（市场分析）重庆市北部新
区住宅市场分析报告
北部新区住宅市场分析报告
引言：
北部新区只是作为重庆市新规划和重点的打造的一个新城区，在正式城市规划的主城九
区中并没有将北部新区作为一个独立的主城区，而是作为渝北区中的一部分。但随着近几年
的发展，北部新区的房地产市场在整个重庆市范围内已经具有了不可替代的地位，因此在这
里我们也将北部新区作为独立的区域来进行分析。而对于该区域范围的界定不严格按照重庆
市城市规划的红线来划分，将原本属于渝北区的龙溪镇片区和五黄路片区划入北部新区，而
渝北区只包括农业开发园 A区以上的区域，楼盘所属区域也以按此标准来划分。
市场在变化，工作需跟进。此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要
在日后的工作当中不断地更新，要求做到与时俱进；而由于人力物力的限制，报告中所包含
市场的内容又存在不完全性，同样需要更加的完善。
一、 区域概述
重庆北部新区于 2001年 4月 25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、
都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。设立北部新区是重
庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的最重大战略举措。
“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范带动和
窗口作用，是重庆 3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。目前，北部新区通过了国家验
收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发建设势头良好。
1、地理位置
北部新区是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区；南临主城核心区渝中半岛，北
靠江北国际空港，西接嘉陵江，与重庆市大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连，东依
长江寸滩港区。北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、
航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地
最便利的交通优势：是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交
汇处。优越的地理位置和发达便捷的交通通信条件，赋予北部新区独特区位优势和巨大发展
潜力，北部新区火爆的房地产市场就是在这种强大优势的支持下不断发展起来的，而且还将
继续繁荣下去。
2、幅员、人口
北部新区规划面积 平方公里，其中建设用地 平方公里，规划人口 65万人。
由 7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔；分为北部新区经开园、北部新区高
新园。到 2004年北部新区两园累计征地共 68599亩，占规划征地的 %；累计安置农转非
人员 45545人，占规划安置人员的 %。
从人口来看，作为一个基础较为薄弱的新区，要想达到规划的 65万的人口，仅仅依靠
安置人员是远远不够，自然流入的人口仍占了极大的比例。大量楼盘的开发是吸引外来人口
进入北部新区有效而快捷的途径，房地产业在北部新区受到政府极大的支持和这个因素也肯
定有一定的联系。再从用地情况来看，北部新区规划建设用地 平方公里，丰富的土地
资源也是北部新区相对重庆其它主城区又一优势所在，同时也为房地产市场的蓬勃发展提供
有力基础。
3、组团中心
北部新区共规划了七个组团，分别是人和组团、鸳鸯组团、大竹林组团、金山组团、礼
嘉组团、黄茅坪组团和翠云组团七个组团中心，各个组团中心的规划功能和城市定位又各不
相同，具体情况如下：
◆ 人和组团
北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地 平方公里，人口 20万人。主要
功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。
◆ 鸳鸯组团
以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地 平方公里，人
口 10万人。主要功能：服务业、高档社区。
◆ 大竹林组团
以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地 平方公里，人
口 10万人。主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。
◆ 金山组团
包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地 平方公里，人口 万人。主
要功能：出口加工业\现代物流。
◆ 礼嘉组团
以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地 平方公
里，人口 18万人。主要功能：高新技术研发、高档社区。
◆ 黄茅坪组团
以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地 平方公里，人口 万人。
主要功能：现代制造业。
◆ 翠云组团
规划用地 平方公里，人口 6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和
新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。
由以上组团中心的主要功能来看，人和组团、鸳鸯组团、礼嘉组团这三个组团都具有高
档社区这一项，可以预见未来北部新区住宅市场将会集中在这三个组团。从目前的情况，整
个北部新区房地产市场主要还是集中在人和组团，市场也已经具有一定的成熟度，随新区的
不断发展，北部新区的房地产市场也将会向另外两个组团不断的发展。
二、 区域房地产市场概况
（一） 总体市场分析
1、在售楼盘数量统计
截止到 2005年 9月 20日，北部新区目前在售楼盘数量为 34个。从这些在售楼盘的分
布来看，新牌坊版块仍然是楼盘数量最多的片区，而金开大道版块的供应量无疑是最大的。
除了这两个版块外，传统的五黄路版块（北部新区范围内）、人和版块以及新兴的冉北版块
的市场也比较活跃。楼盘明细详见下表：
楼盘所属片区 楼盘明细 数量统计
金开大道片区
建工·未来城、融科·蔚城、保利高尔夫国际花园、
奥林匹克花园、龙湖·蓝湖郡西岸、棕榈泉国际花园、
鸳鸯·北湖郡、金科·天湖美镇、加新花园、天一·顺
和康城
10
人和片区
金科·天籁城、东原·中央美地、比华利豪园、人和
丽景、耀文·凯旋星座
5
新牌坊片区
重庆财富中心、枫林秀水、龙湖·水晶郦城、北城·清
迈阳光、同创·米兰天空、大众·御湖苑、恋城、旭
日·凤凰城、君临天下、鑫信巴蜀丽景、香山花园、
人和天地
12
冉北片区
龙湖·紫都城、东和春天·西区、新城丽都二期、渝
安龙都
4
五黄路片区 长安华都·润宸苑、鼎泰国际、皇冠自由城 3
随着龙湖花园在新牌坊片区的成功开发，该区域已经是目前重庆市内较成熟的高尚居住
