物业管理年物业管理师
2010 年物业管理师《物业管理实务》物业教育纲。运营管理、基本制度和政策、综合能力
第壹章物业管理企业的设立和组织机构
（壹）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理
相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。
熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。
了解：物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。
（三）要点说明
1．物业管理企业的类型及特征
2．物业管理企业的常见模式
3．物业管理企业的设立程序
(1)工商注册登记
(2)资质管理
4．物业管理企业的组织形式和机构设置
(1)物业管理企业的组织形式
(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素
(3)物业管理企业组织机构设置的要求
(4)物业管理企业职能机构及其职责
第二章物业管理招标投标
（壹）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及
物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编
写。
熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。
了解：物业管理招标投标的基本要求和原则。
（三）要点说明
1．物业管理招标投标及其特点
2．物业管理招标投标的原则和要求
3．物业管理招标投标的策划和实施
4．物业管理招标的类型
5．物业管理招标的方式
6．物业管理招标的内容
7．物业管理招标的条件和程序
8．物业管理投标的条件
9．物业管理投标的程序
10．物业管理投标的策略技巧
11．制定物业管理方案
(1)制定物业管理方案的壹般程序
(2)制定物业管理方案的要求
(3)物业管理方案的基本内容
(4)制定物业管理方案的要点及方法
2010年物业管理师《物业运营管理》考试大纲
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2010年物业管理师《物业运营管理》物业教育纲。管理实务、基本制度和政策、综合能力
第壹章物业运营管理概述
（壹）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业运营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：物业运营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业运营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业运营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业运营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明
1．物业运营管理的性质和管理对象
2．物业运营管理的目标
3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别
4．物业运营管理的类别
5．物业运营管理的工作内容
第二章房地产投资及其区位选择
（壹）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求
掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别和联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明
1．房地产投资的目的和内容
2．房地产直接投资的内容
3．房地产开发投资的内容
4．房地产投资信托基金运作方式
5．房地产投资的主要特征及利弊
6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别
7．狭义的区位和广义的区位的区
2010年物业管理师《物业管理综合能力》考试大纲
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2010年物业管理师《物业管理综合能力》物业教育纲。运营管理、管理实务、基本制度和政策
第壹章经济学知识和应用
（壹）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理沦、供给理论、
均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。
（二）考试基本要求掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式，供给规律，
弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。
熟悉：均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵和
政府调节相关内容。
了解：需求量和需求的异同，个人需求和市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产
函数，边际成本，外部性问题。
（三）要点说明：1.个人需求；2.市场需求；3.局部均衡价格理论及在物业管理中的应用；4.弹性理论及在
物业管理中的应用；5.生产及生产要素；6.总产量、平均产量以及边际产量；7.边际收益递减规律；8.边际
技术替代率；9.生产规模和规模报酬原理及在物业管理中的应用；10.内在（不）经济和外在（不）经济原
理及在物业管理中的应用；11.总成本、固定成本和可变成本；12.运营决策的利润最大化；13.市场失灵和
政府调节；14.非对称信息和逆选择，败德行为及在物业管理中的应用；15.委托人壹代理人问题；16.外部
性及其划分。
第二章管理学知识和应用
（壹）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对管理学知识的掌握程度，以及对管理原理、管理方法、
管理职能和市场营销管理、企业运营战略、管理创新等知识在物业管理中应用的掌握程度。
（二）考试基本要求掌握：管理的性质，目标效益原理，管理的基本职能；市场细分，营销策略；企业运营
战略以及创新。
