浦东新区合庆镇
长江花苑项目竞争市场分析
2008年3月
核心导读
由于本市场研究报告涵盖范围广，内容详尽，给阅读带来一定程度的不便，为了更加清楚明了地为长发公司领导介绍长江花苑项目周边市场竞争环境，研究公司作此核心导读，归纳本策划报告各章节中的精华部分陈述如下：
1. 项目区位与竞争区域研究
“长江花苑”项目位于浦东合庆镇王家车路林荫路，所在区位属于浦东新区合庆镇，是具有较高品质的高档居住社区，适合低密度产品的开发。从项目所在区域来分析，欧泊圣堡项目在规模、产品等因素上与本项目具有较高的相似性，因此以欧泊圣堡项目作为本项目研究的重点竞争案例进行分析研究。
2、竞争市场需求价格分析
项目销售情况呈现出明显的季节性特征，市场淡季基本出现在夏季。竞争项目三年共销售86套，平均每年销售套，平均月销售套，2007年市场形势大好，月均销售仅为套。
竞争项目成交均价保持着稳步上涨趋势，2008年2月成交价格在17500元/㎡，近3年时间有近60％增长率。
3、竞争市场产品分析
竞争项目（欧波圣堡）共有107单套独栋别墅物业，分布在13种房型中，产品面积配比基本为300㎡以下的小独栋产品，其中以250－300㎡的为主，占60％；250㎡以下的占25％。
已销售房型中K、E房型销售情况最好销售率达到100％；B、D、F、J次之，销售率在80％左右；A、C、G、H相对较差，销售率在60％左右。250㎡成为热销/滞销分界点；按12000元/㎡单价计算，区域较多目标客户心理价位界限约为350万以下。
4、竞争市场客户分析
竞争项目的购房客户来源包括：律师、会计、外籍华裔、SOHO一族，且有一部分客户是通过彼此之间相互推荐而购房。
竞争项目购房客户置业需求：以二次置业为主，购房目的以投资为主，少量客户（以SOHO一族为主）用以自住。而大部分客户是看好迪斯尼项目所带来的升值潜力，属典型投资型置业。
5、竞争市场营销分析
“欧泊圣堡苑”开发经营的成功要素分析
纯独立别墅社区，树立高品质形象。
把握营销时机，借势发展。并同运用推销手段，规避项目缺点。
项目总价合理，降低置业门槛。且项目具有较高的性价比，且区域配套与未来发展预期较好。
项目产品设计具有优势，将立面效果、别墅特性、整体观感、合理户型等整合得体。
“欧泊圣堡苑”开发经营的不足要素分析
在条件未成熟时贸然推出，流失了相当部分的客户
全盘推案计划欠周详，对于既定价格段11000-17000元/㎡，导致的总价差异过大，割裂了目标客源层。
善后料理工作不周密，因现房营销-竣工交房的时间段极短，造成大量在营销期掩盖的问题在交房期暴露。同时客户危机公关处理不善，影响口碑，加剧了后期推广的困难。
6、项目研究结论与建议
开盘节点的选择建议
通过对周边市场的分析研究，我司认为：本项目的开盘要把握好房地产市场整体宏观发展环境，在市场观望期蓄势，在市场火爆期推出；
2010年，上海召开的世博会将会给整个区域带来巨大的利好刺激，本项目的开发节奏应把握住这一机会。
在项目的整体开发周期内，项目工地周边要树立项目形象；
周边环境
目前项目所在区域的整体环境并不最佳，建议在项目周边设法新增特色景观绿地以及时尚活动场地，以改善项目周边环境资源的缺憾。
产品设计建议
项目整体产品定位建议打造区域内稀奇的小独栋别墅产品；
别墅户型设计要多样化、差异化。但是主力的单套面积应该控制在210－230㎡范围。以便于总价能够在250万/套以内。
要对整个项目的规划设计、产品理念定位都需要进行规划设计，以提升产品附加值。
研究目录
一、项目市场研究概况……………………………………………………………4
1、项目概况…………………………………………………………………………4
2、竞争市场概述…………………………………………………………………… 4
二、竞争市场需求价格分析………………………………………………………5
1、竞争项目月度销售情况明细表（2005－2007）……………………………………5
2、竞争项目成交价格分析……………………………………………………………7
3、竞争项目销售/价格比较分析………………………………………………………7
4、竞争市场需求/价格分析小节………………………………………………………9
