加息推动固定利率住房贷款走俏
崔玉平
河北经贸大学，河北石家庄（050061）
摘 要：随着国家宏观调控的加强和新一轮利率上升周期的到来，房贷市场中的浮动利率住
房贷款是借款人面临着巨大的利率风险，而固定利率房贷所定利率风险的优势，更适应借款
人的需求。本文从我国固定利率房贷的产生与发展、原因及完善规范等角度分析了固定利率
住房贷款在我国的发展潜力。
关键字：固定利率住房贷款，风险规避，利率上升周期
1. 引言
2006 年 4 月 28 日，中国人民银行宣布将一年期贷款基准利率上调 个百分点，由
%提高到 %，同时，其他期限贷款利率相应调整，存款利率维持不变。此调控政策
一出台便引起了房地产市场的动荡，央行政策意在稳定房价过快增长，调控经济，这无疑对
我国刚刚诞生的固定利率抵押贷款来说是一大利好，加息将我国这个房贷市场中的“新生儿”
带入了发展的春天。
2.我国固定利率住房贷款的产生与发展
2005 年 10 月下旬，央行正式批准光大银行、建设银行和上海浦东发展银行的“固定利
率放贷”业务申请，2006 年 1 月 5 日，一向被媒体誉为“理财业务领头羊”的中国光大银
行宣布在同业中首家推出固定利率住房贷款，1 月 14 日光大银行正式公布固定利率住房贷
款实施细则，北京、上海作为首批试点城市。此举使自 2005 年 8 月 15 日央行发布《中国房
地产金融报告》中明确提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”后，一直
受各方关注的固定利率住房贷款终于浮出水面。
此后，建行和浦发银行也纷纷推出了自己的固定利率住房贷款产品，其基准利率和期限
结构各有千秋。光大银行 5 年以下、5 年以上至 10 年两个档次的固定利率为 %和 %，
比贷款基准利率分别高出 %和 %；建行的固定利率房贷包括三个期限档次：3 年期、
5 年期、10 年起，每档都有一个利率区间分别为 %%、%%、%%[1]。
招行在全国范围内首家推出“结构性”固定利率住房贷款产品，其特点在于在贷款期限内，
可整体执行一个利率，也可以分段执行不同的利率标准，便利了借款人依据自身支付能力等
情况进行选择。3 月底，光大银行有首家推出固定利率与浮动利率互相转换业务，更加方便
了借款人灵活的规避风险，从容安排支出、降低借款成本、方便家庭理财，进一步“激活”
了固定利率房贷市场。
在固定利率住房贷款刚刚推出后，初期由于消费者对新产品的认识不够、预期不同，观
望多于行动。但随着央行调控手段的加强和利率的上调，从光大银行了解到，咨询和关注固
定利率房贷的客户激增，一时间出现了少有的火爆场面。2006 年 5 月 15 日，光大银行相关
负责人披露，目前办理固定利率住房贷款的客户已经达 1000 多名，发放贷款金额逾亿元[1]。
在这短短的数月内，固定利率房贷能显示出如此魅力，足见其优势和潜力。一项针对固定利
率房贷的消费者网上调查显示，将近 60%的消费者愿意选择固定利率房贷，一般的人认为
固定利率房贷优于浮动利率房贷。
3.我国固定利率住房贷款走俏的原因分析
2004 年 10 月 29 日央行调整基准利率，2005 年 3 月 17 日取消房贷优惠利率，2006 年 4
月 28 日又提高一年期贷款利率 个百分点，黄金周后的第一天，即从 2006 年 5 月 8 日
起各档次个人住房公积金贷款利率上调 个百分点。这一系列的政策调整预示着我国新
一轮宏观调控和利率上升周期来临。我国固定利率住房贷款恰恰是在这个背景下诞生的，加
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息带来的还贷压力使老百姓面临的利率风险进一步加大，固定利率住房贷款锁定利率风险的
功能使其倍受市场的青睐。
所谓固定利率住房贷款是相对于浮动利率住房贷款而言的，就是在贷款合同签订时即设
定好固定利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会
“随行就市”。固定利率住房贷款的特点决定了在面对加息周期时，具有浮动利率贷款所不
具有的优势。
(1) 对借款人来说，可以锁定利率风险。目前我国国内商业银行发放的住房贷款多是浮
