2006 年中国工业地产发展综述及趋势预测
一、2006 年中国工业地产发展现状
1. 本年度工业地产土地价值增长迅速，第一季度增长幅度首次超过
其他类型用地
2006 年第三季度工业地价水平为 492 元／平方米，增长率 %；
与 2005 年同期相比，2006 年第三季度工业地价增幅提高 个百分
点（2005 年第三季度工业地价增长率水平为 %）。
同期商业、居住地价水平分别为 2526 元／平方米、1686 元／平
方米，同比增长 、 个百分点。
2006 年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）
资料来源：国土资源部地价动态监测系统
由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系
逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。
2006 年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）
2006 年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增
长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示，首先政策调控使工业用
地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提
升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海
来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨 %，为
美元/平方米。同期，厂房平均租金报价环比上升 %，至
美元/平方米/月。
2. 产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方
面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发
区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区
也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。
北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅
27 家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为 8067 公顷，
其中绝大多数已经出让给企业，到 2006 年 8 月份可出让和租赁的工
业土地面积只有 2481 公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面
临“无地可用”的窘境。
上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、
青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争
夺到了激烈的程度，甚至出现了 200 家客户争夺 100 亩的土地的场景。
根据重庆市城镇建设总体规划，到 2010 年重庆市工业用地只有 66 万
亩，截至 2006 年 5 月底，工业用地供应指标已基本用完。
而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：
一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企
业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存
量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素
的制约，致使开发区发展受限。
另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有 100 至
200 公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开
发区的发展。
3. 企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移
把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制
造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动
力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导提
高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心
竞争力还是廉价的劳动力和土地。
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国
企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其
发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各
大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所
面临的不同发展机遇。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重
要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，
升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份
利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许
是资产升值的最后一片热土。
4. 工业地产开发模式不断创新
纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种:工业园区开发
模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越
来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，
特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被
采用，取得良好的市场效果。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地
方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市
场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支
持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，
然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项
目。
(2)主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，
做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产
业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实
的基础。 这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导