熟悉：管理的基本特征，管理的主要方法，目标市场的选择，市场调查，市场营销组织，企业运营战略的类
型，以及企业运营战略管理的壹般过程和企业创新机制。
了解：管理学的研究对象，系统均衡、运动控制、信息沟通等原理，创新过程和创新活动管理。
（三）要点说明：1.管理的基本特征、性质，研究对象；2.管理原理；3.管理的基本职能及在物业管理中的
应用；4.目标市场的选择及在物业管理中的应用；5.市场调查，市场营销组合及在物业管理中的应用；6.企
业运营战略及企业运营战略管理；7.创新，创新激励，创新过程，创新模式，创新活动管理及在物业管理中
的府用
第三章心理学知识和应用
（壹）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对心理学知识的掌握程度，以及对人群关系理论、现代激
励理论、劳动者心理和群体心理和个性心理差异等知识在物业管理中应用的掌握程度。
（二）考试基本目的掌握：梅奥的人群关系理论；现代激励理论中的需要理论（马斯洛需要层次理论、赫茨
伯格的双因素理论、麦克莱兰的需要理论、ERG理论）、期望理论、公平理论的基本内容；群体，群体决策；
个体心理特征。
熟悉：劳动者的心理健康；个体心理差异，人的气质、性格以及能力，影响性格发展的因素，影响能力发展
的因素。
了解：梅奥和霍桑实验，梅奥的人群关系理论的意义和局限性；强化理论、目标设置理论；群体内聚力；人
的性格和人的能力，性格和能力、气质的关系。
（三）要点说明：1.需要和动机；2.激励和激励机制；3.现代激励理论（需要理论，强化理论，期望理论，
公平理论，目标设置理论）及在物业管理中的应用；4.劳动者的心理健康；5.群体，群体内聚力，群体决策
及在物业管理中的应用；6.个体心理特征；7.性格、能力和气质；8.物业管理和居住环境；9.物业管理和居
住心理效应；10.物业管理服务中的心理学策略应用。
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2010年物业管理师《物业管理基本制度和政策》考试大纲
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2010年物业管理师《物业管理基本制度和政策》物业教育纲。运营管理、管理实务、综合能力
第壹章物业管理
（壹）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中
《条例》相关问题的能力。
（二）考试基本要求
掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉
及的主要问题。
了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
（三）要点说明
1.《条例》对物业管理的定位
2.物业管理的特征
3.物业管理的市场化特征
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件
5.我国物业管理的产生和发展
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7.物业管理在社会经济中的地位和作用
8.我国物业管理制度建设的历史沿革
9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位
10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
11.《城市新建住宅小区管理办法》
12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
13.《条例》的指导思想
14.《条例》创设的法律制度及其内容
15.《条例》的主要内容
16.《条例》法律责任的特点
17.《条例》确立的基本法律关系
第二章物业管理服务
（壹）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政
策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、
包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。
熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征
和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。
了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行运营活动的有关规定。
（三）要点说明
1.物业管理服务的特点
2.物业管理服务的内容
3.物业服务合同约定以外的服务
4.物业管理服务标准
5.物业服务收费的原则
6.物业服务收费的定价形式
7.物业服务费用的计费方式
8.物业服务定价成本监审
9.物业服务费用的成本构成
10.物业服务定价成本的原则和依据
11.物业服务定价成本审核的方法和标准
12.实行酬金制的物业服务企业的义务
13.物业服务费的缴纳和督促
14.物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定
15.物业服务合同的主要内容
16.物业管理资料的移交
17.前期物业服务合同的主要条款
18.前期物业服务合同的特征
19.前期物业服务合同的时效
20.物业服务企业的义务
21.物业服务企业的责任
22.物业使用和维护的相关法律规范
23.利用共用部位、共用设施设备进行运营的相关规定
24.业主装饰装修房屋的规范
所谓“包干制”就是约定了物业管理的各项收费标准，按项收钱。类似计划经济下拨壹笔钱
给你，让你去完成某项任务。其特点是：
①体现业主和物管企业的“准行政”关系。
②靠企业自律。不自律的物管企业省的越多,赚的越多。
③收到钱花不花都行，有可能出现只收钱、少服务或不服务的现象。
④物业管理费不够维持营业，只好去搞多元化运营。
⑤某个业主不缴费，认为只是他和物管企业的矛盾，似乎和其它业主无关。
所谓“酬金制”则是约定利润，或固定数额，或规定占管理费总额的百分比。你完成了这项
任务，就给你多少酬劳。其特点是:
①体现业主和物管企业的交易（其商品是“服务”）关系。
②可监控。服务开支的财务账目能够公布。
③有利于服务到位。把钱花出去才能得到酬金。
④有利于物管企业专业化。因为有固定酬金，就不必去搞多元化运营。
⑤有利于提高收费率。酬金实质上是业主购买物管企业的“服务”商品所代给的代价。某个
业主不缴费，就等于侵犯了公众利益。
