除从产品设计来提高设备效率外，还建筑技术开发推广中心.建筑节能智能技术导则(试行)[. 应改进其调速方式从而实现节能，常采用变频调速、调压调速、电[2J杨航超.建筑电气节能设计及照明节能设计的探讨[JJ.灯与磁调速、变极对数调速、串级调速、无换向器电动机调速等等。照明，考虑经济实际，节省无谓的能材消耗[3JGB 5003422004，建筑照明设计标准[日，2004. 设计时应根据每个工程项目本身的特点及要求，如居住建筑中有[4J尹克宁.配电变压器节能的新举措[JJ.电力设备，.别墅、高级住宅、安居住房、经济适用房等高、中、低档建筑等级，[5J黄久松.运用智能化技术提高建筑节能水平[JJ.智能建筑，电气设计标准也相应有高、中、低档等之分，正确理解规范条文，2004,48(8):39-42. 设计时不能千篇一律地采用高标准，取规范的上限值，应重视经济[6]苏锦霞.智能建筑的空调节能[J].智能建筑，2004,48(8):20-23. 58
