中國物業管理市場在經濟衰退下的契機
樊卓雄先生, 董事總經理
新昌管理集團有限公司
二零零九年二月廿七日
大綱
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
2
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
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4
5
中國房地產業的投資發展趨勢
經濟衰退下物業管理的新契機
新昌管理介紹1
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新昌管理介紹1
I. 公司簡介
II. 新昌管理營運
III. 代表性客戶
I. 公司簡介
於1978年成立
為香港第一及唯一於香港聯交所上市的物業及設施管理集團
(股份編號:2340)
香港最大的物業及設施管理公司之一，擁有超過 5,600名員工
於中國及香港管理超過270項物業及設施
163,000 個住宅單位
2,200,000 平方米工商物業
全面優質管理系統
ISO9001:2000 優質管理系統
ISO14001 環境管理系統
ISO10002 顧客服務管理體系
OHSAS18001:1999職業安全及健康系統
4
香港澳門
深圳
武漢
重慶 上海
北京
城市 员工人数 管理面積 (平方米)
香港 4,503 8,964,389
北京 55 591,110
上海 1,098 1,265,283
深圳 109 顧問合同及区域企业服务支援
重慶 47 137,513
武漢 102 65,788
總計 5,914 11,024,084
II. 新昌管理營運
蘇州
5
广华医院
香港赛马会
香港房屋委员会
瑞安集团
埃克森美孚有限公司
香港亚洲空运中心
领汇
香港机场管理局
香港大学
FedEx速递公司
北京金融街 花旗集团
美国领事馆
東方海外ECM 中国凯德置地 (中国)
III. 代表性客戶
黑石集團
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大綱
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
2
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
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中國房地產業的投資發展趨勢
經濟衰退下物業管理的新契機
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全球金融海嘯對中國房地產業發展所帶來的影響2
I. 房地產市場開發投資下滑
II. 甲級寫字樓
III. 零售物業
IV. 住宅樓宇
在全球經濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業開發投資增
幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發投資更出現負增長。
房地產開發
完成投資
住宅 辦公樓 商業 其他
比去年同期増長( ％ )
資料來源：國家統計局， REICO
圖一：各種物業類型開發投資增幅同比減少
I. 房地產市場開發投資下滑
-5
9
II. 甲級寫字樓
甲級寫字樓市場需求主要來自國
際跨國公司，在全球金融危機的影響
下， 不少企業削減海外預算及成本，
選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空置
率急升，連帶租金水平亦下跌
2008年第四季，廣州、深圳、上
海的甲級寫字樓的整體租金水平較第
三季分別下跌%、% 及%，
而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在
近四年首次出現上升的趨勢
空置率 (%)
資料來源：DTZ戴德梁行
人民幣/平方米/天
圖二: 上海甲級寫字樓租金和空置率走勢
空置率（％）
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由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願
在經濟不樂觀的環境下入市
在經濟低迷的情況下，零售業大受影響，國際零售商擴展戰
略將明顯放緩，導致商鋪物業的需求減少，租金下跌
相對於二、三線城市，一線城市的優質零售物業市場所受的
影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業首層平均租金，
除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌%
III. 零售物業
圖三：2008年優質零售物業首層租金季度環比變更
%
資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季
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地方各項實施細則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市
政策。投資者多持觀望態度，住宅物業成交量未見顯著増長
經濟環境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普
遍持謹慎態度，擔心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租
金環比下跌最高達%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少