社区之一，同时也带动了北部新区人和组团内其它片区的发展。而近来发展势头最为强劲的
当数金开大道片区，千亩大盘和众多知名的开发商使得该区域的房地产业如日中天。冉家坝
片区也是目前重庆市内最值得期待的区域之一，东和春天的成功开发和龙湖·紫都城的强势
进入也预示着该版块的房地产市场不久也将活跃起来。
2、在售楼盘要素分析
开发商资质
资质等级 一级资质 二级资质 三级资质
数量 1 25 6
比例 % % %
整个北部新区开发商的资质以二级资质的开发商为主，而一级资质的开发商相对较少。
但是资质并不能完全代表开发商的实力，目前北部新区在售楼盘开发商的整体实力足以傲视
全市，不仅有像龙湖、金科这样的本土天王，还有如保利、融科智地等这样的外来大鳄，从
目前北部新区在售的楼盘的规模和品质来看，这些开发商的实力可见一斑。
规模
总建筑面积
（万平方米）
<5 5-10 10-20 20-50 50>
数量 5 12 5 7 5
比例 % % % %
北部新区在售楼盘中规模巨大的超级大盘的数量明显比其它城区要多，目前总建筑面积
超过 50万平方米的在售楼盘共有 5个，而龙湖·蓝湖郡的占地面积也有 1600亩，但是由于
是低密度的别墅项目，总建筑面积可能不是很大。再加上即将入市的复地·上城和爱加丽都，
这两个项目的总建筑面积也在 50万方以上。而这些大规模楼盘分布又较为集中，主要都是
分布在金开大道版块。总体来看，北部新区在售楼盘规模的分布较为分散，数量相对较多的
是总建筑面积在 5－10万平方米之间的项目，但优势也不明显。
入市时间
时间段 2004年之前 之后
数量 5 12 10 7
比例 % % % %
在目前在售项目中，2004年之前入市的项目数量不多，且大多数已经进入销售的尾期。
从上图中可以看出，所有在售楼盘入市时间的分布较为平均，体现了北部新区房地产业发展
的持续性和健康性。
价格
价格段 3000元以下 3001-3500元 3501-4000元 4001-5000元 5000元以上
数量 4 15 3 8 4
比例 % % % % %
从上图可以看出，北部新区在售楼盘价格分布相对较为集中的是在 3001－3500元/㎡和
4001－5000元/㎡这两个区间，而均价在 5000元/㎡以上的项目大多数是一些低密度的别墅类
项目。由于目前北部新区并没有形成一个较为集中的商业圈，因此区内高品质的公寓类项目
并不多，因此不可能出现象渝中区、江北区等区核心商圈中高价位的公寓项目。
房型
房型 一房 二房 三房 四房 五房以上
比例 3% 18% 42% 29% 8%
由上图可以看出，三房以上的大户型是目前北部新区在售楼盘的主流，所占的比例接近
80%，而一房、两房的中小户型所在比例就相对较少。造成这种情况的主要原因是北部新区
目前的购房者大多以自住为主，中大户型功能齐全，居住舒适性较好，比较适合这类客户，
而小户型的投资型物业自然就相对较少。另外就是别墅、洋房类项目所占比例较大，这类项
目在产品设计时自然也是以大户型为主。
3、潜在楼盘分析
除了目前在售的楼盘外，目前北部新区的潜在楼盘的数量也不少，目前已经面市的大概
有 7个，另外还有尚未面市的楼盘若干。再加上一些在售楼盘的后期开发，未来一段时间内
北部新区住宅的供应量仍将保持高位。而在已面市的一些楼盘中，最值得关注的仍然是位于
金开大道周边的三个大盘复地·上城、爱加丽都以及协信 TOWN城。以下为已面市潜在楼盘明
显表。
案名 位置 发展商 建筑类型 总建（万㎡）项目简介
复地·上城
渝北北部新
区金山大道
81号
上海复地集
团
花园洋房、
高层
项目推出的一期总建筑面积
为 29万方，以花园洋房和板
式高层围合而成，建筑风格
是新古典主义，社区内部配
套齐全
爱加丽都
渝北北部新
城的中心，
北临经开大
道，东临金
渝大道
重庆宝田地
产(集团)有
限公司
多层、小高
层、高层
50
项目产品定位为中高档的住
宅小区，以一梯两户的板式
和一梯四户为主，整个小区
的建筑和园林的打造将体现
意大利风情
龙脊·金山
名都
重庆北部Ｃ
ＬＤ（北部
新区·经开
区）金渝大
龙脊置业集
团·重庆北
润实业有限
公司
多层、小高
层、高层
项目由8栋11＋1小高层、11
栋 18＋1的高层以及部分主
题商业街合围而成的人文生
态园林小区
道 83号
天宇·金城
地豪
渝北新牌坊
新区管委会
旁
重庆天宇房
地产综合发
展有限公司
高层
项目共有 3幢高层，1幢 30
层，2幢 31层，户型以 37-43
㎡的一房和 83-89㎡两房小
跃层为主
南桥静月
重庆龙溪街
道龙山路
200号
重庆月升房
地产开发有
限公司
高层
项目共有 3栋 26层的高层，
共有 6种户型，面积从 43－
90平方米不等，小区内为业
主配置了丰富的康体娱乐设
施
竹韵山庄
渝北龙溪镇
花园新村龙
山公园旁
重庆市人和
房地产发展
有限公司
多层、小高
层
2
项目由 4幢退台式的 6+1花
园小洋楼和 3幢小高层围合
而成，整个小区的建筑，采
用一梯两户，全板式结构，
拥有 75-129平米的两房两
厅、三房两厅多种式样的户
型。
协信 TOWN
城
重庆市北部
新区金开大
道入口处
重庆协信控
股集团远都
房地产开发
有限公司
未知 未知
（二） 细分市场分析
1、版块市场分析
版块市场的划分是根据目前整个区域内各片区房地产市场的活跃程度，以及行政区域上
的区分，来确定近期该区域内的房地产市场各版块的范围。而随着市场的发展变化，各个片
区的发展程度也会出现差异，或者又有新的片区出现，因此对版块的划分也要根据具体情况
而发生改变。对目前北部新区区房地产市场的分析，发现北部新区的物业主要还是集中在人
和组团内，因此对北部新区划分版块也主要是在人和组团范围内划分。总体来看，北部新区
区房地产市场目前较为活跃的版块有以下几个：金开大道版块、人和版块、新牌坊版块、冉
北版块及五黄路版块。
（1） 金开大道版块
版块范围
金开大道版块的范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延
伸，截至到建工·未来城项目处。金开大道是目前北部新区经开园区范围内已经
建成通车的主干道，所以目前经开园区内的房地产业的发展也主要集中在金开
大道沿线，而随着经开园区的建设，板块的范围将会进一步扩大。
版块概述
金开大道版块是近期才发展起来的一个新兴板块，2002年 11月 18日金开大道
建成通车是板块房地产发展的起点。金开大道的通车另许多开发商看到该区域
巨大的发展潜力，纷纷在此处圈地开发。金开大道是北部新区中“金系列”七
条主干道最早实现通车的道路，是贯穿北部新区的一条的交通枢纽。依托此绝
佳的区位优势和便利的交通，该版块的房地产市场目前也呈现出一片繁荣的景
象。
个案分布
该版块内目前在售楼盘 10个，由前面的范围界定可知整个版块呈一种狭长的形
态。版块内的楼盘主要分布在版块两端，中间一段属于真空地带，拥有较为丰
富的土地资源。
版块市场特征
金开大道版块内大盘林立，高品质的楼盘比比皆是，且相对价格较高，“富人区”
就是对该版块市场特征的一个最好的比喻。
建筑类型
版块内项目的建筑类型以花园洋房、别墅为主，另外有一些小规模楼盘的建筑
类型是以高层、小高层为主。若将别墅和花园洋房也归为多层一类，则目前板
块内在售项目的多层所占比例达到 80%，占据绝对的主导地位。
规模
规模大是该版块内项目的一个主要特点，有一半以上的在售项目总建筑面积在
40万方以上，各项目规模的分布情况见下图：
房型