5、竞争项目销售过程研究……………………………………………………………10
三、竞争市场产品分析……………………………………………………………11
1、竞争项目产品分析……………………………………………………………… 11
2、竞争项目房源面积配比表…………………………………………………………15
3、竞争项目各房型面积配比分析……………………………………………………15
4、竞争项目已售/未售房源明细分析…………………………………………………16
5、解析产品、面积、销售之关系分析……………………………………………… 16
四、竞争市场客户分析……………………………………………………………17
1、业主资料收集…………………………………………………………………… 17
2、业主资料剖析…………………………………………………………………… 17
五、竞争市场营销分析……………………………………………………………18
1、“欧泊圣堡苑”开发经营的成功要素分析……………………………………………18
2、“欧泊圣堡苑”开发经营的不足要素分析…………………………………………… 18
3、“欧泊圣堡苑”开发经营的其他要素分析……………………………………………19
六、项目研究结论与建议………………………………………………………… 19
1、“欧泊圣堡”别墅对“长江花苑”有的启示…………………………………………19
2、项目产品定位设想…………………………………………………………………19
3、项目销售建议………………………………………………………………………20
4、项目开发建议………………………………………………………………………21
一、项目市场研究概括
1、项目概况
“长江花苑”项目位于浦东合庆镇王家车路林荫路。占地面积亩，规划可建设总建筑面积16988㎡，为低密度住宅社区（小独栋产品），规划容积率，建筑覆盖率22%，绿地率50%。
项目位于浦东新区合庆镇，是具有较高品质的高档居住社区，适合低密度产品的开发。
图1－1项目区位图
2、竞争市场概述
从项目所在区域来分析，欧泊圣堡项目在规模、产品等因素上与本项目具有较高的相似性，因此以欧泊圣堡项目作为本项目研究的重点竞争案例进行分析研究。
“欧泊圣堡”位于浦东栏学路，共有107套小独栋产品，现已成交85套，未成交22套。项目容积率；绿化率40％。
项目2005年4月开盘，并于2006年9月交房，别墅总价约230-600多万，目前入住率较低，仅为％。
表1－1竞争项目与本案比较分析表
比较内容
欧泊圣堡
长江花苑
比较
占地面积
50000 平方米
37000平方米
欧泊圣堡较佳
容积率
平手
总建筑面积
24500㎡
16988㎡
欧泊圣堡较佳
绿化率
40％
51%
长江花苑较佳
覆盖率
不祥
23%
－
产品
全独栋
全独栋
平手
套数
107户
65户左右
欧泊圣堡较佳
主力面积
250-320平方米
210-250平方米
本案面积小
主力总价
350-450万元
250万元
本案总价低
地理位置
浦东黄楼镇，迎宾大道旁
浦东合庆镇
欧泊圣堡较佳
自然环境
四面环水，自然封闭，两侧毗邻外环大型生态林带
基本无
欧泊圣堡较佳
配套
距易初莲花、农工商、华联吉买盛等地只需10分钟车程
相同车程内基本无卖场
欧泊圣堡较佳
天然气
无
无
平手
卖点
低总价小独栋，迪斯尼
低总价小独栋
欧泊圣堡较佳
区域发展
1、迪斯尼；
2、07年股市飘红、房市火爆
未知数
－
二、竞争市场需求价格分析
1、竞争项目月度销售情况明细表（2005－2007）
从竞争项目各月销售率情况来看，2005－2006年度调控政策对于销售起着比较重要的作用。但是，进入2007年后，随着股市火爆，调控政策对于竞争项目的销售并无实质影响。
（注：下列表中，浅蓝色阴影部分为项目去化表现良好的时间段；“热点事件”中的蓝色字体表示负面信息；红色字体表示利好信息。）
表2－1：2005、2006年度－月度销售情况明细表
时间
签约套数
撤销套数
热点事件
4
开盘卖点“毗邻上海大型娱乐休闲类规划用地”，升值潜力巨大。
5
1
1
．七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对个人购买住房转手交易征收营业税将从6月1日正式实施。
