1
浙联浙联浙联···昆明项目昆明项目昆明项目
发展环境及竞争环境调研报告发展环境及竞争环境调研报告发展环境及竞争环境调研报告
2
报告体系说明：
浙浙浙联联联 ///昆昆昆明明明项项项目目目 ///系系系列列列报报报告告告
发展环境及竞争环境调研报告发展环境及竞争环境调研报告发展环境及竞争环境调研报告 本报告本报告本报告
昆明经济形势、地位
城市规划现状、未来规划
片区/板块房地产发展态势、
区域典型案例调研、
地块开发条件调查、
城市商圈格局分析、商业体系分析、
基于发展环境的关联分析……
市场需求调研报告市场需求调研报告市场需求调研报告
现实消费者调研、潜在消费者调研、
学生消费习性调研、专业人士深访 ……
项目定位及发展策略研究报告项目定位及发展策略研究报告项目定位及发展策略研究报告
市场定位、功能确定、产品定位、客群定位
物业发展建议、经济效益分析、
全案发展策略 ……
3
目 录
昆明城市发展概况总述 -- P03
经济地位、人口
自然资源、城市交通
收入水平、城市综合排名……
与本案有关的城市发展规划简析 -- P08
城市规划现状、城市新规划布局、
区域功能定位、与本案的关联分析
昆明房地产市场整体发展概况分析 -- P11
投资额度、销售均价
市场涨幅、供应区域
房地产发展态势及竞争环境分析：住宅篇 -- P72
板块划分与发展特征、典型个案分析
区域内主要竞盘综合分析
关于本案住宅物业发展方向的初步讨论 -- P60
项目决策要素、
价格、户型、产品设计市场总结、
本案策略初步讨论
房地产发展态势及竞争环境分析：商业篇 -- P62
商圈格局、
商业发展体系
关于本案商业发展级别和发展方向的初步讨论 -- P77
商业机会分析、商业发展方向确定
项目基地分析 -- P15
宗地区位、
宗地资源、项目外部配套
SWOT分析
基于发展环境调研的关联分析汇总 -- P84
全案发展策略、
住宅物业：户型、产品设计
商业物业：开发方向、参鉴案例
4
昆明城市发展概况总述昆明城市发展概况总述昆明城市发展概况总述
昆明市概况分析
人文历史、人口
城市交通。
昆明地位排名
城市生产总值、地方财政收入
昆明宏观经济分析
地区生产总值、产业结构
工业和建筑业、全社会固定投资
价格水平、
人均消费支出。
5
昆明市概况简介
城市概况
昆明是云南省省会，我国首批历史文化名城，国家一级口岸，是面向东南亚、
南亚的国际性商贸旅游城市，是我国通向东南亚、南亚的重要交通枢纽。昆明
具有悠久的历史文化、得天独厚的气候条件、丰富的物产资源和绚丽多采的风
土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。
地理位置
昆明地处云南省中部，总面积 2．16万平方千米，辖盘龙、五华、官渡、西
山、东川五区和安宁市以及呈贡、晋宁、富民、宜良、高明、石林、禄劝、寻
甸八个县。城区位于东经 102度 43’，北纬 2502’。
昆明地区地形北高南低，绝大部分地区海拔在 1500—2800米之间。最高点禄
劝县轿子山主峰海拔为 4247米，最低点东川区小江流入金沙江的小河口海拔
只有 695米，市中心海拔 1891米。城区座落在滇池盆地北部，三面环山，西
南濒临滇池，湖光山色，天然成趣，具有良好的空间环境。
人文历史
昆明历史悠久，自公元 1275年元朝置云南省,即成为云南省省会。著名的历史
人物有庄乔、钱南园、孙髯翁、赵藩、李公朴、闻一多等。除 5项国家级文物
外，昆明市著名的文物古迹还有：滇王金印、护国桥和护国纪念标、西南联大
纪念碑、驼峰飞行纪念碑、南洋华侨机工纪念碑、“一二．一”运动四烈士墓
等。
6
人口
2007年全市常住人口 万人，比 2006年增加 万人，出生率
%，人口自然增长率 %。
昆明市常住人口的增加，使得城市化进程稳步提升，截至 2007年，全市城镇
化率已达 %。
城市交通
1、
航空
昆明的巫家坝国际机场目前开辟国内航线 48条，国际航线 6条。形成以昆明
为中心，连结通往 45个大中城市以及东南亚地区的航空网络，昆明至省内各
旅游地区的民航也很发达，现已开辟通往思茅、西双版纳、保山、昭通、大
理、芒市、丽江、中甸的航线。
2、
铁路
云南省的铁路以昆明为中心，以东为贵昆铁路（东起贵阳，西至昆明，全长
640公里，云南境内 340公里）；以北为成昆铁路（北起成都，南至昆明，全
长 1100公里，云南境内 280公里）；以南为南昆铁路（东南起广西南宁，西北
至云南昆明，全长 900公里，云南境内 243公里）。
3、
公路
昆明作为云南旅游的交通枢纽，游客前往云南省其他旅游景区，都要以昆明为
中转站。云南省的公路以昆明为中心，7条国道
（108、213、214、320、321、323、326国道），61条省道，辐射至省内、国
内外各大城市。
近三年昆明市城镇化率
%
%
%
%
%
%
%
%
%
2005年 2006年 2007年
近三年昆明市总人口数（单位：万）
2005年 2006年 2007年
7
昆明宏观经济分析
地区生产总值：经济总量稳步增长。
昆明市国民经济稳步发展，2007年地区生产总值 亿元，比 2006年增
加 %。城镇居民人均可支配收入 12083元，人均消费支出 8707元；农村
居民人均纯收入 4003元。
产业结构：第二、三产业发展齐头并进，第三产业占据主导地位。
昆明市产业结构进一步优化，形成“第三产业、第二产业为主，第一产业为
辅”产业结构。2007年第二、第三产业产值分别占到 GDP的 46%、%。
工业和建筑业：整体增长较快，市场稳定发展。
工业经济增长加快，2007年完成工业产值 亿元，增长 %。建筑业
稳
步增长。2007年建筑业完成总产值 亿元，增长 %。全年完成施工
面积 万平方米，竣工面积 万平方米，分别增长 %和
%。
昆明市近三年地区生产总值（亿元）
0
500
1000
1500
2005年 2006年 2007年
地区生产总值
昆明市近三年地区生产总值增长比率
%
% %
%
%
%
%
2005年 2006年 2007年
地区生产总值增长比率
三大产业比列
6%
46%
48%
第一产业 第二产业 第三产业
8
全社会固定投资：逐年稳步增长。
2007年完成社会固定资产投资 818亿元，增长 25%；完成城镇投资 亿
元，增长 %。
昆明市全社会固定投资额呈逐年增长的趋势，就 2007年来看，房地产建筑业
占总投资比例的 %，市场比较平稳。
国内贸易稳定，消费市场活跃。
消费品市场活跃。2007年实现社会消费品零售总额 亿元，增长
%，扣除价格因素，实际增长 %。
价格水平总体稳定。
城镇居民消费价格总指数 %。商品零售价格总指数 %，其中食品类
上涨 %。
2007年城镇居民消费价格总指数、商品零售价格总指数提升较快，体现出昆
明整体消费能力增强的趋势。
昆明市近三年全社会总投资（亿元）
523
654
818
0
200
400
600
800
1000
2005年 2006年 2007年
全社会总投资
近三年昆明市人均可支配收入（元）
2005年 2006年 2007年
近三年昆明居民消费价格指数
2005年 2006年 2007年
居民消费价格指数
近三年昆明商品零售价格指数
2005年 2006年 2007年
商品零售价格指数
9
人均实际消费支出逐年增加。
昆明市近两年人均可支配收入增加量较大，2007年是人均可支配收入增加量
最快的一年，体现昆明整个城市购买力呈快速增长的趋势。但近年人均消费实
际支出增长较慢，主要是由于物价上涨导致购买力降低。
昆明在西部城市中的地位排名
城市生产总值位居第三
近三年，城市 GDP保持了快速增长，但相对于西部龙头城市成都，昆明的整体
经济发展和城市的发展较慢，城市经济发展活力不足。但从其当前的系列新政
举措、施政方向及施政力度来看，有理由相信昆明正预期向西部先进城市的发
展方向前进。结合到本案定位，需以发展和前瞻的眼光，结合昆明整体城市发
展脉络，以适度超前的产品策略策动项目发展、引导昆明消费理念。
地方财政收入位居第二。
昆明的政府财政收入位列西部省会城市第二，但因其财政收入主要来源于第三
产业（占 GDP47%）和旅游业（占 GDP12%），而城市发展命脉如：工业及建筑业
发展还有待提高。
1
近三年昆明人均消费支出（元）
2005年 2006年 2007年
2007年西部省会城市生产总值（亿元）
拉
萨
西
宁
银
川
贵
阳
兰
州
乌
鲁
木
齐
南
宁
昆
明
西
安
成
都
2007年西部省会城市地方财政预算收入（亿元）
拉
萨
西
宁
银
川
贵
阳
兰
州
乌
鲁
木
齐
南
宁
昆
明
西
安
成
都
10
与本案有关的城市发展规划简析与本案有关的城市发展规划简析与本案有关的城市发展规划简析
昆明市整体发展规划
城市发展总体目标
新昆明总体规划
城市交通规划
本案所在片区的发展规划
城区布局结构
区域城中村改造规划
关于规划对本案的关联性分析
关于本案利好
关于本案需要讨论的
11
昆明城市发展现状昆明城市发展现状昆明城市发展现状
昆明市城市化进程较慢，整体发展呈现无序、自然发展的状态。城市布局不合
理，规划较为紊乱。政府规划向导作用体现不明显。同时城市交通不发达，交
通拥堵比较严重。二环路以内，主城区城市功能比较完善，但存在大量的城中
村，阻碍了城市的功能升级，极大限制了城市的发展。
昆明市整体发展规划昆明市整体发展规划昆明市整体发展规划
城市发展总体目标
从 2003年到 2020年，用 18年时间基本建成现代新昆明，规划人口 450万
人，用地 460平方千米，2012年要使非公经济增加值占经济总量的 60%以上。
经过 5年的努力，使县（区）域经济实力明显增强，经济结构明显优化，区域
之间差距大的状况明显改善。
新昆明总体规划
昆明市政府提出"一湖二城四片"的新规划，以滇池为中心，滇池东岸的呈贡，
南岸的晋城、新街，西岸的昆阳、海口分别建设昆明新城，与北岸的昆明主城
和安宁工业新城、小哨航空城一道构建以山、水、城、林相互交融的“现代新
昆明”。
城市交通规划
昆明市目前城市道路呈环状发展，三环尚未完全贯通，城市交通主要集中在二
环内。但市区内干道交通通行设置不合理，单行道和交通禁令较多，城区交通
拥堵现象较为严重，城市交通形象及运行质量较差。
新昆明总体规划图示
12
另外，为改善城市交通环境，缓解城区交通压力，昆明目前除了三环路的加紧
建设外，近期还将启动 1-5号线的交通建设，以缓解昆明现有的城市交通压
力。
本案所在片区的发展规划本案所在片区的发展规划本案所在片区的发展规划
城区布局结构
五华片区建设为“一主轴、一中心、两片区”的空间结构。
一主轴：学府路直穿片区东西向，连接滇缅大道、龙泉路，成为片区的中轴
线，形成贯穿五华片区的大动脉。
一中心：中心住宅区，在莲花池周围形成高尚住宅区域。
两片区：北部片区成为文化中心，南部片区发展为商贸中心。
新交通干线图示
本案
中心：
区域居住中心
南部：
商贸、服务中
心
北部：
文化、科研中心
五华区整体规划示意图
13
区域城中村改造规划
五华区城中村共计 67个，其中主城区共有 51个，涉及大观、华山、龙翔、丰
宁、红云、黑林铺、普吉、莲华 8个街道办事处，总建筑面积 万㎡。
2008年 5月前启动 3个村的重建改造，年内推进 10个村的重建改造，力争启
动 30个村的重建改造；2009年至 2010年，主城建区内所有城中村重建改造
全面启动；2011年至 2012年，全面完成城中村重建改造任务。但城中村村民
原地返迁，可能在一定程度上影响整个城市的功能升级。
关于规划对本案的关联性分析关于规划对本案的关联性分析关于规划对本案的关联性分析
关于本案利好
1、
功能布局
系列新政的出台将使昆明城市功能布局趋于更科学更合理。各区域的功能价值
将得到提高和最大化的利用。
2、
城市更新
城中村的建设，使得主城区解放了大量的土地资源，对缓解土地日益稀缺的中
心城区的房地产发展起到极大的促进作用。
3、
城市扩张
随着昆明市城市化进程的发展和城市扩张的加快，主城区居住属性将逐渐外溢
到其他区域，而主城区的商务属性将增强，其逐渐稀有的居住产品将使中心城
区的物业增值潜力将进一步提高。
本案
区域城中村项目图示
14
4、
施政力度
随着昆明新一届领导班子的上台，目前整个昆明政府的施政力度较强，对宏观
规划的执行速度较快，执行力度较大，使得本案拥有较好的外部政策环境。
关于本案需要讨论的
1、
功能布局
虽然未来的城市功能布局将更加科学合理，但就目前整体布局来看，在相当长
的时间内仍将紊乱，本案应避免过于超前于城市发展，把握适度超前的度。
2、
城市更新
随着大量城中村改造项目的陆续面世，未来 3-5年城中村项目的放量将呈现井
喷，市场同质化产品竞争将加剧，市场竞争将日趋激烈。
3、
城市扩张
昆明的城市扩张动作才刚刚起步，其他区域的市政配套和生活配套仍不完善，
居家属性不强，在相当长一段时期不会导致主城区的市场主力外溢。
4、
施政力度
虽然目前政府的施政力度较强，但不可预期的因素较多，迅速确定项目发展平
台如系列指标、开发模式、确定方案等，并力争短、平、快，是适合本案的发
展策略。
15
昆明房地产市场整体发展概况昆明房地产市场整体发展概况昆明房地产市场整体发展概况
昆明房地产发展整体概况
昆明房地产投资总量
房地产主要供应区域
全市住宅销售量分析、
全市住宅成交量分析
近三年昆明成交均价分析
16
昆明房地产发展概况昆明房地产发展概况昆明房地产发展概况
1、
房地产开发进入快速发展阶段，
近几年，昆明地产市场受全国地产高速发展的影响，逐渐进入相对快速发展阶
段，累积的购房需求得以逐步释放，同时因昆明城市整体规划方向向南的转变
与“二环内只拆不建”的政策影响，房地产开发被迫外移，但因郊区购房意识
与引导力不强以及并未按城市化进程的顺序发展，使得整个房地产市场发展呈
现“南北火热东西沉寂”的不均衡现象。
2、
地产投资总量逐年增加。
2005-2007年昆明地产投资额呈逐年上升趋势，增幅较大。2007年完成房地产
开发投资 亿元，比去年增长了 %。
注︰以上资料均来源于昆明田野市场研究机构
17
3、
住宅刚性需求旺盛，
2007年昆明成交住宅 49776套，成交量比 2006年增加了 %，而成交量增
幅比 2006年减少了 %。
2005-2007年销售率稳步上升，但成交增幅却有所下降，市场价格快速上扬的
前提下出现观望现象，投资性需求受到影响，但刚性需求仍然旺盛.
