物业设施设备风险管理及
应急处理
物业设施设备的风险概念
什么是风险？
对大多数人来说，风险指的是，在特定情况下某种结果
的不确定性形式。某种事件可能会发生，如果发生，其结果
对我们不利。它不是我们期望的结果。“风险”既包含着对
未来的疑虑，又包含着发生的结果将使我们处于比现在更糟
的境地。
者，特别是美国的学者，他们对风险的概念下了一些定
义：
风险是不幸事故发生的可能性。
风险是——切危险的综合体。
风险是一种无法预测的，其趋势是，实际后果可能不同
于预测后果。
风险是损失的不确定性。
风险是损失的可能性。
物业设施设备的风险概念
事故：
《现代汉语词典》将“事故”解释为：多指生产、工作上发生的意
外损失或灾祸。
令第４９３号《生产安全事故报告和调查处理条例》，将“生产安
全事故”定义为：生产经营活动中发生的造成人身伤亡或者直接经济损
失的事件。
事故隐患：
国家安全生产监督管理总局颁布的《安全生产事故隐患排查治理暂
行规定》，将”安全生产事故隐患“定义为：生产经营单位违反安全生
产法律、法规、规章、标准、规程和安全生产管理制度的规定，或者因
为其他因素在生产经营活动中存在可能导致事故发生的物业危险状态、
人的不安全行为和管理上的缺陷。
危险：
根据系统安全工程的观点，危险是指系统中存在导致发生不期望后
果的可能性超过了人们的承受程度。如危险环境、危险条件、危险状态、
危险物质、危险场所、危险人员、危险因素等。
物业设施设备的风险分类
人的不安全行为
物的不安全状态 环境不安全因素
事故 事故
事故
事故
物业设施设备的风险分类
人的不安全行为：
１、不安操作规程进行设备检修、操作；
２、不安管理要求私自脱离岗位；
３、岗位醉酒工作；
４、不安要求设置警示标牌；
５、不安规定参加培训；
６、身体带病上岗；
７、业主违规装修，私拉乱接电力线路；
………..
物业设施设备的风险分类
物的不安全状态：
１、设施设备应当设置而未设置防护装置；
２、电力变压器长时间超负荷运行；
３、电梯安全回路被任意短接；
４、总平有一处照明控制箱门没有上锁且没
有警示标识；
５、消防管网缺水；
６、总平儿童游乐设施滑道固定螺栓掉；
７、某阀门没有在正常开启状态；
………..
物业设施设备的风险分类
环境不安全因素：
１、电梯机房因无通风空调设备450C；
２、电梯底坑集水坑排水管与外部出水口形成倒坡，
积水无法排出；
３、配电房电缆地沟长期积水；
４、操作规程不健全，与实际情况不相符；
５、室外天达4０0C ，冬季－4０0C ；
６、化粪池一氧化碳超标；
………..
物业设施设备的风险管理及应急处理
人生安全感悟：
保证自己不被伤害
保证不伤害别人 。
物业设施设备的风险管理及应急处理
物业设施设备风险是在物业管理区域内，在物
业设施设备管理使用过程中，由于工程项目建造中
存在的“固有瑕疵”或物业管理服务中的失误，如：
制度建设不到位，维修质量不良，相关人员素质或
应急意识不高，以及管理不善等。特别是物业使用
人在使用物业相关设施设备中的不当行为，如：消
防通道堵塞，违规装修，故意或无意毁损设施设备，
违规用火、用电、用气等。另外还有不可预见的自
然灾害造成的风险。
物业设施设备的风险管理及应急处理
设施设备风险管理的基本流程与要求：
１、收集风险管理初始信息
２、进行风险评估
３、制定风险管理策略
４、提出和实施风险管理解决方案
５、风险管理的监督与改进
物业设施设备的风险管理及应急处理
案例：维修电工在低压配电房更换电容补偿柜内控制熔
断器，弧光飞溅，伤及眼睛
• 时间：2001年
• 地点： 某低压配电房
• 人物：高级电工
• 事故经过：
物业设施设备的风险管理及应急处理
案例：维修电工在低压配电房更换电容补偿柜内控制熔
断器，弧光飞溅，伤及眼睛
事故分析：
• 在更换补偿电容时，补偿柜内补偿电容控制回路熔断器未断开
• 螺丝刀金属部分过长
经验教训：
– 在更换补偿电容前，应断开主回路和控制回路
– 在更换补偿电容前，应对电容器三相对地放电
– 经验电，确保电容器三相无电后才可施行
– 带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套穿长袖和长裤的
工作服
物业设施设备的风险管理及应急处理
• 案例：维修电工在低压配电房更换电容补偿柜内控制
熔断器，弧光飞溅，伤及眼睛
• 附：维修人员工作安全措施
• 1、维修人员在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在
手柄上。
• 2、带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好手套穿长袖和长裤的工作服，避免长时
间带电工作。
• 3、电气试验时必须穿绝缘鞋。
• 4、工作完毕后应检查工具有无遗忘，并须将拆动部分恢复原状。
• 5、雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。
• 6、带电作业时必须二人进行。一人操作、一人监护。
