市
场
篇
一、盐城市经济发展现状介绍
1、盐城市概述
盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、
响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计 9 个县（市、区），总面
积 万平方公里，人口 815 万，具有 2100 多年的悠久历史，生态环境优美，
文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。
盐城市位于江苏沿海中部，北纬 32°33′－
34°47′，东经 119°27′－121°53′。全市地势平
坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。
境内河流众多，水网密布。主要湖泊为大纵湖，
面积 28 平方公里。盐城处于北亚热带向南暖
温带过渡区。气候湿润，四季分明，日照充
足，无霜期长。全市平均气温 －℃，
年降水日 100－115 天，累计平均日照时数为
2241－2390 小时，无霜期 209－218 天。
℃℃盐城市土地面积 万平方公里，现有耕地 980 万亩，林地面积占总面积的
%。盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品主要产区之一，1998 年粮、
棉、油总产量分别为 485 万吨、 万吨、 万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜
和特种经济作物总量名列全省前茅。盐城还有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市
海岸线长 580km，占全省的 56%，滩涂面积 680 万亩，占全国的 1/7，而且每年
以 5 万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。盐城的地
矿资源主要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。
℃℃初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。204 国道贯穿南
北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有等级公路 3451 公
里，其中高等级公路 1090 公里。沿海大丰港 2 座 5000 吨级散装货船泊位正在建
设之中。民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。北连陇海线、中
跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。
2、盐城市经济发展现状分析
地区 GDP 的增长带动人均 GDP 上升：
说明：
2006 年盐城的 GDP 达到 1174 亿元，虽然增长幅度较 2005 年有所下降，但依然
保持在一个较快发展的趋势。
说明：
2006 年盐城人均 GDP 达到 14711 元，同比增幅达到 %，成为历年来人均
GDP 最多的一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一个高速增长通
道。
地区GDP增长
1174
1011
871731
657
%
%
%
%
%
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
0
地区生产总值（亿元） 增长幅度
人均GDP增长
14711
8464
9548
12658
10028
%
%
%
% %
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
人均GDP（元） 增长幅度
可支配收入的增加带动了消费支出的增长：
说明：
2006 年盐城人均可支配收入达到 10978 元，增长幅度达到 %，可支配收入
的增加将有利于改善当地居民的生活水平，从而促进当地消费市场的发展。
说明：
2005 年盐城人均消费支出达到 7293 元，消费增幅为 %，尽管 2006 年人均
消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。与可支配收入相比有
一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入的增长，继续放大，潜力巨大。
人均可支配收入
8059
10580 10978
7274
9362
%
%
%
%
%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
人均可支配收入（元） 增长幅度
人均消费支出
5507 5581
7378
6566
7293
%
%
%
%
%
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
人均消费支出（元） 增长幅度
3、小结
盐城国民经济发展良好
盐城 2002 年到 2006 年，GDP 基本保持在两位数增长，地区总产值从 2002
年的 657 亿元到 2006 年达到 1174 亿元，四年共增加 517 亿元，增幅达到
