第一章 工业地产概述
工业地产定义、分类 ⊙
特点及趋势 ⊙
工业地产定义工业地产定义
工业地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载
体的工业物业总称。
工业地产分类工业地产分类
根据产业发展阶段对国内23种工业地产进行分类。
医疗保健设施 数据交换中心 教育培训基地
科技孵化器
企业加速器
创业人社区
都市经济园
物流园区
保税物流园
临港经济区
专业批发市场
大学生科技园
软件外包基地
影视传媒中心
创业产业园
公共博展馆
旅游渡假区
产业转移园
生态工业园
总部经济园
中央商务区
基础保障
创业阶段
商业零售 楼宇经济体
创新领域发展阶段
成熟领域
流通领域
工业地产特点工业地产特点
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性
强、投资回报期长及自身增值性的特点。
政策主导性强、专业性强政策主导性强、专业性强
• 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政
策等影响很大；
• 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必
须满足不同产业发展需求及功能要求；
投资大、投资回收期长投资大、投资回收期长
• 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占
用周期长，投资回报期限大于住宅房地产与商
业地产；
区域性强区域性强
• 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区
域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产
需求一致性较强，致使工业地产在同区域的功
能差别很小；
项目增值性项目增值性
• 发展第三产业，实现二、三产业联动，拓展
项目收入来源；
• 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体
育等行业的发展优化产业配置，打造产业群，
都能促进项目价值提升。
工业地产趋势工业地产趋势
近些年，工业地产，或称作产业地产，成为各方资本竞逐的新领域，不仅传
统的产业地产运营商加大了扩张力度，连很多实体企业也纷纷参与
国内产业地产强势产品品牌不断战略扩张，如联东U谷、道
丰集团、武汉光谷等
国外巨头加大在华投资力度，如普洛斯向武汉等中部城市布
局，AMB公司在上海收购万㎡的工业地产项目
大型房地产开发商为了规避风险开始进入产业地产领域，包
括复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等，如
万通和TCL合资成立工业地产开发公司万通新创工
拥有独特资源的产业实体企业开始尝试从示范走向布局，如
广州市龙源环保科技有限公司提供专业、集中的水处理服务，
同时因水处理设施带来了产业园建设和运营
1
2
3
4
第二章 工业地产开发
模式研究
工业地产开发模式 ⊙
政府主导模式 ⊙
主导企业引导模式 ⊙
工业地产商模式 ⊙
综合开发模式 ⊙
优劣势比较 ⊙
工业地产开发模式工业地产开发模式
政府主导模式政府主导模式
通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业
地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。
主体企业引导模式主体企业引导模式
实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目
租售等方式引进同类企业租售等方式引进同类企业。。
工业地产商模式工业地产商模式
房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然
后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。
综合运作模式综合运作模式
上述三种模式的混合运用上述三种模式的混合运用。。
政府主导工业园模式政府主导工业园模式————基本情况基本情况
政府主导模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区
域或经济全面发展。
开发主体
地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业
园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开
发方式。
地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营
造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、谷
