经营多元化、服务专业化持续推进
物业从”传统基础服务”向”现代化城市服务运营”转型
—— 2025年物业标杆企业组织效能报告
2025年8月
3
数据来源及调研样本说明
截至到2025年8月13日，顺为咨询通过iFind等数据
库收集到14家物业企业的组织效能数据。
综合考虑企业影响力和营业收入，选取了A股和港股
中营收排名靠前的11家上市物业企业进行组织效能分
析。样本企业总营收达2,018亿元，占全行业规模比
重显著。
此外，为了体现行业全貌，所选11家标杆企业中，覆
盖华润万象生活等高溢价商业业态企业，头部房企关
联企业（如碧桂园服务、万物云）及独立上市企业
（如绿城服务）等多元背景。
2025中国物业标杆企业调研名单
序号 证券简称
营业收入
（亿元）
净利润
（亿元）
市值
(亿元）
1 碧桂园服务 440 220
2 万物云 362 238
3 绿城服务 179 126
4 招商积余 172 124
5 华润万象生活 170 788
6 保利物业 163 164
7 中海物业 140 164
8 雅生活服务 139 39
9 恒大物业 128 74
10 世茂服务 79 19
11 金科服务 46 39
累计 2,018 87 1,995
目录/CONTENTS
01
物业行业观察
02 03
行业组织效能分析 主要发现
04
关于顺为人和
05
附录：
指标定义与使用说明
通过顺为五效分析模型，从人
效、元效、费效、资效、市效
五大维度系统分析组织效能
结合五效分析工具总结提炼关
键发现点，供行业参考
公司介绍及使命愿景价值观
源自一流、服务一流、成就一流
详细阐述本报告涉及到效能分
析指标的定义与使用说明
发展趋势预测
未来趋势预测
行业竞争格局
行业市场规模及变化
宏观经济分析
4
全球经济vs中国经济
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
8,172
8,677 8,803 8,576
9,784
10,194
10,643
11,055
% %
%
%
%
% % % %
-5
2017 2018 2019 2020 2023 2024 2025F2021
全球GDP
2022
同比
资料来源：IMF，iFind，顺为分析
全球GDP：全球GDP基本维持4%左右的同比增速，2024年全球十大国家GDP增速略高于平均水平。
未来预测：2025年全球GDP总量预计继续增长，但增速可能进一步放缓。
全球各国GDP：2024年中美领跑，拉动GDP总量，中国以1287百亿美元位居排名第二。排名前十国家只有日本出现负增长。
219 221 238
317 359 389
407 471
1,827
2,917
%
% % %
%
%
%
%
%
%
%
-1
中国 美国
全球近十年GDP总量及名义增速 2024年全球十强国家GDP总量及名义增速
巴西 加拿大 意大利 法国 英国 印度
各国GDP 名义同比
日本 德国
同比均值
%
百亿（美元）
百亿（美元）
5
%
11,380
全球GDP：2024年GDP增速为%，前十国家GDP占比45%，加权增速为4%
2022年前，中国的人均GDP增速高于美国，2022年起该趋势发生逆转，美国反超中国；至2024年，中美增速差呈现收窄态势。由于中
美贸易摩擦持续发酵、国内新旧经济动能转换承压、房地产行业增速显著回落等结构性因素，对中国经济增长形成阶段性制约，导致人
均GDP增速阶段性低于美国。
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
% %
%
%
%
% %
%
-6 .0 %
2014 2015 2016 2022 2023 2024
2014年-2024年中美人均GDP及同比增速分析
2017 2018
美国人均GDP
2019
中国人均GDP
2020
美国同比
2021
中国同比
宏观经济分析 行业竞争格局
资料来源：IMF，iFind（汇率为全年平均口径），顺为分析
6
发展趋势预测
万元 %
中国vs美国：中国人均GDP尚未达到美国的1/6，依然存在巨大增长潜力
106,651
115,911
128,098
153,353
167,463 164,329
146,379
88,135
53,660
73,777 77,185 71,815
66,016 68,011 65,910
73,016
62,539 69,286
72,433
53,741
% %
%
%
%
%
%
-21 .4%
%
2015 2016 2017 2022 2023 2024
中国近十年住宅新开工面积及增速、住宅竣工面积
2018
新开工面积
2019
竣工面积
2020 2021
新开工面积同比增速
宏观经济分析 行业竞争格局
资料来源：国家统计局，顺为分析
7
发展趋势预测
万平方米
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
房地产开发：2024年，中国住宅新开发面积、竣工面积均创历史新低
2024年，住宅新开工面积亿平，同比下降23%，新开工面积创2005年以来新低；住宅竣工面积亿平，同比下降%。
2015年至2019年，新开工规模持续扩张，虽同比增速有所波动，但整体保持增长态势，2020年起，新开工面积进入下行通道，2023年，
竣工面积首次超过新开工面积，这一“剪刀差”的出现标志着供应逻辑发生转变。
8%5.
%
6%7.
8%1.
0%0.
3%2.
7%1.