项目的建筑类型基本上已经决定了它的主力户型，版块内在售项目的房型是以
三房以上的中大户型为主，而一房的供应量几乎为零，二房的供应量也很少。
板块内项目房型的分布情况如下：
产
品
力
分
析
个案特征
版块内在售项目以中高档次的楼盘为主，但是仍然呈现出两级分化的情况。一
边是像蓝湖郡、保利高尔夫等高档的别墅，另一边是像加新花园、鸳鸯·北湖郡
等低档次的普通住宅。另外处于中间水平的楼盘还是占了大多数，像建工·未来
城、金科·天湖美镇等项目则是以花园洋房作为其主要的产品。小区内配套齐全、
环境优雅、景观秀丽是该板块内中高档次楼盘的共同特点。而大盘的开发形成
的良好的居住环境也会让周边一些小盘沾到不少光，加上政府的支持，以后版
块内的市政配套将会不断完善。这些档次较低的楼盘的价格也相对较低，因此
在全市范围内也具备一定竞争力的。
软件配套
版块内的各类配套的缺乏是该版块最大的一个弱点，目前各楼盘主要都是依靠
项目自身的配套。然而版块内超大规模的项目众多，这些大项目的开发都可以
看作是一项造城运动，在这些项目成功开发之后，对于版块内配套的完善程度
将会带来一个质的提升。
价格带
板块内在售楼盘 10个，价格分布的落差较大。均价在 8000元/㎡以上的项目有
2个，而在 3000元/㎡以下的楼盘同样有 3个。由于许多项目内产品类型多样
化，也造成了价格的多样化，例如建工·未来城的洋房价格为 3600元/㎡，而联
排别墅的价格为 4800元/㎡。在这里以整个的项目的均价作为统计标准，板块
内的价格分布如下：
销售情况
板块内项目销售的整体情况良好，尤其是那些声名赫赫的大盘，良好的品质、
开发商的实力、板块未来的升值潜力等都是保证项目销售的有力因素。
房产新政给整个重庆房地产市场浇了一盆冷水，暑期又是传统的淡季，但是板
块内龙湖·蓝湖郡西岸（7月 12日）和融科·蔚城（8月 13）在逆势中出击仍然
取得了不俗的成绩。
板块内社区配套较差是短期内无法改变的硬伤，而低档次的楼盘不具备那些大
盘的各种优势，销售情况一般。
（2） 人和版块
版块范围 该版块的范围主要是以人和立交为中心向周边辐射的区域。
版块概述
人和版块内的交通便利，是处于人和组团的中心位置，人和立交更是整个北部
新区交通的枢纽。整个版块主要是在金科·天籁城和比华利豪园开发的带动下兴
起的，目前也已经形成了北部新区内一个独立的、成熟的房地产版块。
个案分布
由于目前版块内在售楼盘较少，个案的分布也看不出明显的特征，主要就是在
人和立交的周边。
版块市场特征
目前版块内在售楼盘较为知名的项目主要是金科·天籁城、比华利豪园和中央美
地，这三个项目都是洋房和别墅类的中高档项目。其它项目的知名度、产品品
质都相对较差。由于人和立交的交通枢纽的地位，交通便利也就成为版块最大
的优势，但是周边的配套仍有待改善。
产
品
力
分
建筑类型
版块内在售的 5个项目有 3个是低层、低密度的项目，而且供应体量占了整个
版块供应量的 90%以上。另外有两个高层项目人和丽景和耀文·凯旋星座，但这
两个项目的规模都比较小，总建筑面积都在 3万方左右。
规模
版块内在售项目规模最大的当数金科·天籁城，总建筑面积在 40万方左右，接
下来就是中央美地，建筑面积也有 20多万方。其它项目都在 7万方以下。
房型 由于版块内项目以花园洋房和别墅为主，因此该版块内的房型也以大户型为主。
个案特征
金科·天籁城是金科集团第一代花园洋房，同时也是重庆的花园洋房发展的一个
里程碑式的项目。比华利豪园则是重庆较早的豪宅之一，而到现在仍然能在重
庆市竞争激烈的别墅市场中占有一席之地。另外中央美地也是一个品质较高的
项目，而其它的楼盘无论在规模、品质和知名度上都没有太多出彩的地方。
析
软件配套
目前版块内的各类配套较为一般，由于距离成熟的居住社区新牌坊版块较近，
生活上并没有太多的不便。但是配套差的问题得不到有效的解决对于版块将来
的发展也会带来较大的影响。
价格带
版块内价格最高的楼盘是比华利豪园，均价在 10000元/㎡，其它项目的均价都
在 4000元/㎡以下。
销售情况
版块内项目的整体销售情况良好。金科·天籁城推出的时间较早，目前已经进入
扫尾阶段。比华利豪园主要面对的客户并不是重庆本地的客户，主要采用外销
的方式，目前销售率也接近了 70%。中央美地一期的销售情况火爆，二期在逆
市中也保持了良好的势头。另外两个项目虽然自身条件并不优越，但是由于价
格相对较低，故销售情况也不错。
（3） 新牌坊版块
版块范围
该版块主要是以新牌坊转盘为核心向周边辐射范围，包括松牌路、红锦大
道、新南路沿线及龙湖花园区域。
版块概述
该版块是目前重庆市内发展最成熟的居住社区之一，版块的兴起是以龙湖花园
的成功开发为起点，再逐渐向周边延伸，到目前已经形成了一个具有新牌坊转
盘和龙湖花园两个核心点的高尚居住群。目前版块内住宅市场依然十分活跃，
是北部新区内所有版块中在售楼盘最多的版块。现版块内的代表性楼盘有龙
湖·水晶郦城、重庆财富中心以及同创·米兰天空等。
个案分布
版块内共有在售楼盘 12个，其分布的主要特点是以新牌坊转盘和龙湖花园周边
为两个集中点，其它区域零星分布了少数楼盘。
版块市场特征
该版块的居住氛围良好，版块内的各种配套设施齐全，而各楼盘设计的户型也
是以居住舒适度较高的中大户型为主。版块内楼盘的档次、规模以及知名度同
金开大道版块相比还是有一定得差距，目前版块内在售项目知名度相对较高的
项目有龙湖·水晶郦城和重庆财富中心。
建筑类型
版块内在售项目以高层居多，而大部分的楼盘都有多种建筑类型。别墅和花园
洋房类的低层项目较少，只有少数项目中掺加了一部分，大部分项目还都是适
合普通消费者的普通住宅。版块内在售项目建筑类型分类情况如下图：
规模
目前版块内在售项目规模最大的是重庆财富中心，总建筑面积为 75万平方米，
接下来就是龙湖·水晶郦城，总建筑面积为 万平方米，而其它项目的规模
都不是太大，且主要集中在 5-10万平方米这个范围内。各项目规模分布如下图
所示：
房型
版块内在售项目的房型主要是以更适合居住的中大户型为主，整个版块内只有
一个以小户型为主的项目恋城。版块内整个的户型配比见下图：
个案特征
版块内在售项目以中档小区型项目为主，其中档次较高的普通住宅有重庆财富
中心、龙湖·水晶郦城等，重庆财富中心中住宅只有 24万平方米，另外还有 20
万平方米的商业、17万平方米的写字楼以及酒店和一些其它配套，整个项目品
质感很强，龙湖·水晶郦城是重庆市首个低密度高层项目，也是该版块最具代表
性的楼盘之一。恋城是版块内唯一一个单体楼项目，共 27层，户型面积由 31-78
平方米不等。
产
品
力
分
析
软件配套
版块内各项配套设施成熟，商业配套、医疗配套、教育配套等都较为完善。完
善的配套设施、便利的交通、良好的居住氛围也是该版块房地产市场的一个最
大优点。而没有一个大型的商圈的形成，也使得该版块内投资型物业较少。
价格带
版块内在售项目的价格基本都在 3000元/㎡之上，且相差的幅度不大。其中价
格最高的是枫林秀水，因为它是一个低密度的别墅类项目，目前三期的均价在
4700元/㎡左右。各项目的价格分布见下图：
销售情况
版块内项目具有许多得天独厚的优势，交通便利、配套完善等都是该版块内项
目共有的特点，所以版块楼市的整体销售情况良好。在加上一些项目自身又有
较大的优势，自然受到市场的追捧。龙湖·水晶星座就曾创下过 8小时全部售罄
的销售奇迹，而水晶郦城每次推出新的组团都是购房者抢购的对象，重庆财富
中心一期的住宅销售情况极佳，目前一期已交房。
（4） 冉北版块
版块范围