底出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
区域经济发展迅速，产业潜力十足；
区域辐射地位明显，交通条件优越；
宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。
操作手段
具备外部条件
政府主导工业园模式政府主导工业园模式————园区开发模式流程园区开发模式流程
• 区域经济研究
• 园区开发定位
• 行业发展规划
• 园区招商定位
• 园区开发策略
• 园区招商策略
• 开发财务规则
• 概念性规划
• 控制性规划
• 基础设施规划
• 详细规划
• 非盈利性基
础设施建设
• 盈利性基础
设施建设
• 共用设施建
设
• 国内招商
• 国外招商
• 客户管理
• 物业管理
• 土地容积率
• 产业升级
工业园区开发模式流程
研究定位 总体规划 园区建设 整体招商 园区管理 园区升级
政府完全主导的开发模式
政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区
招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来
吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。
案例：新加坡裕廊工业园案例：新加坡裕廊工业园
• 园区概况：位于新加坡岛西南部的海滨地带，距市区约10多km，1961年政府计划在裕廊
划定6480公顷土地发展工业园区，1968年园区内厂房，港口、码头、铁路、公路、电力、
供水等基础设施建设基本完成
• 开发主体：开发运营主要是由政府垄断开发。最初的管理机构是经济发展局，1968年成
立裕廊管理局（JTC）。资金筹集、土地运用、招商引资等均采用一级政府统一规划，
专业化分工建设、管理和服务协调相配合。政府用法律制度来安排土地的开发利用，由
JTC统一控制全国工业用地和各类园区的供给，由经济发展局遍布世界的专业招商队伍
统一负责招商
1961-1979年
劳动密集型产业主导阶段
1980-1989年
技术与资本主导阶段
1980-1989年
技术与资本主导阶段
• 入区企业以劳动密集型产
业为主，主要是为了解决
新加坡就业问题，改变其
工业落后的面貌
• 为高增长型的企业设计和
提供具有差异化的设施和
厂房
• 提高集约化利用园区的土地
• 出现了商业园、技术园、后
勤园等新概念的园区
• 保证项目快速启动并尽快达到规模经济
• 快速并以较低成本获取私人土地
• 有效吸引跨国公司的投资
• 园区的竞争对象在国外而不在国内，园区之间没有恶性竞争。
案例：新加坡案例：新加坡裕廊工业园裕廊工业园
• 产品系列
– 工业用地
– 商业园土地（新兴产业、高新技术企业）
– 多层厂房（Flatted factories)
– 标准厂房（Standard factories)
– 创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70㎡，科技企业中心为
多层厂房+综合设施）
– iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise）
– 写字楼（Office space）
• 配套
– 食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园
• 截止到2003年底，新加坡岛内已建立了30多个工业园区，共占地8025公顷，已开发5069公顷，包含
了7000多家跨国公司和本地的高技术制造业公司，对GDP的直接贡献率为25%，雇佣了全国1/3以上
的劳动力
• 裕廊镇管理局公司(JTC Corporation)是这些工业园区的主要开发者
案例案例：北京雁栖经济开发区：北京雁栖经济开发区
雁栖经济开发区• 园区概况：成立于1992年，为北京市级开发区、北京
生态涵养区县开发区，总规划面积平方公里
• 开发主体：北京雁栖经济开发区管理委员会是负责开
发区的整体规划、宣传推介、协调征地拆迁、审核入
区项目、各项统计工作以及园区安全生产、市政市容、
治安秩序等工作。北京市长城伟业投资开发总公司为
怀柔区政府直属国有企业，负责开发区规划区域内土
地的征用、开发、招商引资以及经营性物业投资管理。
管委会与长城伟业是“两块牌子，一套班子”
• 园区布局：初期由主园区、经纬园、凤翔园构成，食
品饮料及配套包装印刷产业是园区核心支柱产业，是
“华北最大的食品饮料产业聚集区”，2008年规划调
整为“一区四园”：新能源新材料产业园、生命科学
产业园、中关村雁栖高新技术创新基地和文化创意产
业园
• 经济效益：2010年1-11月工业总产值亿元，同比
增长%，投产开业企业340个，同比增长%，三
资企业86个，同比增长%，从业人员万人，同