%
%
%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2015 2016 2017 2018 2021 2022 2023 2024
2015年-2024年中国商品房销售面积及增速
2019
销售面积
2020
同比增速
商品房销售面积：自2021年起，全国商品房销售规模进入下行通道
根据国家统计局数据显示，我国商品房销售面积从2021年峰值显著下滑，至2024年已降至约亿平方米，同比增速连续三年负
值（2024年为%）。这一宏观趋势对高度依赖新建商品房交付的物业管理行业构成了根本性挑战。
物业管理企业的在管面积增长传统上由两大引擎驱动：一是承接关联房企的新建项目，二是通过市场竞标获取存量项目。新房销
售的持续萎缩，意味着未来新增可交付管理的物业面积将大幅减少，切断了物业公司最稳定、成本最低的增长来源。这将迫使企
业将竞争焦点完全转向存量市场的并购整合与竞标，显著推高获客成本，挤压利润空间，并可能引发中小企业的淘汰出清。
顺为
观察
亿平方米
宏观经济分析
资料来源：国家统计局，顺为分析
8
行业竞争格局 发展趋势预测
发布时间 发布部门 政策 主要内容
2016年2月 国务院 《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》 明确物业服务纳入城镇化基础设施体系，鼓励老旧小区改造引入
专业物业管理。
2017年12月 发改委、住建部 《物业服务收费管理办法》 推行政府指导价与市场调节价双轨制，规范停车费、广告位等公
共收益分配比例。
2019年4月 住建部 《关于开展城镇老旧小区改造试点的指导意见》
启动全国老旧小区改造，要求改造后小区必须引入专业化物业管
理，中央财政给予补贴。
2020年8月 住建部等13部门 《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》
明确要求物业企业接入智慧社区平台，推广AI巡检、物联网设备
管理等数字化服务。
2021年10月 国务院 《2030年前碳达峰行动方案》 将建筑节能改造纳入重点任务，要求物业企业承担公共区域能耗
监测与减排责任。
2023年6月 住建部 《物业管理条例（修订版）》 细化业委会选举流程，强制要求物业公司公开服务标准、收费明
细及公共收益分配。
2024年9月 工信部、住建部 《物业管理数字化转型行动计划（2024-2026）》
要求TOP100物业企业2026年前完成数据中台建设，社区机器人
覆盖率不低于20%。
2024年11月
住建部、工信部、民政
部等九部门
《关于深入推进智慧社区建设的意见》
全国建成5000个示范性智慧社区，实现80%以上城市社区智慧化
基础覆盖。
中国2000年以来物业管理行业主要政策
宏观经济分析
资料来源：国家统计局，顺为分析
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 9
行业竞争格局 发展趋势预测
相关政策：政策推动物业管理更加市场化、规范化、专业化
政策引导已从初期的“规范基础服务”（2016-2017年），历经“赋能存量市场”（2019-2020年）与“赋予社会责任”（2021 年），
全面过渡到当前的“驱动数字化转型与智慧融合”（2023-2024年）阶段。近年来，国家及相关部门也出台相关政策推动 行业发展，
让物业管理更加市场化、规范化、专业化；结合双碳目标，推动物业行业绿色转型、智慧化转型。
顺为
观察
4,400
5,086
5,966
7,142
8,414
9,297
10,765
12,530
14,195
16,200
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2015 2016 2017 2018 2021 2022 2023 2024
2015年-2024年中物业行业总营收及增速
2019
营业收入
2020
同比增速
市场规模：2024年，中国物业行业总营收达万亿元，增速有所放缓
我国物业管理行业起步较晚，从1981年第一家物业公司成立至今仍不足50年时间，相较国际物业管理行业，在产业规模和运营模
式的成熟度上都有很大的提升空间。2024年中国物业行业总收入达到万亿元，同比增长%，但增长速度比2023年增长速
度有所放缓。
顺为
观察
宏观经济分析 行业竞争格局
资料来源：中国物业管理协会，顺为分析
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 10
发展趋势预测
亿元
18,000
16,000
730 805
900 1,000
1,140 1,200 1,270
1,330 1,370 1,380
% %
% %
% % %
%
%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
%
2023 2024
2015年-2024年中国物业行业从业人员数量及其增速
%
% %
% %
%
%
%
%
%
0
20
40
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
2015年-2024年中国物业行业企业数量及其增速
从业人数：物业行业企业数量和从业人员数量众多，2024年从业人数达1,380万人
我国物业行业企业数量众多，2024年中国物业行业企业数量已经突破30万家，达到万家，相比2023年增加%，但增速放
缓，增速比2023年下降了%。物业行业从业人员在2024年达到1380万人，同比增加%。
增速下降反映物业就业市场逐渐饱和，但这一大规模就业基础凸显了物业行业在稳定社会就业形势中的关键作用——尤其是在经
济波动期，其就业韧性为整体就业市场提供了缓冲，巩固了行业在经济结构中的战略重要性。
顺为
观察
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
资料来源：中国物业管理协会，顺为分析
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万家
万人
1,500
1,000
500
0
商业模式：中国特有的小区制和基层社区自治制度使得中国住宅物业管理行业的项目来源、
服务范围和服务内容广泛、多样
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
城中村等
城市改造项目
第三方
外部项目
其他物业公司 业主委员会
物业管理公司 其他专业公司
住宅物业服务
非住宅物业服务
社区增值服务
非业主增值服务
新盘项目
管理难度较存量项
目容易，毛利率高
存量项目
竞标 政府合作 收并购 竞标
项目类型差距大，
毛利率不定
委托
代理
母公司
开发项目
全盘承接
从百强物企在管面
积的累计存量情况
来看，截至 2024
年，在管面积中来
自关联方和第三方
的占比分别为
%、%。
受房地产业影响，
当前关联方管理面
积（即来自母公司
全盘承接项目）增
长乏力。
资料来源：行业公开资料，顺为分析
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 12
150
168
188
210
223
250
282
300
325
352
%
% % %
%
%
%
%
% %
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2015 2016 2017 2020 2022 2023 2024
2015年-2024年中国物业行业在管建筑面积及增速
2018 2019
在管建筑面积（亿平方米）
2021
同比增长率
在管面积：物业企业在管建筑面积稳步增长，增速放缓
2023年中国物业管理行业在管建筑面积约为325亿平方米，较2022年同比增速%。2024年中国物业管理行业在管建筑面积约
为350亿平方米，同比增速%，2024年在管建筑面积的增速有所放缓，其中住宅物业占比68%，城市服务（市政/环卫）占比
10%。
顺为
观察
宏观经济分析
资料来源：克而瑞、中指院预测模型、顺为分析
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 13
行业竞争格局 发展趋势预测
亿平方米
% % % %
% % % %
中国百强物业企业在管面积占比
2021 2022
百强物企-来自关联方管理面积占比
2023 2024
百强物企-来自第三方管理面积占比
在管面积：母公司开发端面临的压力正向下传导，对物企利润表造成冲击（1/2）
