资产定价与评估基本原理、方法王诚军Phd. FCPV,FRICS, ASA,北京中天衡平国际资产评估有限公司2010年4月杭州中国工商银行
国际上对评估业务的划分（评估目的）交易为目的Transaction involving transfers of ownership会计为目的Use in financial statement诉讼为目的Litigation税基目的Tax settlements金融目的Loan and mortgages secured by property2010-4-22
一、资产定价与评估的基本理论资产定价资产的定义?What?为什么定价？Why?什么时候定价？When?谁来定价？Who?如何定价？How?2010-4-22
资产定价与评估的关系定价≠评估市场充分活跃的情况下，无形的手-市场机制市场定价机制失效或低效时，才需要评估2010-4-22
评估的充分必要条件市场机制无法有效地指引定价行为通过专门评估而降低的交易成本大于所增加的代理成本评估是市场定价机制的补充，不能替代2010-4-22
为什么评估？Why?—评估目的对什么进行评估？What?—评估对象什么时候评估？When?—评估基准日或时点谁来评估？Who?---评估主体如何评估？How?---评估途径与方法2010-4-22
定价的基本思路对价值进行评估首先需要回答以下两个问题：什么是价值？价值是由什么因素决定的？从经济学诞生之日起，对于什么是价值及其特性、价值的决定因素等问题就进行了丰富多采的讨论，这种讨论也就是价值理论的形成过程。2010-4-22
自从古希腊以来，人们对商品价值或价格形成的原因，主要有两种观点：一种认为价值渊源于生产商品的劳动，另一种则认为价值来源于商品所具有的效用。18世纪中叶形成的重农主义（Physiocrats）反对重商主义对商业的重视，他们认为农业生产而不是黄金才是财富的源泉，将土地列为一种重要的生产要素，形成了新的价值观念，明确指出效用（Utility）和稀缺性（Scarcity）等因素对形成和确定价值的重要性2010-4-22
古典经济学派以重农主义为基础上，发展并完善了重农主义的思想，形成了至今仍对经济学和评估理论具有重要意义的价值生产成本理论，即价值取决于生产的成本。威廉·配第（1623～1687）将生产成本与商品价值联系起来，认为商品的价值应归结于生产商品所需要的劳动量，又把商品价值量的大小归结为劳动生产率的高低。2010-4-22
亚当·斯密在《国富论》中提出，价值是一种客观现象。一件物品的“客观价格”一般都反映了生产它所需要的成本。亚当·斯密建立起“成本－价值”关系模型，奠定了评估三大基本方法之一的成本法的基本思路。成本法是评估方法中产生最早、运用最广、最成熟的一种基本方法。2010-4-22
19世纪后期和20世纪早期，新古典主义学派地将古典经济学派的供应－成本观点与边际学派的需求－价格观点结合起来。马歇尔认为市场力量将趋向于形成供求平稳，他将供应与需求比成一把剪刀中不可相互分割的两个刀片，共同决定了价值，这种供求平衡论也就是称为马歇尔的剪刀价值论。就短期而言，供应是相对固定的，价值是需求的函数，而在完善的市场下，价格、成本和价2010-4值-22终将会趋于一致。
马歇尔成为第一个探讨评估方法特别是不动产评估方法的现代经济学家，提出和发展了许多在现代评估理论中广为应用的概念。这些概念包括根据收益折现确定价值、建筑物和土地折旧对价值的影响、建筑物类型和土地用途对价值的影响等。费舍尔提出资产的价值取决于它所能带来的未来收益。2010-4-22
1927年，Mertzke 出版了《不动产评估》（Real Estate Appraising）一书，该书采纳了马歇尔的观点，在价值理论和评估理论之间建立起有机的联系，将抽象的经济理论运用到评估操作理论中，帮助建立起了一个以三种价值评估方法为主的体系，特别是解释了资本化率在评估中的应用。2010-4-22
K Lee Hyder等人在30～40年代又发展和强调了三种基本评估方法，建立起运用成本法、比较法和收益法的系统程序。Schmuatz建立了一个评估价值的模型，并随后将其纳入到美国不动产评估师学会1951年出版的《不动产的评估》（The Appraisal of Real Estate）一书中去。经过学者和实践者的共同努力，评估理论在价值理论的基础上基本形成。2010-4-22
二、评估的基本方法Valuation Approach, Method三大基本方法（Generally Recognized Valuation Methods)成本途径（Cost Approach)市场（销售）比较途径（Market Approach, Sales Comparative Approach)收益途径（Income Approach)2010-4-22
评估方法由不动产领域向其他资产领域、企业评估领域发展并不断演变企业价值评估中的基本评估方法收益法(Income Approach)市场法(Market Approach)资产基础法（Assets Based Appraoch)其他派生的方法如期权定价等2010-4-22
对评估方法的全面认识三种途径反映了三种分析和技术思路，各有其适用范围和局限性在使用前应当结合具体情况综合分析积各种途径的适用性2010-4-22
成本途径基本原理：成本决定价值（价值通过成本能够有效反映）基本假设：任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。价值与成本成正相关关系(新）替代原则退而求其次2010-4-22演讲人王诚军
基本思路重置成本−各种损耗（贬值、折旧）复原重置成本vs更新重置成本复原重置成本是指有采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。2010-4-22
实体性贬值(有形损耗、物理性贬值）资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。功能性贬值由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。经济性贬值由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。2010-4-22
企业价值评估中成本途径向资产基础途径的演变重置基准日资产负债表相关资产采用适宜的方法（收益、市场、成本等）包括企业资产负债表上未包括的资产2010-4-22
收益途径收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称基本原理：资产的价值取决于其能够为持有人带来的未来收益的现值预期原则2010-4-22演讲人王诚军
基本假设：任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报，即收益额。未来收益能够反映价值2010-4-22
应用前提：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。！其所对应的资产口径！2010-4-22
直接资本化法间接资本化法2010-4-22
收益额资本化率、折现率收益期限2010-4-22
市场途径市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。基本原理：市场机制的价值发现作用，足够数量的市场交易案例能够揭示价值typically the most widely accepted for the valuation of general-use properties where sufficient market data are available. 2010-4-22演讲人王诚军
基本假设：任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。前提条件活跃的公开市场足够的交易案例评估对象与参照物之间取有可比性2010-4-22
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三、对评估方法认识评估途径和方法没有好坏之分，只有思路的区别不应当简单地理解和使用评估方法（评估目的与方法的对应，资产与方法的对应，规定）选择恰当的评估途径和方法是评估师应当做出的最重要专业判断结合评估项目的具体情况，判断选择方法的适用性根据标的资产资料的可获得程度2010-4-22演讲人王诚军
评估方法不应当是孤立的评估目的—价值类型—评估方法—参数运用—评估结论2010-4-22
谢谢各位！王诚军经济学博士中国资产评估协会资深会员（FCPV）英国皇家特许测量师学会资深会员（FRICS）美国评估师协会高级会员（ASA）wcj69@ 010661552002010-4-22