圖四：2008年高檔住宅租金季度環比變更
%
資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季
IV. 住宅樓宇
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大綱
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
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處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
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中國房地產業的投資發展趨勢
經濟衰退下物業管理的新契機
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處於全球性經濟衰退條件下，中國仍有強勁的
復甦能力
I. 維持實質本地生產總值的相對穩健増長
II. 擁有全球最龐大的外匯儲備基金
III. 房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅
IV. 推出全球最大規模的救市方案
3
在全球經濟不景氣的情況下，
中國的實質本地生產總值增長仍
能保持世界領先的地位
跟據聯合國發展計劃(UNDP)
於零九年一月份發表的預測報告
所指出，中國預期仍會繼續成為
東亞地區，甚至全球經濟增長的
主要動力之一
圖五：發展中與高收入國家的實質本地生產
總值増長比較
資料來源：<2009年全球經濟展望>，世界銀行
*估計 ＋預測
％
I. 維持實質本地生產總值的相對穩健
増長
15
*估計
資料來源：國際貨幣基金組織
圖六：亞太地區實質本地生產總值増長（％）
I. 維持實質本地生產總值的相對穩健
増長(續)
亞太地區三分之二市場的國民生產總值增長超過全球平均水平
中國長期維持本地生產總值於高增長水平，而其増長幅度更為
全區之冠
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II. 擁有全球最龐大的外匯儲備基金
百萬（美元）
圖七：全球六大外匯儲備國家 （2008年11月份）
資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織
有利於確保國家金融安全，防範並抵禦金融風險
有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經濟地位和國際影響力
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III. 房地產投資銷售總額錄得相對輕微的
跌幅
於2008年9至10月期間，亞洲地區的房地產投資銷售總額與
去年同期相比跌幅接近60%
中國錄得相對輕微的跌幅，反映投資者對其長遠經濟發展
的信心
圖八：亞州地區房地產投資銷售總額増減 (美元）
資料來源：Economic Pluse, Cushman & Wakefield, 2008年11月
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IV. 推出全球最大規模的救市方案
中國投入巨額款項挽救全球金融危機，在今後兩年內投入四
萬億人民幣資金，推動全國經濟發展，預期措施將每年拉動經濟
増長約一個百分點
中央大力支持房地產市場的健康發展，建議包括六大項積極
建議，在強調對低收入家庭實行住房保障的同時，亦堅持住房市
場化，鼓勵住房合理消費，通過信貸支持、減免稅款等的措施，
促進市場的具體發展
在六項建議中，以(三)支持房地產開發企業積極應對市場變
化一項建議對房地產業的發展最為重要：
引導房地產開發企業積極應對市場變化
支持房地產開發企業合理的融資需求
取消城市房地產稅
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全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
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處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
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中國房地產業的投資發展趨勢
經濟衰退下物業管理的新契機
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中國房地產業的投資發展趨勢及市場預期
I. 海外投資者投資意向的轉變
II. 本地及亞太區投資者將成市場主導
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由重點開發投資於國內的一線城市房地產項目，轉為對二至三
線城市的發展
現時較受重視的城市包括：沈陽、天津、大連、武漢、成都等
二至三線城市的發展潛力：地理條件優越、迅速經濟増長、地
方政府大力扶持、內在條件優厚，包括低地價、廉價勞動力等
I. 海外投資者投資意向的轉變
圖九：中國二、三線城市租金回報率
資料來源：萊坊，Property Investment in China’s Emerging Cities‘08
22
圖十：中國房地產開發投資増長變化較大的城市（2008年1至10月份）
開發投資増減(%)
資料來源：2008-2009年度中國房地產市場報告, REICO
二至三線城市 一線城市
I. 海外投資者投資意向的轉變(續)
23