4、
价格快速上涨，2007年整体均价上涨 %。
2007年上半年受政策等因素影响，新增物业供应量少，一定程度上导致上半
年楼市供不应求，存量物业价格上涨。使得下半年新开楼盘价格借势得到较大
的增涨幅度。
备注：该资料来源于田野地产研究中
心。
5、
南市区供应量居各区域之首。
受政府东南方向发展的新规划影响，且南市区作为老城和呈贡新城的连接枢
纽，受到市场大量关注，已成为昆明的热点开发区域。2007年供应量以南市
区和东市区的供求量为主，分别占到 43%与 30%，占到了市场总体供应量的七
成以上。
昆明房地产市场发展概况小结昆明房地产市场发展概况小结昆明房地产市场发展概况小结
目前昆明房地产发展处于快速阶段，供应量快速增长，主要集中在南市区，城
市整体发展方向向呈贡新城转移。
刚性需求较为旺盛，销售量稳中有升。
住宅价格涨幅较大，07年整体均价突破 4500元/㎡。
本地置业客群占市场主流，客群区域属性较强。
18
19
房地产发展态势及竞争环境分析：住宅篇房地产发展态势及竞争环境分析：住宅篇房地产发展态势及竞争环境分析：住宅篇
北市区板块
板块分析、典型楼盘分析、
区域竞盘综合数据分析。
东市区板块
板块分析、典型楼盘分析、
区域竞盘综合数据分析。
西市区板块
板块分析、典型楼盘分析、
区域竞盘综合数据分析。
滇池区板块
板块分析、典型楼盘分析、
区域竞盘综合数据分析。
广福路区板块
板块分析、典型楼盘分析、
区域竞盘综合数据分析。
呈贡新城板块
板块分析。
主城区板块
板块分析、典型楼盘分析、
区域竞盘综合数据分析。
20
板块划分及特征分析板块划分及特征分析板块划分及特征分析
根据近年昆明房地产整体发展的特性以及昆明城市发展属性，我司将目前昆明
房地产市场划分为主城区、北市区、东市区、西市区、滇池区、广福路区和呈
贡新城七大房地产板块。同时根据其地理区位、产品特征、置业客群、销售价
格等因素综合分析，探寻本案在发展策略、产品定位等方面的关联性。
北市区板块北市区板块北市区板块
范围界定：范围界定：范围界定：
龙泉路、二环北路与穿金路所围合的区域。
发展历史：发展历史：发展历史：
北市区是昆明地产发展较早的区域，从 1996年开始区域的地产开发规模一度
雄踞各片区之首，而在 2003年昆明一湖四片的总体规划出台，城市向东南发
展，原来城市副中心的定位成为泡影，加上区域地理与交通空间缺乏延展，公
建设施不足等因素导致区域沉寂下来。2006年随着银海、实力的进驻，配
套、交通逐步完善，区域又一次迎来新的开发热潮。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
昆明地产巨头—江东集团长期驻扎北市区，开发了大量住宅物业，同时采用低
价策略快速拉动区域市场；之后，随着北市区交通、配套的完善，财富中心与
和谐世纪的开发，北市区地产开发走向综合化，大量商业、写字楼等物业快速
快发，已凸显出中央生活区的态势。为板块整体发展提供了契机。
现状描述：现状描述：现状描述：
后续再度发力，中央生活区快速形成。
该板块沿龙泉路、北京路沿线、昆曲高速和穿金路四线发展，由于交通便利，
备注：此图仅为板块方位示意，其实际地理位置可能有所偏差。
本案
21
为目前各片区开发楼盘数量较多的区域，生活配套等方面都优于其它片区。有
效的吸引了区域内以及城北置业的群体。物业走向多元化、高层化、品质化。
代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：
立欣洲 实力郡园 和谐世纪 天润金碧园 大溪地
发展前景：发展前景：发展前景：
由于北市区的地理空间有限，上北是松花坝；向西，是长虫山；往东，是昆曲
高速。将区域置于一个狭窄的空间中，且区域内可供开发土地不多，开发余地
远不如其它广袤的区域。同时市政规划向东南发展，区域住宅物业发展空间不
足，逐渐走向瓶颈。但随着北市区大量住宅物业的竣工入住，带来大量的人口
和商业配套需求。区域地产开发类型可能向配套型物业转变。
典型楼盘分析
江东.和谐世纪
项目位置：北市区耀龙康城旁。
占地规模：300亩（分两期开发）。
容 积 率：
建筑面积：201300㎡。
产品形态：2幢 48F写字楼，其余为 31F高层电梯。
面积区间：50-200㎡。
主力面积：90㎡（3室 2厅 1卫）。
110、120㎡（3室 2厅 2卫）。
热销面积：70－80㎡（2室 2厅 1卫）。
滞销面积：90㎡（2室 2厅 1卫）。
销售价格：均价 4900元/㎡。
公 摊：20%。
建筑风格：现代。
总户数：9500户。
一期户数：2010户。
开盘时间：08年 1月 27日。
22
一期交房：09年底。
销售速率：80％。
社区配套：会所、大型商场等。
园林景观：
该项目以热带树种、水系和灌木,组成两大中央花园，两入口广场景观，以吸
引人流；使用人工喷泉、广场绿地、商业步行街景观和裙楼绿地，形成多重景
观效果，使建筑融入园林中，规避了高层建筑的空间压抑感。
产品设计：
项目由 2幢超高层地标性建筑写字楼和大量 31F高层电梯组成，运用 HOPSCA
豪布斯卡的设计理念为开发主题，将写字楼、高层住宅、商务和商业等多种产
品有机融合，组成了大规模复合性地产项目，其中双子塔写字楼奠定了北市区
地标建筑，大体量商业，完善北市区 生活配套不足，满足居家配套，使社区
居家舒适度增强，提升项目的整体品质。
户型设计：
部分户型设置增强私密度的玄关和观景效果俱佳的 270°转角飘窗，提升了居
住舒适度；90㎡三室两庭一卫户型销售较好，户型紧凑，面积控制较好，去化
较快。
㎡：3室 2厅 1卫 ㎡：3室 2厅 1卫
本案
23
规划布局：
项目规划了较大体量的独立商业，商业临城市主干道并引入社区内部，商业地
标更加突出，同时在住宅间通过两广场设置，形成商业内街人流循环，激活了
内街住宅底商，使商业街区价值最大化；住宅部分运用点式围合设计，形成两
大中央主题景观，使得户户观景，景观价值最大化，提高整体居家品质。
营销推广：
项目的开发商知名度较高，通过开发商品牌和创新的豪布斯卡城市综合体为卖
点。整体推广手段主要以重要交通干道外广、报媒、道旗为主要推广方式。
客群分析：
该项目处于北市区成熟生活区，生活氛围较浓厚，从购房客群分析，年龄集中
在 35-50岁左右，客群为北市周边区域和外来地州的客群各占一半，；置业目
的多为改善居住环境而更新性二次置业，投资者较少。
关联分析
该项目位于居家成熟﹑配套欠完善的北市区，项目通过引用 HOPSCA豪布
斯卡的城市综合体规划模式，充分弥补和释放大量综合性商业形态，提供
一站式购物，完善和弥补了北市区的生活配套。本案区域条件较好，临多
条城市干道，具有较好的商业开发价值。如何对本案商业资源进行合理规
划及品质打造，挖掘潜在需求，将是本案商业物业发展的方向。
24
区域内主要竞盘综合分析
通过对昆明北市区主域区在售项目的调研，我司认为较具代表性的项目主要
是：和谐世纪、实力郡园、金碧园、路建立欣洲、云岭天娇、大溪地 、茉莉
唐朝等，本章期望通过对板块内竞争楼盘的一般共性和不同特点的分析，发现
市场总体供应特征，为项目定位起到一定的决策参考作用。
1、
总占地面积分析：区域类在售项目普遍规模较大。
区域内住宅项目占地面积平均值为 115亩，其中在 100亩以上的项目最多，达
到 4个，其中和谐世纪达到了 300亩；在 50亩以上的项目有 2个，分别是大
溪地和茉莉唐朝；在 50亩以上的项目仅有 1个，天润金碧园。
2、
建筑面积：区域建筑面积在 10万㎡左右最多。
从供给的面积上看，楼盘平均体量为 19万㎡，在 10万㎡左右的楼盘最多，共
有 6个；在 10万㎡以下的楼盘有 3个；在 10-20万㎡左右的楼盘有 3个，20
万㎡以上的楼盘仅有一个，为和谐世纪，达到了 80多万㎡。
3、
容积率：后期开发楼盘容积率普遍较高。
区域供应的住宅容积率均值为 ，容积率在 以下的楼盘最多，共 4个；
容积率在 以上的楼盘有 3个，新开项目和谐世纪的容积率接近 4；容积率
在 以下的楼盘 1个，茉莉唐朝。
25
4、
绿化率：区域绿化率普遍较高，都在 40%以上。
区域供应的住宅绿化率均值为 40%以上，绿化率在 40%—50%以内的楼盘最多，
共 5个；容积率在 50%以上的楼盘有 2个，分别是大溪地与茉莉唐朝，都为别
墅类产品；但其它高层也达到 40%以上，可以看出区域对小区绿化的要求较
高。
5、
产品形态：区域市场产品形态丰富，主要以电梯和别墅为主。
区域供应楼盘产品形态丰富，复合形态产品占 3个，其中小高层+高层+洋房类
产品项目 1个，实力郡园；小高层+别墅类产品项目 1个，立欣洲；洋房+别墅
类项目 1个，云岭天骄；而单纯类产品项目有 3个，为高层的和谐世纪、别墅
的大溪地与茉莉唐朝。
6、
主力面积：100㎡左右是区域住宅物业的主力供应面积。
区域楼盘电梯户型主力面积主要集中在 100㎡左右，别墅户型主力面积集中在
120-200㎡。而电梯畅销户型集中在 70-90㎡，别墅与洋房集中在 160㎡左右。
从区域供给楼盘主力面积可以看出，消费者的家庭结构较为稳定，在面积需求
上，主要仍是以成熟居家大户型需求为主。但由于目前房价的持续高涨，主力
居家的中小户型的总价优势显现明显，开始受到市场的追捧，销售情况较好。
26
7、
各物业销售价格：
区域内高层电梯均价较低为 4250元/㎡。
区域内高层物业产品销售均价的平均值为 4250元/㎡。其中销售均价在 4250
元/㎡以下的项目仅有 2个；洋房物业产品销售均价的平均值为 5500元/㎡。
其中销售均价在 5500元/㎡以下的项目仅有 1个；别墅物业产品销售均价的平
均值为 7375元/㎡。其中销售均价在 7375元/㎡以下的项目仅有 2个；
东市区板块东市区板块东市区板块
范围界定：范围界定：范围界定：
东二环以外，北至穿金路，南临贵昆路。
发展历程：发展历程：发展历程：
1999年世博会的成功举办，带动了区域开发热潮，一些偏高端产品形态的物
业开始在区域内萌芽。但是由于受到交通、地理条件以及东市区大量的家具建
材市场和厂矿等的影响，发展一直相对滞后。
随着政府向东向南发展，本身具备大量土地资源的东市区，从去年开始，大批
开发商开始进驻东市区，并大量囤积土地，区域房地产开发已蓄势待发。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
随着政府向东向南发展的规划，和昆明新机场的规划使本身具备大量土地资源
的东市区焕发了生机，吸引了大批品牌开发商进驻东市区囤积土地，大批项目
将在未来 2-3年的陆续面世，届时东市区将迎来再一次的开发热潮。
现状描述：现状描述：现状描述：
由于东市区交通条件和生活配套不完善，目前仅有少量物业推出，通过以大社
区来营造生活社区感和完善配套，通过开发商品牌来吸引购房者；目前区域内
产品形态多样，别墅、多层、小高层、高层均有销售。
27
发展前景：发展前景：发展前景：
该区域作为政府向东向南的发展方向之一，目前拥有大量土地储备；随着政府
在该区域规划修建新机场，未来将形成大型生活居住区和空港经济区域的可
能，由于限高的要求，产品形态多以生态型产品为主。
但是目前该区域滞后的交通条件和欠缺的生活配套，是其阻碍该区域发展的主
要问题，而且城中村的大力改造，使其开发热度有所降低。
典型楼盘分析
金色俊园
项目位置：盘龙区白龙路与东二环中路交汇处。
占地规模：亩。
（以下均为一期数据）
容 积 率：。
建筑面积：40万㎡。
产品形态：8幢 33F高层电梯。
面积区间：51-140㎡。
主力面积：100㎡以下（占 70％）。
热销面积：85㎡（3室 2厅 1卫）。
滞销面积：90㎡（2室 2厅 1卫）。
销售价格：均价 6500元/㎡。
公 摊：16 %。
建筑风格：现代简约。
总户数：2700余户。
一期户数：1200余户。
开盘时间：07年 12月 2日。
28
销售速率：60％
一期交房：09年 11月。
社区配套：幼儿园、篮球场、大型商业卖场等。
园林景观：
该项目由著名景观公司贝尔高林担纲设计，以“城市绿岛”为主题，以大量水
系围绕景观小品，再辅以层次丰富灌木，营造宁静、精致热带风情的园林，通
过大量园林景观打造，营造一个景观通透性较好、品质较高、生态化较好的高
品质居住社区感。
产品设计：
项目由 8栋 33F高层电梯组成，外立面采用现代简约风格设计，通过底层架空
设计，增大了小区活动空间，提高了绿化率。考虑昆明风较大的自然属性，高
层采用内阳台设置，使建筑更加人性化；由于该区域目前暂未高度城市化，其
33F高层电梯的产品设计，对购房者有一定的消费抗性。
户型设计：
项目户型设计主要以中小户型为主，整体户型设计紧凑，动静、干湿分区合
理；考虑购房者对高层城市化自然抗性产品，通过空中花园、露台、入户花园
等大面积赠送空间，增加了产品附加值，一定程度上提升了项目销售速率。
㎡：2室 2厅 1卫
关联分析
该项目为城中村改
造，拆迁进度较慢，
使得项目整体开发时
间拉长，影响了其整
体推盘节奏，同时项
目建筑形态过于创
新，虽然引起市场较
为广泛的关注，但过
于公建化的立面和大
量异性的户型空间，
在市场上的接受度不
高，项目整体销售速
度较慢。可以看出在
高层电梯已成为昆明
房地产开发主流的情
况下，产品创新已成
为激烈市场竞争中的
主要竞争手段，在整
体房地产市场快速发
展的进程中，本案如
何找到产品创新的
“度”，将是本案引
领市场发展和树立区
域标杆的重要策略发
展方向。
㎡：3室 2厅 1卫
本案
29
规划布局：
