置业报告——中海国际社区
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一、宏观分析
1、房价发展趋势分析
近二年，大中城市房价纷纷一定比例下降，尤
其是北京上海这样一线城市，下降比例达到
10%。
我们认为：从短期来看，今年全国房价或将断
续下行；从中长期来看，房价会陆续上涨。
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短期看房价
政府坚持从严调控
不放松：
1，二代会温家宝总
理发话：房价还远
远没有回到合理的
价位，因此，调控
不能放松。
2，佛山、芜湖、上
海各地方政府“新
政”纷纷被叫停
今年全国房价或将
继续下行
房地产依托在2012
年迎来了集中偿付
期：房地产信托到
期规模约为2010年
的倍。对于大部
分靠信托投融资的
中小型企业，原本
资金链就比较紧张，
再面临信托偿付压
力，需要通过降价
来促销。
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中长期看房价：房价会陆续上涨
从理论上：供求理论
A BC
供给
需求
从实际上：经济不断增长、人民生活水平提
高，地方政府财政压力等因素推动房价上涨。
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2、先导区的发展规划
2021-2030
成熟发展阶段
2013-2020
快速发展阶段
2008-2012
起步阶段
2008年4月21日
基本实现现代化，带动辐射能力增强
先导区基本建成
综合实力全面提升，
核心区主体功能区基本形成
核心区骨架基本拉开，
起步区主体功能区基本形成
《长沙市大河西先导区建设整体方案》出台，
明确了大河西先导区建设的战略目标、
规划蓝图等具体问题 Company Logo
3、政府政策支持
在财政支持上:市政府2008年起年内每
年安排5亿元以上专项资金用于先导区
建设。
在产业支持上:新进入先导区的产业目录
范围内的产业项目，享受长沙高新技术
产业开发区的土地、税费等优惠政策
先导区具有极大先导区具有极大
的发展潜力。的发展潜力。
从投资角度来看，从投资角度来看，
适合中长期投资适合中长期投资
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二、选楼原因
开发商实力雄厚，信用程度高1
楼盘生态环境优越，倚靠洋湖湿地
公园
2
楼盘宣传：精装小户型有供暖设备3
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三、微观分析
1、楼盘开发公司简介及分析：
1979 1992 2010
成
立
于
香
港
在
香
港
联
交
所
上
市
荣
登
英
国
《
金
融
时
报
》
“
全
球
500
强
”
，
为
唯
一
上
榜
的
内
地
房
企
。
品
牌
价
值
评
估
达
亿
元
，
位
居
行
业
第
一
。
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2、楼盘简介：
长沙中海国际社区由中海地产集团开发建设。
规划用地面积约36万平米，总建筑面积约130万
平米。
五证齐全：《建设用地规划许可证》、《建设工
程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、
《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》
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项目完工鸟瞰图
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3、楼盘地理位置分析
南望中部
最大洋湖
垸生态湿
地公园
北邻岳麓
山风景区
和岳麓山
国家大学
科技园区
东接大河西
先导区总部
经济区和湘
江风光带、
衔接猴子石
大桥
北 南 东
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4、周边配套设施：
教育
医院： 市四医院丶武警总医院
中南大学
湖师大
湖大
师大附中
师大附小
工业职院
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银行
建行
交行
兴业
邮政
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其他配套设施 ：岳麓山公园、南郊公园、洋湖垸生态湿地
（16000亩）、白鹤自然生态保护区（5000亩）
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5、交通：
临近地铁3号线地铁地铁
公交公交
17路，63路快线，
912路，908路
高速高速
绕城高速，长潭西高速
、主要交通方式：
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、住户出行：
902路主要站点：王家湾 、阳光100国际新城 、 南郊公
园、新开铺路口 、省第二人民医院、黄土岭 、南门口
、天心阁、 地质中学、南湖大市场 等
918路主要站点：高桥 、德政园东 、长岭、雨花亭西、
新建西路口 、 长沙理工大学 、尚美医院(广厦新村)、
猴子石路口 、 南郊公园、 阳光100国际新城、 湖南工
业职业学院 、湖南中医药大学
63路驶往新一佳方向
17路可达汽车南站、树达学院、汽车西站等
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6、楼盘内部情况：
、楼盘总体规划：
基础设施区
别墅
区
三期
高层
四期
一期、
二期在
售
