房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法本节结构1. 房地产和房地产市场房地产价格理论与估价方法2. 房地产业及其制度背景3. 房地产估价的概念和基本方法第一讲：绪论4. 课程安排郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所2011年9月清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法1. 房地产Real Estate Price Theoriesand Appraisal TechniquesReal Estate清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 大家脑子里的“房地产”？ 房地产的重要性20022008清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所1
2008年就业去向统计19%房地产企业22%设计企业2007年就业去向比例银行/金融/投资企业挂职/公务员3%设计单位7%11%20%IT房地产银行金融施工单位施工单位4%13%16%高校挂职/留校房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法4%1%公务员出07年和08年土木系、建管系毕业研究生就业去向统计 疯狂的房价国IT3%2006~2010年全国40城市商品住宅价格指数27%4%定向及其它其他单位7%出国4%8%11%军队16%清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 房地产市场中的“众生百态”清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所2
房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐①土地 房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 房地产的学术概念土地、建筑物、其他附属物房＋地＋产②建筑物 建筑物＋土地＋它们的权利③其他附作物房地产是指土地及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，它是实物、权益和区位的综合体。清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 房地产的实物房地产的实物New York清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所3
国房地贸产价中格理心论与估价方法房地产价格理论与估价方法用货币衡量的国贸中心五大部分2010年6月─总资产：亿人民币（1年前为亿人民币）─共计10亿股，每股市值元人民币前五大股东①中国国际贸易中心有限公司：%②泰康人寿保险股份有限公司：%③恒天投资管理有限公司：%④中国农业银行股份有限公司：%⑤中国建设银行股份有限公司：%清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法房地产的类型独立式住宅Single-Family Houses居住房地产联体住宅Multi-Family HousesHousing/residential共管式自有住宅Condominiums其他Others房地产商业（商用）房地产零售物业RetailReal estateCommercial properties写字楼Office非居住房地产工业房地产Industrial 厂房ManufacturingNon-residentialproperties仓储用房Warehouse特殊物业Special properties综合用途房地产Mixed-use properties清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐所有权权承继房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法使用权 房地产的权益“权利束”理论(A Bundle of Rights)基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）(1) 完全所有权Fee租 simple赁权①最高级别的权利：占有、收益、处分、继承…②也要受法律、城市规划等的限制(2) 部分权利权Partial interests押①所有权抵②使用权③抵押权④租赁权⑤地役权⑥分时权⑦……清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所4
房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 房地产的区位位置，位置，还是位置Location, Location, and Location2. 中国房地产业的制度背景两个改革与房地产业的发展清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 住房制度改革 住房制度改革(1) 计划经济时代的住房分配模式(2) 1990年代的住房制度改革(1998)–住房建设投资和维修管理由国家和单位统包–以实物分配方式，通过行政手段配置住房资源①住房分配货币化②公房以补贴价格出售给职工“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居③大幅提高公房租金民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以④商品住房主要由房地产开发商开发后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租…...繁荣的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区⑤可以利用住房抵押贷款购房（Residential mortgage）和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑⑥政府为低收入者提供保障性住房（经济适用房、廉......盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”租房）——摘自《邓小平同志在1980年4月2日与中央负责同志谈话》清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 土地使用制度改革 土地出让的方式和年限(1) 计划经济时期(1) 方式─行政划拨、无偿无限期使用、禁止转让─协议、招标/拍卖/挂牌（招拍挂）─自2004年8月31日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，(2) 市场经济时期必须采取拍卖、招标或者挂牌的方式出让。─1988 宪法修正案：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”(2) 年限─土地管理法：城市土地归国家所有/农村土地归农民集体所有①居住用地：70年②工业用地：50年(3) 国有土地使用权出让③教育、科技、文化卫生、体育用地：50年─有限年期、收取土地出让金④商业、旅游、娱乐用地：40年⑤综合或其他用地：50年清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所5
房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 价格(Price)的概念(1) 价格：商品的等效货币额─在市场经济中，价格决定了资源的配置和使用。3. 房地产价格及基本研究方法─―价高者得”Real Estate Price and Basic Analysis Methods(2) ―价格”(price)和“价值”(value)─在马克思主义经济学中，价值是商品的内在属性，是相对客观和稳定的；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。─在不影响本质问题的情况下，不严格区分价格和价值。─另一种角度的理解–价格= 单价–价值= 总价= 单价×数量清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 房地产价格的形成机制 房地产估价Real Estate Appraisal基本分析框架：供给vs. 需求 房地产估价的概念从微观到宏观─为了特定的目的，对特定的房地产在特定的时间的客观合理住房本身城市内部城市层面宏观经济价格（价值）进行分析、测算和判定。的因素的因素的因素的因素─通过对房地产价格形成和运动的客观规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值揭示、表达出来。实物权益区位经济城市供求特征特征特征发展生活关系质量质量＝$$$$$$$$清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐住房价格清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 估价目的 怎么估？——估价方法估价目的：估价结果的期望用途(1) 看看周边的房子都卖了多少钱…①土地使用权出让——―市场比较法”②房地产转让（买卖、互换、赠与、以房地产作价入股、以房地产抵债）③租赁、抵押、典当(2) 看看建这个房子要多少钱…——―成本法”④征收征用补偿（土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）⑤税收、保险、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定⑥……(3) 看看这个房子以后能赚出多少钱来？——―收益法”清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所6
房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法4. 教学安排 课程内容的两大模块(1) 房地产价格的基础理论（经济学理论）–回答：“是什么影响和决定着房地产价格？”“如何准确度量房地产价格变化？”(2) 房地产估价方法（基本技能）–回答：“如何评估房地产价格？”“如何在资本市场上为房地产资产定价？”清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 教学环节 考核方式(1) 授课形式多样化(1) 作业与课堂平时参与30%①课堂讲授②课堂讨论③课下自学(2) 课程结束后随堂测验35%④专题讲座/估价机构参观座谈⑤课程实践（大作业）(3) 课程实践：房地产估价项目（分组完成）35%(2) 课下预习和复习清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐房地产价格理论与估价方法房地产价格理论与估价方法 教科书和参考书本节小结：跨进“房地产”这个门儿(1) 教材1. 房地产：实物+ 权益+ 区位《房地产估价与资产定价方法》，郑思齐，孙峤，清华大学内部讲义，. 房地产业：“双刃剑”(2) 参考书①《城市与房地产经济学》，刘洪玉，郑思齐，中国建筑3. 房地产价格：基本经济力量+各方利益的博弈工业出版社，2007，第一版.②《房地产估价》，柴强，对外经贸大学出版社，2005，第五版.4. 房地产估价：市场法+ 成本法+ 收益法③Basic Real Estate Appraisal, 4th Edition.清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所郑思齐清华大学建设管理系房地产研究所7