从百强物企在管面积的累计存量情况来看，截至 2024 年，在管面积中来自关联方和第三方的占比分别为 %、%。
倘若开发商因资金紧张等因素，出现新开工面积、竣工面积、销售面积下滑等情况，这种影响会直接投射到关联物企身上，具体
表现为“新增来自关联方的管理面积下滑”。而管理面积的增速与物企营收直接相关，关联方管理面积增长乏力，无疑会影响物
企营收。从 2024 年上市物企新增在管面积中第三方的占比情况不难发现，第三方市场已逐步成为物企重要的战略外拓渠道，很
多物企正积极从第三方市场寻求新的增长点。
顺为
观察
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
% %
%
%
% %
% %
%
%
活资料来源：wind，顺为分析
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 14
绿
城
服
务
雅
生
活
服
务
永
升
服
务
世
茂
服
务
保
利
物
业
招
商
积
余
华
润
万
象
生
建
业
新
生
活
碧
桂
园
服
务
中
海
物
业
2024年上市物企来自独立第三方在管面积占比
非业主增值服务：母公司开发端面临的压力正向下传导，对物企利润表造成冲击（2/2）
除了基础物业服务外，非业主增值服务也因开发端的走弱而承压。
非业主增值服务在子类上主要包括案场协销顾问咨询、前介服务、工程服务等等，与房企的开发和销售规模紧密相关。
2024年，根据重点上市房企的披露，关联方交易规模下降、开发商增量项目获取及存量项目交付进度缓慢、项目交付前有关营销
以及顾问咨询服务的需求下降等是业务收缩的核心原因。
顺为
观察
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
704,470,000
862,466,000
1,291,500,000
176,020,000
碧桂园服务 新城悦服务 雅生活服务
324,670,000
金茂服务
589,874,000
融创服务
599,108,000
永升服务
世茂服务
2023年-2024年部分上市物企非业务增值服务收入
2023非业主增值服务收入 2024非业主增值服务收入 同比增速（%）
元
55%
31%
36%
45%
54%
17%
23%
资料来源：wind，顺为分析
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宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
二十城 深圳 北京 上海 杭州 广州 天津 宁波 武汉 成都 苏州 重庆 青岛 无锡 长沙 南京 济南 昆明 合肥 南昌 常州
2024年20个核心一二线城市的物业服务均价
元/平方米·月
时间 城市/区域 政策文件 变化内容
2023年11月 广州 《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通
知》
限价元/平米·月
2023年12月 青岛
《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车
停放收费标准的通知》
限价元/平米·月
2024年2月 重庆
关于发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单
（2024年版）》的公告 限价元/平米·月
2024年5月 银川（兴庆区、金
凤区、西夏区）
关于印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府
指导价标准方案》的通知
限价元/平米·月
2024年5月 青岛（城阳区）
《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行
自查整改的通知》
——
2024年6月 武汉（江夏区） 《关于制定江夏区住宅前期物业服务收费标准的通知》 限价元/平米·月
物业费：市场涨费能力弱，降费成为当前趋势，物企经营进一步承压
2023年以来部分城市/区域政府指导价政策
物业费出现降价潮
• 2024年，中国20个核心一二线城市的物
业服务均价为元/平方米·月。
• 2024年12月，20个核心一二线城市物业
服务价格综合指数同比下跌%，环比
下跌%。
• 受城市公示物业费标准影响，部分城市进
行物业费下调，例如广州、重庆、银川、
青岛；部分城市为缓解空置率压力，主动
引导物业费下调，进一步压缩了企业的利
润空间。
资料来源：wind，市场公开数据、顺为分析
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%
%
%
%
% % %
%
2021 2022 2023 2024
2021年-2024年百强物企收缴率及留存率
收缴率 留存率
收缴率&留存率：2021年以来，百强物企收缴率和留存率显著下滑
百强物业企业的收缴率与留存率自2021年起呈现持续下滑趋势，至2024年已分别降至%和%，反映出行业正面临显著的
经营效率与客户维系挑战，物业服务企业陷入“成本刚性、收费柔性”的两难境地。
这一现象的背后是政策、经济与消费行为的多重压力共同作用：多地政府密集出台或重申物业费指导价政策，引发业主对物业服
务合理定价的广泛质疑；同时，在房地产行业整体下行、家庭资产负债表承压的宏观背景下，业主对物业费的价格敏感度显著提
升；另一方面，业主对服务品质的要求持续提高，与物企在微利环境下难以提供相匹配服务的矛盾日益突出。
顺为
观察
宏观经济分析
资料来源：wind，顺为分析
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行业竞争格局 发展趋势预测
趋势一：经营多元化 物业行业正经历从传统住宅服务向多元化业态的结构性转型
物业多元化经营是指物业企业在提供基础物业服务的同时，通过创新业务模式和拓展业务领域，满足业主多元化需求的一种经营策略。这
种经营策略旨在提高企业盈利能力、降低经营风险、提升服务品质和满足业主个性化需求。
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
服务领域多元化：
物业企业通过拓展服务领域，提供全方位的物业服务，满
足业主在居住、办公、商业等方面的需求。例如，提供家
政服务、洗衣服务、资产管理服务等。
服务内容个性化：
物业企业根据业主的个性化需求，提供定制化的服务内容。
例如，为老年人提供专门的照料服务，为商务人士提供会
议服务等。
合作模式创新：
物业企业通过与相关行业的合作，创新业务模式，实现资
源共享和互利共赢。例如，与电商合作开展社区团购业务，
与医疗机构合作开展健康服务等。
满足业主需求
物业企业可以通过多元化服务更好满足业主的多元化需求，提
高业主满意度和忠诚度。万科物业的“万物云”，通过“住这 儿
”APP整合家政、维修、团购等服务，直接响应业主“最后 一公
里”的生活需求，极大提升了业主满意度与忠诚度。
提升企业价值
物业企业拓展业务领域，其关键在于构建多元化的收入结构，
降低对单一、刚性物业费的依赖。以碧桂园服务为例，其大力
发展社区零售“凤凰优选”、家政服务、家装美居等增值服务
，成功将非业主与社区增值服务打造为新的利润增长极。
增强竞争优势
物业企业可以通过构建独特的资源与能力体系，形成差异化壁
垒。以保利物业为例，它将其在住宅领域的优势成功复制并拓
展至巨大的公共服务市场（”镇兴中国”战略），为城镇、景
区、产业园提供全域化管理服务。
物业多元化经营的模式 物业多元化经营的意义
资料来源：市场公开资料、顺为分析
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 18
趋势一：经营多元化 住宅业态占比下降，非住宅上升，学校和医院增速最高
行业仍存在结构性机遇，物企进军非住宅领域是大势，将带来更广阔的市场空间。住宅物业方面，优质增量项目稀缺，竞争激烈；
物业费提价难、成本管控压力大、收缴率提升有挑战。非住宅业务方面，产业升级背景下，多元领域需求持续释放。
从非住宅细分业态的增长情况来看学校和医院成为企业重点拓展的方向。2024年，学校和医院业态的在管面积增速分别为%和
%，增长势头相对突出。在企业布局方面，百强物企中超过90%的企业已进入学校业态，500强物企中该比例也超过55%；在
医院业态方面，百强物企中有逾75%的企业实现布局，500强物企中占比亦超过45%。
顺为
观察
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
办公物业 公众物业 医院物业学校物业 2023