将建筑后退至 35米控制线以外，屏蔽了噪音污染；运用点式围合式建筑设
计，使社区整体景观通透性较好；沿二环立交一侧设置大型独立商业卖场，在
完善社区生活配套的同时达到屏蔽噪音的作用。
营销推广：
该项目由本市品质开发企业打造，以开发商品牌口碑为主要推广卖点，整体推
广手段较丰富，多以重要交通干道户外、报媒和外墙广告为推广方式。
客群分析：
该项目客群年龄主要集中在 35-50岁左右；以东市区和外来地州客群为主，置
业目的多以自住为主，投资客群较少，目前正与项目周边厂矿企业洽谈团购。
区域内主要竞盘综合分析
通过对昆明东市区在售和拟售项目的调研，我司认为较具代表性的项目主要
是：金色俊园、东骧神骏万泰小区、金色交响，本章期望通过对主城竞区争楼
盘的一般共性和不同特点的分析，为项目区域属性的判断做出支撑。
1、
总占地面积分析；普遍规模较大，形成生活社区感。
区域内住宅项目占地面积平均值为 亩，其中最高占地达到 530亩，这
种大盘营造模式，有利于完善东市区欠缺的生活配套，同时增强了该区域的生
活社区感。
2、
分布特征：开发密度小，分布较散。
分布上看，区域内竞争楼盘分布较散且较少，随着向东向南发展的进一步推
进，以及东市区大量的待大量待开发土地，未来将成片释放。
关联分析
该项目在产品设计上，通过大量的面积赠送来增加产品附加值，减低购房
者对高层电梯的心理抗性，达成了较好的销售；随着市区内大量城中村改
造项目的面试，未来产品同质化竞争将日趋激烈，而满足居住功能前提下
的户型创新将是本案在激烈的市场竞争中取得竞争优势的关键。
30
3、
建筑面积：总建筑面积普遍较大。
从供给的面积上看，楼盘平均体量为 万㎡，其中有 2个项目达到了 60万
㎡，建筑面积普遍较大；由于东市区开发楼盘较少，开发商均通过较大的总建
筑体积来体现该楼盘的居家和社区感。
4、
容积率：属于生态性居家型，整体容积率较小。
区域供应的住宅容积率均值为 左右，容积率最小的为 ，最大的是金
色俊园，容积率为 ，相对于高容积率的二环内主城区，东市区较低的容积
率，增强了居住舒适度。
5、
总户数：总户数较大，社区感较强。
区域供给住户数的平均值为 户，最大值为 4107户，最小户数为 2700
户，最高达到了 5033户。
6、
绿化率：高层低密设计，普遍集中在 40%左右。
区域内楼盘较注重环境及社区景观的营造，其中金色俊园以高层低密的社区规
划，绿化率达到了 %，金色交响和万泰小区为复合型大社区楼盘，均为
低密型生态化产品，绿化率也较高。
31
7、
产品形态：生态化物业形态与城市化物业并存。
由于整个昆明的城市化进程较漫，相对于高城市化发展的市中区，东市区受交
通、市政生活配套不足影响，城市化进程较为落后；目前东市区产品形态多以
生态化物业为主，部分城市化产品多临近东二环。
8、
主力面积与畅销面积：紧凑型套二和居家型套三成为市场主要需求；
区域楼盘户型主力面积主要集中在 80-140㎡之间，从区域供给楼盘主力面积
可以看出，消费者的家庭结构较为稳定。但由于目前房价的持续高涨，满足居
住功能下的小套三，开始受到市场的追捧，销售情况较好。
9、
关于电梯销售均价分析：
东市区电梯销售价格差异较大，开发商品牌和产品品质成为区域价格标杆的主
要因素。
区域内仅两个项目有电梯类产品，其中金色俊园以较好的产品创新和开发商品
牌突破了东市区的价格劣势，在区域内树立了价格标杆。较区域内同类产品销
售均价高 1700元/㎡。
32
西市区板块
范围界定：范围界定：范围界定：
二环西路以西，以高新技术产业区为中心的辐射区域。
发展历史：发展历史：发展历史：
西市区集中大量厂矿单位，且群山林立，阻碍了房地产推进进程，使区域成为
昆明地产发展最为缓慢的区域，区域从 2000年开始进行地产开发，但受其地
势局限影响，地产开发量是各区域中最少的，直到 2007年，在高新技术开发
区的拉动下，西山别墅、西山新城和中晟溪城等大规模住宅物业的开发，该区
域才初涉昆明房地产市场。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
随着昆明城市化进程的推进，市区居住承载力受到严重的考验，被迫外溢；同
时西市区具有良好的森林资源和大量可供开发的土地资源，且区域内住宅物业
价格远远低于其它区域，使其为昆明目前地产开发的价值洼地，加之规划的高
新区与生物制药基地也将推动区域的发展。
现状描述：现状描述：现状描述：
该板块受地势与交通因素影响，地产发展处于起步阶段，开发量较小，主要向
西北、西南方向发展。产品形态多样化，主要以生态化的别墅和洋房为主。
代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：
西山别墅 万辉星城 中晟溪城
发展前景：发展前景：发展前景：
西市区的地理空间有限，地产开发穿山而走，主要向太平镇方向发展。由于区
域起步晚，起点低，区域价格优势体现的较为明显，在一段时间里其价格优势
将引起市场的一定关注。但偏离市区城市化发展主轴，生活配套缺失，整体居
住属性不强，极大的影响了其发展速度。该区域未来将向高新产业园区衍生出
的配套居住型物业的方向发展。
本案
33
典型楼盘分析
中晟溪城
项目位置：高新区省经济干部管理学校旁。
占地规模：228亩（分三期开发）。
容 积 率：。
建筑面积：38万㎡。
产品形态：洋房、小高层、高层。
总户数：3500多户。
一期户数：1400户。
面积区间：高层 56-110㎡。
洋房 110-170㎡。
主力面积：高层 50-80㎡。
洋房 110-130㎡。
销售价格：预计高层均价 3500元/㎡，洋房均价 6000元/㎡。
建筑风格：地中海风格。
开盘时间：预计 2008年 6月。
一期交房：2010年 5月。
社区配套：休闲会所、篮球场、羽毛球场、慢跑道、幼儿园和配套商业等。
本案
本案
34
园林景观：
地中海景观特色，以溪流穿插于建筑之间，采用溪流、喷泉等动静结合手法丰
富水景形态，植被高低错落，色彩各异，充分体现建筑与景观自然结合；造景
上以组团景观营造为主，使各组团景观都具有各自的特色但又保持和谐统一。
产品设计：
以板式、点式电梯公寓、退台花园洋房为主，形成错落有致的高尚建筑群，超
宽的楼间距。立面以暖灰色、白色为基调，同时在局部线条和窗框利用艳丽的
色彩进行点缀，局部采用木结构。
户型设计：
高层产品户型面积设计合理，总价控制较好，并设置了入户花厅、观景露台、
飘窗与灰空间等功能面积赠送。满足通风、采光功能，住户观景面广。但也存
在着浪费面积大的缺陷。
规划布局：
项目采用全围合的布局方式，实现社区相对独立性和私密性，内部以南北朝向
布局，并在中心以斜南北的布局进行点缀，使整体布局活跃起来，且实现大部
分建筑被水系环绕，充分利用水景和中心景观的营造形成户户观景。在小区东
侧设置了具有异域风情的沿街商业，方便业主日常生活需要。但在布局方式上
将洋房物业产品置于四周都是高层物业产品的小区中心，极大降低了洋房品质
与居家私密性。
营销推广：
项目营销核心：地中海景观，突出该项目景观优势。推广主题：40万平米地
中海风情，彩生活社区！推广渠道上主要以大量户外、报广和网络以为主。
营销形象：通过对销售中心进行地中海风情包装来体现项目景观的吸引力同时
感染购房者。59㎡：1室 2厅 1卫 132㎡：3室 2厅 2卫
35
营销手段：通过办理亲情卡，实行积分优惠的方式累积客户。
客群分析：
项目主要以西市区域的客群为主，年龄集中在 30岁左右，主要区域内的企业
主、个体商业老板和城区事业单位员工居多；置业目的多为自住兼少量投资。
广福路板块
范围界定：范围界定：范围界定：
以广福路为轴心，向东西两侧发展。
西抵滇池路，东临昆洛路。
发展历程：发展历程：发展历程：
该区域以广福路为轴心，分为西段、中段和东段。广福版块的第一次发力始于
2004年，滇池板块可供开发土地殆尽，使储备大量土地的广福路西段承接了
滇池外溢的发展机会，当年东段世纪城及体育城的造城式整片开发场，拉动了
该区域发展的整体发展。接下来随着政府呈贡新城规划的逐步落实实施，广福
片区作为连接呈贡新城和老城之间的交通纽带，其区域的开发价值得到凸显，
目前该区域是昆明房地产开发、投资居住皆宜的热点区域。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
作为连接主城区与呈贡新城枢纽的广福路版块，目前已成为昆明市城市居住
迁移和房地产开发的主要板块。板块整体发展较好，并已云集了大量的品质
楼盘，形成了较好的聚集效应，为板块整体发展提供了契机。
现状描述：现状描述：现状描述：
该板块由于交通便利，为目前整个昆明市开发楼盘数量最多，最为集中的区
域，目前处于住宅物业开发的强势时期。
供应楼盘多以城市化电梯物业为主。
关联分析
该项目处于二环外,主要以小户型为主，通过一定的价格优势以及合理的
总价控制，对中心城区的年轻置业群体有较强的吸引力。整体销售状况较
好，如何将总价控制体现在产品定位和户型设计上，是本案在未来激烈的
市场博弈中取得竞争优势的关键。
36
目前形成广福路西段呈现于滇池类似的生态型产品居多，中段呈现居家大户
型为主，主要承接附近商业批发城大量经商者，而东段以世纪城及体育城的
造城式整片开发。大量的居住楼盘相继推出，周边生活配套需进一步的完
善。
代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：
华都 银海畅园 世纪半岛-苹果谷 盛高大城 颐庆园 银海领域
发展前景：发展前景：发展前景：
因短时间内呈贡新城难以形成相应的规模效应，而承接发展主城区与呈贡的广
福版块未来仍将成为昆明房产开发的热点区域。
未来住宅产品将走向城市化，作为承接主城区与未来新城的广福路板块，随着
楼盘的增多、逐步完善的生活配套，未来将有可能成为昆明新的居住及区域商
业中心。
典型楼盘分析
银海畅园
项目位置：广福路以南昆明世纪城对面。
占地规模：240亩。
容 积 率：。
建筑面积：263770㎡。
产品形态：8/12+1F小高层、14F高层、别墅、花园洋房。
总 户 数：1730户。
面积区间：电梯 77－200㎡\洋房 110-200㎡\别墅 200-250㎡。
主力面积：电梯\洋房 140-160㎡（4室 2厅 2卫）。
热销面积：电梯 80㎡左右（2室 2厅 1卫）、洋房 150㎡左右（4室 2厅 2
卫）。
滞销面积：电梯 160㎡以上（3室 3厅 2卫）。
销售价格：电梯均价 4500元/㎡。
洋房均价 6500元/㎡。
别墅均价 15000元/㎡。
公 摊：电梯 14%、洋房 7%、别墅 3%。
建筑风格：现代。
开盘时间：2007年 8月。
37
销售进度：40％
交房时间：2009年 12月。
社区配套：游泳池、网球场等。
园林景观：
在社区景观上大量采用水景打造的方式，借水系的打造使整个小区景观灵动多
变。同时通过层次错落的植被种植，使得小区景观层次丰富，通过“水景、院
景、植栽、山景”构成成东南亚风情的景观社区。但对于具于较大规模的社区
缺乏中心景观与活动场所，也是该项目在景观打造上的不足。
产品设计：
项目产品形态多样，从生态化的别墅到城市化的高层电梯均有涉及。建筑色彩
上采用 “昆明黄”，并以简洁明快的造型取代厚重繁复的古典别墅形态，采用
别具云南地域特色的石材立面配以玻璃、金属等现代材质向现代风格转化，同
时利用退台，露台和飘窗等手法，形成较好的立面效果。
户型设计：
户型设计方正合理，且融入双阳台，转角飘窗等舒适度较高的设计理念，干湿
分区、动静分区明朗。并且庭院、露台、入户花园及居室内各灰空间的处理较
好，但部分户型存在浪费空间与电视墙较短的劣势，同时高层产品与洋房产品
户型面积有较多重合。
㎡：2室 2厅 1卫 ㎡：3室 2厅 1卫
本案
38
规划布局：
项目占地规模较大，分东西两区，以市政规划路为隔，在东西两区均运用多重
庭院体系进行组团围合，将单一的庭院空间进行分类设计为私家院落、合家院
落、组团院落、社区院落等多样空间层面，但各类产品间缺乏有效区隔和屏
蔽，造成大混杂的居住环境，偏高端生态化产品的居住舒适度不高。
营销推广：
项目营销核心：生态建筑、巴里岛景观，突出该项目景观环境优势。
推广主题：一个新的花花世界让昆明畅享！推广渠道上，项目开发商品牌知名
度较高，口碑效应较好，其它主要以大量户外、报广和网络以为主。
营销形象：将两个项目纳入一个销售点集中销售，通过突出开发公司的实力和
现场良好的服务感染购房者。
营销手段：发行 VIP优惠卡，购房者可享受优先选房权与 2%的购房优惠。
客群分析：
项目客群以南市区为主，年龄集中在 40岁左右，主要以螺丝湾市场商家与项
目周边原住民居多；置业目的多为自住,少量为投资。
关联分析
该项目产品形态丰富，多种产品混搭配置，规划布局较差。同时在户型设
置上，小高层产品与洋房产品的户型面积有部分重合，在销售上未作任何
销控处理，导致产品内部自相竞争。
39
区域主要竞盘综合分析
通过对昆明广福路板块内在售和拟售项目的调研，我司认为较具代表性的项目
主要是：华都、银海畅园、银海俊园、世纪半岛 苹果谷、盛高大城 、颐庆
园，本章期望通过对广福路板块竞争楼盘的一般共性和不同特点的分析，为项
目定位决策作出参考。
1、
总占地面积分析：普遍规模较大，形成沿线集中式开发。
区域内住宅项目占地面积平均值为 154 亩，在 100亩以下的共 2个；在 100-
260亩有 4个，总体规模普遍较大。
2、分布特征：
主要集中于广福路道路两侧。