该版块的范围主要是冉家坝区域在北部新区内的范围，包括松树桥、花卉
园，松石路、龙山路沿线等区域。
版块概述
冉家坝版块是目前重庆主城区最受期待的热点片区之一，根据冉家坝的规划，
其功能定位为：以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主。通常所说
的冉家坝区域横跨了江北和北部新区，这里所描述的冉北版块主要是冉家坝区
域在北部新区内的区域。该版块的楼市起步于 2002年的金岛花园的成功开发，
而 2003年东和春天和新城丽都的推出才正式拉开了版块楼市发展的序幕。而龙
湖•紫都城的出现，让该版块再次成为万众注目的市场兴奋点。冉北版块的开
发和完善还需要经历一段时日，随着越来越多的实力开发商的进入，该区域区
域的成熟和完善已是可以预见的未来。
个案分布
目前版块内共有在售楼盘 4个，其中有三个项目位于龙山路和冉家坝景观大道
周边，该区域也是版块内在售楼盘分布较为集中的区域。
版块市场特征
整个冉家坝区域已是一个较为成熟的楼市版块，交通方便，基本的生活配套也
较成熟。虽然目前冉北版块内的项目并不是很多，但其中不乏在重庆市内都极
具影响力的项目，如龙湖·紫都城和东和春天。相对北部新区内另一个临近的版
块新牌坊，冉北版块还存在一定的劣势，但是冉北版块内的各项硬件、软件配
套设施相对新牌坊并不差，而且版块内可供开发土地资源确比新牌坊要丰富的
多。估计在不久的将来，该版块必将发展成为另一个升级版的新牌坊。
建筑类型
该版块内在售项目的建筑类型基本上都是高层，只有渝安龙都有一部分的小高
层建筑。
规模
版块内规模最大的项目是龙湖·紫都城，总建筑面积为 48万平方米，而其中住
宅部分的建筑面积为 39万平方米。而东和春天·西区的建筑面积为 30万平方米，
也是一个相对较大规模的楼盘。其它两个项目规模相对较小，渝安龙都总建筑
面积 万平方米，新城丽都二期总建筑面积 万平方米。
房型
该版块内的项目主要是开发普通住宅为主，建筑类型绝大部分是高层，而房型
也是以更适合居住的中等户型为主，所有在售项目的主力户型都是三房。
产
品
力
分
析
个案特征
龙湖·紫都城是冉家坝景观大道旁的一个重点项目，该项目沿袭了水晶郦城的风
格，也是一个高层低密度的项目，项目绿化率达到 50%，小区内设有六大主题
景区以及中央生态景区，总面积达 67000平方米，另外紫都城还有大约 9万方
的商业，目前已经和沃尔玛达成了合作协议，沃尔玛这种大型商家的进入对于
项目本身以及周边楼盘的吸引力都会有一定程度的提升。东和春天在东区成功
开发之后，于今年三月分也成功推出了西区，西区中也配有一条东和风情商业
街。另外两个项目渝安龙都和新城丽都二期，在品质上和上述两个项目还是有
一定的差距。
软件配套
版块内的基本生活配套已较为成熟，区域的居住氛围已成功的打造出来。但是
商业氛围仍然较为贫乏，在紫都城的商业部分和东和风情商业街成功运作之后，
这种状况将会得到一定的改善。
价格带
由于版块内各项目的同质性较大，因此价格差异不是很大，所有项目的价格都
在 3000－4000元/㎡之间。虽然在产品类型、建筑形态等方面具有许多同质性，
但是各项目在细节方面还是有许多差别，因此在价格上还是有一定差距。各方
面综合素质最高的龙湖·紫都城自然价格最高，均价在 3700元/㎡左右，东和春
天·西区的均价为 3350元/㎡，另外两个项目价格也都在 3000元/㎡以上。
销售情况
版块内各项目的总体销售情况良好。龙湖·紫都城逆市出击，已创下了 6000多
万的良好业绩，东和春天·西区从 3月开盘至今也以销售过半。另外两个项目的
销售情况也较理想，渝安龙都于今年春季房交会开盘热卖，新城丽都二期目前
也进入了扫尾阶段。
（5） 五黄路版块
版块范围
传统的五黄路版块是包括五黄路沿线周边的区域，而由于所分析的是北部
新区的房地产市场，因此这个五黄路版块的范围主要是包括传统五黄路版块在
北部新区内的范围。
版块概述
五黄路版块经过这么多年的发展已经成为重庆市内成熟的居住社区之一，目前
在售的项目大多位于江北区范围内，而在北部新区范围内的楼盘相对较少。
个案分布 版块内的在售楼盘共有三个，都分布在五黄路沿线。
版块市场特征
该版块现在的现状给人一种英雄迟暮的感觉，版块内的项目不过，而且档次也
不够，从前那种众多楼盘争奇斗艳的现象已经一去不返。传统的区域可供开发
的土地已经相当有限，该版块的楼市要想重振雄风，需要向纵深处去发展。
建筑类型 版块内目前在售的三个项目以高层为主，只有小部分的小高层。
规模
版块内项目的规模都不大，长安华都·润宸苑总建筑面积为 万平方米，鼎
泰国际总建筑面积 万平方米，皇冠自由城总建筑面积大约为 7万平方米。
房型 房型以三房为主。
个案特征
长安华都的前期开发已经为该楼盘打下了良好的基础，小区内的配套设施日趋
完善，加上楼盘本身区位优势明显，润宸苑也是版块内目前唯一稍有知名度的
项目。另外两个项目规模都较小，皇冠自由城当年也是叱咤一时，目前已经是
尾盘。
产
品
力
分
析
软件配套
版块内成熟的居住氛围是该版块最大的优势，经过这么多年的发展，周边的基
本配套已是非常成熟。
价格带 版块内在售项目的价格相差甚小，大多在 3300元/㎡左右。
销售情况
长安华都·润宸苑是版块内销售情况最好的项目，从今年 6月份推出至今，总共
171套住房已经卖出 100多套。皇冠自由城已经是尾盘，而鼎泰国际由于自身
品质上的问题，销售情况一般。
（6） 各版块综合分析
金开大道版块 人和版块 新牌坊版块 冉北板块 五黄路版块
区域配套
目前版块内各
种配套较少，主
要依托各项目
自身的配套
目前版块内
各种配套较
少，主要依托
各项目自身
的配套
各项配套是北
部新区目前最
完善的版块
人居环境理
想，商业繁华
程度较弱
传统五黄路沿
线配套较为完
善，向纵深处
有待加强
在售楼盘
数量
10 5 12 4 3
分布特点
主要分布在版
块两端，中间一
段属于真空地
带
版块内在售
楼盘较少，个
案的分布也
看不出明显
的特征
是以新牌坊转
盘和龙湖花园
周边为两个集
中点，其它区域
零星分布了少
数楼盘。
龙山路和冉
家坝景观大
道周边是版
块内在售楼
盘分布较为
集中的区域。
分布在五黄路
沿线。
个案规模
大规模的造城
型的楼盘众多，
大盘也是该版
块楼市的一个
主要特点之一
金科·天籁城、
东原·中央美
地、比华利豪
园规模较大，
另外两个项
目规模较小
中小规模的楼
盘居多
龙湖·紫都城
和东和春天
的规模较大，
另外两个项
目的规模一
般
小规模的楼盘
居多
产品定位
高档次的楼盘
比比皆是，也造
成了群雄割据
的现状
两级分化明
显，一部分是
中低档的普
通项目，一部
分是中高档
的别墅类项
目
普通住宅为主，
有一定中高档
次的项目
全部都是中
档次的楼盘
中档次的楼盘
为主
价格 2400－9000 2500-10000 3100-4700 3000-3700 3300左右
版块现状
目前北部新区
乃至整个重庆
市最热的版块
之一，大盘林立，
但是周边配套
情况较差
北部新区新
兴版块之一，
目前楼市主
要还是集中
在人和立交
周边较小的
区域内
北部新区内最
成熟的版块，也
是目前楼市较
为活跃的版块
之一
北部新区的
新兴版块之
一，也是重庆
市现在的热
点版块，具有
良好的居住
氛围
鼎盛时期已经
过去，多年的
开发已经营造
出很好的居住
环境和氛围
版块走势
目前已开发的
大盘仍将继续
开发，另外还有
一定数量的大
项目出现。随着
配套设施的逐