0
.国务总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》，宣布自8月1日起，强制性统一征收二手房转让个人所得税，打压房地产投资。
0
1
《每日经济新闻》“卖别墅“傍”迪斯尼 上海未有建主题公园许可”
0
0
.上海市副市长姜斯宪明确表示，上海将在2010年动工兴建中国境内第二个迪斯尼乐园。这是去年6月传出迪斯尼可能落户上海的消息以来，上海市政府高官做出的首次正面回应。
7
2
．开发商再次在《新闻晨报》上刊登广告“品质精细价格低 浦东230万元独栋别墅亮相”“欧泊圣堡：230万的浦东品质小独栋亮相”
0
1
1
.《中国新闻网》“迪斯尼首次证实正与上海政府磋商在沪建公园”；.《京华时报》“迪斯尼概念激活上海本地股 两市地产股齐奏凯歌”
4
1
0
2
.贷款利率上调％（06年第一次加息）
4
.个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税
0
1
. 上调存款准备金率％（06年第一次）
0
. 存贷款利率上调％（06年第二次加息）
. 上调存款准备金率％（06年第二次）
0
0
2
0
. 上调存款准备金率％（06年第三次）
3
股市持续火爆一年
小计
31
9
表2－2：2007年度－月度销售情况明细表
时间
签约
套数
撤销套数
热点事件
2
. 上调存款准备金率％（07年第一次）
0
. 上调存款准备金率％（07年第二次）
3
1
.加息3～5年（含5年）%，5年以上%（07年第一次）
11
4
. 上调存款准备金率％（07年第三次）
5
2
. 上调存款准备金率％（07年第四次）
.加息3～5年（含5年）%，5年以上%（07年第二次）
5
2
.上调存款准备金率％（07年第五次）
2
.加息3～5年（含5年）%，5年以上%（07年第三次）
8
3
. 上调存款准备金率％（07年第六次）
加息执行3～5年（含5年）%，5年以上%（07年第四次）
9
1
. 上调存款准备金率％（07年第七次）
.加息3～5年（含5年）%，5年以上%（07年第五次）
.“提高第二套房贷首付比例和贷款利率”政策出台
2
2
. 上调存款准备金率％（07年第八次）
5
1
1
.加息3～5年（含5年）%，5年以上%（07年第六次）
.第二套房认定标准确定，限制个人投资炒作房地产
1
“2007年6次加息将从2008年1月1日起“算总账””！
1
2008．3
0
小计
55
16
2、竞争项目成交价格分析
竞争项目成交均价保持着稳步上涨趋势，2008年2月成交价格在17500元/㎡，近3年时间有近60％增长率。
图2－1 竞争项目成交均价图
3、竞争项目销售/价格比较分析
第一阶段：2005/4—2006/11
在本阶段内，受到调控政策影响，竞争项目的销售情况经历了两个上下起伏周期波段。但是，竞争项目的销售价格呈现稳中上涨的趋势，且没有回落。
第一次交易高峰：2005年4月-2005年6月，均价约11000元/㎡（总价230万左右），开盘3个月之内售出约10栋。
第一次交易低谷：2005年7月－2005年11月，6个月售出仅1栋。
第二次交易高峰： 2005年12月至2006年5月，6个月内成交约16套，均价15000元/㎡，涨幅25％。
第二次交易低谷：2006年6月－2006年11月，6个月售出仅1栋。
图2－2：竞争项目成交情况表2005/4-2006/11
第二阶段：2006/12—2008/3
2006年12月后，随着中国股市、房市的火爆，竞争项目销售明显放量，本阶段共销售53套别墅。项目销售价格也显著增长，销售均价上涨30％。
第三次交易高峰：从2006年12月－2007年11月，累计售出约53套，均价18000-22000元/㎡，涨幅超过30％。据不完全统计：
2007年3月，约13000元/㎡不到
2007年5月，约13000元/㎡超过一点
2007年6月，约15000元/㎡不到
2007年9月，约16000元/㎡不到
2007年10月，月17000-18000元/㎡
第三次交易趋缓：2007年12月至今，3个月仅3套，均价17500元/㎡
图2－3：竞争项目成交情况表2006/12-2008/3