比增长%，招商项目117个，同比增长%
案例：北京雁栖经济开发区案例：北京雁栖经济开发区
• 怀柔区定期组织企业与市级融资平
台进行对接。
• 怀柔区政府出资2000万元作为“代
偿资金”，借助市经济和信息化委
员会高端制造业投融资服务平台，
设立怀柔区中小企业投融资服务平
台，为中小企业提供投融资服务。
同时安排500万元高新技术产业融
资贷款担保金，用于支持高新技术
产业发展。
通过出台多项扶持政策，不断改进政府服务意识，改善软环境，吸引、留住企业
国家国家
北京市北京市
怀柔区怀柔区
中关村中关村
• 财政部 国家税务总局关于促进创业投资企业发
展有关税收政策的通知
• 财政部 国家税务总局关于科技企业孵化器有关
税收政策问题的通知
• ……
• 北京市工业企业流动资金贷款贴息补助政策实
施细则
• 北京市鼓励在京设立科技研究开发机构的规定
• 北京市财政支持高新技术成果转化项目等财政
专项资金实施办法
• 北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若
干规定
• ……
• 怀柔区高新技术企业申请使用科技及中小企业
担保资金管理办法
• 北京市怀柔区引进人才办法实施细则
• 怀柔区发展总部经济实施品牌战略技术创新战
略开拓资本市场战略扶持政策
• 怀柔区促进生产性服务业和文化创意产业专项
引导资金使用管理实施细则
• ……
• 中关村科技园区留学人员创业企业小额担保贷款
“绿色通道”实施细则
• 中关村科技园区中小企业技术创新专项资金管理
暂行办法
• 中关村科技园区企业改制上市资助资金管理办法
• ……
除国家、北京市相关优
惠政策外，怀柔区政府
根据区内实际情况制定
了有针对性的人才、融
资担保和财政政策，同
时设立专项资金促进相
关行业发展。
通过积极协调公交公司
设立站点、搭建融资平
台、缩短审批流程等方
式，为企业发展提供便
利条件。
交通交通
• 雁栖经济开发区管委会与北京八方达公交公
司怀柔分公司协商，在开发区设立公交总站，
雁栖公交总站建成后，开发区与怀柔城区间
的通行将更加便捷，后续也将开通开发区与
中关村、开发区与东直门等多条线路。
审批审批流程流程
• 实行“重点标记、即时移送”分办制度，对
重点项目引进和建设进行全程跟踪监控，压
缩用地审批、环保评估等手续时限，年内开
工项目免交或缓交市政基础设施建设费。凡
属区级权限内的审批事项，原则上完成时限
压缩50%。
融融
资资
平平
台台
主体企业引导模式主体企业引导模式————基本情况基本情况
主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响
力，带动上下游企业加入园区建设。
地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体
企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各
级地方政府经常使用的工业地产开发模式。
创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与
其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业
的知名企业进驻，利用其再行业的影响度来带动行业
上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。
区域辐射地位明显，交通条件优越；
具备产业发展的良好的产业政策环境；
优惠的税收及相关政策。
开发主体
操作手段
具备外部条件
主体企业引导模式主体企业引导模式————园区开发模式流程园区开发模式流程
政府完成初步计划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁
等方式引入同类企业完善产业链。
• 区域经济研究
• 行业发展规划
• 园区招商定位
• 园区开发策略
• 园区招商策略
• 道路、交通
• 公共设施配套
• 厂房
• 其他设施
• 国内招商
• 国外招商
• 客户管理
• 物业管理
• 土地容积率
• 产业升级
主体企业开发模式流程
初步规划
基本配套
建设
主体企业
规划建设 整体招商 园区管理 园区升级
政府引导，企业带动的开发模式
适当包装及推广
政府土地出让、租赁方式
引进同类企业，实现整个
产业链的打造与完善。
案例：案例：北京诺基亚工业园北京诺基亚工业园
• 北京诺基亚工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，
已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年北京诺基亚
工业园产值突破千亿；
• 2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在