步完善，该版块
的楼市也将会
趋于平稳
该版块的交
通便利，在政
府和开发商
的共同努力
下，版块内的
居住氛围将
会得到有效
的改善，未来
版块的范围
将会以人和
立交为中心，
向外扩散
目前版块内的
项目主要是以
住宅为主，而且
居住人口也有
一定的数量，将
来楼盘的数量
会逐渐减少，而
且商业项目的
比重可能会增
加
随着配套设
施的进一步
完善，该版块
的楼市在不
久的将来必
将出现一个
鼎盛时期
将会向纵深发
展，主要是向
龙头寺方向延
伸
2、分类市场分析
（1） 规模分类
按楼盘的规模分类，我们把楼盘分为造城型、小区型和单体楼三类（总建筑面积在 50
万方以上的小区划分为造城型）。北部新区是目前重庆市内超大规模楼盘最多的区域，这些
楼盘有大多集中在金开大道版块内。总体来看，区域内还是以小区型的楼盘居多，占到所有
在售项目的 %。而单体楼项目十分稀少，总共就只有两个。整个北部新区在售项目具体
分布情况如下：
造城型 小区型 单体楼
数量 8 24 2
比例 % % %
（2） 档次分类
按楼盘的档次分类，我们根据楼盘自身的定位将江北区楼盘分为高档、中高档、中低档、
低档四类。在此需要说明的是，我们划分楼盘的档次主要依据的是楼盘的市场推广价格，均
价在 4000元/平方米以上的划分为高档楼盘，均价在 3501-4000元/平方米的为中高档，
3001-3500元/平方米为中低档，3000元/平方米以下为低档。
纵观目前北部新区的房地产市场，中、高档次项目明显是主流，占到所有项目的 90%左
右。高档次的项目又主要集中在金开大道版块，以一些低密度的项目为主。其它版块则主要
以中档项目为主，如新牌坊版块具有良好的居住氛围，版块内项目价格适中，适合广大的普
通消费者购买。区域内在售项目档次分布情况如下：
低档 中低档 中高档 高档
数量 4 15 3 12
比例 % % % %
（三） 区域市场特征
1、楼市呈版块化发展，版块发展态势良好
纵观整个北部新区的房地产市场，版块化的发展态势十分明显，目前北部新区楼市主要
可分为五个版块：金开大道版块、人和版块、新牌坊版块、冉北版块和五黄路版块。这其中
新牌坊版块和五黄路版块是最早成熟的两个版块，两个版块内的居住氛围良好，成熟的社区
配套具有其它版块无可比拟的优势。目前新牌坊仍然是北部新区内楼盘数量最多的版块；而
五黄路版块虽然不再像从前那般辉煌，但是随着版块向纵深处的扩张，潜力也不容小视。而
金开大道版块、人和版块和冉北版块则应算是后起之秀。金开大道版块相对来说形成较早，
版块内楼市目前正处在鼎盛时期，大规模、高品质的楼盘比比皆是，是整个重庆市最风光的
版块之一；人和版块具有良好的交通优势，以人和立交为中心的交通网络四通八达，在区位
上处在金开大道版块和新牌坊版块中间，虽然目前在售楼盘数量有限，但是发展前景十分乐
观；冉北版块则是重庆市另一个新起的热点楼市版块——冉家坝的一部分，随着龙湖地产的
进入，版块整体形象又有了明显的提升。
2、大盘云集，高品质楼盘数量是重庆之最
北部新区内目前在售 34个楼盘中，属于造城型的楼盘所占比例达到 %，大规模项目
数量之多，令重庆其它主城区望而心叹。良好的投资环境和巨大的升值潜力吸引了众多的知
名的开发商来北部新区淘金，不仅有象龙湖、金科等本土知名开发商，还有象融科、保利等
外来的实力发展商。开发商的实力和品牌是一个楼盘高品质的有力保障，目前北部新区内高
品质楼盘的数量是全重庆市各主城区中最多的。重庆最好的别墅在这里，重庆最好的花园洋
房在这里，重庆第一个科技住宅也在这里……还有高品质的普通住宅在北部新区也是随处可
见，像龙湖·紫都城、融科·蔚城、重庆财富中心等。综上所述，北部新区楼市在整个重庆市
内尊崇的地位可说是勿庸置疑，而在政府对新区的大力支持下，北部新区的楼市仍将继续繁
荣下去。
3、缺少大型的商业配套，没有形成核心商圈
虽说北部新区内的房地产市场风光无限，但是仔细一看就会发现，北部新区内的房地产
市场是以住宅为主，而商业地产却显得过于疲软。整个区域内没有形成一个核心商圈，大型
的商业卖场也很少。不管是在新牌坊还是在五黄路，商业配套还是显得比较零散，主要是以
一些小门面和摊位为主。而在金开大道、人和版块等区域的商业配套相对还是比较贫乏，主
要是依靠项目自身的一些基本商业配套。
北部新区内的居住人口众多，这些居民的消费力足以支撑一些大型的商业。许多聪明的
开发商已经看到了这一点，象重庆奥林匹克花园的大型商业项目“畅谷”总建筑面积为 56
万平方米，龙湖·紫都城的 9万平方米的商业也已成功的和国际知名品牌“沃尔玛”达成合
作协议。北部新区内现在这种商业氛围较差的现状在不久的将来将会有所改观，而那时北部
新区内物业形态将会更加丰富，房价也会得到很好的提升。
三、 区域住宅市场影响因素
1、土地市场状况
2005年以来，北部新区已供应用以房地产开发的土地主要有 16块，土地市场依然较为
活跃。其中有 7块土地位于冉北版块内，有 4块土地位于金开大道版块和人和版块，另外有
6块土地则不在人和组团内，而是分布在北部新区的其它组团内。2005年北部新区已供应土
地的具体情况详见下表。
序
号
土地位置 用途
土地面积
(m2)
竞得单位 竞得时间
成交价
（万元）
1
渝北区龙溪街道黄泥磅地
块（原重庆龙溪钢厂）
商业、住
宅
重庆市奔力房地产
开发有限责任公司
2005-09-21
2
北部新区高新园人和组团
M标准分区 M25-1、M25-2、
M28号地块（龙头寺 A地
块）
公共绿地、
居住、居
住
重庆财汇房地产开
发有限公司
2005-07-12 17950
3
北部新区高新园人和控规
I-7-1号地块
居住
重庆市渝北区华夏
物业有限公司
2005-07-12 900
4
渝北区冉家坝地区 11-1
号地块
办公、居
住
14908
重庆银建房地产开
发有限责任公司
2005-07-06 2373
5
北部新区高新园大竹林组
团 O标准分区 5-26-1、
5-27、5-28-1、5-29、6-1
号等地块
商业、住
宅
448614
重庆兴龙湖置地发
展有限公司
2005-08-05 53898
6
北部新区经开园 B11号地
块
商业（商
务办公）、
行政办公
重庆凯比特置业有
限公司
2005-06-01 2752
7
渝北区龙溪街道武陵路
169号地块
商住
重庆工合房地产开
发有限公司
2005-04-26 5100
8
重庆通用工业（集团）有
限责任公司用地（原冷冻
机厂）
商业、住
宅、办公
63826
重庆升伟房地产集
团有限公司
2005-04-26 11453
9
北部新区高新园 I37-1、
I37-2、I36-2
商业、住
宅
重庆富悦实业集团
有限公司
2005-02-25
10
渝北区龙溪街道松牌路 1
号
商住 1912
重庆聚信房地产开
发（集团）有限公司
2005-03-23 491
11
北部新区经开园 D标准分
区 D58、D59号地块
商业、居
住
重庆丰源房地产开
发有限公司
2005-02-05 9200
12
北部新区经开园陡峭溪沟
片区 B17路西侧地块
商业、居
住
和记黄埔（重庆江北）
有限公司
2005-01-28 50380
13
北部新区经开园鸳鸯湖北
区 33号地块
商业、居
住
17037
重庆泰德置业有限
公司
2005-01-28 2050
14 渝北区龙溪街道龙溪村 商住
重庆渝强房地产开
发有限公司
2005-01-18 1031
15
北部新区高新园人和控
规 I52-1、I52-2号
居住、公