动利率住房贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率得计息方式，利率风险完全转嫁给了借款
人，而借款人又缺乏风险管理能力和手段，一般很难规避风险。住房贷款一般期限较长，借
款人的利息支出便长期处于不确定状态，始终担心面临的利率风险。
固定利率住房贷款是银行提供给客户的风险管理产品，由银行替客户承担和管理这些风
险，从而降低和锁定了借款人面临的利率风险。一般来说，固定利率住房贷款下若市场利率
上升，客户可以按合同约定的固定利率还本付息，从而锁定风险，降低成本，相对获益；若
市场利率下降时，借款人受损，但此时可以通过借新还旧的方式提前还贷，继续保持较低的
利率，从而很好的满足了规避利率风险的要求。
另外，固定利率住房贷款能够使借款人对未来支出现金流形成稳定的预期，这样就能够
确定自己的承受能力以及借款规模，降低因违约而失去住房的风险；借款人也可以根据自己
的承受能力和收入水平选择合适的期限和还款方式，也便于合理安排支出，方便理财。
(2) 从银行规避风险角度来看，固定利率贷款的总体风险要低于浮动利率贷款的风险[2]。
实行浮动利率的住房贷款表面上看银行是把利率波动风险都转嫁给了借款人，但事实上，若
果利率不断上升，借款人还贷压力会越来越大，一旦超过了借款人的支付能力，将会导致这
种以转嫁的利率风险以信用风险的形式返还给银行，这时银行损失的不仅仅是利息，还要损
失贷款本金。与此相比，固定利率住房贷款在利率上升时只会降低银行的利息收入，由于降
低了借款人的还款压力会提高借款人的支付能力，进而降低了贷款不良资产的产生；从另一
方面说，固定利率住房贷款的利率往往会稍高于一般浮动利率贷款的利率[3]，这样，利率升
高时，银行仍然有一定的利率空间作缓冲，这个利率差额减缓了利率上升对银行造成的利率
损失；除此之外，银行并不是将利率风险从借款人那里转为“己有”，而是可以通过一些金
融工具将这部分转嫁过来利率风险再转移出去，从而达到既获利又降低风险的目的。
(3) 当前情况下，固定利率住房贷款有利于银行降低提前还贷压力，吸引优质资产。一
方面受宏观调控影响，加息后个人房贷需求减少，银行个贷的业务量下降；另一方面，受预
期我国进入利率上升周期的影响，个人房贷者为回避利率风险纷纷提前还贷；这两方面作用
使个人房贷增长乏力，提前还贷数量激增，大量吞噬银行的预期利润。在这种情况下，如何
打破眼前困境让银行焦急万分。开发和推出固定利率住房贷款产品恰恰可以既满足客户锁定
风险的需要，又可减缓银行提前还贷的压力。再者，对银行来说，目前个人住房抵押贷款是
银行贷款结构中质量最好的一块优质资产。数据显示，目前四大国有商业银行中个人房贷质
量较好，不良贷款率稍高于 %，因此，新的固定利率房贷业务有利于吸引更多的客户，
增加银行房贷市场中的份额，扩大优质资产总量，降低不良贷款比率。
(4) 从宏观调控方面来说，固定利率住房贷款有利于利率政策对住房市场的微调。央行
通过利率政策调控房贷市场时，对浮动利率来说，不仅仅会使新发生的贷款利率上调，还会
使已发生的存量贷款利率上调，这样存量贷款利率的变动不会影响新房价格的变化，只会加
重借款人负担，而提高了贷款的信用风险，降低了央行调控效果。固定利率住房贷款下在央
行利率进行微调时，只会影响新房贷款的散户量，不会加重存量贷款的还贷压力，从而使调
控效果更加明显[4]。
4.我国固定利率住房贷款的完善与规范
固定利率住房贷款在国际上已经是一个成熟的产品，而且是房贷市场的主体。据统计，
在荷兰、法国，固定利率住房贷款占到 80%，爱尔兰的这一数据也达到 70%，在美国，78%
的消费者也选择固定利率住房贷款。而在我国这种固定利率住房贷款刚刚起步，尚属试探性
产品，目前主要应用于短期房贷，在整个房贷市场份额中所占的比重相对较小，但它的出现
却在整个房贷市场中引起了巨大的轰动效应，甚至意味着我国房贷市场将进入以固定利率房
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贷为主的发展轨道，预示着固定利率房贷时代的来临。