%，经济取得了巨大的发展。
居民可支配收入稳定增长
盐城居民人均可支配收入自 2002 年 7274 元到 2006 年的 10978 元，增长
3704 元，增幅达到 %，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水
平，从而促进其他行业发展。
消费潜力巨大
随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：2002 年人均消
费支出只有 5507 元，到 2006 年达到 7378 元，消费支出增加了 1871 元，增
幅为 %，和可支配收入的增长相比相差了 1833 元，增幅相差 %，
可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意
识，必将带来巨大的消费潜力。
从盐城人均消费支出表中可以看出，在 2004 年以前，盐城居民的消费支出
一般维持在 5500 元左右，但在 2004 年人均消费支出达到 6566 元，增幅达
到 %，2004 年是全国房地产市场蓬勃发展的高峰，盐城的消费增长和
房地产市场的发展繁荣密不可分。
二、盐城市未来规划介绍
1、总体规划简介
盐城未来发展的战略是：贯彻集约经营和集聚发展的思路，做强中心城区（盐城
市区），加快县（市）城区和重点中心城镇建设，提高城镇发展质量，促进地区
协调发展，与周边城市共同实现苏北的全面繁荣。
盐城“十一五” 时期经济社会发展的主要目标：
力争城镇居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产
投资和规模以上工业增加值三年翻一番，财政一般预算收入四年翻一番，人
均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。
把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高
的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。
经济结构明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较
强的优势企业。
经济增长方式实现较大转变，资源利用效率明显提高，生态和人居环境有较
大改善，在苏北率先建成国家级生态示范区。
普及高中阶段教育，在苏北率先基本实现教育现代化。
城市化进程明显加快，城镇就业岗位持续增加，社会保障体系基本完善。
城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面
的条件有较大改善。
民主法制建设和精神文明建设取得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，
建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。
到 2010 年，全市总体上全面建成小康社会。
到 2020 年左右，全市基本实现现代化，把我市建成经济繁荣、科教发达、
生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。
2、盐城市中心城区规划简析
盐城市中心城区面积 423 平方公里，人口 万。
发展方向为：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。
主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界
限，划分为城中、城南、城西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片”的
总体布局结构。
功能分区：
城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。
以商业服务和居住功能为主。
城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以
居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串
场河为界，维持 "东工西宿"格局。
城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南
区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。
西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速
公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用
地。
城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东
的区域。基本维持现状功能，沿 204 国道可布置一定规模的工业用地，在铁
路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。
河东片区：通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大
