3W创研智造产品价格建议
上海近期房地产调控政策
90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开
发将受限 。开发商们小户型上“做文章” 。例如金地未未来 、上海青年
城 等小户型楼盘持续热销。
中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，
对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房
的，贷款首付款比例不得低于40%。大大抑制了楼市购买能量，滋长了购
房者的观望情绪。
央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连
续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。持续货币紧缩政策给一向依
赖于银行资金周转的开发商们受到了禁锢，土地流拍，项目推迟开盘频现。
导致楼市成交冷清的一个直接原因。
2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备
管理办法》的出台。对开发商蓄意囤地现场得到了有效的遏制。
上海近期房产市场动态
中心城区板块（中环以内）：
由于可供开发土地极为稀缺导致目前一手房住宅供应量急剧下滑，
以08年4月为例中心城区总供应量仅为万平方米，环比减少了
%，在全市新增的比重回落了近5个百分点，仅为% ；成交
却依旧呈现欣欣向荣的景象，本月总成交量为万平方米，环比
增加27%，占全市成交的% ，成交均价为28,831元/平方米，环
比上涨%，房价始终高价运行。 位于静安、徐汇、古北等传统
高端板块房价仍无松动迹象，且有上涨趋势。
次城区板块（中外环内及外环附近）：
次区域为上海自主客群主力购买区域，由于宏观市场影响及调控
政策频出，市场观望范围浓厚，以08年4月数据为例总成交量
万平方米，环比减少了% ，成交均价为11,698元/平方
米，环比上涨了% 。但是不少开发商价格已有松动，采取折
扣方式，暗中降价。
郊区板块（外环以外）：
受·宏观市场影响，客户观望态势以及大量动迁房转性为商
品房源的陆续涌入市场，郊区房价有所回落，以08年4月数
据为例郊区总供应量为万平方米，环比上涨
%，占全市新增的% ；成交量为万平
方米，环比下跌了%，占全市成交的% ；
宏观背景
长三角地区近年经济增长放缓
1. 工业产品以中下游为主，在买方市场环境下，价格上升不易，而原材料
价格抬高之后，只好牺牲利润，进而影响到企业的再生产和投资；
2. 随着国家宏观调控力度加大、国际市场环境变化，其中最大的问题，是
煤电油运紧张和资源的短缺。
上海市场现状
在近阶段上海土地放
量情况来看，重工轻
住现象显著，随着住
宅用地资源的日益枯
竭，在住宅市场长时
间低迷的市场背景之
下，随着上海经济高
地位置的日益凸显，
工业地产的发展前景
广阔。
物流以及对外贸易产业强劲的发展势头促使高质素工业物业的需求日趋旺盛。
•2008年上半年共有万平方米新增工业设施完工，其中嘉定、松江和宝山的
新增供应较为充裕。
•上海主要工业区平均空置率仍保持较低水平，为%。
上海“总部经济”的快
速发展和物流集散地地
位的加强带动了工业物
业市场的迅猛发展。
国内外物流企业对于工业物业
的强劲需求以及优质工业物业
的稀缺性使得租金水平继续保
持上扬态势。
•2008年上半年上海工业用地平均地价
同比增长%，达到每平方米人民币
1,元。而周边城市的工业地价同比
猛增%，达到每平方米人民币312
元。
•上海工业物业租金同比上涨%，达
到每月平方米人民币元；而周边城
市的工业物业租金同比亦上涨了%
，达到每月每平方米元。
项目项目 成交价成交价 开盘价开盘价 当前均价当前均价 所处区域所处区域 备注备注
亚太兴业城亚太兴业城 42274227 45004500 4800-51004800-5100 嘉定南翔嘉定南翔
大业领地大业领地 43924392 40004000 8000-95008000-9500 松江新城松江新城
中邦中邦
MOHOMOHO
70917091 55005500 1000010000 浦东金桥浦东金桥
总部一号总部一号 77797779 55005500 7200-85007200-8500 闵行颛桥闵行颛桥
慧创国际慧创国际 83418341 55005500 90009000 嘉定江桥嘉定江桥 性质已转
性质已转
为商业为商业
钢领钢领 约约90009000 75007500 1050010500 宝山宝钢宝山宝钢
东方环球东方环球 1352813528 1300013000 1700017000 闸北永和闸北永和 中环以内中环以内
总部湾总部湾 --- ------ --- 55005500 1200012000 康桥康桥 数据有待
数据有待
核查核查
工业地产价格行情
08年工业地产价格与去年相比较并没有因住宅市场的低迷及国际原料价格的波
动而有较大影响，在维持去年的价格基础上微有提升。
小结：
•国内国际宏观影响对于处于生产加工型上游企业影响较大，对处于下
游的服务性产业冲击较小。
•随着中央政府出台了一系列对出让工业用地的调控政策，工业地价在2006年
和2007年间取得了大幅增长，反映出工业用地的稀缺性以及市场对工业物业的
强劲需求。
•限外政策并没有实质放松的迹象, 08年上半年, 海外投资者对上海的优质物业