全球經濟迅速下滑，發展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，
使國際性的投資機構面對流動資金短缺的問題
在金融危機的影響下，中國本土的大型國有企業及亞太地區
的私人投資者將取代現時一些國際性的投資機構，成為中國房
地產市場的主導者，主要的國家或地區包括：香港、台灣及新
加坡
II. 本地及亞太區投資者將成市場主導
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大綱
全球金融海嘯對中國房地產業
發展帶來的影響
2
處於全球性經濟衰退的條件下，
中國仍有強勁的復甦能力
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中國房地產業的投資發展趨勢
經濟衰退下物業管理的新契機
新昌管理介紹1
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I. 提供一站式資產管理服務
II. 重新包裝乙、丙級辦公樓
III.積極開發有潛力的二、三線城市
IV.開拓新契機的策略
V. 業務模式的轉變
經濟衰退下物業管理的新契機5
淨利潤分佈*
租務及
營運管理
租賃及銷售
可行性研究/
顧問服務
物業管理及
設施管理
I. 提供一站式資產管理服務
(Asset Management Service)
檢討項目的租務情況、租戶組合
及制定租金的策略、舉辦各類型
的推廣活動、協助業主提升物業
的回報
就 土 地 或 物 業 的 發 展
項 目 提 供 可 行 性 研 究報
告，並為各類資產管理服務提供
專業的建議
物業管理範圍包括：保安、衛生、
會所、停車場、財務、承辦商等的
管理，同時亦兼顧樓宇設施的管理、
運作及保養等多方面工作
為項目提供招商及銷售服務
*以項目5年的收入計算
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龐大的市場 (甲級辦公樓)
甲級辦公樓供應
(2008年底)
(平方米)
北京 5,348,292
上海 5,267,367
廣州 1,787,300
深圳 1,395,457
共計 13,798,476
Source: DTZ Property Times Office & Retail Q4 2008
(Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen)
租賃 租務管理 物業管理
每年營業額
(RMB'000)
689,920
201,457
165,851
共計 (一年) 11億
I. 提供一站式資產管理服務 (續)
(Asset Management Service)
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零售物業供應
(2008年底)
(平方米)
北京 7,520,000
上海 4,300,000
廣州 1,254,000
共計 13,074,000
Source: DTZ Property Times Retail Q4 2008 (Beijing, Shanghai)
CBRE Market View PRC (Q1-Q4, 2008)
租賃 租務管理 物業管理
每年營業額
(RMB'000)
4,471,308 572,641 235,332
共計 (一年) 53億
I. 提供一站式資產管理服務 (續)
(Asset Management Service)
龐大的市場 (零售物業)
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II. 重新包裝乙、丙級辦公樓
挑選一線城市內具發展潛力的二、三級辦
公樓進行重新定位，以大大提升租值能力
提供一站式的服務，由項目評估、成效分
析、成本控制、工程管理、透過改善硬件設
備重新包裝，重整租戶組合及上調租金， 提
供卓越的管理服務，藉以提升資產價值及質
素，為業主提供更佳的投資回報
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III. 積極開發有潛力的二、三線城市
比較優勢
1. 容易尋獲合適的本地合作伙伴
2. 普遍能獲得當地政府較大力的支持
3. 土地資源相對充裕
1. 市場透明度不足
2. 地方政策欠穩定
3. 缺乏行業專門人才
發展障礙
住宅項目－海外投資者
的重點發展項目
• 投資風險相對較低
• 受惠於二、三線城市
的快速都市化
• 對住宅項目有較大的
需求
• 較短的回本週期
主要發展的方向
辦公樓－只佔總體
投資的少部份
• 對甲級寫字樓的需求相對
較低
• 由於中國正朝服務型經濟
的方向發展，一些有潛力發
展為區域服務中心的地區，
將對高質辦公樓有一定的承
接能力
零售類物業－逐步成為海外
投資者的熱門投資項目
• 經濟發展迅速，人民生活
指數提高，増加對高消費品
的購買能力
• 享受相對低廉的土地價格
• 不少的國際知名品牌紛紛
通過於國內二、三線城市開
設旗艦店，進軍中國市場
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IV. 開拓新契機的策略
在內地建立品牌及展示優質管理的服務項目
聯合或收購合適的伙伴，以提供一站式的資產管理服務
了解有潛力城市的物業市場發展趨勢
與當地政府部門建立良好關係
與發展商、業主、投資基金建立長遠的關係及網絡
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物業管理 全面資產管理設施管理
V. 業務模式的轉變
33
34
谢 谢
八月-
2200:50:2200:5000
:50八月-22八月-
2200:50
00:5000:50:2
2八月-22八月
-2200:50:22
2022/8/1 0:50:22