在固定利率住房贷款受到青睐的同时，也对我国相应的配套措施和制度建设提出了很
大的挑战，必须要加以完善规范，才能真正带来巨大的发展。
(1) 商业银行要不断促进新的固定利率房贷产品的创新，提高风险管理水平，增强利率
风险定价能力。固定利率住房贷款使银行承担较大的利率风险，银行要通过缜密的风险精算
和准确的远期利率判断能力来合理确定利率水平，制定一个适合的、经得住长期利率波动的、
适合借款人需求的固定利率住房贷款利率，这是银行推行固定利率房贷的关键。
另一方面商业银行也要不断加强资产负债管理，使存贷款的期限和结构匹配合理，开
辟长期融资渠道，涉及多样化的储蓄品种，长期稳定的资金来源；积极开展住房抵押贷款证
券化，这可以将贷款人的长期资产转化为短期资产，增强银行的资金流动性，有利于改善资
产负债期限结构不对称的问题[5]。
(2) 培育完善的金融市场，积极开发利率期权、利率掉期等与房贷期限相匹配的相关套
期保值工具，弥补这一避险市场的缺位，分散银行利率风险；
此外，国家也应积极制定完善固定利率住房贷款政策法规，规范房贷市场的发展。
5.结论
固定利率住房贷款的需求，往往取决于人们对未来利率走势的判断。目前情况下，我国
仍处于低利率时代，随着我国利率市场化进程的加快和国家宏观调控的加强，会促使利率的
新一轮的上升，利率的上升大大增加了借款人锁定预期利率风险的愿望，这必将迎来固定利
率房贷的春天。
参考文献
[1] 中国光大银行网站.
[2] 汪利娜,殷剑峰.住房抵押贷款应实施固定利率[J].小康.2005,(7).
[3] 克劳瑞特[美].房地产金融-原理和实践（第三版）[M].北京：经济科学出版社,2004 年.
[4] 郑立琴.浅谈固定利率住房贷款[J].中国房地信息.2006,(1).
[5] 王重润.信息、效率与机制住房抵押贷款市场研究[M].北京:经济管理出版社，2004 年.
The Interest on Futures Impetus Fixed Interest Rate
Housing Loan Comes into Demand
Cui Yuping
Hebei University of Economics and Busyness, Hebei Shijiazhuang（050061）
Abstract
Along with national macroeconomic regulation and control strengthening and the new turn of interest
rate rise cycle arrival, in the housing loans the market the fluctuation interest rate housing loan makes
the loan person to face the huge interest rate risk, but fixed interest rate loan has the superiority that it
can fix the interest rate risk, which adapts the loan person's demand. This article from the fixed interest
rate housing loans, it’s production and development, reason and consummation standard has analyzed
the development potential of the fixed interest rate housing loan in our country.
Keywords：fixed interest rate housing loan，the risk dodges，the interest rate rise cycle
作者简介：崔玉平（1981--），男，山东东营人，河北经贸大学金融学硕士研究
生，主要研究方向：资本市场与证券投资、房地产金融.
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Abstract