共设施用
地
重庆光宇建设开发
有限公司
2005-02-05
16
渝北区龙溪街道冉家坝
113号
公建、居
住
重庆兰波房屋开发
有限公司
2005-01-06 5637
目前北部新区房地产市场主要集中在人和组团，从土地交易情况来看，在未来一段时间
内，人和组团内楼市仍将是北部新区的绝对阻力。在 16块成交土地有 11块是位于人和组团
内，其中在冉北版块内有 7块，是成交单数最多的区域。在金开大道和人和版块内有 4块，
但是大部分并不是位于传统的版块范围内，而是在版块的扩张范围内。而新牌坊和五黄路这
两个版块发展成熟得较早，土地资源相对匮乏，近期内没有一宗土地交易。土地交易的信息
也会带给我们一些讯息，冉北版块后劲十足，金开大道和人和版块在向外扩张，而整个北部
新区内的房地产业也将向其它组团发展。
2、经济发展状况
房地产业只是整个市场经济的一部分，一个区域的房地产业同该区域内其它行业是相辅
相成的辨正关系。区域内其它行业的发展，可以为房地产业提供良好的环境，带动房地产市
场的繁荣；而房地产业的发展，除了可以带动与房地产息息相关的一些行业的进步外，还可
以增加其它相关性不是很大行业的消费人口，促进其发展，最终带动整个区域经济的繁荣。
北部新区自 2001年 4月 25日挂牌成立以来，整体经济发展良好，2003年，北部新区包
括经开区、高新区实现国内生产总值 129亿元，同比增长 25%，在全市范围内也仅此于渝中
区和九龙坡区（含高新区），而高于其它几个主城区。同时，完成工业总产值 426亿元，同
比增长 %；其中规模以上工业总产值 379亿元，占全市规模以上工业总产值的 %。
由于新区内的经开园和高新园正处在建设初期，基础设施的建设则是整个北部新区经济
持续稳定发展的重要保证。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资
亿元，其中基础设施建设投资 亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园
和高新园完成固定资产投资 亿元，比上年同期增长 %，其中基础设施建设投资
亿元，比上年同期增长 %。市政府确定的北部新区 14个重大项目进展顺利。到 2003年，
北部新区经开园、高新园累计投入 亿元进行基础设施建设，完成征地 万亩，安置
人员 万人。从上面这组数据来看，北部新区内的基础设施的建设情况良好，而这离不
开北部新区内房地产业的繁荣。
今年上半年北部新区累计完成固定资产投资 亿元，同比增长 %，增幅比全市平
均水平低 个百分点，从去年同期的 倍大幅回落至建区以来的低谷。固定资产投资形
势不容乐观。而这其中基础设施建设投资欠帐较多，仅完成 亿元，同比下降 %，为
年度工作目标的 %，比进度计划差 个百分点、亿元。但是，可喜的是房地产
投资继续保持了高位的增长。2005年上半年，房地产投资完成 亿元，同比增长 倍。
北部新区上半年房地产投资增幅大大高于全市的平均水平，投资完成额在亿元以上的房地产
投资项目达 10个，其中：“融科蔚城”一期工程 亿元、奥林匹克花园 4亿元、润江置
业“鸳鸯街道旧城改造”一期工程 3亿元，龙湖水晶郦城 2亿元、金科天湖美镇 亿元。
从投资额看，房地产投资占北部新区投资总额的比重已近半壁江山。
3、城市规划动态
北部新区目前共规划了人和组团、鸳鸯组团、大竹林组团、金山组团、礼嘉组团、黄茅
坪组团和翠云组团七个组团中心。七个组团的功能各不相同，人和组团的主要功能是商务中
心、客运枢纽、光电产业、高档社区；鸳鸯组团的主要功能是服务业、高档社区；大竹林组
团的主要功能是信息产业、软件产业、光电产业、生物工程；金山组团的主要功能是出口加
工业、现代物流；礼嘉组团的主要功能是高新技术研发、高档社区；黄茅坪组团的主要功能
是现代制造业；翠云组团的主要功能是新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高
科技产业。七个组团间用生态农地、林地、绿地和主题公园相隔离，规划为北线精准农业综
合开发园。重点发展名、优、特、新、稀种植业、养殖业，发展都市观光农业和城郊休闲旅
游业。规划有一个森林和鸟类保护区，两个景观林木培植区，三个主题生态公园，四个生态
农业区。嘉陵江 16公里沿江江岸线规划为嘉陵江滨江山水园林综合产业带。重点培植沿江
绿化带，建设生态公园、休闲度假中心和高档住宅区，发展休闲旅游、生态观光和高档物业。
各组团、各产业园区之间用区内环状道路交通连接。北部新区整体规划情况见下图：
4、交通状况
北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、航空、公
路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的
交通优势：是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交汇处；将
于 2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路新客站、重庆汽车新客站聚散人数居西部首
位，有 8条铁路通向全国；规划的城市轻轨环线，3号、4号、6号线通达四周，市中心区
—江北国际机场的 3号线即将动工。
北部新区内的公路交通主要是以七条“金系列”的公路为主，分别是金开大道、金山大
道、金通大道、金兴大道、金渝大道和金州大道。目前金开大道和金山大道基本建成通车，
其它几条大道也已启动征地、拆迁、设计及景观工程建设工作，建设进展情况良好。在这七
条大道全部建设完成后，北部新区内部的公路交通网络也将宣告建成，届时整个北部新区的
交通状况将会比现在更加的完善。
5、配套设施
类别 主要代表 点评
商场
沃 尔 玛 商
场（待入）
北部新区目前大型商场基本上是一片空白，据悉只有在龙湖·紫
都城项目的商业中将会有沃尔玛商场进入。其它的商业主要是以
一些小型的商业门面为主，且主要集中在人和组团内，在其它组
团内基本的商业配套都很难满足。
专业市场
龙溪建材市场、
人和镇农贸市场、
花卉园农贸市场
北部新区内的专业市场主要是以建材和农贸市场为主，而
其它的专业市场相对就较少。龙溪建材市场是目前重庆市
内较大的专业建材市场之一，这也是目前北部新区内唯一
值得一提的专业市场。
医院
仁爱中西医结合医院、
人和中心医院、锦红
小区医院、重庆市医
学心理咨询中心、龙
溪卫生院、金岛门诊
部
随着人民生活水平的不断提高，人们对自身的健康问题
也越来越关注，所以医疗设施是否完备也成为人民选择
居家地点的一个重要的参考对象。北部新区内目前的医
疗设施相对还是有所不足，大型、知名的医院缺乏，且
这些医院的分布相对比较集中，主要分布在龙溪镇和新
牌坊区域内。
学校
重庆电子技校、松树桥中学、
兴隆镇中学、暨华中学、巴蜀
北部新区内的学校以中、小学为主，高等教育
相对贫乏。而区域内的中小学的实力也有待提
中学、龙溪小学、加洲实验小
学、山村小学、新牌坊小学
高。房地产开发商同一些学校的合作就是提高
北部新区教育力量的有力途径。
公园
花卉园、鸿恩寺
公园、龙头寺公
园
公园良好的环境是总多消费者梦寐以求，而往往开发商又
不能做到的。一个大型的公园、广场等市政实施对于房地
产的影响也是不容小视的。
公交
110南方上格林—通用厂、111华莹路（龙溪镇）
—沧白路、113五里店—火车北站、118石桥铺
—花园新村、120朝天门—花园新村、121花园新村