年 2024年
产业园区物业 商业物业
同比增速（%）
%
%
%
%
%
%
%
%
500强物企在管面积业态占比 2023年-2024年500强物企非住业态在管面积及增速
亿平方米
非住 住宅
资料来源：克而瑞、中指数据、顺为分析
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2024
趋势二：服务标准化、专业化 行业标准化建设加速推进，物企打造高品质服务
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
分类 日期 发布部门 各项标准
国家标准 2024年9月
国家市场监督管理总局、
国家标准化管理委员会
国家标准《建筑及居住区数字化技术应用
第3部分：物业管理》
行业标准 2024年10月 住建部 行业标准《环境卫生设施属性数据标准》
行业标准 2024年11月 住建部 行业标准《垃圾清运工职业技能标准》
物业管理行业标准化建设加速推进。据不完全统计显示，2024年共计发布了1项
国家标准、2项行业标准、34项团体标准和15项地方标准。
具体而言，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会联合发布了国家标准
《建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理》，进一步完善了我国智慧 物
业标准化体系，有力推动了智慧社区建设和社区治理精细化发展。住建部发布 了2
项重要的行业标准，为物业管理行业的标准化和规范化建设树立了重要的指导 原
则，助推行业进一步提升服务质量和效率。物业管理协会发布了34项团体标准，
不仅有效填补了物业服务标准体系的空白，更将推动物业服务向精细化、专业化
方向迈进，助推行业高质量发展。
物业管理行业在经历了由资源驱动、资本驱动后逐渐回归由市场驱动，在存量市场的背景下，物业服务企业生存与发展将面临全方位、多
角度的激烈竞争，回归服务本源，提升服务品质，成为企业持续经营与发展的不二选择。
2024年发布的物业管理国家、行业标准
基础物业服务
保安 保洁 绿化 维修 客服
极致基础服务
之上实现分级
差异化服务
个性化服务
服务精细化程度
软硬件配置标准
服务频次及效率
增值服务类别及
标准
资料来源：市场公开资料、雪球、顺为分析
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物企服务产品设计思路
非住宅物业对专业服务有一定要求
业态 专业服务要求
医院
1. 清洁、消毒、医疗废物处理等服务要求严格；2. 具备基础的医疗专业知识，设施设备使用维护等能力要求高；3. 24小时持续不间断的服务保障和较
强的应急处理能力。
1. 安全管理是第一要务，包括秩序安全、餐饮安全等；2. 确保学习环境、办公环境的舒适、安静、便利；3. 具备图书馆、体育馆设施管理、活动组织
的专业服务能力。
1. 各类设施设备的管理能力，包括维修、保养、设备升级；2. 完善的安全管理机制和应急处理能力；3. 活动策划、安排与执行能力，确保用户体验。
1. 地下管道、照明、报警系统、监控系统等复杂的设施管理能力；2. 掌握信息化管理工具和方法，提高管理效率。
1. 人员流动性小，服务空间更加封闭，需提供餐饮、零售、洗衣、宿舍管理等服务满足工人日常需求；2. 因涉及人身安全，宿舍安全管理和工地的安
全管理要求高。
1. 须具备较强的秩序管理、安全管理及应急处理能力；2. 活动、演出的安排及现场综合管理能力；3. 整洁、宜人的环境打造能力。
1. 具备较强的综合服务能力：能提供设施管理、餐饮、安保、清洁、会务等一揽子服务；2. 满足客户定制化的服务需求，对服务人员的专业性要求高。
学校
场馆
轨道交通
工地物业
景区
商写
趋势二：服务标准化、专业化 标准化和专业化成为物企开拓非住市场的核心能力
资料来源：中指数据、顺为分析
医院、学校、场馆等非住宅业态对物业服务提出高度专业化要求，例如医院需严格遵循医疗废物处理及消毒流程，学校将安全管
理作为核心要务，而场馆和轨道交通则要求物企具备强大的设施管理及应急处理能力。
非住宅物业的差异化服务需求正持续提升，标准化和专业化已成为物企开拓非住宅市场的核心能力，拥有成熟服务体系和多业态
经验的企业不仅能够满足客户的定制化需求，也能通过规范化操作降低运营风险，从而在招投标过程中获得更多机会。
顺为
观察
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
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趋势三：建设智能化 物业行业智能化建设的潜力正迅速释放
资料来源：市场公开资料、顺为分析
宏观经济分析 行业竞争格局 发展趋势预测
03
AI客服“有问必答，快速响应”
AI在客户服务领域的介入使“贴心管家”如虎 添
翼。许多物业企业推出了带智能客服的手机
App或小程序，业主有问题不再局限于白天
打电话找物业前台，而是可以随时在 App 上
向 AI客服提问，例如报修进度查询、缴费指
南、小区通知等，秒级响应。
碧桂园服务等龙头企业已经上线了24小时物
业客服热线的语音机器人，简单咨询和报事报
修能自动受理，提高了响应速度，也减少了一
线坐席人员的重复工作负担。
从“人找问题”转变为“问题找人”
传统小区安防主要靠人力巡逻值守，而引入AI视
觉监控后，社区可以实现7x24小时全天候、全方
位的主动防范。例如在住宅社区中摄像头接入AI
分析，可识别人群越界、陌生人员徘徊、高空抛
物等异常，一旦发生立即警报通知值班人员，实
现从“人找问题”转变为“问题找人”。这不仅 让业
主更安心，也减少了无效巡逻的人力投入。 实际
案例中，蓝光嘉宝服务携手商汤科技打造智 慧安
防：通过社区周边的A1电子围栏、防高空抛 物
监测等功能，大幅提升了社区安全等级，并显 著
降低保安岗位投入。
安防与监控 业主体验
01 02
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智慧养老服务
老人“安享晚年”，让子女更放心
在硬件上，养老公寓和社区配备了各类智能监测
设备，比如跌倒检测摄像头、智能床垫、可穿戴
健康监测器等，实时关注老人的活动和健康指标。
当系统检测到老人健康数据异常时，会立即通知
护理人员或子女，并自动呼叫应急服务。
武汉市在2024年就新增了10个试点社区，引入
人工智能技术为社区老人提供安全监控、健康管
理、应急呼叫等全方位服务。在这些社区，老人
家的居家环境也进行了适老化和智能化改造，例
如装上了智能门磁传感器(长时间未开门可能预警
独居老人异常)、安装语音助手方便喊话求助等等。
如今的物业服务领域，Al技术已不再是新鲜概念，而是切切实实落地在住宅小区、商业综合体、产业园区、养老社区等各类物业场景中，
为基础服务提质增效为增值服务开拓空间。
目录/CONTENTS
01
物业行业观察
02 03
行业组织效能分析 主要发现
04
关于顺为人和
05
附录：
指标定义与使用说明
通过顺为五效分析模型，从人
效、元效、费效、资效、市效
五大维度系统分析组织效能
结合五效分析工具总结提炼关
键发现点，供行业参考
公司介绍及使命愿景价值观
源自一流、服务一流、成就一流
详细阐述本报告涉及到效能分
析指标的定义与使用说明
发展趋势预测
未来趋势预测
行业竞争格局
行业市场规模及变化
宏观经济分析
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全球经济vs中国经济
I1：人才结构分析 I2：人工成本分析 I3:非经营效能及人才密度分析
投入
Input
资源
配置
过程
Process
效能
管理
产出
Output
经营
结果
营业收入 净利润
企 业 经 营 概 况 总 览
主营业务收入 EBITDA 毛利润
人效：
衡量“人”的投入产出效率 ， 关注的是单位人力资源投入（通常指员工）
所创造的产出价值 。如：人均营收、人均利润等。
元效： 衡量“钱”的投入产出效率。关注的是单位人工成本投入（通常指全职员工 成
本）所创造的产出价值 。如：人工成本费用率、人工成本利润率等。
费效： 衡量“某项费用” 的投入产出效率。关注的是特定费用支出所创造的产出 价
值 。如：研发费用率、销售费用率、管理费用率等。
资效： 衡量“某项资产” 的运营效率和质量，反映企业资产的利用效益。如：净 资
产收益率、存货周转率、应收帐款周转率等。
市效：
衡量“企业市值”与其关键财务或业务指标的匹配度，反映资本市场对企业 价
值的认可程度和资本利用效果 。如：市盈率、市净率等。