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、楼盘详细信息:
物业类别：住宅 主力户型：二居至四居82-160平米
装修状况：精装与毛坯 基础配套设施燃气：管道天燃气
开盘日期：2011-10 交房日期：2012
产权年限 70年 装修状况：精装修,精装小户型供暖
建筑类别：多层、高层、 房屋属性：商品房
小高层
建筑结构：框架 车位信息：1449 (1:)
规划户数 3059户 楼间距：60m
容 积 率： 绿 化 率：
物业公司 长沙中海兴业房地产有限公司
物业费 公寓: 元/平米/月
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、主打小户型：
90
平米
供暖
纯坐北
朝南
80
平米
现售小户型
全部位于
25——30层
小户型基本情况
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九
十
平
米
小
户
型
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八
十
平
米
小
户
型
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附：样板间（90㎡）照片
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四、置业计划单
单价（精装小户型80平米）：约6300元每平米
付款方式：按揭
折后总价：53w
首付：16W
时间：15年；月供：3336
贷款额：37W
其他代收费：共11140
契税：10600
产权登记费：80
国土登记费：100
印花税：无
抵押登记费：80
按揭公证费：200
维修基金：9309
首付合计：171140
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五、小结：楼盘SWOT分析
1
楼盘整体
生态环境
优越
2
精装小户型
整体性价比
高，尤其是
80平米小
户型
3
开发商资金、
实力雄厚，
是房地产龙
头企业，信
用度高
STRENGTH：
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现阶段交通不便
现阶段周围配套设施
不齐全
WEAKNESS
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17路，63路快线
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912路，908路公交车
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OPPORTUNITY：
THREAT：
处于先导区，未来开发潜力大
若开发商未能兑现承诺，则会对小区
居民生活的便利带来极大威胁
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六、总结
此房适合有车一族及较年长的群体居住。此房适合有车一族及较年长的群体居住。
此房周围自然环境较好，适合居住、疗养。
但短期内周围配套设施不齐全，交通不便，
对于无车上班族来说是个棘手的问题
宏观分析 开发商状况 楼盘内部分析 楼盘周边分析
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附：相片
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七、压力测试
设定压力情景：
1、轻度压力：假设房
价下降10%
2、中度压力：假设房
价下降20%
3、重度压力：假设房
价下降30%
压力测试
确定风险因子：
EL=PD*LGD*EAD
EL：预期损失
PD：违约概率
LGD：违约损失率
EAD：违约风险暴露
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2009年商业银行不良贷款情况
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2000-2009 年我国商业银行房地产信贷规模
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2009年商业银行拨备情况表
附：拨备覆盖率＝贷款损失减值准备金余额／不良贷款余额×100%
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参照巴塞尔协议II，可以知道LGD的个贷取50%，
EAD取贷款余额作为近似值，当PD取100%、
50%、40%、30%时，根据2009年的数据，可
计算得：
EL=100%*50%*万亿=万亿
EL=5O%*50%*万亿=万亿
EL=40%*50%*万亿=万亿
EL=30%*50%*万亿=万亿
我国商业银行贷款损失减值准备金余额
=*=万亿
商业银行可承受40%左右的个贷违约率。
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根据相关银行调研数据：
当房价下降10%，将有%个贷违约率；
当房价下降20%，将有%个贷违约率；
当房价下降30%，将有11%个贷违约率；
当房价下降超过40%，将有40%左右个贷违约率。
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压力测试结果
主要风险因素 轻度压力 中度压力 重度压力
房价 下降10% 下降20% 下降30%
房贷违约率 % % 11%
预期损失 289. 5亿 694. 8亿 2123亿
准备金是否能够覆
盖
能 能 能
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