从分布上看，区域内推售楼盘主要集中在以广福路为轴心的道路两旁，目前多
集中于广福路中段。
3、
建筑面积
整体建筑面积较大。
从供给的面积上看，楼盘总体量为 万㎡左右，在 10万㎡以下的楼盘为 3
个，13万㎡为 1个，主要进行综合型物业开发；而 26-30万㎡有 2个。
4、
容积率
整体容积率适度。
区域供应的住宅容积率均值为 左右，容积率在 的楼盘最多，共
4个；容积率在 以上的楼盘有 2个，多为城市化产品的楼盘；从表格中可
以看出，随着片区城市化进程的深入，片区开发将逐渐以城市化的高层电梯类
物业形态为主。
40
5、
绿化率分析:绿化率普遍较高，大部分超过 45%以上。
区域住宅绿化率平均绿化率为 %。其中绿化率为 45%的有 4个，绿化率在
50%以上的达到了 2个。
广福路由于靠近生态化较强的滇池板块，广福路西段出现大量生态低密楼盘，
绿化率普遍较高，吸引部分高端客群。
6、
总户数：整体规模较大，平均值为 2000户左右。
区域供给住户数的平均值为 1938户左右，最大值为 3700户，最小值为 402
户。其中 1000-2600户的楼盘最多，共 3个而 2600-3700户以上的楼盘也有 2
个。
7、
产品形态：以复合型产品组合为主要的开发方向。
区域供应楼盘产品形态较丰富，别墅、花园洋房、小高层、高层电梯均有；其
中靠近滇池板块多以生态化产品楼盘居，广福路中段和东段多以小高层和高层
的城市化产品为主；大部分产品以小高层为主要产品形态。
41
8、
主力面积与畅销面积：
以居家舒适型大户为主要供应户型；舒适型套三为主要需求。
区域楼盘户型主力面积主要集中在 80㎡套二和 120㎡套三。
从区域供给楼盘主力面积可以看出，该区域消费者多为改善居住环境，追求居
住舒适度的客群；从畅销面积可以看出，该区域客群普遍接受较舒适型户型。
9、
关于多层销售均价分析：
多层产品的稀缺性体现较为明显，销售价格高于电梯类物业。
区域内目前在售多层较少，销售均价的平均值为 6500元/㎡，随着城市化产品
的陆续推售，多层生态型产品日益减少，价格均保持上升趋势。
10、
关于电梯公寓销售均价分析：
区域整体价格较搞，平均达到 5160元/㎡左右。
目前区域为昆明热点板块，电梯价格普遍高于其他郊区板块，高层电梯产品销
售均价平均值为 5160元/㎡。
区域内高层电梯产品由于价格低于多层 1500元/㎡，各项目通过电梯低价格优
势，促进电梯销售；而从销售情况来看，高层类物业的市场接受度逐步提高。
42
滇池板块
范围界定：范围界定：范围界定：
碧鸡路、二环北路与滇池路所围合的区域（即滇池草海附近区域）。
发展历史：发展历史：发展历史：
区域发展速度非常迅速，开发规模较大，发展相对稳定。其别墅开发较早，早
在 90年代初期已出现别墅形态的物业。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
板块依托于滇池较好的生态自然资源，成为昆明高端物业开发的聚集板块。板
块整体发展较好，目前已云集了大量的楼盘，并形成了较好的聚集效应，版块
整体开发价值较高。
现状描述：现状描述：现状描述：
持续发展，市场一支独秀。
该板块沿滇池路沿线发展，利用优良的自然资源优势，开发大量高品质的别墅
物业，该区域是昆明目前别墅楼盘开发数量最多且最集中的区域，生活配套等
也较为完善。该区域的别墅物业产品价格明显高于其它区域同类物业。
发展前景：发展前景：发展前景：
该区域地产发展良好，已经形成成熟的居住生活圈，区域居住价值得到进一步
的提升，但区域可供开发的土地逐渐稀缺，未来开发将逐渐萎缩。
代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：
极少墅 滇池卫城 颐庆园 采莲郡
43
典型楼盘分析
滇池卫城
项目位置：红塔东路 12号。
占地规模：2700亩（分十四期开发）。
容 积 率：。
建筑面积：100万㎡。
产品形态：别墅、花园洋房。
总户数：6000多户。
九期户数：494户。
面积区间：洋房 106-158㎡。
主力面积：120-140㎡。
销售价格：均价 5900元/㎡。
公摊：7%。
建筑风格：西班牙风格。
开盘时间：2008年 4月 27日（九期）。
一期交房：2005年下半年。
社区配套：高尔夫主题公园（暂定）、学校、商业街、会所、体育中心、医疗
中心、文化娱乐中心等。
本案
44
园林景观：
采用法国园林风格，配合高尔夫主题公园，使其园区四季常青。在景观打造上
保留了原有的自然地形、丘陵地貌和原始植被，充分利用原有的水资源，加上
精心引入的花草树木以及木栈道等更突出项目景观上的空间层次。
产品设计：
小区建筑以西班牙风格为主，充分展示了异域建筑形态与生活情趣，产品包含
别墅与洋房，第九期主要为 5+1F与 6+1F的洋房，它将别墅产品的特性（上有
天下有地）有效的融入洋房产品设计中，使其性价比明显优于同类产品，同时
在建筑风格上有异于前几期物业，较多的融入了现代建筑元素。
户型设计：
项目洋房类户型设计方正合理，面积控制在 130㎡左右。厨房与阳台相连，与
露台庭院、宽大客厅相连，使居住舒适度大大提升。
规划布局：
项目充分利用原有的坡地与水景，将建筑以围合式布局于外围，并将水系等景
观导入建筑群中，并保留自然山体景观，使建筑与景观相互呼应，融为一体，
形成“岛”居形态。使得户户可观水，有效利用了自然景观资源，增加了产品
卖点。
45
营销推广：
项目营销核心：高尔夫社区、西班牙风情建筑。
推广主题：纯退台高尔夫洋房！推广渠道上以大量户外、报广和网络为主。
营销形象：强调生态自然，前期物业已经呈现，景观开放示范效果较好，销售
中心品质较高，将项目的优势尽情展现，对客户具有较大的吸引力。
营销手段：开盘当天购房可以享受 2%的优惠。
客群分析：
项目品质较高面积较大，且周边环境较好，在此置业的客户年龄集中在 45岁
左右，以本市经济收入较高且最求品质生活的客户为主，占到 70％，外省客
户占 10％，周边地州的客户占 20％，其置业目的主要以自住为主，投资客户
较少。
关联分析
区域自然资源较好，为偏高端产品的主力开发市场，经过多年的开发已经
形成较好的市场认知，其他区域若开发同类产品，在市场中处于竞争劣
势。
46
区域主要竞盘综合分析
通过对昆明滇池板块内在售和拟售项目的调研，我司认为较具代表性的项目主
要是：同德极少墅、滇池卫城、颐庆园 采莲郡、海韵枫丹等。本章期望通过
对滇池板块竞争楼盘的一般共性和不同特点的分析，为项目定位决策作出一定
的参考。
1、
总占地面积分析：区域类在售项目普遍规模较大。
区域内住宅项目占地面积大都在 100亩以上，其中滇池卫城占地面积达到
2700亩，是区域内最大规模的项目；100亩以下的仅 1个，颐庆园；其它均在
100-300亩之间。
2、
建筑面积：区域建筑面积在 10万㎡左右最多。
从供给的面积上看，区域楼盘均体量为 5万㎡以上，在 5-10万㎡左右的楼盘
最多，共有 3个；在 10万㎡以上的楼盘有 2个；其中滇池卫城达到了 100多
万㎡。
3、
容积率：区域产品形态丰富，容积率普遍较低。
区域供应的住宅多为别墅类物业，容积率都较小。容积率在 左右的楼盘最
多，共 3个；容积率在 以上的楼盘有 2个，颐庆园和采莲郡。
4、
绿化率：区域绿化率普遍较高，都在 40%以上。
区域供应的住宅绿化率均值为 %以上，绿化率大都集中在 50%以上，共 4
个；容积率在 50%以下的楼盘仅有 1个，采莲郡。
47
5、
产品形态：区域市场住宅产品倾向于生态化物业，以洋房和别墅为主。
区域供应楼盘产品形态多以别墅与洋房为主，其中纯别墅与纯洋房物业产品项
目共计 3个，颐庆园为纯洋房类物业，极少墅与海韵枫丹为纯别墅产品；洋房
+别墅类产品项目 2个，滇池卫城与采莲郡。
6、
主力面积：成熟居家的主力套三成为市场上城市别墅主要需求。
区域楼盘户型主力面积主要集中在 150㎡左右，别墅户型主力面积集中在 120-
180㎡。而畅销户型也集中在 140㎡，别墅与洋房集中在 160㎡左右。
从区域供给楼盘主力面积可以看出，消费者的家庭结构较为稳定，在面积需求
上，主要仍是以成熟居家大户型需求为主。
7、
各物业销售价格：
区域别墅物业价格高于其它区域同类物业。
区域内洋房类产品销售均价的平均值为 5966元/㎡，别墅类产品销售均价的平
均值为 12000元/㎡。该区域内受地段、景观、配套等因素影响，同类产品价
格差异较大。
48
呈贡新城板块
范围界定：范围界定：范围界定：
以呈贡县为主要发展轴心。由斗南片区、乌龙片区、大渔片区、大冲片区、洛
羊片区、吴家营片区、雨花片区和环湖湿地片区 8大片区组成。
发展历程：发展历程：发展历程：
政府与 2005年对呈贡新城进行整体规划，使其形成新兴工业园区、科研教育
园区，以花卉为特色的生物产业基地及现代物流中心。规划人口 95万人，规
划用地 160平方千米；今年市政府将搬迁至呈贡新城，呈贡新城成为了昆明新
的热点区域。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
政府向东向南发展规划，市政府搬迁至呈贡新城，使得市政配套建设速度加
快，区域的投资价值日益显现，同时大批高校的陆续搬迁至呈贡大学城，为呈
贡板块校园经济和商业配套的提供了发展契机。
现状描述：现状描述：现状描述：
该区域由于呈贡紧靠主城的区位优势，以及在能源、交通、土地资源和自然资
源等方面的优越条件，被确定为建设现代新昆明的突破口和主战场，但是区域
目前交通、市政和生活配套都较欠缺，市民认可度低，推出楼盘极少。
发展前景：发展前景：发展前景：
随着政府向东向南发展规划，市政府将于今年搬迁至呈贡新城，并且大批高校
将搬迁至呈贡大学城，未来呈贡新城配套及市政设施日趋完善，将成为昆明开
发热点。
但是，昆明市政府的政策执行存在不确定因素，有可能会影响到呈贡新城的开
发建设进程，而东南区域的区位优势将使得该区域具有良好的发展空间和潜
力。
本案
49
主城区板块主城区板块主城区板块
范围界定：范围界定：范围界定：
以二环路为界，其内均为昆明主城区范围之列。
北至北二环，西抵东二环，南到南二环，东临东二环。
发展历程：发展历程：发展历程：
该区域为昆明市目前的行政中心和居民主要生活区，住宅物业多为上世纪
80\90年代建筑。2003年昆明市对二环内“只拆不建”的规划政策，使得板块
内房地产开发一度陷入停顿，直到 2007年底，随着旧城改造工程的启动，板
块内人居环境的不断改善，加之本身完善的配套、便利的交通，使得板块居住
价值较大。
发展驱动力：发展驱动力：发展驱动力：
二环内主城区具备成熟的市政和生活配套、便捷的交通，使得居家属性较好，
随着板块内大量城中村的拆迁改造，为板块更新型发展提供了契机。同时主城
区作为昆明市市民日常生活工作的主要区域，其商业价值巨大，为该板块商业
物业的开发带来了良好的前景。
现状描述：现状描述：现状描述：
目前二环内主城区供应楼盘数量相对较少，供应物业以高度城市化的高层电梯
为主，价格相对较高；而在城中村改造项目中，多为商住结合的项目。
代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：
上东城 MOMA艺术造城 城市理想 云安尚品 珍宝公寓城
发展前景：发展前景：发展前景：
由于 2003年以来，昆明二环内主城区“只拆不建”的政策，城区内积累了大
量的潜在购房需求者，市场需求较为旺盛。
同时作为昆明城市中心，其城市经济、文化、政治中心的地位将更加巩固。但
未来大量城中村新项目的推出，竞争将相当激烈。
本案
50
典型楼盘分析
上东城
项目位置：人民东路与环城路交界处。
占地规模：亩（分两期开发）。
容 积 率：。
建筑面积：201300㎡。
产品形态：2栋小高层、1幢 25F高层电梯和 11幢 28+1F高层电梯。
面积区间：33-200㎡。
主力面积：两房：60-80㎡。
三房：90-140㎡。
热销面积：120㎡（3室 2厅 2卫）大户型多为内部认购，推出市场套数较
少。
60-80㎡（2室 1厅 1卫）小户型主要为投资客群。
销售价格：11000元/㎡（整体均价）。当前销售均价；9000元/㎡
公 摊：22% 。
建筑风格：现代简约。
一期户数：2017户。
开盘时间：待定。
一期交房：09年底。
社区配套：会所、幼儿园、大型商业街等。
本案
本案
本案
51
园林景观：
项目地块不规则，整体景观打造受到局限，主要依靠局部水景和灌木等植被形
成小组团景观，整体景观缺乏特色，中心主题景观缺失，难以体现高品质的社
区整体景观效果。
产品设计：
项目由 2栋小高层、1幢 25F高层电梯和 11幢 28+1F高层电梯, 分别为一梯
两户、两梯四户、两梯六户等组成，顶层跃层设计，舒适度较高；小区建筑设
计为现代简约风格，立面简洁大方，避免过多装饰，城市感强，凸显市区现代
都市时尚生活风格。
户型设计：
整体户型设计方正合理，大量运用双阳台和 270°转角飘窗设计，注重卧室和
客厅的通风、观景效果，但部分暗厨暗卫设计，一定程度上降低了产品的舒适
度。同时部分 90㎡两室两厅一卫设计，浪费空间较大，实用性较弱，加之较
高的单价和总价使得市场接受度相对较底。
规划布局：
项目分为两个单独地块，在布局时均采用点式高层进行局部围合，在临路位置
布置商业街区，但是商业街的设置影响了该住宅区的私密性，同时由于地块较
为异形，项目整体社区居住氛围欠佳。
㎡：3室 2厅 2卫㎡：3室 2厅 2卫
注:
上图为项目外立面效
果图.