亦庄设立总部的跨国公司。
公司 国家 产品
Savcor 芬兰 镀膜
EXEL 英国 物流
Electronic 日本 键盘
RFMD 美国 半导体
Friwo 德国 充电器
SANYO 日本 电池
工业地产商模式工业地产商模式————基本情况基本情况
工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并
通过出租、出售，获取利润。
房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通
过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售
（租赁）、管理等活动。
根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，
通过市场化的取缔方式来获得土地，继而进行工业物
业的开发，以出售或出租方式实现效益。
区域辐射地位明显，交通条件优越；
具备产业发展的良好的产业政策环境；
优惠的税收及相关政策。
开发主体
操作手段
具备外部条件
工业地产商模式工业地产商模式
按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合
作经营等方式回收资金，实现利润。
详细了解区域产
业发展现状及趋
势。
• 工业园区获得
工业土地
• 其它途径获得
• 道路、绿化建设
• 基础设施建设
• 厂房、仓库、研
发
• 租赁、转让
• 合作经营
• 合资经营
工业地产商开发模式流程
前期工作 土地获取 施工建设 收益获取
工业地产商主导开发模式
适当包装及推广
工业地产商模式工业地产商模式案例案例
1 五矿 进入开发区建设运营领域的央企 大尺度
2 大连软件园 高端研发办公型产业园运营商 中尺度
3 普洛斯 物流地产行业的国际巨头 小尺度
4 联东U谷 从建材到标准厂房，再到综合性园区开发 小尺度
5 津通国际 从标准厂房到综合性园区开发 小尺度
6 ABP 总部基地概念的制造者 小尺度
7 龙源环保 从电镀废水处理到工业厂房业务 小尺度
案例：五矿案例：五矿((营口营口))产业园发展产业园发展有限公司有限公司
• 五矿(营口)产业园公司：五矿产业园开发建设、运营管理的执行主体，是园
区招商引资的对外合作主体
• 中国五矿集团：1999年列入中央管理的44家国有重要骨干企业，2007年国资
委正式增列地产开发和经营为中国五矿集团主营业务，目前主要业务为黑色
金属、有色金属、地产开发、物流和金融
案例：五矿案例：五矿((营口营口))产业园发展产业园发展有限公司有限公司
• 五矿产业园位于辽宁（营口）沿海产业基地内，是产业基地的“园中园”
• 位于营口市沿海产业基地核心景观区南侧，规划总面积㎡，分三期开发。产
业园规划由新加坡裕廊国际承担
• 利用五矿集团在有色、黑色金属行业领域的优势，以五矿集团主业战略协同和价值
链整合为根本原则，重点发展以装备制造、电子信息及光电、新能源、新材料应用
等四大主导产业，以及现代物流和现代商贸服务两个支撑产业
案例：五矿案例：五矿((营口营口))产业园发展产业园发展有限公司有限公司
• 依照园区发展规划，五矿产业园总投资将达300亿元以上，是中国五矿集团
公司进行战略转型，进军工业地产的核心项目。产业园公司已经拥有了规划、
建设、招商、运营等完整的业务链
• 模式——“园区规划：产业规划先行”、 “园区招商：企业+政府”、 “园区开发：
协同发展”
• 招商渠道——以“走出去”战略为重点，采取合作、自建等多种方式积极健全
网络布局，充分发挥集团整体优势，与日本、韩国、德国等海外兄弟企业签
署招商代理协议
2006年8月16日
中国五矿与辽宁
省政府签署经济
技术合作框架协
议
2007年2月2日
中国五矿与营口
市政府签署协议，
确定建设五矿产
业园
2007年3月29日
“五矿(营口）产业
园发展有限公司”
注册成立
2007年5月22日
新加坡裕廊国际
启动园区规划制
订
2007年9月29日
园区举行开工奠
基典礼，与法液
空、日本兼松、
领锐等公司签署
入园协议
案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）
• 投资方：亿达集团是集房地产开发、软件园投资营管理、生态科技城开发建
设等产业于一体的大型企业集团，2010年实现销售收入突破60亿元，实缴税
金超过8亿元，名列2010中国民营企业500强、中国服务业企业500强、中国
房地产开发企业500强第49位
• 1998年，大连市政府提出了发展软件与信息服务业的构想，但缺少产业发展
资金和运作经验，亿达集团提出开发和承建软件园项目
• 大连软件园于1998年奠基，由DLSP (大连软件园股份有限公司)建设运营，一
期占地面积3平方公里左右，位于大连市西南部星海湾畔的高教科研文化区和
高新技术产业区。
