物业承接查验办法
阳光100物业服务有限公司 品质部编制
2011年5月
物业承接查验办法
第一部分 主要条款
第二部分 对承接查验办法的解读
第三部分 实际工作中的注意要点
第一部分 主要条款
第一条 【立法目的】 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 【概念】 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第一部分 主要条款
第三条 【原则】物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条 【鼓励早期介入】鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第一部分 主要条款
第五条 【主管部门】
国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条 【纳入销售合同约定】建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第一部分 主要条款
第七条 【纳入临时管理规约约定】
建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条 【纳入前期物业服务合同约定】
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一部分 主要条款
第九条 【建设单位的移交义务】
建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条 【建设单位的移交期限】
建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第一部分 主要条款
第十一条 【承接查验物业的条件】
实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
第一部分 主要条款
第十一条 【承接查验物业的条件】
实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第一部分 主要条款
第十二条 【承接查验物业的文件依据】
实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第一部分 主要条款
第十三条 【物业承接查验的程序】
物业承接查验按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第一部分 主要条款
第十四条 【现场查验前应移交资料】
现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第一部分 主要条款
第十五条 【移交资料的核查】
物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条 【现场查验的范围一】
物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
第一部分 主要条款
第十六条 【现场查验的范围二】
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第一部分 主要条款
第十七条 【移交对象非物业公司的共用设施设备】
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条 【现场查验的方法和重点】
现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第一部分 主要条款
第十九条 【现场查验的书面记录】
现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条 【书面反馈和问题解决】
现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第一部分 主要条款
第二十一条 【物业承接查验协议】
建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条 【承接查验协议的内容】
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条 【承接查验协议的法律效力】
物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第一部分 主要条款
第二十四条 【物业移交时限】
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十五条 【违约责任】
物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第一部分 主要条款
第二十六条 【交接工作的书面记录】
交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
第二十七条 【物业分期查验与整体交接】
分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十八条 【承接查验的费用承担】
物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第一部分 主要条款
第二十九条 【物业交接的备案】
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
第一部分 主要条款
第三十条 【备案应告知业主】
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三十一条 【利益相关方与公证】
物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
第三十二条 【建设单位的法律责任】
物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第一部分 主要条款
第三十三条 【建设单位的义务】
物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 【物业服务企业的义务】
自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第一部分 主要条款
第三十五条 【承接查验档案的所有权】
物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十六条 【建设单位的保修义务】
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第一部分 主要条款
第三十七条 【物业买受人权益保护】
建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第三十八条 【承接查验的必要性受法律保护】
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条 【物业服务企业的法律责任】
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第一部分 主要条款
第四十条 【业主利益的保护】
建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
第四十一条 【业主的知情权和监督权】
物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第四十二条 【主管部门的监督】
建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第一部分 主要条款
第四十三条 【资料的移交义务】
建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
注：《物业管理条例》第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第四十四条 【争议的调解】
物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
第一部分 主要条款
第四十五条 【物业企业之间的承接查验】
前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行。
第二部分 对承接查验办法的解读
物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一。
《物业承接查验办法》，将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。
对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。
第二部分 对承接查验办法的解读
为什么政府要参与承接查验的管理？
目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以下两个方面的原因：
一、保障合同第三方，即全体业主的利益；
二、保障合同中弱势的物业企业的利益。
第二部分 对承接查验办法的解读
《办法》以保护业主物权为落脚点
物业管理活动的出发点和归宿，是业主物权利益的最大化
物业服务企业选择权由建设单位代为行使，物业共有部分的承接查验权由物业服务企业代为行使，这种双重被代理的角色，决定了业主在前期物业管理阶段的弱势地位。
《办法》之所以必须在物业承接查验活动中体现保护业主物权的原则，其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位的现实难题。
第二部分 对承接查验办法的解读
促进物业服务行业发展
《物业管理条例》“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念，在《办法》中得到了贯彻落实。
“明确”
明确物业承接查验的基本条件
明确物业承接查验协议的核心作用
明确双方当事人的共同责任
明确行政部门的监管职责
第二部分 对承接查验办法的解读
“正视”
正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益；
正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。
第二部分 对承接查验办法的解读
“规范”
规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量；
规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。
第二部分 对承接查验办法的解读
“强化”
强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计；
强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中参照适用。
第二部分 对承接查验办法的解读
“权责分明”
建设单位的三项法律责任：
1、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；
2、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任；
3、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任
第二部分 对承接查验办法的解读
“权责分明”
物业服务企业的三项法律责任：
1、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；
2、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；
3、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第二部分 对承接查验办法的解读
加强对业主的权益保护
1、明确规定物业承接查验档案属于全体业主所有
2、明确规定业主的知情权和监督权
3、规定物业承接查验可以邀请业主代表、主管部门，可以 聘请专业机构，可以进行公证。
4、物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第三部分 实际工作中的注意要点
一、《办法》明确规定在以下三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容：
1、物业买卖合同应当约定建设单位所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；
2、临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；
3、前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容。
（注：承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议）
第三部分 实际工作中的注意要点
二、物业承接查验的备案与公示
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。（第二十九条）
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。（第三十条）
第三部分 实际工作中的注意要点
三、承接查验的法定必要性
建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。（第十条）
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。（第三十八条）
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。（第三十九条）
第三部分 实际工作中的注意要点
四、承接查验资料的重要性
1、必须要有
2、备案要用
3、所有权归全体业主，业主可以查阅
第三部分 实际工作中的注意要点
五、避免出现管理不当的责任
自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。（第三十四条）
思考题：物业服务如何避免因管理服务不当承担责任？
第三部分 实际工作中的注意要点
六、承接查验是物业与建设单位的共同义务
1、在物业承接查验的定义中，《办法》明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位；
2、对于查验记录和交接记录，《办法》要求建设单位和物业服务企业共同签字确认；
3、对于恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验中共同侵害业主利益的行为，《办法》规定建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。
第三部分 实际工作中的注意要点
七、承接查验的内容和重点
内容：应当按照前期物业服务合同的约定，没有约定的，按照《办法》第十六条列明了的物业共用部位、共用设施设备的内容
重点：物业服务企业应当重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能，以避免承担不必要的风险和责任。
第三部分 实际工作中的注意要点
八、适用范围
侧重于制度性和程序性的规定，不是技术标准，
内容上，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备，不是整个物业项目
时间上，明确限定为前期物业管理阶段的新建物业
谢谢大家！
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