道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成"东工西宿"
格局;南组团以盐读路为界，形成"南工北宿"格局。
城市的建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工
业结构，加快主城区工业向工业园的集聚。
以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业，放慢老城改造步
伐，加快城市新区建设。
以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。
以改善水环境质量为重点，保护生态环境。
城市规划带来的影响：
在盐城的“十一五“规划中，不难看出盐城将依然保持地区经济的快速发展，
以提高人民的生活水平和可支配收入。
“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就
业人口的数量和质量，从而促进社会财富的积累，以及吸引更多的投资。
导入人口的增加和城市化的加快，势必增加对住宅和配套设施的需求，居民
收入的稳步增长也有利于拓展城市消费的需求空间。
三、盐城市区房地产市场分析
1、盐城市房地产市场简介
说明：
盐城全市在 2005—2006 年房地产开发投资增加 14 亿元，占固定资产投资比列也
从 2002 年—2004 年的 %左右，增长到 2006 年 %。开发投资的增加，是
投资者看好盐城房地产市场的积极表现。
盐城历年房地产开发投资额
%
%
%%
%
0
10
20
30
40
50
60
70
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
亿元
%
%
%
%
%
%
%
房地产开发投资额 占固定投资的比例
说明：
盐城 2002 年—2006 年的竣工面积与销售面积之比为 ：1，供需基本平衡。
2006 年竣工面积同比增加 万㎡，增幅达到 %。
盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面。
盐城历年房地产供需情况
190. 2188. 5
123. 4 129. 4
184. 4
148. 9
95. 7
140. 3 122. 1 144. 5
0
50
100
150
200
250
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
万㎡
竣工面积 销售面积
2、盐城市区土地市场分析
说明：
2006 年，盐城市区共成交 51 宗地，成交总面积达 万㎡，土地成交均
价为 1133 元/㎡。
2006 年市区共成交 51 幅土地，成交总面积达 万㎡同比增加：
万㎡，增长：%；土地成交均价达到 1133 元/㎡，同比上涨 涨幅
达到 %。
城中分区出让土地面积最多，共计 万平方米，占市区总量的 %
土地成交面积及价格
1133
0
50
100
150
200
250
300
2005年 2006年
850
900
950
1000
1050
1100
1150
土地成交面积（万㎡) 土地成交均价（元/㎡）
说明：
盐城土地成交均价最高的是城中分区均价 1372 元/㎡。该区域是目前盐城市
的中心区域。增值幅度为 %对于该区域也是正常的稳步增值。
从价格上看，城中最高。城南与城西比较接近，城北分区目前价格偏低，说
明城市目前向南、向西发展
城南分区的土地成交均价 1365 元/㎡增值幅度为 %，该区域也是盐城
2006 年增值最为迅猛的区域。与其市政府办公中心的迁至，以及带来的一系
列的规划有着巨大关系。
未来城南地区随着各项配套设施的完善，升值潜力还将进一步加大。
2006年盐城各板块土地成交价格分析
1372 1365
531
1155
%
%%
%
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
城中分区 城南分区 城北分区 城西分区
%
%
%
%
%
%
%
%
土地成交均价( 元/ ㎡） 增值
3、盐城市区房地产市场分析
说明：
2005 年的全国性宏观调控以及盐城市区政策性住房供应量加大，造成房价同
比回落 %。
盐城市区住宅市场销售均价 2007 上半年的最新统计显示为 2793 元/㎡。由于
经济增长，人民收入水平的提高，也使得盐城楼市从向一个持续增长的局面。
盐城市区住宅销售均价
2351
2793
2320
1600
1850
2258
%
%
%
%
%
%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007上半年
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
销售均价（元/ ㎡） 增长幅度
盐城市区商业市场分析
盐城市区在售商业分布：
说明：
盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商
业市场基本分布在上图的区域内。
解
市政府
基
地
e666
6
市中心
路
马
路
西
世
中军建
纪 大 道
环
路
进东
大
路双 元
路庆
年青 路
路
宾
迎
路
跃
路
盐
放
南
路
马
新体育馆
a
b
d
C
个案详悉：