E1:人效
人员投产比
E2:元效
人工成本投产比
E3:费效
费用投产比
E4:资效
资产效率与质量
E5:市效
市值匹配度
“五效”模型
期末员工数
销售人员占比分析
技术人员占比分析
生产人员占比分析
其他人员占比分析
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人均人工成本分析
人均薪酬分析
人均福利费分析
人均培训费分析
人均五险二金分析
投资收益占比分析
非经常损益占比分析
政府补助占比分析
财务费用占比分析
本硕博人才占比分析
顺为人和组织效能分析工具—“五效”模型，打通企业管理任督二脉
证券代码 证券简称
营业收入
(亿元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
期末员工数
（万人）
同比
(%)
3年
CAGR(%)
EBITDA
(亿元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
毛利润
(亿元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
净利润
(亿元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 440 () 46 () 84 () () ()
万物云 362 () 27 () () 47 () () ()
绿城服务 179 16 30 ()
招商积余 172 () () 13 21
华润万象生活 170 54 56
保利物业 163 () () 24 30
中海物业 140 () () 21 23
雅生活服务 139 () () () () (31) 21 () () ()
恒大物业 128 () 16 () 24 () () ()
世茂服务 79 () () () () 2 () () 16 () () ()
金科服务 46 () () () () (5) 7 () () ()
行业平均 183 7 () () 17 () 33 () 8
资料来源：ifind、顺为分析
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2024年中国物业标杆企业经营概览
经营概览：标杆企业平均营收183亿元，同比上涨%；净利润8亿元，同比上涨%；
员工人数同比下降%，物业行业进入“减员增效”的战略调整期
行业标杆营收183亿、净利8亿，同比分别增%、%（剔除碧桂园极值）。华润万象生活EBITDA 54亿、毛利56亿，均领跑行业，这与
公司近三年营收CAGR达%体现的持续增长动力形成了良好的协同效应。
2024年物业行业平均员工人数降至7万人，同比显著下降%，三年复合增长率为%，表明行业整体步入“减员增效”的战略调整期。 头
部企业如碧桂园服务以万人的规模居首，但其员工数三年CAGR为%，反映传统人力模式增长乏力；而华润万象生活凭借高端商
业运营实现员工数%的三年复合高速增长，验证了高质量路径的可行性。
顺为
观察
证券代码 证券简称
人均总资
产(万元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
人均营收
(万元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
人均毛利
(万元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
人均人工成
本（万元）
同比
(%)
3年
CAGR(%)
人均净利
(万元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 33 21 () () ()
万物云 38 () 36 () () () () ()
绿城服务 37 () () 38 () () () () ()
招商积余 46 41
华润万象生活 69 () 41
保利物业 56 51
中海物业 31 34
雅生活服务 23 () 15 () () () () () ()
恒大物业 9 14 () () () () () ()
世茂服务 36 () 19 () () ()
金科服务 58 () () 37 () () () () () ()
行业平均 40 31 6 ()
资料来源：ifind、顺为分析
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E1:2024年中国物业标杆企业人效分析——人均效能
人效分析：标杆企业人均营收31万元，同比上涨%；人均净利万元，同比上涨%；
人均人工成本万元；尾部企业经营承压，人效下降显著
标杆企业人均营收31万元，同比上涨%，3年%。标杆企业人均净利万元，同比上涨%（剔除碧桂园服务极值），3年
%（剔除恒大物业极值）。在行业增量转向公建、商业等高溢价业态背景下，头部企业（碧桂园服务、万物云、绿城服务）、尾
部 企业（恒大物业、世茂服务、金科服务）住宅业态占比普遍较高，人均营收、毛利、净利均成下滑趋势，经营承压明显。
标杆企业人均人工成本万元，同比上涨%，持续攀升，人工成本刚性上涨挤压盈利空间。
顺为
观察
证券代码 证券简称
人工成本
费用率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占毛利比
率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占EBITDA
比率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占净利润
比率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%) 元均净利
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 195 352 () 874 ()
万物云 () 256 443 956 ()
绿城服务 243 () 472 () 845 ()
招商积余 () () 214 () () 345 () () 506 () ()
华润万象生活 () 135 () 141 () 203 ()
保利物业 () 291 369 584 ()
中海物业 () 443 () 486 () 677 ()
雅生活服务 () 273 () ()
恒大物业 249 374 588 ()
世茂服务 () 338 () ()
金科服务 371 ()
行业平均 () () 273 () 373 () 654 ()
资料来源：ifind、顺为分析
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E2:2024年中国物业标杆企业元效分析——总人工效能（1/2）
元效分析：标杆企业人工成本费用率平均高达47%，占毛利、EBITDA、净利比率持续攀升，
企业成本压力增大
标杆企业人工成本费用率人工成本费用率虽同比微降（ %），但侵蚀利润弹性，占毛利、EBITDA比重分别+%、+%，说明传统 “
以人换量”已无法对冲价格下行。人工成本费用率超65%的部分企业，应引起注意。人工成本占毛利比率华润万象生活（135%）、碧桂 园
服务（195%）和招商积余（214%）成本控制能力较为突出。
标杆企业元均净利润仅为，由于人工成本占比较高，物业行业元均净利普遍偏低。华润万象生活（）远超标杆企业平均水平，断层
领先。而尾部企业金科服务（）、世茂服务（）陷入负值区间。
顺为
观察
证券代码 证券简称
管理层薪
酬(万元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占营收比
例(‱ )
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占毛利比
例(‱ )
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占净利比
例(‰)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
占人工成本
比例(‰)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 1,851 () () () () ()
万物云 1,124 () () () () () () ()
绿城服务 1,247 () () () ()
招商积余 1,265 () () () () () () () () () ()