• 7、在爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时须停电作业。
• 8、在炽热高作业时，必须做好通风降，禁用类或挥发性液体。
• 9、在潮湿场所进行带电工作，要保持工作服干燥，养成穿绝缘鞋、戴绝缘手套的良
好习惯。
• 10、消防设施必须摆在显眼处，便于取用的地方，且保持消防设施的良好使用状态。
物业设施设备的风险管理及应急处理
案例：维修电工在低压配电房更换电容补偿柜内控制熔
断器，弧光飞溅，伤及眼睛
相关知识链接：
• 断电后，将电容器进行对地放电，应用线
直径不小于10 mm2的绝缘导线
• 勿直接用导线对电容器进行放电，放电导
线宜串100W灯泡
• 电容器余留电压在65V以下
物业设施设备的风险管理及应急处理
设施设备主要风险源分析：
设施设备固有风险：改造、隔离、警示；
维护不当造成风险：加强巡查力度和现场指
导，强化流程制度管理，落实奖罚制度；
人为造成风险：思想沟通，身体健康检查，
工作合理调配。
物业设施设备的风险管理及应急处理
案例一：凌晨停电，物业因恢复供电后，污水泵未
能正常启动，导致污水溢流跑水造成业主损失，物
业公司被判赔偿86万。
案例二：电梯维护不力，突然下坠导致业主受伤，
物业公司败诉。
案例三：深圳某小区玻璃高空坠下，导致楼下人行
道路过男孩当场死亡，家属以无高空坠物警示标示
及未采取有效防范措施为由，将该楼栋业主及物业
公司告上法庭。
案例四：上海某小区秋千底盘没有固定，导致儿童
脚骨骺损伤至残，物业公司高额赔偿。
物业设施设备的风险管理及应急处理
物业设施设备风险防范措施：
1、把好物业承接验收关，把质量验收作为物业设施设备的重
要内容，认真、严谨地进行查验工作，把物业项目在建造过
程中存在的问题消除在物业使用之前。
2、抓好物业管理企业制度建设。建立健全并严格执行国家相
关规范和物业管理企业各项管理岗位责任制，贯彻执行生产
安全操作规程，制定各类风险应急预案。
3、抓好员工素质教育培训以及普及提高全员风险防范意识。
4、开展风险意识宣传教育，培育物业使用人的风险意识，依
靠“业主规约”规范物业使用人的物业使用行为。发现使用
人违规又无法制止时，应及时向政府相关主管部门报告。
5、适某省市场化风险分担机制，如购买共用设施设备保险、
财产损失险、公共责任险等。
物业设施设备的风险管理及应急处理
物业设施设备管理紧急事件处理预案编制核心内容：
１、对紧急情况或事故及其后果的预测、辨识和评估。
２、规定应急救援各方组织的详细职责。
３、应急处理中的组织措施和技术措施。
４、应急处理行动的指挥与协调。
５、应急处理中可用的人员、设备、设施、物资、经费保障
和其他资源，包括社会和外部资源等。
６、在紧急情况或事故发生时保护生命好、财产和环境安全
的措施。
７、现场恢复。
８、其他，如应急培训和演练，法律法规的要求等。
物业设施设备的风险管理及应急处理
防止非预期接触风险：绝缘、隔离、上锁、监护、钥匙管理…
防止设备误操作风险：操作规程的熟悉、演练、双岗监护…
防止设备故障风险：预防性维修、恢复性维修、水位报警、应
急灯、外包方监管…
防止火灾风险：设备房环境管理、消防器材配置（消防沙、气
体灭火、CO2灭火系统…
…………….
物业设施设备的风险管理及应急处理
突发紧急事件的种类：
房屋主体安全
突发性停赛、停电、停气
水管锈蚀渗漏、爆裂
煤气泄漏
消防报警
设施损坏、伤人
技术人员维修工作中伤人
自然灾害、公共卫生破坏………….
物业设施设备的风险管理及应急处理
突发紧急事件的处理原则：
1）按照预先制定的处理预案实施处理尽可能的控制
事态扩大和蔓延，把损失和危害降低到最低限度；
2）以解救人员安全为第一，保障财产安全为第二；
3）处理紧急事件的人员应及时果断处理，不消极回
避；
4）处理紧急事件应有统一现场指挥调度；
5）应随事件发展过程的变化灵活掌握预案的实施；
6）处理事件应以不造成新的更大损失为前提。
物业设施设备的风险管理及应急处理
紧急事件的处理的过程要求：
1）紧急事件发生后，公司相关部门领导人及相关人员应及时
到达事件现场；
2）有领导、有组织的采取对应预案实施处理；
3）加强事件处理中，相关组织部门及人员间的沟通与联络；
4）涉及公共利益的紧急事件，应由专人向外界发布信息，避
免干扰影响事件的正常处理；
5）对重大紧急事件，应注意保护现场以利相关部门调查；
6）事件处理完毕后，应进行总结、分析、改进，以提高企业
处理紧急事件的能力；
7）将事件的发生、处理过程及产生的后果，向相关上级组织
报告。
物业设施设备的风险管理及应急处理
事件发生
处理紧急事件
事件的申报
事件的判断与确认
通知相关部门（人）
物业公司自行处理 需求外援支持
处理现场紧急事件处理后
分析总结、向上一级组织报告
调查时间发生原因
突发应急事件处理一般流程：
物业设施设备的风险管理及应急处理
物业设施设备管理典型紧急事件处理预案：
火警、火灾应急处理程序
电梯故障困人应急处理程序
故障停电应急处理程序
故障停水应急处理程序
监控、防盗系统故障应急处理程序
燃气泄漏应急处理程序
浸水、漏水应急处理程序
谢 谢 大 家！