案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）
• 软件与服务外包是大连软件园发展的主体产业。借势上世纪90年代前半段跨国际软件外
包需求迅猛增长，特别是来自于日本的软件外包需求，大连承接了大量了软件外包业务，
继而大连软件园的成功运作和带动使其成为许多世界大中型IT相关的企业的软件发展以
及资讯服务的基地。
• 1998年亿达集团与东软集团签订合作合同，使东软成为第一家入驻大连软件园的软件企
业。截止2010年底，大连软件园入园企业数量超过500家，外资企业所占比例为41%。包
括IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、Oracle、AVAYA、NEC、Fidelity、BT等
在内的世界500强企业已达42家。2010年大连软件园销售收入 280亿元，出口值亿
美元。
案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）
企业独栋
孵化中心
企业产品订制
信息中心
商务配套
案例：大连软件园股份有限公司（亿达案例：大连软件园股份有限公司（亿达集团）集团）
企业
运营商
商务
园区
政府
• “官助民办”的园区开发运营模式
• “官”为助力
• 打造领先水平的产业发展环境
• 市长亲自带队国外招商
• 软件园招商第一年免房租，相关费用由政
府“买单”
• 政府财政补贴中小企业进行CMM认证等
• “民”为主体
• 企业是软件园开发主体，企业负责整个园
区的基础建设、环境规划、招商引资、产
业服务以及配套管理职能，并在某些方面
代行政府行政管理职能
案例：普洛斯（专业的物流地产商）案例：普洛斯（专业的物流地产商）
• 亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商，形成了一个覆盖主要物
流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络，满
足客户在多个地区的商业扩张需求
• 在中国21个城市投资、建设并管理着57个物流园
• 建成面积390多万㎡，在建200万㎡
• 已进入的城市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、
广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、
深圳、苏州、天津、无锡、中山、厦门和珠海
• 在日本已进入8个主要城市，拥有并管理着69个物流
园
• 总面积约255万平方米
• 已进入的城市包括：东京、大阪、名古屋、仙台、札
幌、新泻、福冈和广岛
北区
华东区
中西部
案例：普洛斯（专业的物流地产商案例：普洛斯（专业的物流地产商））
范围广泛的物流设施相关解决
方案
多租户设施
定制（build-to-suit）/单
用户设施
售后租回设施
增值服务
设施设计
选址
网络优化
物业管理
联合营销
• 流程：取地 → 一级开发 → 基础
设施建设 → 建设仓储设施 → 租
赁或销售 → 物业管理和客户维护
• 打造一个设施平台，吸引物流企业、
制造商、零售商入驻，普洛斯只作
房地产投资开发和物业管理，日常
物流业务由客户操作
• 物业占企业很大一部分固定资产，
通过租赁，客户可以更有效地管理
现金，降低成本，专注核心业务
案例：普洛斯（专业的物流地产商案例：普洛斯（专业的物流地产商））
• 北京首都机场
• 广州白云机场
• 南京禄口机场
• 上海浦东国际机场
• 上海虹桥国际机场
• 青岛流亭国际机场
• 上海洋山深水港
• 大连大窑湾港
• 深圳盐田港
• 青岛前湾港
• 广州南沙港
• 宁波北仑港
• 沈阳经济技术开发区
• 苏州工业园区
• 天津经济技术开发区
• 杭州经济技术开发区
• 广州开发区
• 成都高新技术产业开发区
• 重庆经济技术开发区
在中国，GLP已布局重要的机场、港口和加工基地
案例：普洛斯（专业的物流地产商案例：普洛斯（专业的物流地产商））
案例案例：：联联东东UU谷谷
2004～07年标准厂房
为主，容积率
2007～08年订制厂房
为主，容积率
2008～总部、研发产
品为主，容积率
亦庄被确定为东部发展带 亦庄提出产业升级 亦庄强调研发与创新
• 联东集团1991年从建筑模板业务起步，目前成为集建筑模板、产业地
产和投资业务为一体的集团公司
• 产业地产的聚合U模式，即围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平
台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建
设，实现第二、三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和资
源聚合。已经在全国开始产品复制