右图为项目总平图部
分截图.
52
营销推广：
项目地处市中心，为近期第一个城中村改造项目，市场认知度较高。项目以
“光耀一座大城的壮丽”为推广语,以在项目周边重要干道、市区主要交通干
道设置户外灯箱广告，达到较好的宣传效果。
客群分析：
由于该项目处于内部认购阶段，而内部认购客户分析，年龄集中在 35-50岁左
右，以市中心及东市区客群较多，外地客户较少；置业目的多为自住，投资者
相对较少。其中顶跃等大户型多为银行、电力等集团内部认购。
典型楼盘分析
城市理想
项目位置：昆明市吴井路 509号。
占地规模：77亩（分两期开发，一期为 亩）。
（以下均为一期数据）
容 积 率：。
建筑面积：㎡。
产品形态：1栋 13F、4栋 17F、3栋 18F小高层电梯。
面积区间：59-216㎡。
主力面积：70-80㎡（2室 2厅 1卫）。
热销面积：70-80㎡（2室 2厅 1卫）。
120㎡（3室 2厅 2卫）。
滞销面积：150-170㎡（4室 2厅 2卫）。
销售价格：均价 6300元/㎡。
公 摊：10-18%。
建筑风格：现代简约风格。
一期户数：700余户。
开盘时间：08年 4月 19日。
销售速率：85%。
关联分析
该项目属于城中村改造项目，地块形状畸形。整体社区氛围感不强，同时
社区内有大量返迁村民，对其整体品质影响较大，本案如何将反迁居民与
商品住宅区合理分离，提升项目整体品质感，将是本案发展的重要内容。
53
一期交房：09年 6月。
社区配套：15000㎡商业街、会所等。
园林景观：
项目通过对传统园林的提炼，形成“现代中式园林”风格；在标志景观区利用
地下入口相成大面积的瀑布，利用水声屏蔽城市交通噪音，在小区内部中央景
观区域采用大面积的静水，在局部重要结点处，采用鼓泡吐水、景墙瀑布水灯
动水形式，突出生活社区的特性，体现出项目的品质感和舒适度。
产品设计：
小区建筑外观为现代简约风格设计，使用与自然红土相接近的砖红色外立面和
内置阳台，运用底层架空、电梯厅设计花园公共玄关等提升项目品质。但其红
色立面和内阳台设计使得其建筑公建化感觉较明显，整体居家属性不强。
户型设计：
针对不同客户群,设计 59-216㎡的多样户型。小户型设计紧凑，双阳台设置，
增加产品附加值，提高销售速率；大户型设置大量 L型空中花园、宽景阳台、
大面积生活阳台、私家入户花园等较为丰富的赠送创新设计，增加产品舒适
度。
㎡：3室 2厅 2卫 ㎡：2室 2厅 1卫
本案
本案
54
规划布局：
项目由两个地块组成，在规划设计上，通过 L型板式结构错落布局，来营造社
区生活广场，形成半围合的中心花园，提升了产品的观景效果，并通过变化的
景观主轴连接，形成小区内的流动空间；中心景观优势地带设置点式大户型，
增加其卖点。
营销推广：
项目以写实的广告语，配合外围路牌、灯箱、重要交通干道户外以及杂志（楼
市快递）等渠道宣传，同时通过独立售楼部意境区的打造，对到访客户起到较
好的项目推广效果。
客群分析：
项目客群年龄集中在 30-45岁左右，以市区客户为主，地州及省外客群占少
数；置业目的多为自住，而投资客群多选择 30－50㎡小户型。
关联分析
本案所属区位与该项目相近，其大户型产品销售滞销，说明目前市场对总
价较高的大户型产品较为敏感。因此本案在户型面积定位时，如何通过合
理的面积设置，以提高市场销售速率，将是发展的关键。
注:
上/右图为项目现场户
外广告图.
55
典型楼盘分析
MOMA艺术造城
项目位置： 68号。
占地规模：140亩（分三期开发）。
其中二期占地 亩。
容 积 率：。
建筑面积：11682㎡（二期）。
产品形态：35F、33F高层。
二期户数：1047户。
面积区间：62-186㎡。
主力面积：110-120㎡（3室 2厅 1卫）。
热销面积：70㎡（2室 2厅 1卫）左右、120㎡（3室 2厅 1卫）左右。
滞销面积：140㎡以上。
销售均价：均价 8600元/㎡。
公摊：%。
建筑风格：现代。
开盘时间：06年底。
销售进度：95%
二期交房：2009年 4月 30日前。
社区配套：社区商业、小学等。
本案
本案
56
园林景观：
该项目以硬质景观（小品、雕塑、铺装等）和软质景观（绿化、水体）相结
合，利用高低错落植被与景观小品来丰富景观形态，通过大小植栽的组合与搭
配形成多重景观空间。
产品设计：
二期高层电梯单体采用弧形建筑设计，在户与户转角处设计了空中花园，并设
计了入户花园式走廊与电梯花厅等。建筑立面线条流畅和整洁，并且大量运用
透光墙、透明阳台护栏等来提高品质。但这种建筑形态的公建特征较为明显，
居家属性不强，整体氛围较差。
户型设计：
户型面积区间较大，但大都做到了明厨明卫，部分户型设置有较大空中庭院式
花园，增加了住户的活动空间。但户型中也存在着一定的不足，如：浪费空间
较大，且由于整体建筑弧形结构造成了大量的异型户型，影响了居家品质，居
住舒适度不高。
规划布局：
项目整体规划以南北朝向为主，三栋物业一致排列布局。项目集商业、办公、
酒店于一体。项目二期为弧形建筑单体设计，一层为商业街区，居住部分在二
层以上，住户入户通过漫步坡道进入二层的园林绿化景观花园，组成了较为完
整的居住区的空间系统。
营销推广：
项目营销核心：中央价值区-国际-沿江-新阶城，突出该项目的地段优势与物
业品质，提倡一种新的生活价值。
推广主题：让这个城市更光彩！推广渠道较为简单，主要以户外广告、围墙广
告与报纸广告为主，整体营销推广力度较小，效果较差。
营销形象：通过装修现代的销售中心给客户传递项目优良的品质形象，单独印
制了项目景观手册来强调其景观上的优势。但其较差的外围环境降低客户的第
一印象。
㎡：2室 2厅 1卫 ㎡：3室 2厅 1卫
57
客群分析：
项目客群年龄集中在 35-50岁左右，经济能力较强，以本市公务员和教师、事
业单位员工居多；地州客群较少，置业目的多为改善居住环境而更新性二次置
业，其中小户型产品多为投资类客群购买。
典型楼盘分析
云安尚品
项目位置：五华区虹山东路 25号。
占地规模：亩。
容 积 率：。
建筑面积：㎡。
产品形态：4+1花园洋房、2栋多层、5栋 16F高层电梯。
总 户 数：715户。
面积区间：4+1花园洋房：160-216㎡
电梯：48-120㎡
(以下为高层电梯基本数据)
主力面积：85-90㎡（3室 2厅 1卫）。
热销面积：86㎡（3室 2厅 1卫）。
滞销面积：120㎡（3室 2厅 2卫）。
销售价格：4+1花园洋房：8000-14000元/㎡；电梯：6800元/㎡。
精装电梯公寓：6800-7200元/㎡。（价格区间）
公 摊：10 %。
建筑风格：现代建筑风格。
关联分析
该项目为城中村改造项目，拆迁进度较慢，使得项目整体开发时间拉长，
影响了其整体推盘节奏，同时项目建筑形态过于创新，虽然引起市场较为
广泛的关注，但过于公建化的立面和大量异性的户型空间，使之市场接受
度不高，项目整体销售速度较慢。在整体房地产市场快速发展的进程中，
本案如何找到产品创新的“度”，将是本案引领市场发展和树立区域标杆
的重要关键。
58
开盘时间：08年 12月。
销售速率：70％。
一期交房：09年 6月。
社区配套：公共活动室等。
园林景观：
项目景观规划上，以“竹”为景观主题，利用坡地优势，运用青砖铺地，紧扣
小区风格主题，打造丰富的坡地园林景观，营造出较好的生态坡地环境社区。
产品设计：
该项目由高层观景电梯、多层和 4+1花园洋房组成，4+1花园洋房引用“天
井”的全新规划，形成城市中的都市生态人文居住氛围，但由于该地块的狭长
和不规则因素，使其品质感效果较差，而且较多的产品形态，降低了生态化产
品的品质感；另外考虑昆明风较大的自然属性，在 14-16F采用内阳台设计。
户型设计：
该项目在高层电梯户型设计上，85㎡3 室 2厅 1卫设计，户型较紧凑，空间利
用率高，客群接受度较高，但单阳台设计，降低了观景效果和生活舒适度；而
花园洋房的大面积庭院、露台和门廊的设计，增加了该类物业的舒适度。
㎡：3室 2厅 1卫
㎡：3室 2厅 1卫
本案
本案
59
规划布局：
该项目地块狭长，在规划布局上，运用点式高层电梯和部分多层对 4+1花园洋
房进行围合，运用坡地优势，通过人车分流使其更人性化，临街处布局为电梯
公寓和高层电梯，对花园洋房进行局部半围合布局。
营销推广：
该项目整体推广手段简单，仅以报媒（都市时报）、和项目临近干道的户外为
推广方式；同时由于地块有限，使得销售部狭小且缺乏品质，严重降低项目生
态性产品的形象。
客群分析：
该项目客群年龄为 25-50岁之间，其中电梯物业置业客群年龄主要在 25-40岁
之间，昆明本市和地州各占一半，置业目的多为父母为子女购买和教育投资；
多层大户型产品置业客群年龄集中在 35-50岁，（多为前期内部关系认购），置
业目的为改善型二次置业。
关联分析
该项目部分针对青年自住和教育投资的精装公寓产品和中小户型产品，因
其较好的控制了总价，市场接受度较高，销售速率较快，本案同样与之具
备较好的生活氛围和教育配套资源，针对这类自住和投资需求的产品可能
为本案产品开发方向之一。
注:上图为项目总平规划图示意.
60
区域主要竞盘综合分析
通过对昆明二环内主域区在售和拟售项目的调研，我司认为较具代表性的项目
主要是：上东城、MOMA艺术造城、城市理想、云安尚品、珍宝公寓城、翠湖.