4、竞争市场需求/价格分析小节
项目销售情况呈现出明显的季节性特征，市场淡季基本出现在夏季。
签约与撤销曲线起伏走势基本保持一致。
表2－3：竞争项目年度销售情况汇总表
年度
总套数/年
平均月/套
平均总价/万元
平均单价/㎡
政策导向
2005年
18
2．10
320
11000元/㎡
调控年
2006年
13
1．08
400
12000元/㎡
常规年/调控年
2007年
53
4．41
480
14000元/㎡
火爆年
2008年
2
1
600
17000元/㎡
调控年
小 计
86
2．45
450
13500元/㎡
－
评述：
关注一：三年买86套，每年买套，平均月：套
关注二、2007年市场形势大好，月均销售仅为套
5、竞争项目销售过程研究
影响销售因素分析
别墅营销的周期受“宏观经济环境”、“区域配套发展环境”、“营销环境”和“销售策略”四大要素支撑。
1、宏观经济环境：调控自2005年始，持续保持调控强度，其中07年较弱。
2、区域配套环境：06年前商业配套、社区公园未落成，影响环境。
3、营销环境：该项目现房阶段为07年（道路、景观系统均已成熟），之前为期房阶段，尤其05-06年间工地展示形象差
4、销售策略：低开高走，销售率至70%以上开始“跑价销售”，提价待沽。
竞争项目销售过程研究
当环境瓶颈、营销环境、配套环境均不理想的时间段（05-06年），导致销售速度缓慢。
当达到准现房营销、市场回暖、配套成熟、大环境经济气候有利的情况下，在半年内完成约50套的去化量。
进入70%的去化率以后，采用提价销售（提价幅度40%），造成总价过高，且一方面因赢利目标既成，销售心态平和。因此产生销售速度下降的状态。且有消息宣称，开发商看好迪斯尼所能带来的商机，欲留下数十个物业做租赁之用。
三、竞争市场产品分析
1、竞争项目产品分析
竞争项目（欧波圣堡）共有107单套独栋别墅物业，分布在13种房型中。房型设计上主要以3层设计为主，为8种房型，其中J房型设计有地下室；K房型无室内车库。
表3－1 竞争项目产品分析
规格
面积/㎡
房型/
层数
备注
房型（A）
狄更斯型
412/1栋
2
房型（B）
艾伦坡型
265．48/8栋
311．48/3栋
3
房型（C）
奥斯丁型
3
表3－1 竞争项目产品分析
规格
面积/㎡
房型/
层数
备注
房型（D）夏洛蒂型
3
房型（E）
萨克雷型
235．46/6栋
236．90/13栋
2
房型（F）
艾米莉型
270．09/9栋
272．34/12栋
2
表3－1 竞争项目产品分析
规格
面积/㎡
房型/
层数
备注
房型（G）
哈代型
293．67/8栋
2
房型（H）
王尔德型
3
房型（J）
乔伊斯型
3+1
表3－1 竞争项目产品分析
规格
面积/㎡
房型/
层数
备注
房型（K）
劳伦斯型
2
2、竞争项目房源面积配比表
“欧波圣堡”产品面积配比基本为300㎡以下的小独栋产品，其中以250－300㎡的为主，占60％；250㎡以下的占25％。具体分类为：
250㎡以下房源约占25％；
250-300㎡之间房源占60％
300㎡以上房源占15％
表3－2 竞争项目面积配比
面积
200㎡以下
201-250㎡
251-270㎡
271-290㎡
291-300㎡
301-320㎡
400㎡以上
合计
数目
7
19
18
34
12
16
1
107
比例
7％
18％
16％
％
％
15％
1％
100％
小计
约26％
约59％
约16％
3、竞争项目各房型面积配比分析
主要的房型面积段分布在236㎡－293㎡的房型之间，占总量的67％。
表3－3 竞争项目各种房型面积明细表（单位：㎡）
房型
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
面积
412
数目
7
6
13
9
9
8
12
14
8
4
3
13
1
比例
7%
6%
12%
8%
8%
%
11%
13%
%
4%
3%
12%
1%
4、竞争项目已售/未售房源明细分析
已销售房型中K、E房型销售情况最好销售率达到100％；B、D、F、J次之，销售率在80％左右；A、C、G、H相对较差，销售率在60％左右。