• 随着亦庄的发展，联东U谷完成了产业与产品的升级，成为新型产业园
案例案例：：联联东东UU谷谷
• 联东U谷占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业
500多家。产品主要以厂房和总部办公为主，配套以满足自我需求为主，产品
按一定比例租售
案例：津通国际工业案例：津通国际工业园园
• 津通集团是一家以国际化的高新科技园、产业园、创意园、加速器、现代服务业交
易中心等平台的开发运营为核心，以投融资和高新技术产业研发及制造为主体的国
际化企业集团
• 津通国际工业园位于江苏省常州市武进高新区。占地1000亩，总规划建筑面积90万
m²，一期占地500亩，现已建成 36万m²的标准工业厂房、生产性服务中心和生活服
务中心
• 全部建成后将形成以现代化高标准厂房为主体，集科研孵化中心、制造生产中心和
现代服务中心为一体，花园式社区为环境特征的智能化管理新型高新技术产业园区
案例：津通国际工业案例：津通国际工业园园
2005年高层标准厂房 2007年研发中心 2009年生产与生活配套
• 园区以大规模的高标准厂房为基础，以研发、设计等带动产业、产品升级、
以生产性服务业和生活服务业配套完善园区功能，提升园区档次，最终建成
新型综合性园区
案例：总部基地（案例：总部基地（总部基地控股集团总部基地控股集团ABPABP））
• 总部基地（中国）控股集团，致力于投资、开发、建设以总部基地模式为主
的总部经济区以及综合性国际投资集团。自2003年起，即重点投资运营中国
区域总部经济区的建设与发展，主要项目有：北京总部基地、总部基地金融
港、北京玛雅岛酒店、东北总部基地、青岛总部基地等。
总部基地（中国）控股集团
北京道丰建设
工程有限公司
北京道丰总部
基地物业管理
有限公司
北京道丰总部
基地餐饮管理
有限公司
北京中关村丰
台园道丰科技
商务园建设发
展有限公司
北京玛雅岛酒
店管理有限公
司
沈阳东北总部
基地开发建设
有限公司
道丰国际
董事长：许为平
案例：总部基地（案例：总部基地（总部基地控股集团总部基地控股集团ABPABP））
• 丰台总部基地：
• 项目总占地面积约60公顷，自2003年6月开工建设以来，目前400栋总
部大楼已全部竣工，总建筑面积达1万平方米的21个总部会所也已建成
并投入使用，近4000平方米的员工餐厅、员工公寓以及超市、办公超市
投入运营。
• 总部基地全部总部楼的入驻率已经超过80%，聚集了中国铁路工程总公
司、中国航天时代、建龙钢铁、中牧股份等400多家企业和企业总部，
领域涉及生物医药、新材料、电子信息等高科技行业。
政策 一级开发 二级开发
• 北京市政府
2004年提出发
展“总部经济”
• 中关村科技园区丰台园管理委
员会负责
• 具体开发：丰台园科技开发建
设有限公司
• 北京中关村丰台园道丰科技商务
园建设发展有限公司
• 统一规划、统一设计、统一建设、
统一招商
案例：总部基地（案例：总部基地（总部基地控股集团总部基地控股集团ABPABP））
建筑形态：总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000—5000平方米，主
导楼每栋面积3000—5000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在
地，其余200栋可分层出售。
楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可
分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。
广州市龙源环保科技有限公司广州市龙源环保科技有限公司
• 2006年5月成立，注册资本为2400万元人民币，是一家集科研、电镀设备制
造、工业园投资开发、电镀集控区运营管理为一体的高科技环保企业
• 中国首创、自主研发的“电镀废水零排放”专利技术（国家发明专利『专利号：
』和实用新型专利『专利号：』）
• 除广州示范区外，其它项目占地均为2000亩，包括工业厂房等
废水分流，
分类处理
净水回用，
金属回收
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• 福龙源（广州）环保电镀示范基地
• 项目占地面积507亩，总建筑面积约36万平方米
电镀废水处理及
回用中心
电镀原料
供应/配送中心
化验检测
中心
电镀工艺
支援中心
安全生产与
危险化学品
监控中心
商务(物业)管
理服务中心
自动生产线
设计中心
抛光中心
工业厂房
综合开发模式综合开发模式————基本情况基本情况
综合开发模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开
发模式。
开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属