太龙公馆、中产.风尚中心 2期、南屏时代、顺城、时光俊园，本章期望通过
对主城竞区争楼盘的一般共性和不同特点的分析，为项目定位决策作出支撑。
1、
总占地面积分析：普遍规模较小，本案具备一定的规模优势。
区域内住宅项目占地面积平均值为 亩，在 3-55亩的共 7个；在 55亩-
85亩仅有 3个，分别为上东城、顺城和城市理想；在 85亩以上未有，本案净
用地规模 113亩，具有一定的规模优势。
2、
分布特征：目前集中于市区交通干道附近。
从分布上看，目前区域内推售楼盘主要集中 1环内和 1-2环之间的偏东北方
向，但是，随着城中村改造的进一步推进，二环内主城区楼盘分布将更加分散
化。
3、
建筑面积：10万㎡以下为供给主流。
从供给的面积上看，楼盘平均体量为 974698万㎡，在 4万㎡以下的楼盘最
多，共有 5个；在 9-18万㎡左右的有 3个；20万㎡以上的只有上东城和顺
城。
4、
容积率：产品以容积率较高的高层电梯物业为主。
区域供应的住宅容积率均值为 左右，容积率在 的楼盘最多，共 5
个；容积率在 以下的楼盘仅为云安品尚一个，容积率在 以上为 4个，
随着主城区的不断发展，将会有更多的高容积率、高城市化产品推向市场。
总占地面积(单位:亩)
13
24
7
77
40
85
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
MO
MA
艺
术
造
城
珍
宝
公
寓
城
翠
湖
.太
龙
公
馆
中
产
.风
尚
中
心
2期
南
屏
时
代
上
东
城
云
安
尚
品
城
市
理
想
时
光
俊
园
顺
城
61
5、
总户数
依赖周边既有配套，自身社区氛围较弱。
区域供给住户数的平均值为 户，最大值为 2017户，最小值为 118户。
其中 700-1100户的楼盘最多，共 5个，100-250户的楼盘有 3个，而 1700户
以上的楼盘仅为 2个。
6、
绿化率分析：普遍集中在 40%左右，多以高层低密设计。
区域住宅绿化率平均绿化率为 38%。其中绿化率在 36-46%之间的楼盘有 7个，
绿化率在 50%以上的仅为中产.风尚中心 2期一个。
区域内均以高层低密的建筑形式为主，绿化率均保持在 40%左右。区域内楼盘
较注重环境及景观的营造，本案应注重打造环境及景观，来提高楼盘品质。
7、
产品形态：逐步向城市化物业形态的高层电梯发展。
区域供应楼盘产品形态多为小高层和高层电梯形态，其中小高层电梯类产品项
目共 7个，含别墅和多层项目仅云安尚品；纯高层电梯项目有 3个，复合型产
品形态项目有 3个。
目前昆明市二环内主城区的产品形态多为小高层和高层，由于大量的城中村改
造项目，未来城市化进程的进一步加快、土地供应量的急剧减少和房价高企的
影响，未来将以高层电梯为主要物业形态，高层电梯的市场抗性将逐步消失。
总建筑面积(单位:平方米)
11682 26000 17470 23000
40000
201300
92517 102729
180000
280000
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
MO
MA
艺
术
造
城
珍
宝
公
寓
城
翠
湖
.太
龙
公
馆
中
产
.风
尚
中
心
2期
南
屏
时
代
上
东
城
云
安
尚
品
城
市
理
想
时
光
俊
园
顺
城
容积率
3
3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
MO
MA
艺
术
造
城
珍
宝
公
寓
城
翠
湖
.太
龙
公
馆
中
产
.风
尚
中
心
2期
南
屏
时
代
上
东
城
云
安
尚
品
城
市
理
想
时
光
俊
园
顺
城
总户数
1047
236 118
884
200
2017
715 700
1700
710
0
500
1000
1500
2000
2500
MO
MA
艺
术
造
城
珍
宝
公
寓
城
翠
湖
.太
龙
公
馆
中
产
.风
尚
中
心
2期
南
屏
时
代
上
东
城
云
安
尚
品
城
市
理
想
时
光
俊
园
顺
城
绿化率
%
%
%
%
40% 40% % % %
%
%
%
%
%
%
%
MO
MA
艺
术
造
城
珍
宝
公
寓
城
翠
湖
.太
龙
公
馆
中
产
.风
尚
中
心
2期
南
屏
时
代
上
东
城
云
安
尚
品
城
市
理
想
时
光
俊
园
顺
城
62
8、
主力面积与畅销面积：
紧凑型套二和居家型套三为市场主要供应户型；紧凑型套二市场需求较高。
区域楼盘户型主力面积主要集中在在 70-80㎡左右和 110-120㎡。
从区域供给楼盘主力面积可以看出，消费者的家庭结构较为稳定，在面积需求
上，主要仍是以紧凑型套二和居家型套三为主。
目前在高企的房价下，主城区购房者的置业需求已从对功能面积的舒适型追
求，过渡到通过面积控制来进行适度总价控制，从畅销面积可以看出，90㎡以
下的紧凑型套三，开始受到市场的追捧，销售情况较好。
9、
关于电梯销售均价分析：
主城区一环内价格突破 10000元/㎡。
区域内电梯销售均价的平均值为 9540元/㎡。其中销售均价在 10000元/㎡以
下的项目有 6个；销售均价在 10000元/㎡以上的项目有 4个。
此现象主要由于前期 “只拆不建” 的政策，使其二环内主城区产品供应稀
缺，大量置业需求没有得到有效释放，供求关系失衡造成区域内价格虚高。
63
关于本案住宅物业发展方向的初步讨论关于本案住宅物业发展方向的初步讨论关于本案住宅物业发展方向的初步讨论
本案住宅发展关键决策点
关于产品形态
户型面积
关于销售价格
关于置业客群
关于营销推广
可能适合本案的发展策略
适度超前策略
差异化策略
总价控制策略
64
本案住宅发展决策的关键点
呈贡新城将为房地产发展主要方向之一
随着昆明新城的规划建设和系列省级机关南迁，使得城市重心逐渐南移呈贡。
目前该区域以吸引总多开发商进驻，因缺乏完善的生活配套，使得其房地产市
场被激活尚需时日，但总的来说其长远发展前景较为良好，未来将成为房地产
发展的主要方向。
众多城中村改造将为二环内带来新的开发热潮。
政府 5年改造完市区城中村项目的任务指标，预示着在未来几年二环内城中村
改造将会成为昆明房地产开发的主战场，届时市场竞争将更为激烈。
关于产品形态
当前主城区产品形态分布杂乱，但未来会向“高层高容”方向发展
目前昆明房地产开发逐步脱离了以多层住宅开发为主流的旧式格局，一环内因
高度城市化进程和土地的稀缺，百米高层基本成为市场主流，且高层电梯抗性
消除，但二环区域因城市规划不力，以及大量城中村的阻滞，呈现城市化和郊
区相结合的杂乱的复合产品形态（如云安尚品、银海畅园），不过，随着政府
新领导班子的强力规划，以及众多城中村项目的改造，未来主城区仍会延续城
市“高层高容”发展方向。
关于户型面积
当前主城区户型面积分布杂乱，但未来将呈现以总价控制、高度城市化户型的
趋势。
目前昆明主城区在户型面积上仍旧呈现杂乱无序的状态，在众多“复合”楼盘
中，因其城市规划不力和城中村的影响，存在大量较为生态化、舒适性户型；
另一方面因其城市化进程需要，刺激出总价相对控制的刚性需求的中小户型
（如上东城等）。随着城市化进程和城中村改造项目启动，未来主城区将会呈
现以总价控制、高度城市化户型的趋势。
昆明市共有 336个城中村，面积近 20万平方公里，建筑面积达 3800万
㎡，按照目前昆明每年新建 500万㎡住宅物业计算，整个城中村建筑面积
相当于 7-8昆明住宅开发面积。而政府 5年改造完毕的任务指标预示着在
未来几年城中村改造将会成为昆明房地产开发的主战场。
65
关于销售价格
08年 1季度市场整体均价突破 5000元/㎡，为本案奠定一定的价格基础。
由于前几年昆明整体城市化进程较慢，造成市场需求略大于销售供应，使得昆
明房地产涨幅较大，市场均价突破 5000元/㎡。同时由于受到“二环内只拆不
建”的政策影响，造成二环以内市区的价格极度高企。未来可能会随着大量城
中村项目放量而有所改变，但在一定程度上，为本案奠定一定的价格基础。
关于置业客群
客群区域属性较强。
目前昆明整体置业客群仍是以本地客群为主，地州客群约占总体客群的 1/4，
外省客群相对较少。受城市经济活力影响，投资类客群比例较小。另外受居住
习惯和生活习性影响，客群区域属性较强，区域原住民为区域楼盘购房主力。
关于营销推广
营销推广仍停留在初级阶段。
目前昆明楼盘营销推广手段较为单一，整体营销推广不力。集中体现在：
1、售楼部现场营销环境较差，缺乏对售楼部外部环境、意境区及样板间打
造，销售氛围不浓。
2、现场工地包装较差，难以展现产品特点和品质。
3、广告投放途径主要为户外大牌，其他途径的传播方式较少。
4、营销推广语多以写实为主，缺乏渲染及引导性的语言宣传。对产品品质和
生活方式等营销推广方式还未得到重视。
08年 1季度昆明环域均价（单位元/㎡）
66
可能适合本案的整体发展策略
1、
适度超前策略
结合昆明目前较滞后的城市化程度和房地产发展水平（较与成都），以及部分
消费者对市场创新产品存在的心理抗性等因素（如挑高阳台等），但项目作为
首批启动的城中村改造项目，亟需项目在产品、形态等方面优于市场同类产
品，吸引目标客群，达成政府与开发商双赢的预期，鉴于此如何把握项目超
前、远瞻“度”的问题，将成为项目发展的重要难题。
2、
差异化策略
随着市区众多城中村项目的改造启动，届时市场将面临急剧陡增的放量，如何
从中脱颖而出、突出重围，则需项目在整体规划、产品定位等方面，以优于市
场同类产品的差异化策略，抢夺客户资源。
3、
总价控制策略
随着城市化进程的逐渐深入，以及土地资源的逐渐递减，如何在区域高企的房
价和激烈的竞争环境找到合适的平衡点，则需通过对户型面积的合理控制，以
较低的总价提升项目在市场的综合竞争力。
67
房地产发展态势及竞争环境分析：商业篇房地产发展态势及竞争环境分析：商业篇房地产发展态势及竞争环境分析：商业篇
昆明市商业发展历程
昆明商业格局分析
三大核心商圈 2大次级商圈+1大专业市场
昆明商业体系分析
现代城市成熟商业体系
商业体系中三大商业模式对比
昆明商业体系发展现状
城市中心商业
区域中心商业
社区商业
68
昆明市商业发展历程回顾 昆明市商业发展历史轨迹总结
1、
经历多个商业发展阶段，最终形成以商圈为发展聚点的商业现状
昆明的商业发展大致经历了五个阶段：国有商业体制阶段，个体商户兴起阶
段，商户集中化和品牌化阶段，超市异军突起阶段，商圈化阶段，并最终形成
以商圈为发展聚点的商业现状。
2、
业态经历多重演变，形成集休闲、娱乐、购物为一体的商业集中区。
昆明市商业业态的演变经历了从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时
尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮功能到
购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区地出现，昆明市的商业业态
逐渐呈现多样化、现代化发展趋势。
69
昆明商业格局分析
在昆明城市发展以及商业进程等因素的策动下，昆明市商业现状呈现出“3大核心商圈+2大次级商圈+1大专业市场”的格局。
三大核心商圈
2大次级
商圈
1大专业市场
70
三大核心商圈描述
1、
三市街商业中心
三市街商圈为昆明传统商业中心，2001年，作为该商圈的龙头商场柏联广场
开业，靠着特殊的地理位置、和百盛品牌效应、带动起了整个三市街商圈的商
业功能升级，使之成为昆明市核心商业中心。该商圈商业氛围浓厚、繁华，经
营业态丰富，辐射能力极强。
地理范围：东至青年路，南至金碧步行街，西至五一路，北至人民路。
商圈定位：整体定位中档，大众化消费为主。
商业业态：精品服装、大型购物、百货商场。
代表商业：柏联广场、昆百大、世纪广场、百大新天地等。
商业租金：南屏街、三市街商业广场一楼租金约 1000-3000元/㎡
其余街道沿街商铺租金约在 200-1000元/㎡。
辐射区域：昆明市区及周边地区。
三
市
街
正
义
路
南屏街
金碧路
71
2、
青年路商业中心
青年路商业中心整体定位中偏高端，购物中心、百货和专卖店为其主要经营业
态。该商业圈在新世界百货、百盛青年店等大型百货的带动下，区域内商业功
能不断完善，业态逐渐丰富，商业辐射能力亦不断增强。
地理范围：由青年路、人民中路、圆通街的围合地块。
商圈定位：中端、大众化消费。
商业业态：购物中心、专卖店等。
代表案例：新世界百货等。
商铺租金：沿街商铺租金约在 150-400元/㎡。
辐射区域：昆明市区。
72
3、
白塔路商业中心
白塔路商业中心是典型的高档百货商圈，金格系列高端百货为带动区域商业发
展的主要驱动力。另由于区域内商业以高端定向消费为主，且周边缺乏其他大
中型商场，导致其整体商业氛围相对其他两个商业中心明显较弱。
地理范围：人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合区域。
商圈定位：高端百货为主流。
商业业态：高端百货、沿街服饰等。
代表案例：金龙百货、樱花百货、金格中心。
商铺租金：沿街商铺租金约在 100-300元/㎡。
辐射区域：昆明市区。
73
2大次级商圈
1、
小西门商业中心