华润万象生活 1,481 () () () () () () () () ()
保利物业 646 () () () () () () () ()
中海物业 943 () () () () () () () () ()
雅生活服务 571
恒大物业 466 () () () () () () ()
世茂服务 455 () () () () () () ()
金科服务 2,294
行业平均 1,122 () () () () () ()
资料来源：ifind、顺为分析
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E2:2024年中国物业标杆企业元效分析——高管效能（2/2）
高管薪酬：管理层薪酬总额同比上涨%，企业间分化显著，行业进入薪酬策略调整期
标杆企业管理层薪酬平均1122万元，同比上涨%，但3年%，反映行业进入薪酬策略调整期。
薪酬占净利比例达‰(剔除雅服务生活、世茂服务、金科服务负值极值)，同比下降%，以世茂服务（同比%）、中海
物业（同比%）等多数企业主动压缩高管成本以对冲利润下行。金科服务以2294万元居首，同比+%，成本结构显著 失
衡。
顺为
观察
证券代码 证券简称 毛利率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
研发费用
率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
销售费用
率（%）
同比
(%)
3年
CAGR(%)
管理费用
率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
净利率
（%）
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 () () () () ()
万物云 () () () () () () ()
绿城服务 () () () () ()
招商积余 () () () () ()
华润万象生活 () () ()
保利物业 () () () () () () ()
中海物业 ()
雅生活服务 () () () () ()
恒大物业 () () ()
世茂服务 () () () () () ()
金科服务 () () ()
行业平均 () () () () () () () () ()
资料来源：ifind、顺为分析
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E3:2024年中国物业标杆企业费效分析
费效分析：标杆企业毛利率平均%，同比下降%； 净利率平均%，同比下降
%
标杆企业毛利率平均%，同比下降%； 净利率平均%，同比下降%（剔除碧桂园服务极值）。11家企业中7家毛
利率负增长，恒大物业（%）、金科服务（%）下降超20%，核心成因在于地产母公司资源枯竭导致的规模效应坍塌。
碧桂园服务虽然毛利率下降%，但净利率上涨，费效提升明显。
标杆企业销售费用率、管理费用率同比、3年CAGR均成下降趋势，企业开始注重成本管控，行业进入“减员增效”的战略调整期。
顺为
观察
证券代码 证券简称
总资产收
入率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
净资产收益
率ROE(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
资产负债
率(%)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
存货周转
率(次)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
应收帐款周
转率(次)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 62 () () () () ()
万物云 94 () () () () ()
绿城服务 101 () () () () ()
招商积余 90 () () ()
华润万象生活 59 () () () ()
保利物业 97 () () () ()
中海物业 117 () () () () () () ()
雅生活服务 68 () () () ()
恒大物业 146 () () () () ()
世茂服务 61 () () () () ()
金科服务 68 () () ()
行业平均 88 () () () () ()
资料来源：ifind、顺为分析
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E4：2024年物业标杆企业资效分析
资效分析：标杆企业资产总收入率达88%，同比上升%；ROE仅为6%，同比下降%
标杆企业总资产收益率63%，同比上涨%，3年%；恒大物业总资产收入率较高是由于总资产较低，此外，中海物业
以117%（同比+%）领跑行业，绿城服务（101%）显著高于均值，显示公建与高端住宅业态的资产集约优势。
标杆企业净资产收益率（ROE）均值为6%（剔除恒大物业极值），同比下降%。华润万象生活ROE %（同比+%，3
年CAGR+%），表现亮眼，与其轻资产运营强相关（资产负债率%行业最低），验证商业业态的高溢价能力。
顺为
观察
证券代码 证券简称
市值
(亿元)
同比
(%)
3年
CAGR(%)
市销率
PS
同比
(%)
3年
CAGR(%)
市盈率
PE
同比
(%)
3年
CAGR(%)
市净率
PB
同比
(%)
3年
CAGR(%)
人均市值
(万元）
同比
(%)
3年
CAGR(%)
碧桂园服务 220 () () () () () 10 ()
万物云 238 () () () 23 ()
绿城服务 126 () () () () 27 ()
招商积余 124 () () () () () () () () 29 ()
华润万象生活 788 () () () 190 ()
保利物业 164 () () () () 51 ()
中海物业 164 () () () () () () () () 40 ()
雅生活服务 39 () () () () () () 4 () ()
恒大物业 74 () () () 8 ()
世茂服务 19 () () () () () () () 4 () ()
金科服务 39 () () () () () () () 32 () ()
行业平均 181 () () () () 38 ()
资料来源：ifind、顺为分析
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E5:2024年中国物业标杆企业市效分析
市效分析：标杆企业市值上涨%，涨跌不均，企业间分化显著，华润万象生活市值达
788亿元，市效指标行业领跑
标杆企业市值平均181亿元，同比上涨%；人均市值38万元，同比上涨%，资本市场明确偏好高溢价商业业态（华润万象生
活市值达788亿元，倍远超标杆企业平均）。
标杆企业市盈率PE均值倍，同比上涨%，企业间分化明显。华润万象生活倍PE（同比+%）行业领先且增长稳健，
反观住宅业态为主的金科服务PE 倍、世贸服务倍，反映资本市场对地产关联企业的盈利可持续性质疑。
顺为
观察
目录/CONTENTS
01
物业行业观察
02 03
行业组织效能分析 主要发现
04
关于顺为人和
05
附录：
指标定义与使用说明
通过顺为五效分析模型，从人
效、元效、费效、资效、市效
五大维度系统分析组织效能
结合五效分析工具总结提炼关
键发现点，供行业参考
公司介绍及使命愿景价值观
源自一流、服务一流、成就一流
详细阐述本报告涉及到效能分
析指标的定义与使用说明
发展趋势预测
未来趋势预测
行业竞争格局
行业市场规模及变化
宏观经济分析
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全球经济vs中国经济
证券简称
2024年员工
总数（人）
2024年营收
（亿元）
2024年净利润
(亿元)
2024年底
市值（亿元）
2024年人均
营收（万元）
2024年人均
净利（万元）
2024年人均
人工成本
（万元）
2024年
净利率（%）
世邦魏理仕 140,000 2,611
2,795 %
仲量联行 112,100 1,710 805 %
戴德梁行 52,000 693 - %
高力国际 22,940 352 466 %
第一太平戴维斯 42,000 217 159 - %
碧桂园服务 214,300 440 220 21 %
国际标杆平均 38,980 421 313 113 4 %