中茵·海华广场(a)
总建面 16万㎡
商业 12万㎡
住宅 4万㎡
包租回报 %
开盘时间 项目进度 现房
总面积
(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万
元/㎡）
销售率 业态
1F 30-70 3 95%
数码家电 服饰 餐饮 购物广
场
2F 100%
3F 3
自由分割
100%
培训班 餐饮 娱乐城
主题诉求 广告语
住宅 尊贵 稀缺 优质 品牌 尊贵质地 浑然天成
商业 稀缺 地段优异 繁华中心 盐城商业新高度
项目简述
项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。由于地理
位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的主
要因素。
永基·时代旺角(b)
总建面 3万/㎡
商业 3万/㎡
住宅 0
包租回报 8%（2-3楼）
开盘时间 项目现状 准现房
总面积
(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万
元/㎡）
销售率 业态
1F 40—50 96%
休闲餐厅 服饰
2F 1
3F
100—200
自由分割
85% 百货公司（统一经营）
主题诉求 广告语
商业
品牌商家进驻
带租约销售
大品牌成就大财富
抢占城能财富的第一桶金
项目简述
项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为
万元/㎡，大庆路沿线的一层售价为万元/㎡。目前的也是处
于一个销售收尾阶段。项目通过引进有品牌的商家，来提升自身
的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。
中天时尚米兰广场（c）
总建面 6万㎡
商业 万㎡
住宅 万㎡
包租回报 9%
开盘日期 项目现状 准现房
总面积
(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万
元/㎡）
销售率 业态
1F 7—40 65% 百姓精品购物
2F 自由分割 48% SOHO办公 咖啡 茶楼 餐饮
主题诉求 广告语
商业 低投入高回报 老百姓买得起的商铺
项目简述
项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居民。
所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。
缤纷亚洲（d）
总建面 万㎡
商业 万㎡
住宅 0万㎡
包租回报 7%
开盘日期 项目现状 现房
总面积
(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万
元/㎡）
销售率 业态
1F 78% 书成 文化礼品
2F 2 65%
3F 2
自由分割
30%
KTV 旅店 主题商业
主题诉求 广告语
商业
品牌的商业运作团队
稳定的收益
/
项目简述
项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。项目主要是靠市
政府的辐射，尽力打造城南的商业中心
国飞·尚城(e)
总建面 30万㎡
商业 万㎡
住宅 18万㎡
包租回报 /%
开盘日期 （产权式酒店） 项目现状 地基
总面积
(万㎡)
主力面积(㎡)
价格（万
元/㎡）
销售率 业态
1F / 4 /%
2F / %
3F /
自由分割
%
产权式酒店
购物广场
办公楼 餐饮
产权式酒店收益计算
1． 主力户型：40㎡
2． 销售价格：40*4800元/㎡=192000元/间
3． 贷款金额：192000元*60%=万元 贷款11万
4． 自筹金额：万元
5． 贷款年应付利息：11万元*%=万元
6． 年回报金额：192000元*8%=万元
7． 年免费住店收益：12天*238元/天=万元
8． 投资回报率：（+）万元/82000万元=%
主题诉求 广告语
住宅 配套完善 地段优越 盐城时尚生活的蓝本
商铺 商业王朝 城市中心 连李先生都会赞赏的地段
产权式酒店 唯一三星酒店 投资回报稳定 中心位置 全城瞩目
写字楼 地段便利 品质优越 /
项目简述
目前推出的是A区临街旺铺。A沿街旺铺座落城市中心黄金十字街口，青年
路与迎宾南路交汇处，拥有星级商务酒店，对面就是国飞·尚城（B区）甲
级写字楼，沿迎宾路直通行政中心，南邻盐渎公园（原黄海公园），整个
区块将形成未来城市高端商务人群的汇聚地，是未来盐城最具魅力的休闲
商务街区。
住宅均价：3600元/㎡（目前已售154套，剩62套）
商铺：40000元/㎡（暂定未开，规划中主要是自由分割面积）
产权式酒店：4800元/㎡（总计148套，主力面积40㎡）
写字楼：规划建设中，受市长重视并参与建筑提议。
江苏科俐文国际大酒店
项目概述：
项目是目前建军东路，地理上属于盐城东门的唯一的一个准四星产权式酒店。
国宾科俐文国际大酒店由江苏科俐文生物工程有限公司投资，由北京国宾友谊国
际酒店管理公司全程专业运营。
项目离新火车站大约10分钟车程。距离老汽车站也约10分钟。同时紧临市中心。
地理环境优越，为今后的酒店运营带来极大的便利。同时产品自身的品质也是提
升该项目一个重要筹码。
建军东路
毓龙路
文
港