小西门商圈中心处于东风西路与人民路交叉处，处于西市区和主城区的咽喉位
置，大型超市及通讯业为其主要经营业态，区域整体商气繁华，辐射能力亦较
强。商圈内拥有大观商业城、百汇商场、美辰百货等多个购物场所，商业氛围
浓厚。
地理范围：东风西路、武成路、大观路交汇处。
商圈定位：中低端、大众化消费。
商业业态：百货、小商品市场、大卖场、通讯等。
代表案例：大观商业城、美辰百货、迅捷通讯城等。
商铺租金：沿街商铺租金约在 100-300元/㎡。
辐射区域：五华区、昆明市区。
74
2、
昆都商业中心
昆都商圈为昆明市历史悠久的娱乐、休闲中心，商业氛围浓厚。娱乐业态丰
富，且主要以中高端 KTV、酒吧、餐饮为主，为昆明市偏高端收入人群日常娱
乐消费的主要区域。
地理范围：东风西路、新闻路、西昌路的综合区域。
商圈定位：偏高端休闲、娱乐消费中心。
商业业态：以娱乐、餐饮业态为主，辅以大量精品专卖店。
代表案例：天籁村，24HOUR撞球吧，TOP ONE 慢摇吧，BABI酒吧等。
商铺租金：昆都商城一层租金 120-200元/㎡/月，二层 85元/㎡/月，三层 40
元/㎡/月。沿街商铺租金约在 100-200元/㎡。
辐射区域：昆明市区。
75
1大专业市场
螺蛳湾商业中心
螺蛳湾商业中心为昆明市综合性批发专业市场，其经营品种极为丰富涵盖了服
装、家电等多个方面。商圈辐射能力可达云南地州，为云南中、低消费和批发
业务的龙头。
地理范围：环城南路、东寺街、北京路交汇区域。
商圈定位：中偏低端。
商业业态：以日常用品批发为主。
代表案例：双龙百货、螺蛳湾日用品批发市场等。
商铺租金：200-700元/㎡。
辐射区域：昆明市区及周地州。
昆明商圈格局分析总结
1、
成熟商业体系逐渐形成。
从昆明商业地产发展格局来看，成熟商业体系逐渐形成。三大核心商圈地位依
然牢固，另外根据地理区位和历史背景等形成 2大次级商圈和 1大专业市场，
随着城市发展，未来城市商圈布局会向二、三环外的南、北扩张，并呈现各自
不同的特点。
2、
城市商圈各级商业功能过于集中，且分布无序、紊乱。
昆明城市建设受旧城改造，城中村等因素影响，整体进程较为缓慢。由此亦导
致了昆明市各类商业功能聚集在城市中心，核心商业圈、次级商业圈甚至专业
市场均在一环内或一环附近的城市中心聚集，且分布亦较为无序、紊乱，增加
了城市中心商业在交通等多方面负担，亦对昆明商业“向外”发展带来一定负
面影响。
76
昆明商业体系分析
现代城市成熟商业体系
当前国内一二线城市发展成熟的商业体系包括城市中心商业、区域中心商业、
社区商业三大类，各自在核心业态、辐射半径以及依存条件呈现不同的特点：
1、
城市中心商业 Regional Center
城市中心商业常有三个以上核心百货商店，经营业种和承租户构成取决于服务
商圈的范围，传统的区域中心提供完备的服务设施和各种耐用消费品，商品种
类非常丰富，涵盖了日常购物、消费所需的各个方面。
2、
区域中心商业 Community Center
提供一定的比较式购物服务，兼顾社区居民的便利性购物，规模较社区商业
大，业态较社区商业多元，给购物者更多的选择余地。通常以小型百货商店、
超级市场或大型商业连锁店作为核心店，另有若干专卖店以及综合性服务设
施，如餐饮、休闲、娱乐等。
3、
社区商业 Neighborhood Center
主要提供日常生活用品和个人服务，多以一家超市为核心店，邻里中心以商品
住宅的配套而出现，通常占据新的商业口岸，以较低利润为起点，并定位于提
供便利性购物及个人综合服务。
三大商业模式对比
77
昆明商业体系发展现状
1、
城市中心商业
以三市街商圈、白塔路商圈、青年路商圈为象征的昆明城市中心商业，商业业
态涵盖了大型百货、高端百货、购物中心、酒店、写字楼等，辐射范围可达至
昆明市周边地区。
2、
区域中心商业
受昆明旧城改造进度偏缓，城中村阻滞等因素影响，导致中心城区城市商业高
度聚集，并致使二环附近区域商业发展缓慢：除北市区区域中心商业具有一定
规模外，其余区域中心商业均处于起步发展中。
城北区域商圈
北辰财富中心
城市中心商业区
北辰财富中心
78
3、
社区商业
昆明市社区商业以沿街商铺为主，多为满足居民的日常生活所需常规业态。除
部分新建小区，社区商业相对成规莫外，多数社区商业仍属传统社区商业范
畴，缺乏统一的物业管理、经营业态混杂，整体发展水平相对较低。
4、
总结
当前昆明存在的商业体系主要有城市中心商业、社区商业两类。城市中心商业
以白塔路、三市街以及青年路传统三大商圈为核心，业态涵盖面广，辐射能力
极强。社区商业整体仍属传统社区商业发展范畴，仍以初级的满足周边居民日
常生活所需的业态为主，整体档次不高。而区域中心商业则由于受城市发展进
程影响，总体仍处于起步发展阶段，缺少具有代表性的区域中心商业。
79
关于本案商业发展级别和发展方向的初步讨论关于本案商业发展级别和发展方向的初步讨论关于本案商业发展级别和发展方向的初步讨论
关于本案商业发展级别的讨论
城市中心商业与本案
区域中心商业与本案
社区商业与本案
本案商业物业发展方向的初步讨论
纯休闲娱乐类商业
超市、针对校园配套商业
社区配套商业
80
关于本案商业发展级别的讨论
城市中心商业与本案
1、
昆明市城市中心商业回顾
昆明城市中心商业受城市建设进度、城市环形发展等因素影响，仍集中在中心
城区以三市街、白塔路、青年路等商圈，由若干核心百货店构成的大型购物中
心区，侧重于提供比较性购物，辐射范围甚广可达昆明周边地州。
2、
城市中心商业与本案
本案地处昆明市西北 环、城市中心商业强势辐射区。项目商业若开发与城
市中心商业雷同业态，必将面临其对潜在客群的抢夺。避开与城市中心商业的
强势竞争，开发城市中心商业缺失业态将是本案首要考虑因素。
区域中心商业与本案
1、
昆明市区域中心商业回顾
受昆明市目前城市建设、旧城改造进度等因素的影响，昆明呈现出城市中心商
业、商务、居住功能分布混乱、无序、随意，且无法顺利外溢的现象，亦进一
步导致了目前昆明市没有出现发展成熟、形成规模的区域中心商业的商业现
状。
2、
区域中心商业与本案
、
城市发展进程将促进多个区域中心商业形成。
随着城市建设、发展进程不断加快，城市各项功能逐步外溢，相对远离城市中
心商业辐射的区域，根据区域功能、人口规模，将逐步出现区域中心商业，并
呈现各自商业特点。
城市中心商业
本案
81
、
本案受城市中心商业强势辐射，开发区域中心商业核心业态将面临强势竞争。
本案商业立地条件与区域中心商业立地条件相似度较小，且地处昆明市区
环，为小西门、昆都、三大核心商圈等城市中心商业的强势辐射区域，因此，
本案若开发大型超市/百货等区域中心商业核心业态必将面临城市中心商业的
强势竞争，增加商业开发风险及经营难度。
----- 区域商业中心 本案 相似度
区位特点 片区中心 片多商业节点之一 ☆
商圈范围 多个集合住宅区 小规模住宅区和学校 ★★★
服务半径 2-3公里 仅苏家塘小区周围 ☆
辐射人口 5—15万人 2万人 ★★
核心心态 大型百货、大型超市 待定 待定
依存条件 成熟片区，无同类商
业。
面临小菜园地块、莲
花池地块强势竞争
☆
、
交通优势明显的小菜园地块，未来发展区域商业中心的可能性极大。
位于一二一大道、龙泉路、学府路、圆通街交汇处的小菜园地块，虽受核心商
圈强势辐射，其商业前景堪忧。分析可以得出：但其相较于本案该地块交通便
捷、区位优势明显，并结合其开发商对该地块的开发预期，未来发展区域中心
商业的可能性极大。
、
莲花池地块可能成为本案自西向东至未来区域中心商业沿线上的重要节点。
5月 6日拍卖的莲花池地块，从区位商来堪，未来成为本案自西向东至未来区
域中心商业沿线上的重要节点的区位优势明显。另一方面，该地块规模达 79
亩，综合容积率为 ，其中单块地块容积率高达 ，未来开发大型商业
的机率亦相对偏高。
区域商业中心与本案商业立地条件对比表
城市中心商业强势辐射区
小菜园地块
本案
莲花池地块
82
社区商业与本案
1、
昆明社区商业回顾
昆明目前的社区商业仍处于初级阶段，以满足居民日常生活的基本需求为目
的，业态单一多为沿街商铺，且档次较为低端，对于人气、商气的聚集极为不
利。
2、
社区商业与本案
、
项目周边社区资源与大学资源较为丰富。
项目周边拥有多所高校，其丰富的师生量为项目商业奠定一定的消费基础，同
时区域内目前已有虹山、学府等多个住区，随着五华区城市改造、城中村改建
等城市建设不断完善，区域内住区规模亦将不断增大，大量的居住人口对区域
内部的社区商业配套功能要求将不断提升。
、
周边集中式、休闲娱乐类商业缺失。
项目周边目前多为沿街商铺，无集中式商业，商气聚集性较差。另一方面，以
满足学生及居民生活需求的商业业态档次偏低，经营业态范围较窄，休闲、娱
乐类商业较为缺失，无法完全满足周边居民及学生的消费需要。
原有住区
新兴住区
单边商业：餐
饮、杂货店
等。
周边居民及学
生日常消费地
点：农贸市
场、普通餐
饮、中低端服
饰等。
特色餐饮聚集
区：经营状况
良好，但档次
偏低。
餐饮、服饰、美容美发等为
主要经营业态，经营状况较
差。
83
本案商业物业发展方向的初步讨论
结合本案区位、商业辐射半径、周边商业现状等因素，在降低开发风险，实现合理利润为开发目的前提下，本案商业开发方向大致为：
84
机会一：纯休闲娱乐类商业
1、
昆明市休闲娱乐现状分析
当前，昆明市休闲娱乐业分布区域主要集中在昆都、金碧商城、翠湖三个区
域。其中昆都为昆明历史最为悠久，整体消费档次偏高端；翠湖片区文化氛围
浓郁，深受昆明白领阶层客群的青睐；金碧商城则由政府统一打造，旅游属性
较强。
、
昆都
历史悠久的娱乐、休闲中心，商业氛围浓厚、消费档次整体偏高。
昆都为昆明市历史悠久的娱乐、休闲中心，商业氛围浓厚。娱乐业态丰富，且
主要以中高端 KTV、酒吧、餐饮为主，为昆明市偏高端收入人群日常娱乐消费
的主要区域。该商圈休闲、娱乐业态分布集中，具有一定规模优势，集聚效应
较明显。
形 态：集中式商业，1至 2层沿街商业。
业 态：酒吧、西餐、游戏厅、迪吧、网吧、KTV等业态为主。
主力客群：30—45岁的高收入人群。
面 积：500-900㎡。
租 金：集中式商业（一层 120-200元/㎡/月，二层 85元/㎡/月，三层 40
元/㎡/月)。沿街商铺(200元/㎡/月左右)。
售 价：只租不售。
代表商家：TOP ONE 慢摇吧，BABI酒吧天籁村，24HOUR撞球吧等。
85
金碧商城
政府统一打造的集休闲、娱乐业态为一体的街区式风情商业体。
金碧商城位于繁华的市中心，为政府统一打造的、汇聚云南当地的各类特色产
品，并结合风情酒吧等休闲、娱乐业态为一体的街区式风情商业体。其独具特
色的风情酒吧较受外地、外籍友人的青睐,亦由于其消费档次适中而成为年轻
人群娱乐消费的集中区域。
形 态：街区式商业体。
业 态：网吧、酒吧、土特产及手工艺品经营店。
租 金：商城外街 700元/㎡/月。
商城内街 100-120元/㎡/月。
售 价：只租不售。
主力客群：年轻客群、外地游客。
代表商家：驼峰客栈，尚品慢摇吧，麦典 BAR，月亮一家 KTV，蓝色网络等。
86
翠湖
文化氛围浓郁的休闲、娱乐中心，整体档次偏中高端。
承袭云南陆军旧址、卢汉公馆等文化遗产的文化氛围，翠湖周边的休闲、娱乐
业态呈现出浓郁的文化氛围，加之翠湖周边大学云集、高档社区集中，为其奠
定客群基础，其风情酒吧，特色餐饮极受昆明市白领阶层人士的青睐。
形 态：沿街商业。
业 态：以酒吧、特色餐饮等业态为主。
租 金：150--200元/㎡/月左右。
售 价：50000-60000元/㎡（底层）
20000元/㎡（二层）。
主力客群：城市白领、大学外籍教师。
代表商家：餐饮：西班牙餐厅、和风日本料理、泰艾莱泰式餐吧等。
酒吧：茴香酒吧、金海岸、有晴天等。
87
2、
小结
当前昆明休闲娱乐业发展较为成熟，并根据各自的地缘条件形成自身特色，辐
射市场各阶层客群，本案商业若全线开发此类休闲娱乐类物业，由于地理区
位、商业口岸、周边社区人口以及人文背景等因素制约，使得项目优势较弱，
同时本案在区位上与翠湖休闲娱乐区相隔较近，如大规模的开发同类物业，将
使项目面临其强势竞争，后期经营风险较大。故项目不宜全线开发休闲娱乐类
物业。
机会二：超市
分为一站式购物的大型超市（如家乐福）、以食品和日用品为主的中型超市
（台资好又多）以及面积相对较小的小型超市（如成都本土的红旗、互惠以及
wowo等）。辐射人群分别为居民和流动顾客、商圈内居民和目的性购买的周边
临近居民。
1、
关于大型超市
、
大型超市立地条件
大型超市店址侧重于多个大型居民区的中心地带。
目标顾客以附近居民及企事业单位职工为主。
同临近商业街其它业态的商店经营有互补作用，且在一定辐射区域内不得有同
类型竞争超市。
本案
昆都
翠湖
金碧
88
、
本案商业发展条件与大型超市立地条件的映射关系
本案所处区位仍处于城市核心商业强势辐射区，受核心商业区大型超市辐射作
用相对明显。另一方面，区域未来众多商业节点如：项目临近的小菜园地块、
莲花池地块等在其地缘条件、交通环境等多方面均优于本案，其出现大型超市
的可能性亦极大。因此，在以有效规避开发风险，避免激烈竞争的前提下，我
司建议，本案不可考虑开发大型超市。
2、
关于中小型超市
2、
中小型超市
中小型超市选址侧重于区位条件优越、交通便捷且具有一定规模的居住区。
目标顾客为周边住区常住居民。