国内标杆平均 67,900 183 181 32 %
国际对标：国内物企在人均效能与盈利水平上与国际标杆存在显著差距，国际企业凭借高附
加值服务和集约化运营实现领先，而国内企业仍以规模驱动为主
注：汇率按2024年汇率计算：1美元=人民币；1英镑=人民币；由于CBRE、高力国际未直接披露人工成本，其人工成本按照行业人工成本基准值估算，
CBRE人均成本 = 基准 × (1 - 业务调整) × (1 + 区域调整) × (1 - 规模调整)；Colliers人均成本 = 基准 × (1 - 区域调整) × (1 + 规模调整)
资料来源：公司年报，顺为分析
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公司名称 国家 公司简介 在中国物业管理代表项目
仲量联行
(JLL)
美国
公司是一家房地产投资管理及服务公司,专注于房地
产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持
有、租用或投资房地产的决策实现增值
花旗集团大厦、鸟巢
世邦魏理仕
(CBRE)
美国
包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业
设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服
务、投资管理、研究与策略顾问等
上海中心大厦
戴德梁行
(DTZ)
英国
公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断
增加的需求,包括物业,设施和项目管理,租赁,资本
市 场,估值和其他服务
华润前海大厦、浦江国际
金融广场、嘉里建设广场
第一太平戴维
斯(Savills)
英国
为商业、住宅及休闲物业提供专业咨询意见,更为客
户提供投资建议、物业资产管理和一系列与物业有
关的服务
世界贸易大厦、徐汇日月
光中心、华能上海大厦、
上海地产大厦
高力国际
(Colliers)
美国
服务范围广泛包括投资服务,办公楼服务,工业物业
服 务,国际物业,项目销售及推广,住宅服务,零售房地
产 服务,项目管理,物业及资产管理,咨询及估价服务
上海万象城、
爱琴海购物公园
国际对标：国际五大行的运营模式对国内标杆物企具有借鉴价值
资料来源：市场公开资料，企业官网、顺为分析
中国物企正经历从传统服务向多元业态、
价值共创的关键转型。这一转型要求企业
从根本上重新定义自身角色：
认知上，需从“保洁保安供应商”转变为
“资产价值管理者”；
能力上，需建立专业化团队（如医疗废物
管理、数据中心 ESG运维等）并形成技
术 产品化能力；
模式上，应从依赖“人工差价”的盈利方
式，升级为依靠“知识溢价”的价值创造 模
式。
上海长风上汽基地项目
上海长风上汽基地原为上汽集团的零配
件制造基地，在政府的鼓励与支持下，
上汽工业用地转型为商业用地。
第一太平戴维斯在服务中始终遵循工业
用地转型三大原则：提高容积率、可持
续发展、差异化设计。将原有的1万方
工业用地升级为8万方商业用地，并打
破了初期规划中纯商业布局，以“主打
写字楼，附加商业”的形式，既弥补地
理位置的局限，也保障未来的长期收益。
©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。 34
目录/CONTENTS
01
物业行业观察
02 03
行业组织效能分析 主要发现
04
关于顺为人和
05
附录：
指标定义与使用说明
通过顺为五效分析模型，从人
效、元效、费效、资效、市效
五大维度系统分析组织效能
结合五效分析工具总结提炼关
键发现点，供行业参考
公司介绍及使命愿景价值观
源自一流、服务一流、成就一流
详细阐述本报告涉及到效能分
析指标的定义与使用说明
发展趋势预测
未来趋势预测
行业竞争格局
行业市场规模及变化
宏观经济分析
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全球经济vs中国经济
36©2025。欲了解更多信息，请联系北京顺为人和企业咨询有限公司。
公司介绍
Company Profile
北京顺为人和企业咨询有限公司（简称为“顺为咨询”）创立于2022年，是一家专业 的
人力资本咨询公司，核心团队主要来自于一流咨询公司或一流企业，业务领域包括战略
解码、组织健康度诊断、组织重塑、培训设计、人才盘点、人才画像、定岗定编、岗位价
值评估、薪酬设计、岗位竞聘、任职资格、绩效管理、销售激励、研发激励、长期激励、
企业文化咨询，总部设在北京，在青岛有办事机构。
顺为咨询为中国本地和在华的跨国及高增长企业客户提供全面的人力资本咨询服务，
致力于人才与组织的协同发展。
Beijing Shunwei Consulting Co., Ltd. (hereinafter referred to as “Shunwei Consulting”) was established in 2022 and is a
professional human capital consulting company. Its core team mainly comes from top-tier consulting firms or leading
enterprises. The company‘s business areas cover strategy decoding, organizational health diagnosis, organization
reshaping, talent inventory, job value assessment, compensation design, performance management, long-term
incentives, corporate culture consulting etc.. Headquartered in Beijing, Shunwei Consulting also has an office in
Qingdao
Shunwei Consulting provides comprehensive human capital consulting services to local Chinese enterprises,
multinational companies in China, and high-growth firms, committed to the collaborative development of organization
and talent.
我们的愿景、使命、价值观
Our Vision, Mission and Core Values
成为最受客户信赖的人力资本咨询伙伴
Your most trusted Human Capital Consulting Partner
推动人才与组织的协同发展
Promoting the Collaborative Development of Talents and Organizations
成就客户、卓越、坚韧、诚信
Client Success | Excellence Resilience | Integrity
仅仅称职是不合格的表现。聪明工作，
加力提效，不断超越自己，高质量交
付项目成果和研究报告
诚信是工作的底线要求。所有的
论据要多方求证，所有的方案要
有逻辑闭环
客户第一，为客户创造价值
Clients first, creating value for clients.
积极响应客户需求，从客户长期发展
的角度思考并设计管理方案，通过创
新和标杆学习解决业务发展遇到的管
理问题
超越期望
Exceed Expectation
为理想坚韧、为目标坚韧、为
自己坚韧
Perseverance for ideals, for goals, for self
遇到问题全力以赴，站立未来考虑现
状，团结协作、共创共赢，办法总比
问题多
言行一致，实事求是
Consistent words and actions, seeking truth from facts
成就客户
Client Success
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卓越
Excellence
坚韧
Resilience
诚信
Integrity
我们来自哪？我们做什么？我们要成什么事？
Where do we come from? What are we doing? What are we going to do?