—桃源路、125人和—万寿桥、132建材市场—五
一路大都会、133龙湖西苑—高滩岩、148花园新村
—九龙广场、149重庆消防培训中心—金台、214花
园新村—八中、411龙湖西苑—桃园佳景、465解放
碑—龙湖西苑、602朝天门—加州市场、606人和
—袁家岗、607人和—刘家台、608朝天门—两路
城南、810七小区—人和、815南方花园 E区—龙
华路、818九宫庙—花卉园、861龙华路—江北码
头
从这里可以明显看出，北
部新区相对来说最好的
配套当数交通配套，其公
交线路很多，到达其它各
个区域都比较方便。但同
时我们也可以看到，这些
公交线路又主要集中在
新牌坊向南的松树桥、龙
溪镇等区域，而在向上的
金开大道区域的北部新
区相对公交线路较少。
四、 区域市场展望
（一） 市场机会点分析
1、大盘造势，为北部新区赢得良好的口碑
2004年一句“重庆向北”的口号，拉开了北部新区争霸重庆房地产界的序幕。经过了这
段时间的发展壮大，北部新区已经由从前一个城市边缘的“乡镇”发展成为一个拥有众多高
档社区的新区，北部新区的房地产业也在整个重庆市独领风骚。无论是从开发量、楼盘的品
质、开发商的品牌实力等因素来看，其它区域都难以望其项背。而这种形势同样也对广大消
费者的心理造成了强烈的冲击，人们对北部新区的楼盘的认可度明显提高。整个区域形象提
升，对于区域内个案的影响自然是以积极和有利的方面居多。北部新区房地产市场良好的口
碑不仅会吸引更多的开发商来此投资，同时也会吸引购房者来此买房，为将来的继续蓬勃发
展提供了良好保障。
2、土地资源相对比较丰富
近年来，重庆市房地产版图扩张的势头迅猛，向次中心、边缘区域发展的趋势十分明显。
而北部新区的崛起就是这种城市化进程的产物，土地资源丰富是房地产投资向这些区域转移
的重要原因之一。北部新区总体规划建设用地 平方公里，目前只有人和组团内的土地
相对利用率较高。而在其它几个组团内仍然有大量的可供地产开发用地。据悉，现在已有不
少开发商在人和组团以外的区域拿地，北部新区内房地产市场由人和组团向其它区域扩张的
趋势已初见端倪。丰富的土地资源使得北部新区楼盘供应量得到了有力的保证，在未来几年
内，北部新区依然会是重庆房地产市场较为活跃的区域之一。
3、政府的大力支持
自从 2001年北部新区正式挂牌成立之后，政府对于北部新区的支持一直没有间断过。
大力建设基础设施为广大投资商提供了良好的环境，充分利用直辖市和西部大开发的政策优
势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”。例如：非农业建设
征用北部新区的耕地，耕地开垦费按照市政府令第 54号下限的 70%（即 14元/平方米）收取；
对北部新区建设用地计划指标实行倾斜政策，根据北部新区发展需要确保建设用地；对固定
资产投资达 5000万元以上，或企业注册资本达 1亿元以上，或企业年销售额实现 5亿元以
上的企业，经管委会批准，自获利年度起，两年内按企业在新区实际入库的企业所得税额，
由区财政作为专项资金全额扶持企业生产经营，第三至第五年减半安排。除了以上的一些优
惠政策外，还有其它许多税费、财政、项目审批、建设规划等政策上都有明显的倾斜性。北
部新区享受了太多的来自政府的支持，这也是区域房地产业发展的一个主要机会之一。
（二） 市场威胁点分析
1、市场竞争激烈
纵观整个北部新区的房地产市场，楼盘之间的档次存在明显的差异性，但这种差异性主
要体现在各个版块之间，而每个版块内部的楼盘同质化较为严重，自然存在较大的竞争。金
开大道版块内已有的大盘，在产品类型、产品品质、开发商实力等方面都存在许多相似之处，
竞争已趋白日化。而不久又有不少项目推出，版块内竞争将会更加的激烈。在其它版块内主
要都是以普通住宅为主，户型、价格都相差不大，同样也存在着激烈的竞争。
除了北部新区内部的竞争，来自区域的压力同样很大。一提到千亩大盘，大家自然就会
联想到北部新区，这也是北部新区的一大特色。但是现在其它区域也陆续出现了不少超级大
盘，北部新区已不是那些想入住超大社区消费者的唯一选择。而其它的普通项目同其它区域
项目的竞争一直都存在，随着城市交通网络的越发健全和完善，这种竞争也也将更加的激烈。
2、周边配套相对薄弱
相比其它已发展较为成熟的区域来说，北部新区内的配套是远远不够的。大型商业基本
上没有，教育和医疗设施也较为贫乏，就连相对较为完善的公交线路，也存在过于集中的问
题。而北部新区内已有的主要配套设施都主要集中人和组团内，其它几个组团情况就更加的
惨不忍睹，配套差已经成为北部新区房地产业发展的最大障碍。
在售楼盘明细见下表：
版块 案名 位置 发展商 建筑规模 建筑类型 占地（万㎡）总建（万㎡）主力户型 开盘时间 均价（元） 项目简介
建工·未来城
渝北北部新
区金开大道
1666号
重庆建工集
团有限责任
公司
造城型
花园洋房、
联排别墅
80 三房、四房 4100
项目以洋房和联排别墅为主，
项目最大地特点是将科技元素
融入到住宅之中去，其中洋房
均价为 3360元/㎡，而联排别
墅地均价为 4800元/㎡
融科·蔚城
渝北北部新
区金开大道
1133号
重庆融科智
地房地产开
发有限公司
造城型
多层、小高
层
85 两房、三房 3500
项目最大的特色是打破了封闭
小区的布局，采用了先进的街
区式洋房。项目在开盘当天推
出了 206套住房，其中包括 2
栋观湖小高层，这类住房价格
较高，均价在 4150元/㎡。面
积范围在 75－114㎡
金 开
大道
保利高尔夫
国际花园
重庆市北部
新城金开区
留云路
保利房地产
股份有限公
司重庆分公
司
小区型 别墅 230 五房 8800
项目中住宅部分的占地面积大
概在 1000亩左右，另外 2000
多亩用以建设国际标准的高尔
夫球场，这也是该项目作为目
前重庆市内为数不多的顶级别
墅的主要卖点
奥林匹克花
园
渝北区金山
大道旁
重庆奥林匹
克花园置业
有限公司
造城型
多层、高层、
小高层、独
栋别墅、联
排别墅
220 250 三房、四房 3900
项目规模巨大，一期已经交房，
目前推出的住宅部分是二期。
另外还推出了社区内名为“畅
谷”的商业部分
龙湖·蓝湖郡
西岸
渝北北部新
区金开大道
1111号
重庆龙湖地
产发展有限
公司
造城型 别墅 （总） 五房 9000
项目属于低密度的高档项目，
西岸一期共推出 80套独立别墅
和 170套联排别墅，独立别墅
均价在 12000元/㎡，联排别墅
均价在 6800元/㎡
棕榈泉国际
花园
渝北区北部
新区金开大
道 88号
重庆棕榈泉
房地产开发
有限公司
造城型
花园洋房、
别墅
80 80 四房、五房
4600（清水）、
5800（精装）
项目由住宅、棕榈泉生态公园
组成，其中公园占地 240亩，
其余为住宅用地。一期将在
2005年 8月底交房，小区内环
境优美，栽满了棕榈树，社区
内部配套齐全
鸳鸯·北湖郡
重庆市北部
新区经开大
道 1115号
重庆市鸳鸯
地产开发有
限公司
小区型 高层、多层 2 两房、三房 2400
项目周边大型高级社区林立，
将来必将对项目的配套带来有
力的支撑
金科·天湖美
镇
北部新区金
开大道 1号
金科集团·东
成物业发展
有限公司
造城型 花园洋房 57 44 四房 4600
项目摈弃了重庆花园洋房一贯
先修房子，在修园林的传统，
首先将项目的小区景观和环境
打造出来，也取得成功。目前
项目主推三期“上岛”，目前销
售率也达到 80%左右
加新花园
重庆人和镇
金开大道(人
和天桥旁)
重庆加新产