的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地
出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的
集成和提高。
（3）工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包
括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，
客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队
进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地
产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只
作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质
是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模
式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
二、2006 年中国工业地产政策回顾
1. 与工业地产相关政策回顾
时间 政策 与工业地产相关内容
7 月 11
日
《关于规范房地产
市场外资准入和管
理的意见》
外商投资设立房地产企业，投资总额在
1000 万美元(含 1000 万美元)以上的，其
注册资本应不低于投资总额的 50％；投
资总额在 300 万美元至 1000 万美元的，
其注册资本应不低于投资总额的 50％；
投资总额在 300 万美元以下(含 300 万
美元)的，其注册资本应不低于投资总额
的 70％；外商投资房地产企业的股份和
项目转让，以及境外投资者并购内房地
产企业，由商务主管等部门严格按照有
关法律法规和政策规定进行审批。
8 月 1
日
国土资源部《招标
拍卖挂牌出让国有
土地使用权规范》
和《协议出让国有
土地使用权规范》
正式施行
六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国
有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和
商品住宅等各类经营性用地以及有竞争
要求的工业用地；其他土地供地计划公
布后同一宗地有两个或者两个以上意向
用地者的；划拨土地使用权改变用途，
《国有土地划拨决定书》或法律、法规、
行政规定等明确应当收回土地使用权，
实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使
用权转让，《国有土地划拨决定书》或
法律、法规、行政规定等明确应当收回
土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
出让土地使用权改变用途，《国有土地
使用权出让合同》约定或法律、法规、
行政规定等明确应当收回土地使用权，
实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招
标拍卖挂牌出让的其他情形。
8 月 6
日
国土资源部推出土
地使用五大价格与
税收措施
五大措施：一是提高征地成本。二是规
范土地出让收支管理。三是提高新增建
设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是
统一制订并公布各地工业用地出让最低
价标准。五是加大建设用地取得和保有
环节的税收调节力度
8 月 31
日
《国务院关于加强
土地调控有关问题
的通知》
建立工业用地出让最低价标准统一公布
制度
国家根据土地等级、区域土地利用
政策等，统一制订并公布各地工业用地
出让最低价标准。工业用地出让最低价
标准不得低于土地取得成本、土地前期
开发成本和按规定收取的相关费用之和。
工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出
让，其出让价格不得低于公布的最低价
标准。
10 月
18 日
《土地出让金收支
管理办法》(草案)
基本修订完成
初步规定是城镇土地使用税提高 2 倍，
新增建设用地有偿使用费和耕地占用税
各提高 1 倍。至于地方政府对土地出让
金的收支，将采取在财政部系统（即国
库）中设立“国有土地有偿使用专账”的
方式，按照国有土地出让金收入的一定
比例，建立“国有土地收益基金”，并规
定地方政府不得作为当期收入安排使用。
在这个过程中，土地出让金将全额纳入
地方财政预算，实行“收支两条线”，并
接受地方人大的监督。并且，土地出让
金总额的 15%必须用于农地复垦和土
地整理开发。此前的做法，是要求土地
出让金增值部分的 15%作此用途。
11 月
22 日
财政部、国土资源
部、中国人民银行
日前联合发出《关
于调整新增建设用
地土地有偿使用费
政策等问题的通知》
从 2007 年 1 月 1 日起，新批准新增建设
用地的土地有偿使用费征收标准在原有
基础上提高 1 倍。通知强调，新增建设
用地土地有偿使用费仍实行中央与地
方 30：70 分成体制。同时，为加强对土
地利用的调控，地方分成的新增建设用
地土地有偿使用费，一律全额缴入省级
国库。
2.政策点评
2006 年是政策密集的一年，从政策内容看可总结几点：
（1）为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高
外资进入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和项目转让等
程序要经过严格的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方
面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国
民经济安全，稳定地价，防止投资过热。
（2）工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和
过程不规范问题。“协议出让”的方式出让土地使用权成了政府滋生腐
败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土地，
土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。而招拍挂
的意义在于：首先，工业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续，提
高了行政效率，是实行阳光行政、高效行政的又一制度创新。 其次，
工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个
崭新的平台。 再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用
权的周期，对提高工业用地使用效率，探索土地节约集约利用和新的
出让模式具有重大意义。 第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过
设定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。
（3）强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲
动。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，
土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的 60%以上。这种极不
合理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，