源于一流
Originating from first-class
服务一流
Serve for first-class
成就一流
Help first-class to achieve
超过60%的顾问来自世界一
流咨询公司，积累众多优秀
企业的方法论和成功经验
Over 60% of our consultants come from top-tier consulting
firms, bringing with them a wealth successful experiences
of outstanding enterprises.
伴随多家百亿、千亿企业共同
成长，设计能够推动业务发展
的人力资本管理方案
We have grown alongside several enterprises with revenues in
the tens of billions and hundreds of billions, designing human
capital management solutions that drive business development.
打造匹配行业特质的管理理念，
提升组织能力，激发人才的善意
和潜能
We create management philosophy that fit the unique needs of
each industry, strengthen organizational effectiveness, and unlock
the positive energy and potential of employees
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顺为人和业务介绍
Business Introduction
长期陪伴式服务：每年2-3模块优化、提供人力资源相关专业建议
Long-term service: Optimize 2-3 modules every year and provide professional advice on HR management
管理咨询
Management Consulting
1
培训服务
Training Services
数据服务
Data Service
组织与人才全链服务 专业培训与研讨 深入洞察与标杆研究
战略解码
组织设计
企业文化
人才发展
薪酬激励
绩效管理
股权激励
……
组织健康度诊断
Organizational Health
对标行业常模
39
“五效”：从人效、元效、费 效、
资效、市效5个维度分析组 织
效能
“六问”：从战略、文化、组 织、
人才、激励、流程6个维度 分
析组织能力
焦点研讨与方案共创：扮演催化师
角色，深度思考，共创方案
专业培训：人力资源管理趋势、专
业能力、商务能力、领导力培训
行业报告：提供行业研究报告，
包括经营趋势及效能分析
标杆研究：定向研究某一领域
标杆企业，深度挖掘组织能力
目录/CONTENTS
01
物业行业观察
02 03
行业组织效能分析 主要发现
04
关于顺为人和
05
附录：
指标定义与使用说明
通过顺为五效分析模型，从人
效、元效、费效、资效、市效
五大维度系统分析组织效能
结合五效分析工具总结提炼关
键发现点，供行业参考
公司介绍及使命愿景价值观
源自一流、服务一流、成就一流
详细阐述本报告涉及到效能分
析指标的定义与使用说明
发展趋势预测
未来趋势预测
行业竞争格局
行业市场规模及变化
宏观经济分析
40
全球经济vs中国经济
41。
维度 指标 计算公式（*100%） 维度 指标 计算公式（*100%）
E1:人效分析
人均资产 资产总计/加权员工数
E3:费效分析
毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入
人均营收 营业收入/加权员工数 研发费用率 研发费用/营业收入
人均EBITDA EBITDA/加权员工数 销售费用率 销售费用/营业收入
人均毛利 营业收入*销售毛利率/加权员工数 管理费用率 管理费用/营业收入
人均净利 净利润/加权员工数 净利率 净利润/营业收入
生产人均营收 营业收入/生产加权员工数
E4:资效分析
总资产收入率 营业收入/总资产
生产人均营业成本 营业成本/生产加权员工数 净资产收益率ROE 归属母公司股东净利/加权平均所有者权益
销售人均营收 营业收入/销售加权员工数 经营现金净流占净利 经营现金净流量/净利润
销售人均销售费用 销售费用/销售加权员工数 存货周转率 营业成本/[(期初存货+期末存货)/2]
研发人均研发费用 研发费用/研发加权员工数 应收账款周转率 营业收入/[(期初应收账款+期末应收账款)/2]
E2:元效分析
人工成本费用率 应付职工薪酬合计/营业收入 资产负债率 负债总额/资产总额
人工成本占毛利 应付职工薪酬合计/毛利润 合同负债占营收比 合同负债/营业收入
人工成本占EBITDA 应付职工薪酬合计/EBITDA 应付账款周转率 营业成本/[(期初应付账款+期末应付账款)/2]
人工成本占净利 应付职工薪酬合计/净利润 流动比率 流动资产/流动负债
元均净利 净利润/应付职工薪酬合计 净负债率 (净债务-货币资金-合同负债）/所有者权益
管理层薪酬 管理层年度总薪酬（报表披露）
E5:市效分析
市销率 总市值/营业收入
管理层薪酬占营收 管理层薪酬/营业收入 市盈率 总市值/净利润
管理层薪酬占毛利 管理层薪酬/毛利润 市净率 总市值/所有者权益
管理层薪酬占净利 管理层薪酬/净利润 人均市值 总市值/加权员工数
管理层薪酬占总薪酬 管理层薪酬/应付职工薪酬合计 元均市值 总市值/应付职工薪酬合计
备注：
1、加权员工数=（期初员工数+期末员工数）/2；
2、应付职工薪酬相关统计口径均为本期增加额。
附录：指标定义与使用说明1/2
42
维度 指标 计算公式（*100%） 维度 说明
I1:人才结构分析
本科人员占比 期末本科人员数/期末员工数
特别备注
① 相关数据来源：以上分析数据均来自于同花顺iFind客户端，
由顺为咨询分析，结果仅供参考。
② 缺失数据处理：以上分析数据中黄色底色标注数据，为系统中
缺少，顺为估算数据，仅供参考。
③ 外币汇率基准：涉及外币转人民币计算数据为iFind系统中以
人民币作为计算口径，汇率按照全年平均汇率基准计算。
销售人员占比 期末销售人数/期末员工数
研发人员占比 期末研发人数/期末员工数
生产人员占比 期末生产人数/期末员工数
其他人员占比 期末其他人数/期末员工数
I2:薪酬成本分析
人均人工成本 应付职工薪酬合计/加权员工数
人均薪酬 工资、奖金、津贴及补贴/加权员工数
人均福利 职工福利费/加权员工数
人均培训费用 工会经费及教育经费/加权员工数
人均五险二金费用 五险二金总费用/加权员工数
I3:其他收益及风险分析
投资收益占比 投资收益/营业收入
非经常损益占比 非经营损益/营业收入
政府补贴占比 政府补贴/营业收入
财务费用占比 财务费用/营业收入
所得税税率 企业所得税税率
本硕博人数占比 本硕博期末人数总和/期末员工数
备注：
1、政府补贴：根据iFind口径，选用“计入当期损益的政府补助”数据进行计算；
2、五险二金：包括基本养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金及企业年金。
附录：指标定义与使用说明2/2