250㎡成为热销/滞销分界点；按12000元/㎡单价计算，区域较多目标客户心理价位界限约为350万以下。
表3－4已售/未售房源明细表
面积㎡
已售套数
总套数
比例
房型
未售套数
总套数
比例
房型
200以下
7
7
100％
K
201-250
19
19
100％
E
251-270
13
18
72％
B/F
5
26
19％
B/F
271-290
29
34
85％
D/F/J
5
26
19％
D/F/J
291-300
7
12
58％
G/H
5
12
42％
G/H
300以上
10
17
59％
A/B/C
7
17
41％
A/B/C
小计
85
107
-
-
22
-
-
-
5、解析产品、面积、销售之关系分析
由产品特性分析可知，其产品有如下的特点及对销售带来的影响：
1、全独立别墅社区——对整体楼盘品质有保障
2、二层-二层半为立面表现——大部分单体压迫感弱
3、房型面积定位稍有偏差，250㎡以上房源约占75％，占配比比重大、占存量比重亦大。当总价拉升至18000元/㎡左右时，项目总价达到450万以上，超出目标客户承受范围。
四、竞争市场客户分析
1、业主资料收集
购房客户包括：律师、会计、外籍华裔、SOHO一族(个体小老板，但生意规模小)等（目前能确定的有上海人、华裔），且有一部分客户是通过彼此之间相互推荐而购房。
购房者基本不是第一次购房，购房目的以投资为主，少量客户（以SOHO一族为主）用以自住。其中改善型需求的客户对目前周边的配套虽不满意，但看好项目的性价比和发展潜力；而大部分客户是看好迪斯尼项目所带来的升值潜力，属典型投资型置业。
购房原因较集中的有：喜欢小区环境；喜欢房型；喜欢周边的田园和环城河；总价低廉；迪斯尼带来的升值潜力。
业主们普遍比较关注的问题：
购房前：总价；“迪斯尼项目是否会落户浦东”；墓地风水；周边配套；小区环境；
购房后：“迪斯尼项目是否会落户浦东”；物业质量；小区环境（尤其是乱搭建问题）；周边配套；
社区入住率较低，撤销率很高。2006年9月交房，交房一年到2007年11月，只有约2户居民入驻，另有约3户居民在装修。
部分业主爱好棋牌、钓鱼、上网等休闲娱乐；平均年龄约35－45岁左右；经济实力不是非常雄厚。
当迪斯尼项目落址黄楼的消息相对确定的时候，部分投资客有心追加购买一套，猜测虽然当前房产宏观调控力度日益加大，但是有极大投资潜力的项目对于较有经济实力的客户来说，还是有着一定的吸引力。
由于上海2008年的大雪，让不少没有室内车库的业主，对今后灾害天气的停车问题产生忧虑。
2、业主资料剖析
1、投资客是该项目的主要消化者。
2、本项目的部分目标客户并非成熟、理性投资者。
3、本项目的部分目标客户有“小市民”气质，爱好棋牌类消遣，喜欢扎堆群居，热衷聊天八卦。
五、竞争市场营销分析
1、“欧泊圣堡苑”开发经营的成功要素分析
1、以纯独立别墅社区，保障了楼盘品质形象，奠定了单价及增幅基础。
2、营销时机把握好（运气好），及“形象工程到位”、“宏观调控弱势”、“无同质化产品竞争”三股势力叠加造成受相关客户追捧。
3、营销手段运用好（忽悠技术好），对已购房者分析表明，至少在2007年6月前，大部分客户均不了解：楼盘无煤气、马家坟场、追加物业收费、代办费乱征收等问题。对于周边的环境抗性、嘈杂居民等可忍受或默认其未来会改善。
4、总价合理，07年主力成交价格段为300-350万元。为中高层用户所接受。
5、性价比合理，糅合了迪斯尼规划、黄楼交通动线尚可、总价优势、独立别墅社区、产品形态等优势。
6、产品设计优势，将立面效果、别墅特性、整体观感、合理户型等整合得体，给予客户“外面不靓，里面靓”的感受。从而化解了环境抗性。
2、“欧泊圣堡苑”开发经营的不足要素分析
1、开发操作不规范，05-06年盲目冒进，在条件未成熟时贸然推出，流失了相当部分的客户
2、全盘推案计划欠周详，对于既定价格段11000-17000元/㎡，导致的总价差异过大，割裂了目标客源层（使同为A栋房型客户，因总价差异过大，导致形成了两类不同收入阶层、购买习性的消费群体）
3、善后料理工作不周密，因现房营销-竣工交房的时间段极短，造成大量在营销期掩盖的问题在交房期暴露出来，同时客户危机公关处理不善，影响口碑，加剧了后期推广的困难。