路
大庆东路
科
俐
文
产权式酒店收益计算：
1．标准客房：40㎡
2．投资总额：40㎡*5000元/㎡=200000元
3．首付金额：200000元*50%=100000元
即买即返两年租金，实际支付=100000元-32000元=68000元
4．贷款金额：200000元*50%=100000元
5．贷款利息：100000元*%*5年=31950元
6．五年租金：200000元*8%*5年=80000元
7．原价的120%增值收益：200000元*120%-200000元=40000元
8．十天免费住店收益：10天*200元/天*5年=10000元
9．五年投资回报率=8万+4万+1万万=98050元
年投资回报率=98050元/5年/68000元（首付金额）=29%
开盘日期： 项目现状：现房
销售率：70%
广告诉求：
主题诉求 广告语
江苏科俐文国际大
酒店
唯一准四星酒店 投资回报稳定
投资门槛低 即买即返两年租金
三年原价120%回购保障
地段便利 品质优越
投资盛宴 隆重登场
盐城首创产权式酒店
—您自己的酒店
悦达都市花园
项目概述：
距盐城主商业街建军路最近点960米,距盐城次商业中心--汽车总站最近点900米,
距四星级宾馆悦达国际大酒店为100米.距盐城基础教育的三个一流园、校：盐城
机关幼儿园100米；盐城迎宾路小学600米；盐城中学600米。距盐城中医院200米。
距盐城城区老年活动中心60米。
项目内依托水系，绿化环绕，精装住宅，配套完善，生活出行便捷，品质较高。
产品构成：住宅、商铺
开盘日期： 项目现状：现房
价格构成：住宅：4000元/㎡（精装修500元/㎡）
别墅：5800元/㎡
商铺：目前剩最后一套10600元/㎡（一层）3860元/㎡（二层）
销售率：75%
盐城市区商业业态分析：
购
物
广
场
餐
饮
文
化
娱
乐
家
居
家
具
数
码
电
器
皮
具
服
饰
主
题
商
业
装
饰
材
料
汽
件
汽
配
百
货
其他
中茵·海华广
场
℃ ℃ ℃ ℃ ℃ ℃ ℃
永基·时代旺
角
℃ ℃ ℃ 商务休闲
中天时尚米
兰广场
℃ ℃ ℃ 产权商铺
国飞·尚城 ℃ ℃ ℃ ℃ ℃ 酒店式公寓
缤纷亚洲 ℃ ℃ ℃ ℃ ℃ /
新高力国际
装饰城
℃ /
富安百货 ℃ ℃ 假日酒店
百易居 ℃ ℃ /
易初莲花 ℃ ℃ ℃ /
高力汽配城 ℃ ℃ /
仁和都市广
场
℃ ℃ ℃ ℃ 住宅、写字楼
科俐文国际
酒店
产权式酒店
说明：
盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，小到零售的地摊，大的一站式
购物广场也都具备，值得一提的是：盐城传统的“露天街市”依然非常繁荣。
盐城市区经营的品种上还有一些缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，
体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很
少。
盐城商业地产小结：
产品：
盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺
失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没
有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。
价格：
目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为—万元/㎡，租金以
150㎡计算一年为30万元。
老汽车站附近出售价格10000元/㎡，租金以20㎡沿街商铺计算3万元左
右。
本案基地附近五星小区沿街商铺售价为万元/㎡。
市场：
总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，
并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有
效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。
随着市政府的南迁，城南地区也成为了盐城市场最活跃的区域。火车
战与新汽车站的规划落实在很大的程度上会推动地区内的楼市价格
增长。
基
地
篇
一、项目立地条件分析
1、项目基地位置
范
公
路
放
基
地
路建 军
市 中 心
火
车
站
汽
车
站
市政府
文
港
路
大
庆
路
开
大
道
世 纪 大 道
青 年 路
解
放
路
2、项目基地四至
项目概况：
位于盐城新火车站和汽车站正对面，范公路以西。地块为80米*205米，沿范
公路80米面宽。
用地性质为商业、办公。土地使用年限为40年。目前基地内为农田，尚留有
一栋民居。
基地西面有一商场沿街有一些零星商铺。后面为动迁安置房。（未来将被拆
除）。
划 行
公
火车
站
汽车站
基地
大 庆 路
文
港
路
规 步 街
青 年 路
范
路
二、项目 SWOT 分析
—— 优势分析 (Strength) ——
城市经济环境活跃
盐城最近几年的城市经济发展迅猛，年 GDP 增长均在 10%以上。城市居民消费
水平持续上升，伴随着城市经济的发展，房地产业也呈现一片欣欣向荣的气象。
地段升值潜力巨大