业集团有限
公司
小区型 高层、多层 两房、三房 2550
相对金开大道周边的一些大盘
该项目的档次不够，因此项目
的价格也相对偏低，户型以
75—130平方米左右的经典两
房和三房户型为主
天一·顺和康
城
重庆市金开
大道
重庆市川成
物业有限公
司
小区型 多层、高层 两房 2400
项目档次不高，目前主推 2期，
还剩 100多套房源，一中小户
型为主
人 和
版块
金科·天籁城
渝北北部新
区光电园 1
号大道消防
指挥中心旁
金科集团·重
庆弘景房地
产开发有限
公司
造城型
花园洋房、
别墅
33 40 三房、四房 3500
项目有中华坊、美社、紫园三
部分组成，其中美社和紫园是
重庆市花园洋房项目地创新之
作，而中华坊则是别墅项目，
目前项目销售已经进入尾期
东原·中央美
地
渝北区北部
新城人和立
交
重庆东原地
产开发有限
公司
小区型 花园洋房 20 三房 4000
该项目是一个高品质的花园洋
房和少量的小户型结合的具有
英伦风情的住宅社区，社区内
配套齐全，近期会所面向社会
开放，引起社会极大的反响
比华利豪园
渝北人和立
交桥
和记黄埔(重
庆江北 )有
限公司
小区型 别墅 20 7 五房 10000
项目以豪宅型的独立别墅作为
自身的定位，共有 4种类型的
别墅，由面积从小到大依次是
翡翠型别墅、绿宝型别墅、红
宝型别墅、蓝宝型别墅
人和丽景
重庆市北部
新区人和镇
双宁路（消
防总队训练
基地斜对面）
重庆宏宇房
地产开发有
限公司
小区型 高层 1 3 三房 2500
项目的位置优势明显，位于渝
北人和镇，周边社区居住氛围
良好，配套设施齐全。项目规
模较小，户型以中等大小的三
房为主，目前已是尾盘。
耀文·凯旋星
座
北部新城人
和立交旁
重庆耀文房
地产开发有
限公司
单体楼 高层 一房、两房 3200
项目的位置优势明显，位于渝
北人和立交旁，周边社区居住
氛围良好，配套设施齐全。项
目规模较小，以小户型为主，
目前已是尾盘。
重庆财富中
心
渝北北部新
区新光大道
16号
重庆香江高
科地产发展
有限公司
造城型
高层、小高
层、多层
34 75 两房、三房 4100
项目位于北部新城核心位置，
交通方便，包括公寓、写字楼、
商业和酒店等多种业态，产品
品质较高。
枫林秀水
渝北人和镇
北部新区高
新园 K-9地
块
重庆欧瑞经
济发展有限
公司
小区型
多层、联排
洋房
14 三房、四房 4700
项目位于北部新城新牌坊高尚
住宅核心位置，周边配套齐全，
项目容积率较低，景观优势明
显，目前销售进入尾期
龙湖·水晶郦
城
渝北新牌坊
龙湖西苑以
西，新南路
168号
重庆佳辰经
济发展有限
公司
小区型 高层 三房 3880
项目是龙湖地产的又一个代表
性的项目，在重庆首先提出高
层低密度的概念，小区内景观、
配套良好，产品品质较高，在
该区域是极具影响力的一个项
目
新 牌
坊 版
块
北城·清迈阳
光
渝北区新西
路（动步体
育公园对面）
重庆北部新
城建设集团
小区型
高层、小高
层
两房、三房 3300
项目位于新牌坊高尚居住区核
心地带，周边配套齐全且景观
优势明显，项目整体建筑特色
和定位阳光灿烂、浪漫多彩、
别具一格，户型多样，两房、
三房、四房和跃层种类齐全
同创·米兰天
空
渝北区龙溪
镇松牌路
重庆同创置
业发展有限
公司
小区型 高层 两房、三房 3250
项目区位优势明显，周边配套
齐全，其最大的卖点是第一代
节能住宅，在设计上充分发挥
了隔热、恒温、隔音的效果
大众·御湖苑
渝北新牌坊
龙湖东路
重庆大众房
地产开发公
司
小区型
高层、小高
层
三房 3200
项目区位优势突出，由一幢高
层（33F）、两幢小高层（18F）
以及一幢公寓式办公楼组成，
住宅总户数 406户。
恋城
渝北北部新
区新牌坊转
盘（现场）
重庆云天物
业
单体楼 高层 一房、两房 3200
项目地理位置良好，周边配套
完备，项目体量较小，是一幢
单体楼，共有 27层，另有地下
两层，小户型为主
旭日凤凰城
渝北新牌坊
（转盘往机
场方向 30
米）
重庆旭日房
地产开发有
限公司
小区型 高层、多层 4 五房 4100
项目所属区位位置优势明显，
区域内高尚居住氛围浓厚，居
住区园林景观设计秉承纯粹的
西方园林设计理念，整个项目
的品质优良，目前进入销售尾
期
君临天下
渝北区迎宾
大道（210国
道）新高院
旁
重庆通亚房
地产发展有
限公司
小区型
小高层、联
排别墅
四房 4000
项目周边的配套设施一般，主
要依靠汇景台以前已完成的开
发对于社区居住配套的打造，
项目共有 4栋小高层，46套联
排别墅
鑫信巴蜀丽
景
重庆市渝北
区五人路和
新溉路交汇
口
重庆鑫信房
地产开发有
限公司
小区型 高层 18 两房 3150
项目区位优势明显，周边配套
齐全，共有 10栋高层建筑，户
型多样，品质优良
香山花园
渝北区新牌
坊小学旁
重庆三力实
业发展有限
公司
小区型 高层、多层 两房 3100
项目处于很好的位置，小区规
划合理，户型多样，套内面积：
69-190平方米，户户采光，户
户大阳台。
人和天地
渝北新牌坊
新南路 3号
重庆友诚水
电建设有限
公司
小区型
小高层、叠
拼别墅
四房 4425
项目由少量蝶变式花园洋房和
叠加别墅疏朗围合而成，小区
园林景观丰富，周边配套完善。
其中小高层洋房均价为 3400元
/㎡，叠拼别墅 80万元一套
龙湖·紫都城
渝北龙山大
道 111号
重庆龙湖地
产发展有限
公司
小区型 高层 28 48 三房 3700
项目所处区域是政府重点打造
的片区，而项目本身拥有大约
10万方的商业配套，目前已和
沃尔玛达成入驻协议。项目品
质较高，加上开发商的品牌，
开盘以来一直处于热销状态
东和春天·西
区
渝北区龙溪
松石北路
重庆东和物
业有限公司
小区型 高层 30 三房 3350
项目位于北城中心区核心位置，
拥有成熟便利的大区域、现代
大庭院人居方式、人文规划、
完善的教育体系，另外在小区
内还将建设东和风情街，全面
满足高档集成社区中、高档消
费空白，为业主提供不可或缺
的品质保证
新城丽都二
期
渝北金岛花
园武警总队
旁
重庆新城房
地产开发公
司
小区型 高层 三房 3000
项目区位较好，且前景广阔，
交通便利，周边配套较齐全，
整个项目的品质一般
冉 北
版块
渝安龙都
渝北冉家坝
龙湖紫都城
旁
重庆渝安房
地产开发有
限公司
小区型
高层、小高
层
三房 3200
整个项目由 4栋 28层的高层和
3栋 11层的小高层组成，总共
有 860户，户型多样，共有 13
种之多。
长安华都·润
宸苑
渝北区五红
路 66号(五
黄大转盘旁)
重庆华润物
业发展有限
公司
小区型 高层 两房、三房 3200
项目是长安华都三期，前期的
开发使得小区内的配套日益完
善，周边五黄社区成熟的居住
氛围也为该项目的品质提供了
有力的支撑，共有 70套房源，
面积由 29-112平方米
鼎泰国际
渝北龙溪镇
乡 企 片 区
17#五人路
重庆大陆扬
子江城市建
设开发有限
公司
小区型 高层 三房 3300
项目位于五黄成熟大社区，交
通配套极其完善，对于楼盘的
定位是集健身运动、休闲娱乐、
购物消费、酒店家居于一体的
复合住区
五 黄
路 版
块
皇冠自由城
渝北红黄路
与黄龙路交
口
重庆皇冠建
设开发有限
公司
小区型 高层、多层 7 三房 3300
项目尽享五黄社区的成熟配套，
楼盘本身品质较高，商业和住
宅有效的结合，目前住宅的销
售已进入尾期