3、“欧泊圣堡苑”开发经营的其他要素分析
入住率低问题的析疑
低入住率问题的产生与居住环境和购买心态息息相关。
一方面，该楼盘当前无煤气、不允许明火餐饮、交通周折不便，影响了第一居所的使用。另一方面，购买群体中的黄楼本地人、纯购买者占相当比重（约50%以上）。该部分客源不会在中短期内进驻使用。
开发商心态对营销的影响
开发商为浙江商人，善于控制成本，计算小利，资金实力一般。由此带来的对营销的影响，主要表现为：仓促公开推广致使05-06年初战失利；乱收费致使口碑遭贬，舆论不利；追高尾盘单价影响后续去化。
客户心理剖析及把握
目标客户的小市民心理浓郁。表现为高比例贷款购买的客户比重较大（亦影响了快速装修入住的承受力）；将该楼盘居所有需求，但承受能力及现状限制，对于2-3年后有自住使用的需求；该类客源为首次别墅置业，对总价经济敏感，对舒适环境不迁就，因此，对于直观感受一见钟情的产品形成冲动性购买欲望，然后再货比视为兼具增值保值性能，赏心悦目（自尊心升格）的物业；对于第一三家的基础上，以综合优势奠定购买决策。
六、项目研究结论与建议
1、“欧泊圣堡”别墅对“长江花苑”有的启示
房地产开发项目的成败受政策、调控、经济影响很大，开发的节奏关注市场趋势
前期的产品定位、面积配比、单套面积、功能布局是关键
营销策略、开盘时点、工程形象要有机结合
建筑立面、产品质量的整体形象和质量把握也是关键
2、项目产品定位设想
第一居所住的是“地段”
就第一居所而言，能承受200万公寓的人，未必都能承受200万别墅；因为公寓是必需品，别墅却是奢侈品，他们未必能习惯别墅生活所带来的生活习性的改变；也未必能承受别墅生活所带来的附加消费。试问，他们能否承受次次加息调控；能否承担大笔的装修费；能否适应生活规律的改变；能否应付将来各种生活成本的提高？正所谓“最适合的房子，是和生活方式匹配的房子”。
第二居所住的是“环境”
就第二居所而言，市场上的高端产品卖的是不可再生的自然资源；经济型产品卖的却是性价比，此类产品的客户更多的是看中物业升值潜力的投资型买家。
那么，试想，“长江花苑”的项目究竟要卖给谁？究竟要卖什么产品？究竟要卖什么样的居住方式？
3、项目销售建议
卖给谁
客户具有区域性、中等层次性、市民性等特点。表现为：
经济承受能力有限但自我感觉良好；
从未有过别墅置业经验，但在城区内有第一居所；
向往别墅生活，但注重利用空间与拓展空间,满足功能需求；
渴望获得认同，获得身心享受，但不希望遭贬低身份。
卖何种产品
结合卖给谁的问题，我们的产品需要给客户如下的感受：
有情调，重别墅细节，给与人直观的别墅社区、别墅居所的感受；
有遐想空间，满足保值增值需求、环境改善预期、符合居住环境的希望；
高性价比的产品，体现为带大面积私家花园、有延展空间的独立别墅，同时总价250万元以内，体现物有所值，且市场无同类竞争产品。
居住方式的推荐
等待性的第一居所，但兼有局部投资功能：在2年内暂不会居住（用2-3年的投资周期，等待物业升值并居住。试想如250万元买中心城2-3房的公寓投资，年租金收入约7-8万元，可补充贷款。客户会如何选择？），但在3-5年内极有可能作为第一居住的产品。未来2-3年，一方面是等待环境改善，积攒充裕的装修款，等待交通便利，用长远目光看待事物。
4、项目开发建议
开盘节点的选择建议
通过对周边市场的分析研究，我司认为：本项目的开盘要把握好房地产市场整体宏观发展环境，在市场观望期蓄势，在市场火爆期推出；
2010年，上海召开的世博会将会给整个区域带来巨大的利好刺激，本项目的开发节奏应把握住这一机会。
在项目的整体开发周期内，项目工地周边要树立项目形象；
周边环境
目前项目所在区域的整体环境并不最佳，建议在项目周边设法新增特色景观绿地和时尚运动场所，以改善项目周边环境资源的缺憾。
产品设计建议
项目整体产品定位建议打造区域内稀奇的小独栋别墅产品；
别墅户型设计要多样化、差异化。但是主力的单套面积应该控制在210－230㎡范围。以便于总价能够在250万/套以内。
要对整个项目的规划设计、产品理念定位都需要进行规划设计，以提升产品附加值和性价比。使我们的定位客户感觉物超所值。
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