基地东临新火车站，南有新汽车站。具备此类条件的基地，对于该项目的未来升
值空间以及商业价值都是极为有利。
交通便捷 四通八达
基地四周具有范公路、青年路、文港路、大庆路。距离市中心大约10分钟车程；
距离市政府大约15分钟车程。
紧临火车站步行街
基地的南部紧邻规划中的火车站步行街，此项规划对于项目自身规划的商业项目
具有极大的带动作用，有利吸引客流。
劣势分析 (Weakness)
道路过宽 客流分散
基地东面的范公路设计为快速交通干道，这会影响到火车站客流的到达本项目。
对于人气的聚集是一大劣势。
商业环境现状较差
环境现状较差,从对周边环境现状的勘察来看，周围存在相当数量的农田和民房，
商业形态主要是以低档零散的沿街店铺为主，目前缺少商业气氛。
机会分析 (Opportunity)
未来客流量的增加
目前火车站的班次为 11，未来将增加到 50 多次；汽车站的建成投入使用都将对
于客流会产生巨大的推动作用，对于地区内的经济是巨大的利好。
城市未来规划发展
“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人
口的数量和质量，人口的增加首当其冲的就是火车站、汽车站的客流加大，聚集
的人气为本项目带来良好的投资前景。
威胁分析 (Threat)
南部规划的视线影响
在基地的正南方向将规划一座建筑，该建筑将遮蔽本基地一半的位置，这样一来
对于人气的聚集，造成一定的抑制，对于商业效益会产生打击。
同城商业的激烈竞争
盐城的商业项目琳琅满目。国飞·尚城，江苏科俐文国际大酒店，都是一些带有
自身特色的项目。
政府项目的实施进程
规划拆除的建筑并建造步行街的实施情况，将很大程度影响到项目的发展。
产
品
篇
一、项目定位：
1、区域发展背景：
本项目与盐城市火车站一路之隔，南部又有当地最大的长途汽车
站（五星汽车站）在建，是盐城未来的重点建设区域。
目前此地的本地居民与外来租户的比例约 2：3，虽然本地居民的
购买力在当地消费力中属于中下阶层，但租户大多为韩国人，消
费能力较强。
该区域目前除去火车站步行街规划和本项目外，没有其他大型商
业项目规划。
随着盐城市城市化进程的加快，火车站各地班次的出现和增加，
长途汽车站的运营，此地人气将快速上升，对商业设施需求将日
益迫切。
火车站周围的建设用地，在盐城市的未来计划中将陆续放出，未
来的火车站地区将是盐城自城中区，南部新城后又一个大型高品
质居住社区，随之而来的巨大消费需求将带动“火车站商圈”的形
成。
2、项目定位基础
通常，房地产项目的定位一般来源于两个基础条件，一是项目自身的各类资源条
件，二是项目所在区域的房地产市场结构态势。
从项目自身中保留先天可被利用资源，将优势发挥及至，利用资源整合化优势，
结合区域市场产品空白点，挖掘出适合项目所在区域的产品特质，为创造出一种
全新的生活理念，降低项目的开发风险系数，奠定充分的客观市场依据。
项目定位
总精神
项目自身
资源整合
区域市场
竞争分析
卖点资源整合 寻求市场机会点
竞争市场分析
项目定位依据
3、项目定位依据
在盐城项目的产品定位执行过程中，我们一直在思考这样一个问题，就是这个项
目是为什么样的人打造的？他们需要什么样的产品？我们的产品定位必须符合
他们的需要，才能够吸引他们。
通过对多数商业项目定位的分析和总结，我们认为，上述六个方面：
目标市场、功能、特色、经营方式、经营业态、经营规模和形象是商
业项目定位的关键所在。
商业定位
目标市场
定位
功能定位
形象定位
特色定位
经营方式
定位
经营业态
定位
经营规模
定位
4、目标市场定位：
鉴于项目区域良好的规划发展前景及该地区在大多数盐城人心中的商业印象较
为模糊的特点，本项目的目标市场定位采用“远交近攻”的策略，即围绕项目从近
到远划出不同的市场区域，目标市场区域细分如下：
第一区域 城中区、五星村、亭湖开发区、各级政府部门
第二区域 城南区、盐城经济开发区、国有企业、私营企业
第三区域 盐城市区其他区域
近交区域
主要目标客源 商人、白领、公务员、当地富裕村民
第一区域 东台、大丰、建湖、阜宁、射阳、海滨、响水
第二区域 海安、姜堰和其他地区远攻区域
主要目标客源 商人
第一类 趁改革开放大潮，先富起来的人
第二类 有一定经济实力的富裕村民
第三类 经济基础扎实，收入丰厚的专业人士
投资者
（70% ～ 80%）
第四类 经济基础一般，但有稳定收入和一定积蓄的人士
自营者（20% ～ 30%）
自营者
20%-30%
投资者
70%-80%
5、项目经营定位
商业中心虽具有购物、休闲、娱乐等共同特征，但仍然要做出项目的个性，即差
异性定位。项目经营定位的差异性影响建设规模上的差异性。按照商业中心的建
设规模差异与定位有如下关系：
建筑规模 覆盖商圈 定位
5 万㎡以上 面向整个城市、服务人口 20 万人以上 市级商业中心
3—5 万㎡ 覆盖城市局部、服务人口 5—20 万人 地区商业中心
1—3 万㎡ 覆盖一个居住社区、服务人口 1—5 万人 居住区商业中心
1 万㎡以下 服务人口 1 万人以下 邻里型商业中心
单从本项目的建设规模来看，应该属于覆盖城市局部（火车站地区）的地区商业
中心，和以娱乐休闲为主的“缤纷亚洲”项目、百货购物为住的“海华广场”项目等，
可以在消费人群，经营主题上制造一定的差异性，来形成自己的竞争优势。
如何塑造项目的经营差异性，一般从项目功能定位、经营特色定位、经营方式定