中央与地方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。通
过重新划分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖地冲动实行遏制。
三、2006 年中国工业地产大事记
1. 中国工业地产发展里程碑——中国首界产业园创新论坛召开
2006 年 8 月 10 日到 11 日，由北京思源置地房地产顾问有限公司
和新地产策划机构联合举办的“中国产业园创新论坛”在北京国际会议
中心召开。来自北京、上海、深圳、杭州、西安、香港、台湾、新加
坡等地的政府官员、学者、产业投资机构、产业园区代表、入住产业
园区企业代表和专业策划机构等，着重讨论了：“在新政策环境下，
产业园区及工业用地的投资价值？ 如何判断国内产业园区未来的发
展趋势？ 如何在现有产业园区的开发模式上进行创新？ 在新政策环
境下，产业园区如何定位、开发及运营？ 国内产业园区如何与国外
资本对接？”等问题。
为了方便业界对中国产业地产有更全面和深入的了解，思源顾问
总结了过去数年对产业地产长期跟踪、系统研究、顾问咨询的经验，
推出了国内首部全景式介绍中国产业地产的深度研究报告——《中
国产业地产创新研究报告》，力求给开发投资企业和园区发展管理机
构以参考和启发。
2. 总部经济、总部模式全国开花
自 2003 年北京第一个总部基地--中关村（丰台）基地开始建设
以来，总部经济从北京逐步蔓延到上海、广州、武汉等城市。目前我
国已形成了三大总部经济区：①长三角区。基本形成以上海为核心，
以江苏、浙江的苏州、绍兴等中等城市为制造基地的"总部-加工基地
"区域合作模式；①珠三角区。形成了香港和顺德、东莞间的"总部-制
造业"互动发展模式；① 环渤海区。以北京为核心，以京津冀及环渤
海为腹地的"总部-加工基地"模式。
总部经济对于一个区域的发展具有５种效应：税收供应效应，一
个总部在这儿，结算中心一般就在总部，部分税收得上交总部所在地；
产业效应，一个总部入住一个区域，往往能带动当地第三产业的水平；
消费拉动效应，一个总部的研发、生产、投入及交通运输、个人消费
等活动都在本区域实现；就业乘数效应，商务服务产生的就业与生活
服务产生的就业往往能带动新的就业；社会资本效应，一个地区总部
越密集，说明这个城市的各方面条件较优越，越能吸引企业总部，使
城市设施条件更趋完善。
总部带来的种种利好效应，带来了一股总部经济热潮：广州、深
圳强强联合欲做南中国总部中心。青岛、沈阳、大连、杭州、南京、
厦门、武汉、西安、重庆等国内各大城市纷纷树起了发展总部经济的
大旗。
3. 物流地产成为工业地产市场的新宠
从 2003 年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，就掀起了物
流地产的热潮。美国的 AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格
理亚洲投资基金等国外投行纷纷在国内布下棋子。国内地产巨头也不
甘寂寞，合生创展，恒大、美林基业、珠江投资、复地、绿地等也开
始在各大城市上演“圈地”热潮。同时一向在地产界活跃的江浙财团在
住宅和商业逐渐被政策限制的情况下也开始染指物流地产。
陆家嘴集团 亿收购陆家嘴软件分园一厂房，并以 6363 万元
的代价获得 3 万平方米的地块，用于工业厂房的建设。嗅觉灵敏的温
州商人也加入到工业地产的淘金中来，普庆投资在上海投资两处工业
物业之后，又将资本之手探向了天津。复地与上海钢联投资发展、上
海新杨行经济发展签定合作开发协定,共同开发上海宝山国际钢铁物
流服务业基地项目, 项目占地面积约 347 亩,总建筑面积 万平方
米，复地在合资公司中占 50%股权。
外商工业地产开发商几乎没有本土化的障碍，工业的标准化决
定了工业地产的客户需求在全球范围内都是基本一致的，这正是外资
工业产商无需本地化就能长驱直入迅速布局中国的原因，也让本土地
产开发商在财大气粗的海外同行面前优势尽失。更重要的是，全球的
工业巨头都在外资工业地产商的客户名单上，以普洛斯维利，目前，
全球四千多家企业与其建立合作关系，世界一千强企业中近半为其客
户。
4. AMB 在中国市场首次发力于上海
１月 22 日，仲量联行宣布，已协助美国工业地产巨头 AMB 收购
了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约 1330 万美元。“这
是 AMB 在中国的第一笔收购。”AMB 中国副总裁 Oliver Treneman 介
绍说，这一仓储物业距虹桥机场 6 公里，距上海市区 18 公里。最早
由日本八佰伴公司于 8 年前建成。2005 年 11 月，AMB 从香港上市
公司“爪哇控股”手中收购，项目包括一期 17474 平方米的工业地产及
旁边一块待开发用地，可开发工业物业面积达 17826 平方米。 AMB
将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流房地产市场，
近期计划在中国物流地产市场至少投资 5 亿美元。资金投向主要考虑
北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。
AMB 置业有限公司（纽约证交所代码：AMB）成立于 1983 年，
是全球第二大工业物流房地产投资和开发公司，在北美、欧洲和亚洲
开发、收购并经营工业物流地产，目前在全球近 40 个区域市场里拥
有 1, 100 多栋物业，总面积超过 1100 万平方米，主要服务于美国联
邦政府、FedEx（联邦快递）、DHL（德国邮政局）等 2800 多家客
户。投资及管理的资金总额达 100 多亿美元，全球拥有 1000 多平方
米的物流仓储设施，
5．ＧＥ开始试水中国工业地产
２月，ＧＥ旗下的ＧＥ东芝有机硅公司与江苏省南通市政府签署
协议，计划投资约 7800 万美元在南通建设其在中国最大的工业厂房。
同时ＧＥ还将拓展中国商业地产市场，计划通过 5000 万美元的资产
而使项目得到经营性升值。
四、中国工业地产发展预测
1. 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归
到真实价值。
从 2003 年到 2006 年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地
即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。
工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关
系。
2．国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断
创新。
2005 年年末新加坡丰树以 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，
今年年初全球排名第二的工业地产开发商 AMB 成功收购了靠近虹
桥机场的物流地产项目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房
仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。
海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长
对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开
发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购
今后政策方向
开发区名
义“圈地”
土地集中
整顿阶段
03年2月-03年底 04年 05年-06年
整 顿 深
化 ， 监
管 力 度
加强短暂休
克疗法