属于区域内部必需的配套性业态，社区化定位特性较为明显。
3、
小结
中小型超市立地条件与本案商业基本相符，开发中小型超市可以有效避免与城
市中心商业、区域中心商业核心业态的正面竞争，且经营风险、难度均较低。
另一方面，其所提供的产品与服务，可以有效满足本案周边居民的日常便利性
购物的消费需要，客群资源亦相对丰富。因此，中小型超市可能成为本案商业
开发方向之一。
本案
莲花池地块
小菜园地块
1-
2
89
机会三：针对校园配套商业
校园配套类业态即指满足周边大学、中学学生日常生活、学习所需的配套性经
营业态，通常包括餐饮、文体用品、电脑器材、网吧等多种业态。
1、
周边高校搬迁将影响学生消费数量
未来 3至 4年内，周边高校学生数量将在现有基础上减至 1/3，区域学生数量
将明显下降，本案若仅以满足学生消费的商业业态，后期经营时可能将面临较
大的风险，并影响本案商业物业的前期招商和销售。
2、
邻近本案的 121大道校园配套性商业更为完善
与本案临近的 121大道校园配套性商业业态完善，眼镜行、电脑城、休闲服
饰、书城等多个校园配套业态，服务于云南师大、云南大学、云南民族大学学
生，目前发展较为成熟。本案商业定位须避免与其发生激烈竞争。
3、
总结
鉴于当前区域众多高校即将搬迁、且 121大道校园配套商业业态较为完善等因
素。且在以降低开发风险，实现合理开发利润的前提下，因此，本案商业应适
当降低校园配套类商业比例。
昆明理工大学：08年 9月后入学的新生都会入住呈贡校区，以后莲花校区
将会仅剩留学生、研究生、博士生以及部分重点本科学院，加之扩建未来
五年计划中，将会有 10000-15000人。
云南师范大学：后年将会整体搬迁至呈贡，只留下 121大街这边的校区进
行研究生、博士生和职后教育，最终留下的可能在 5000-8000人左右。
形 态：集中式商业，沿街底商。
业 态：眼镜行、体育用品、电脑城、服饰等业态为主。
租 金：沿街商铺租金约为 150-200元/㎡/月。
代表商家：特步、德尔惠、云大新世界电脑城等。
本案
一二一大道
90
机会四：社区配套商业
社区配套类业态即指满足社区居民日常生活所需的配套性经营业态，并根据社
区常驻居民以及流动客群的需要，提供不同结构的产品和服务。通常包括餐
饮、社区超市、菜市场、洗衣店、美容美发等多种小型业态。
1、
周边住区规模
本案周边大学教师居住区、中产地产系列小区、虹山小区等多个小区聚集，居
住人口规模已达 1万 1余人，对社区商业的功能、业态等需求均较大，区域当
前仅有的社区商业配套能力基本无法满足此部分人群的需求，导致其需求外溢
现象较为明显。
另一方面，本区区域新兴居住区将不断增加，未来区域居住人口规模亦将逐渐
增大，对社区商业配套的功能、档次、业态等方面的要求也将有极大提升。
1 数据来源于莲花街道办。
2、
总结
当前已有的社区人口规模，以及随着城市建设加快，新增居住人口不断增多，
区域住区人口对周边社区配套商业的功能需求、档次需要、种类需求将不断提
升，亟待一个拥有完善功能的社区配套型商业。另一方面，本案不论是地理位
置、自身规模等均具有开发此类商业的先天优势。因此，社区配套性商业可能
成为本案商业发展的主要方向之一。
本案商业发展方向初步判断
综合本案自身地理区位条件，商业发展宏观环境、微观现状，客群构成等因
素，并结合本案适宜的各类商业业态进行整合分析，开发集休闲娱乐以及便利
性购物为一体的校园、社区配套性的小型商业综合体，可能将是本案商业开发
方向。
本案
未来住区规划
当前已有住区分布图 未来住区规划
91
项目基地分析项目基地分析项目基地分析
基地条件分析
所在区位
周边配套
地块当前指标
地块四至
地块周边道路情况
状况及内部资源
地块优劣势分析
92
基地条件分析
所在区位
项目位于昆明市五华区内，临近冶金学院和昆明理工大学，距离市中心约 4公
里，周边交通道路通达性较好，对客群吸引力较大。
宗地当前基本指标
本案已确定用地规模为 87亩，地块内五华试验中学用地归属情况暂不确定，
但鉴于此地块对本案规划布局整体影响较大，因而我司建议将试验中学纳入本
案整体用地范围，已确保本案地块完整，实现开发价值最大化。本案土地规模
按照 113亩计算。
周边配套
项目周边生活配套较为齐全，多为普通低档餐饮、小百货、超市、菜市等，整
体品质和档次较低，主要满足当地居民和村民的基本生活需求。
项目所在的片区云集昆明理工大学、云南师范大学、昆明冶金高等专科学校、
五华区实验中学、昆明一中等品牌名校，教育配套设施完善，教育质量较高。
93
地块四至：
东至：建设路 南至：苏家塘南路
西至：虹山东路 北至：学府路
地块周边道路情况
学府路
学府路为五华区重要交通干道之一，其东连龙泉路，西接滇缅大道，是贯穿五
华区的的交通大动脉。该道路路况良好，为单向四车道道路，单边商业布局造
成学府路沿街商业整体氛围较差。
苏家塘南路
苏家塘南路连接建设路、虹山东路，为次级城市道路，路况良好，为苏家塘小
区居民主要出入口。
94
建设路
建设路为当前五华区的重要城市道路，连接学府路、一二一大道和东风西路，
为双向四车道道路，路况良好。
虹山东路
虹山东路为双向通行车道，连接学府路、滇缅大道，路况良好。
状况及内部资源
1、
地块状况
项目总占地约 113亩，地块不规整，被多条市政道路和居民小区将其分割为 4
个相对独立的地块，将增加产品布局难度。
95
2、
内部自然资源较少
目前地块内部无山、水、等自然资源，虽有一定的地形高差，但内部资源比较
匮乏，后天景观打造成本较高。
地块优劣势分析地块优劣势分析地块优劣势分析
核心优势 Strength
项目规模相对较大，具有一定规模优势。
距离市中心较近，周边生活配套设施相对完善。
教育资源丰富，拥有众多品牌名校，校园经济已形成一定规模。
核心劣势 Weakness
地块较为分散、形状不规则，产品整体打造和布局难度较大。
地块四面临路，噪音污染严重，对项目住宅品质有一定影响。
项目为城中村改造，整体拆迁难度较大，成本较高。
原住村民将原地返迁，对本案整体居住品质影响较大。
临学府路一侧为单边商业，整体商业氛围不浓，商业打造有一定难度。
主要机会 Opportunity
目前政府大力推进城中村改建计划，本案的外部政策环境较好。
主城区内可开发楼盘较少，置业需求未得到有效释放，市场积蓄了大量的准目
标客户群体。
目前区域低品质的生活配套和校园经济，本案具备开发中高品质配套商业和校
园经济的市场机会。
主要威胁 Threat
周边规划有多个城中村改造项目，未来将与本案形成直接的市场竞争。
周边大学陆续将整体或部分搬迁至呈贡新城，对本案开发校园经济商业的影响
较大。
96
基于发展环境调研的关联分析汇总基于发展环境调研的关联分析汇总基于发展环境调研的关联分析汇总
关联机会分析及项目发展预判：住宅部分
可能适合本案的整体发展策略
关于本案住宅物业开发方向预判
关联机会分析及项目发展预判：商业部
分
本案商业发展方向
可能部分适合本案的可参鉴案例
97
关联机会分析及项目发展预判：住宅部分关联机会分析及项目发展预判：住宅部分关联机会分析及项目发展预判：住宅部分
可能适合本案的发展策略
1、
以适度超前策略，形成区域亮点。
鉴于本案为五华区城中村改造示范项目，拟开发为区域示范项目和标杆项目，
实现政府与开发商双赢的预期。通过在前、中、后期的系列策划手段，通过在
物业形态、产品品质、景观配套等方面适度高于当前昆明的整体区域水平开发
理念，形成区域亮点，完成项目突破。
2、
以差异化策略，提升项目附加值。
差异化策略主要针对目前昆明市场产品品质不高和户型设计缺乏创新。结合本
案开发商的整体预期，参鉴赏成都等西部先进城市的产品设计和户型特点，通
过在产品细节上的把握，以及优化户型结构和户型创新提升产品的居住舒适
性，增加产品附加值，提升项目整体品质。
3、
以总价控制策略，提升项目竞争力。
总价控制主要针对区域高企的房价和激烈的竞争环境而采取的策略。主要体现
在对面积区间的合理控制，以此通过总价、首付、月供的相对降低来提升全案
产品在市场上的综合竞争力。进而提高项目的销售速率以降低风险。
关于本案住宅物业开发方向预判
1、
关于本案所在区域的价值
本案所在的莲花池片区，拥有多所高校和示范级中小学，区域价值基础较好。
虽目前各类配套较为完善，但城市建设较为落后，城中村较多，整体形象较
差。随着城中村改造规划的实施，将加快区域发展速度，催生城市功能全面升
级，区域价值更将得到全面释放，未来区域的整体升值空间较大。
98
2、
关于住宅物业产品结构的方向预判
、
关于产品形态
从城市发展方向和来看，高层产品将是市场开发的主流方向。本案由于拿地成
本等方面的考虑，开发此类产品的可能性极大。如何通过设计提高容积率、分
摊地价的高层电梯产品以及结合消费者心理，把握高层电梯的“度”将成为项
目面临的重要难题。
、
关于户型设计
本案所在的主城区板块未来将有多个城中村项目启动，区域乃至整个昆明市区
同类产品将会大量涌现，市场竞争激励加剧。如何在同质化竞争下取得突破，
通过户型创新打开市场，取得市场突破，将是项目取得成功的关键。同时对全
案的发展而言，首期依靠部分创新户型的产品，可以迅速抢占市场先机。
、
关于主力客群
当前区域楼盘客群年龄集中在 30-50岁左右，以市区客户为主，地州及省外客
群占少数；可以看出目前二环外城市化进程较慢，生活配套不足，主城区仍为
目前市区客群较为倾向的置业区域。
本案区位较好，周边配套成熟，居家属性较好，对市区自住类客群的吸引力较
大，此类客群将成为项目发展的主力客群方向。同时本案临近多所名校，相对
市区其他楼盘，将更能吸引青年置业群体和教育投资类客群的进入。
、
关于校园经济对本案住宅物业的决策影响
虽区域众多高校均将在近两年搬迁，但剩留下的将近 2万师生（远期数量），
将吸引大量投资客群进驻，一方面为显性的实际购买投资客群，另一方面针对
学生校外租房衍生的投资客群，同时催生小户型公寓的出现。另外通过深防调
研，学校教职员工基本均有住房，其客群方向在产品定位可忽略。
99
关联机会分析及项目发展预判：商业部分关联机会分析及项目发展预判：商业部分关联机会分析及项目发展预判：商业部分
本案商业发展方向
综合本案自身地理区位条件，商业发展宏观环境、微观现状，客群构成等因
素，并结合本案适宜的各类商业业态进行整合分析，我司认为：开发集休闲娱
乐以及便利性购物为一体的校园、社区配套性的小型商业综合体，将是本案商
业开发方向。
可能的商业业态 2：
1、
休闲娱乐业态
以酒吧、KTV、电影院、电玩城等多种娱乐方式相结合，超越普通社区商业模
式，以娱乐大众为主要诉求。
2 业态之间可能存在重合。
2、
社区配套性商业
以便利超市和完善的社区和大众消费项目，组成基本消费结构。
3、
校园配套类
以书店、文具店、电脑维修店等满足师生学习需求
100
可能部分适合本案的可参鉴案例可能部分适合本案的可参鉴案例可能部分适合本案的可参鉴案例 333
1、
四川师范大学校园广场
、
基础资料
地 址：成都市静居寺路。
临近学校：四川师范大学、四川美术学院。
周边住区：万科城市花园、蓝谷地、雅郡、校园春天花园、桂苑小区等。
商业形态：集中式商业、精装小户型公寓。
商业业态：餐饮、KTV、茶楼、网吧、服饰、美容美发等。
商业体量：19100㎡。
代表商家：盐帮食坊、大嘴美食城、安德鲁森、海腾歌城、开发 KTV等。
简 评：
该项目位于成都市静居寺路、四川师范大学旁，集餐饮、娱乐、服饰等配套性
商业为一体的集中式商业体。目标客群为川师大在校师生以及周边各个社区的
常住居民，经营状况良好。
3 此处案例仅为参鉴。
、
与项目关联性分析
以满足学生、周边居民日常需求的校园广场，在当时区域商业氛围较弱的情况
下，采用集中式商业体、形成商业内街的方式，形成较好的人气、商气聚集效
应，更利于商气、人气的积聚。本案与其商业环境有一定相似性，可考虑将社
区配套与校园经济相结合的商业业态集中式处理的开发方式。
另外，校园广场存在较多问题如：商业硬件设施欠缺、物业管理水平不高，部
分商业业态缺失，如社区型超市等。
校园广场图示
101
2、
电子科技大学第五大道商业街
、
基础资料
地 址：成都市建设路中段。
临近学校：电子科技大学。
商业形态：商业步行街、集中式商业体。
商业业态：服装、饰品店、餐饮、KTV、电影城、网吧等。
商业体量：30000㎡。
代表商家：安踏、美特斯邦威、海霸男装、浪腾岁月咖啡厅、良木缘咖啡，星
美国际电影城等。
周边住区：已有住区（西苑小区、国光小区等）。在建住区（万科·金域蓝湾、
高地、首创·爱这城等）
简 评：
该项目位于成都电子科技大学旁，是一个商业步行街与集中式商业体组合的商
业集中点，其经营业态涉及餐饮，休闲、娱乐，购物等，经营状况亦相对良
好。目标客群包括电子科大在校师生、周边各个社区的常住居民以及部分流动
客群，商气氛围浓厚，为该建设路片区内的商业消费热点区域。
、
与项目关联性分析
第五大道采取商业步行街结合集中式商业体的处理方式，实现不同业态的分区
处理，使得经营更加规范，同类消费行为更加集中，商气聚集效应明显，提升
了消费环境水平。
另外，该项目商业业态充分考虑了学生以及周边居民的需求：小型电影院、咖
啡厅等休闲娱乐业态，以及服饰、餐饮等配套性商业兼而有之。本案可借鉴其
业态构成方式，但在具体处理中应考虑项目周边学生规模将有所减少的态势，
对校园配套类业态做适当下浮调整。
第五大道图示