位、经营业态定位四个方面来构建：
差异性经营
功能定位 经营业态
定位
经营特色
定位
经营方式
定位
功能定位：
项目功能组合
购物功能 体现在商品的品种和档次上
服务功能 物业管理和客户经营主题服务两方面主要功能
餐饮功能 快餐、咖啡店、酒吧、中餐、西餐、点心、特色店等
商务功能 商务服务中心
休闲功能 商业的休闲配套设施辅助功能
娱乐功能 各类游戏活动的设置
批发功能 批零兼营
附加功能
修理功能 各种维修服务
说明：
本项目的经济环境和消费力现状决定了，本项目只能做以满足区域居民日常需要
和旅客需要为主的商业功能，因此设定购物、服务、餐饮为本项目的主要功能基
本满足了上述需要。辅助功能包括：商务、休闲和娱乐主要针对有一定消费能力
的周边客户，以他们为消费主体进行安排，比如：开发区的韩国人等。
特色定位：
商业项目的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、结构合理
本项目的主题特色在：盐城火车站地区，时尚购物步行街
说明：
由于火车站地区还没有实际意义上的商业中心，所以以日用品、餐饮和生活
配套（邮局、银行等）为主的商业业态可以很好的满足当地人对生活必须品
的需求，不用舍近求远的去市中心消费。
设立时尚为主题之一，一方面盐城没有以时尚生活为主题的商业，另一方面
可以吸引一定的年轻人来关注本项目。
经营业态定位：
物业类型 位 置 面积需求 业 态
1 层 40—500㎡ 点心、快餐、银行、珠宝、专卖店等
商场
2—3 层 2000㎡以上 大卖场、主力店、百货等
1 层 40—200㎡ 服饰、鞋类、专卖店、皮具、箱包、首饰等
2 层 150—300㎡ 咖啡店、茶艺馆、书店、网吧等商铺
3 层 300㎡以上 正餐餐厅、娱乐设施等
说明：
在业态定位上，我们主要考虑“购买功能”与“餐饮功能”，比如在商场内设置
大型卖场，百货商店等。
在业态分布上，我们主要将商场作为主力店的位置，其他商铺作为零售业的
区域，这样做可以方便以后的经营管理。
面积上，我们将按照当地的习惯和商家的习惯进行最后的设置。
经营方式定位：
A、全部出售、统一出租
将所有商铺全部用于出售，并出租所有商铺给实际用家，租金收益归铺位所有人，
商铺的实际使用者负责经营，获取经营收益，承担经营风险。一般这种情况，会
伴有售后包租的协议。
B、部分出租、部分出售
该种经营方式是指将商业项目内一定面积的商铺用于出售、一部分面积的商铺用
于出租，也有可能余留部分面积的商铺进行自身经营。这种经营方式有利于商业
项目的整体运作。
C、委托管理公司进行经营管理
商铺所有人不负责经营，交由专业管理公司进行经营管理。
二、产品建议
1、整体规划建议
规划设计要点：
要点一：遵循商业功能独立性七大原则
大型商业地产项目总体规划设计要遵循：布局简单化原则、主力店功能多元
化原则、设计布局“可视性”原则、公共空间价值原则、娱乐文化价值原则、
设计技术指标相对保守原则、保守选择新技术原则。
要点二：坚持创造高质量的商业空间
商业项目要注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息
的高质量空间。
要点三：注重商业项目的核心属性
大型商业地产项目的规划设计要注重与城区、周边区域的协调性，建成既特
点鲜明又与周边融为一体的商业中心；注重可持续性，无论在建筑立面和商
业布局都要有超前性；要有字有特色，不仅在商业形态上，更在设施配置和
经营管理上进行表现；要考虑集约性和生态环保概念；要有鲜明的主题，分
区合理，形成协调互补的经营格局，指导客流消费，提升消费率。
要点四：符合当地的时代精神和人文需要
大型商业地产项目的规划设计要考虑时代特点和文化精神，太前卫的设计只
适合接受新事物较快的地区，太怀旧的设计又不一定能吸引没有思想沉淀的
年轻人，在开发商业项目中要努力避免这些问题的发生。
规划建议：
经济指标
占地面积 16400
地块长宽 80 米、205 米
容积率 ≤ 3
用地属性 商业、办公
土地使用年限 40 年
建筑密度 ≤ 40%
绿化率 ≤ 20%
其他 18 层产权式酒店
项目产品建议
产品类型 面积区间 套数 比例
35—45㎡ 150 %
产权式酒店
45㎡以上 60 %
40㎡以下 50 %
40—140㎡ 250 %
140—280㎡ 100 %
商铺
280㎡以上 50 %
项目规划建议
产品类型 占地面积（m2） 容积率 建筑面积（m2） 所占比例(%) 数量
产权式酒店 12000 % 210 间
商场 7500 % /
商铺 24000 % 450 间
地下车库 2000 % 150 个
公建及配套
/ /
500 % /
共计 16400 46000 100 /
示意图：
平面：
公建 酒店
步行街 商场
说明：
本项目的主要产品分为：
产权式酒店、综合商场和
步行街商铺三种。
酒店为 18 层，房间面积
规划在 35—80㎡之间。
商场为地上三层加地下
一层，单层面积在 2000
㎡，一楼将规划单间商铺
进行出售，二、三楼整体
出售或出租。
步行街为 2—3 层建筑，
面积从 40—500㎡，以出
售为主。
2、动线建议
说明：
本项目的主要出入口设计有三个：步行街有两处，商场有一处。
主进口为 A、C 区域。
A B
C
3、中庭景观建议
4、建筑细节建议
立面建议：
酒店和商场：
商铺：