仍然兴趣不减. 海外机构投资者的整幢物业成交的涉案总金额约达14亿美元,
较2007年同期上涨84%。
价格推导
定价优势 定价劣势
工业地产发展前景
广阔、态势良好
规模优势整体规划
优势及单价优势
依托康桥工业园产业、
政策税收、交通优势
区域内面临总部湾
直接竞争
周边配套严重缺乏
单套面积较大
首付高、总价高
全案销售均价：6000元/
㎡
3W符合目前市场主流
工业地产发展要素。
面临激烈的市场竞争
以市场均价行情为依据，
低开高走，稳步销售
2009年5月 7月 9月 5月 7月 8月 2011月1月 3月
第一波销售 第二波销售
第一阶段 第二阶段
第三波销售
销售周期
销售节奏
正式
开盘
第三阶段
第一波
去化50000方左右
第二波
去化45000方左右
第三波
去化41000方左右
2010年1月
定价策略
低开（5500元/㎡）——平走（6050元/㎡ ）——高调（6550元/㎡）
工业地产区别于住宅与商业地产
弱化：
•周边设施
•套内实际面积
•高总价
强化：
•园区背景
•使用空间高附加值
•低单价
800 ㎡
880 ㎡
900 ㎡
1100 ㎡
1200 ㎡
1600 ㎡
1700 ㎡
1800 ㎡
2000 ㎡
2100 ㎡
2200㎡
高价区间
中价区间
面
积
5800元/㎡
5400元/㎡
6400元/㎡
价
格
低价区间
定价策略
16010㎡，
14栋
联体， 1-
5F
800-1700㎡
19998㎡
整栋共14层 15327㎡，10栋
联体&双拼1-6F
单体1200-2100㎡
14155㎡，12栋
联体，1-5F
单体880-1700㎡
12092㎡，10栋
独&联&双，1-5F
单体800-2000㎡
14155㎡，12栋
联体&双拼
单体880-1800㎡
15541㎡，11栋
独栋&双拼1-5F
单体1100-2200㎡
14706㎡，11栋
独栋&双拼1-5F
单体1200-1600㎡
16231㎡，16栋
联体&双拼1-5F
单体900-1100㎡
14706㎡，11栋
独栋&双拼
单体1200-1600㎡
Ⅰ Ⅱ Ⅱ Ⅲ
Ⅱ Ⅲ Ⅲ
Ⅰ
A
Ⅰ
项目概况
第一阶段：5500元/㎡
第二阶段： 6050元/㎡
第三阶段：6550元/㎡
推案策略：
•单套面积分布均匀
•价格采取低开高走
•第一阶段以制造
人气为主
A栋：19998
㎡
整栋共14层
酒店式公寓由于
产证问题只能整
体出售。
•面积过大，总价
过高
•根据收益还原法
（1~元/㎡/天）
建议价格：4500
元/㎡
酒店式公寓
A
销售顺序
第一阶段：均价5500元/㎡
B
B区由14栋联体
组成， 16010㎡
面积较大，去化
周期较长。地处
主入口，先期销
售有益于项目整
体形象的塑造。
D区由11栋独栋&双拼组
成，单体面积1100~2200
㎡，面积大总价高。
C区由10栋联体及双拼
组成，1200~2100㎡，
面积大总价高
D
C
此三区域面积较
大，除B区800
㎡以外，C、D
区面积均在
1000 ㎡~2000
㎡左右。产品形
式包含独栋、双
拼、联体。
第二阶段：均价6050元/㎡
D F
E
此三区域面积分
布较平均，面积
均在800 ㎡
~2000 ㎡左右。
产品形式包含独
栋、双拼、联体。
受众选择范围较
大。 C
G区由12栋联体及双
拼组成，单体面积跨
度大，位置优越。
GE
F区由11栋独栋&
双拼组成，单体
面积较大、位置
优越。
F区由12栋联体组成，
单体面积跨度大，位
置优越。
第三阶段：均价6550元/㎡
K区由11栋独栋&
双拼组成，单体
面积较大、位置
相对较差。
此三区域面积分
布较平均，面积
均在880 ㎡
~1800 ㎡左右。
产品形式包含独
栋、双拼、联体。
受众选择范围较
大。
H区由16栋联体&
双拼组成，单体
面积较小、位置
相对较好。
J区由12栋联体&双拼
组成，单体面积跨度
较大、位置相对较差。
H
J
K
3W创研智造推广阶段内容
1st Season ：引导期（2008年8月—2008年9月底）
时间节点：9月底售楼处进驻
推广主题：企业独栋别墅，世界总部基地
推广目的：以全新、独立的国际形象引发市场关注度！
推广手段：售楼处开始进驻
包括、售楼处内外包装、围墙、看板、灯箱等
项目周边户外广告全面发布
各主干道公路指示牌
沪南路外环路高炮、大看板等
SP活动先行造势
举行盛大新闻发布会，会议将邀请AUX上下游单位、业内专家、公司团队、
经贸组织领导、贷款合作银行等参加，长三角几十家媒体进行联合新闻
报道，同时搜房网进行全程直播。
2nd Season ：开盘期（2008年10月—2009年5月）
推广主题：世界级企业基地，炫耀登场！
推广目的：以全面的媒体攻势，达到开盘热销的目的。
推广手段：定向媒体传播
和商会、协会、MBA班等合作，以短信，直投等形式定向传播给客户。
电视媒体发布
与第一财经《波士堂》合作，以专家访谈和广告插片的形式密集投放。
电台媒体发布
与第一财经广播台及交通电台合作，播放1分钟电台广告。
平面媒体出街
《东方航空》、《苏商》、《移居上海》、《浙商》等平面发布。
数据库营销
通过与《分众》数据库合作，对拥有高档车主、企业主、俱乐部高级
会员等进行定向宣传，以达到一些高端目标客群。
开盘SP活动
开盘当天，举行隆重的开盘酒会，同时与首位入驻的全国知名企业进
行盛大签约仪式，以期形成“羊群”效应。
企划案前工作进度表一
(售楼处进场前筹备阶段)
企划案前工作进度表二
(开盘前推广阶段)
谢谢观看！