于多主体共同开发模式。
由于建设规模较大和设计经营范围较广，即要求在土
地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能
跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运
作能力的保证。
因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业
项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、
主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
区域辐射地位明显，交通条件优越；
具备产业发展的良好的产业政策环境；
优惠的税收及相关政策;
项目建设规模较大，设计经营范围较广。
开发主体
操作手段
具备外部条件
综合开发模式综合开发模式————园区开发模式流程园区开发模式流程
由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方面力量共同
完成区域工业地产建设。
• 区域经济研究
• 行业发展规划
• 园区招商定位
• 园区开发策略
• 园区招商策略
• 开发财务规划
• 概念性规划
• 控制性规划
• 基础设施规划
• 详细规划
• 基础设施建设 • 国内招商
• 国外招商
• 客户管理
• 物业管理
• 土地容积率
• 产业升级
总体规划 园区建设 整体招商 园区管理 园区升级
工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业。
主导企业进驻，施工建设，带动其他相关企业进驻。
案例：案例：北京经济技术开发区北京经济技术开发区
• 北京经济技术开发区于
1992年10月开始建设，
1994年8月25日被批准为
国家级经济技术开发区
• 总体规划面积为平方
公里，由产业区、商务区
及生活区构成，是北京重
点发展的三个新城之一
• 定位为京津城际发展走廊
上的高新技术产业和先进
制造业基地，并承担“疏
解中心城人口的功能、聚
集新的产业、带动区域发
展”的重任
开发模式的优劣势对比开发模式的优劣势对比
模 式 优 势 劣 势
政府主导模式 • 政策支持、税收优惠条件丰厚
• 政府财政压力大
• 人员抽调导致的资源配置问题
• 政府职能错位，投资效率低
主体企业引导模式 • 议价能力强，可获得相对优惠土地资源 • 园区运作经验不足• 缺乏基础设施建设经验
工业地产商模式
• 减轻政府财政负担
• 减少政府人员抽调导致的资源配置问题
• 有专业的园区开发运作经验
• 属于市场化运作，园区投资效率高
• 利于降低综合成本
• 达到政府、企业、开发商共赢
• 项目投资大，期限长，对地产
商资金作用能力要求高
• 招商引资工作难度大，对地产
开发商运作能力能力要求高
综合开发模式
• 政府从总体上对新能源土地、税收方面
有政府支持
• 政府、开发商达到双赢
• 协调难度较大
• 缺乏解决矛盾的缓冲机制
• 缺少园区开发的专业团队
第三章 华夏幸福基业
工业地产业务简介
开发区投资运营专家开发区投资运营专家
产
业
规
划
空
间
规
划
土
地
整
理
基
础
设
施
产
品
开
发
招
商
引
资
投
资
服
务
品
牌
推
广
园
区
运
营
开发区投资运营体系
公
共
设
施
固安工业园区
文安工业园区
大厂工业园区
沈阳苏家屯
沈阳于洪
沈阳沈北
昌黎工业园区
怀来沙城开发区
乌兰察布
呼和浩特白塔
内蒙古
河北
辽宁
工业地产产品体系工业地产产品体系
工业地产事业部
产业园
总部公园
产业港
产业园产业园
• 产业园作为产业集群的载体，是产业集群在空间上的具体表现形式，企业间
在产业上关联、在空间上集聚
• 产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰
产业园分类
产业型
（二产为主）
创新型
（三产为主）
概念型
（综合）
• 航空航天产业园
• 汽车零部件产业园
• 通用装备产业园
• ……
• 研发基地
• 软件外包产业园
• 文化创意产业园
• ……
• 生态产业园
• 绿色产业园
• 循环经济产业园
• ……
总部公园总部公园
• 总部基地，一般位于区位、配套、产业环境较佳的城市副中心区域，占地面
积一般在300～1000亩，吸引企业的办公、研发、营销、财务、后台服务等
非制造环节集聚
• 主要产品是独栋企业楼、低层、高层写字楼、研发楼以及配套
产业产业港港
• 面向规划的若干产业。除大门、形象、景观节点等配套设施外，主要的可售
产品为标准厂房和定制厂房
• 定位：承接紧邻成熟区域产业外溢，快速建立园区形象
• 客户：适合处于成长初期的制造类或研发+制造类企业
• 面积：单体1000～5000平方米，可自由分割、组合
谢 谢