持 续 整
顿 ， 取
得 阶 段
性成果
政
策
效
果
巩固整顿成果
合理
规划
引导
发展
经 济 高
速 发 展
需 要 ，
逐 步 放
行阶段
强化集约用地
积极盘活存量土地
鼓励产业结构优化升级
鼓励向“多功能综合性产
业区”发展
今后政策方向
土 地
出 让
金 收
支 管
理
逐 步 实
施 工 业
用 地 招
拍挂
一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物
业，待价而沽等待上市，通过 REITs 包装上市，融到大笔的资金。
这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投
资。先前腾飞基金的做法便是把手中的 44 个工业地产项目打包成
REITs 上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规
模大 5 倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，
进行融资，以求更大的投资资本。
尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不
是真正的 REITs，“普洛斯和 AMB 在中国内地一系列投资，实际上还
是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财
的基金操作方式”。但近年内地 REITs 可望开闸，普洛斯和 AMB 之
所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国
内地房地产行业布局，为即将实行的 REITs 做准备。当然，把国内的
工业地产项目转化为 REITs 产品到海外上市更为现实，在麦格理的计
划中，康桥项目就被打包进上市计划。
3. 投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正
在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、
研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、
普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。
国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青
岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深
圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，
以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代
表的中部地区。
4.工业地产的升级版——产业地产
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类
土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外
的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。
其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。
通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用
地性质的解释已经是一个陈旧的名词解释，与时代发展已经出现了明
显的脱节。
在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采
取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工
业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化、更广
泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。
从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发
展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，
地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字
楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服
地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形
式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。
与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的
广义定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产
与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态
包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意
产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的
综合性产业商服地产。
从 BDA 国际企业大道，总部基地，都市型产业园和文化创意产业
园的形态来看，已经不具备原先的工业地产的模式，它是一个更广阔
的概念集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，
迎合产业升级的需求，称产业地产更为符合其形态。
5．产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
经过 20 年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济
和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产
探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基
地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决
就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居
住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。
天津滨海新区 2005 年生产总值达到 1490 亿元，年均递增 %。
滨海新区生产总值和外贸出口将分别占天津市的 %和 %。吸
纳就业人员 万人，约占全市的五分之一。企业资产已达
亿元，年营业收入 亿元，分别为全市的 %和 42%。从最
初的开发区到国家“十一五”计划的重点发展区域，天津市的都市副中
心。
北京经济技术开发区 2005 年工业总产值达到 亿元，占
北京市的 16%；出口总值 亿美元，占北京市地方出口总值的
%；实际利用外资 亿美元，占北京市的 %。2006 年前
5 月，开发区工业总产值占北京的 20%，出口总值占北京市的 40%，
合同外资金额占北京市的 23%。开发区是新规划的“亦庄新城”的核心
区，北京经济技术开发区将以国际化宜业、宜居城市的标准，打造面
向国际市场的高端产业园区。以高新技术产业和先进制造业集聚发展
为依托的综合产业新城——“亦庄新城”将成为辐射和带动京津城镇
走廊产业发展的龙头。
