预期市场竞争环境小结
从区域土地交易情况和预计入市地块情况来看，未来一段时间内顺义区
土地放量较大，主要集中在顺义新城、马坡镇和后沙峪镇区域，但本项
目所处的中央别墅区内几乎没有新的土地入市，这利好于我们项目的操
作；
由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供应量将会加大，
竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。
从容积率的角度看，政策限制调控方向非常明显，绝大部分住宅用地的
规划容积率都在以上，低密度产品将逐渐稀缺，且单个供应规模相对
较大，大面积地块的容积率都在以上。按照正常情况来分析，容积率
左右对应的产品形式是以类别墅为主，或者配合一定比例的多层；容
积率以上对应的产品形式是以小高层为主。
区域重点个案分析
投资商/开发商：北京龙湖置业有限公
司；
景观设计：美国BASSNIAN住宅设计
事务所；
地址：顺义区温榆河中央别墅区、京
承高速后沙峪出口东1500米 ；
占地：24万平米；
建面：万平米；
容积率：；
物业类型：别墅；
建筑类型：联排；
园林特色：西班牙和托斯卡纳风格；
装修：精装修，全套品牌家电家具。
基本信息
龙湖滟澜山
项目特点分析
高容积率的别墅产品：容积率为
，但是别墅大面宽小进深的特
点让产品的品质丝毫没有降低。
精装修：高标准的装修进一步提
升了产品的价值与档次。
景观和植被：园林的层次感及原生植
被的移植增加了小区的精致与奢华。
投资商：中粮集团；
开发商：北京名都房地产开发有限公
司；
景观设计：机械部建筑设计研究院/
北京东方园林艺术公司；
地址：顺义区温榆河畔；
占地：万平米；
建面：17万平米；
容积率：；
物业类型：别墅；公寓；
建筑类型：独栋、联排，多层板楼；
园林景观风格：南加州风格；
装修：公寓为简装。
基本信息
名都园
项目特点分析
别墅与公寓的完美结合：高标准
的装修进一步提升了产品的价值与
档次。
成熟的社区氛围：别墅产品早已
入住，此次为公寓销售，成熟的社
区分为对于投资者是非常必要的，
因为这会直接会影响到租金水平。
名都园
项目 2居（69平米） 3居（145平米） 4居（210平米）
购房成本
（元）
总价 69*9500=万 145*9500=万 210*1万=210万
首付30% 万 万 63万
贷款 45万 96万 147万
月供（15年） 3712 7920 12127
日常费用
（元/月）
物业费 607 1276 2332
取暖费 240 505 923
宽带 166 166 166
有线电视 173 173 173
车位 100 100 100
成本合计
（元/月）
月费用合计 1286 2220 3694
月总支出合计 4998 10140 15821
投资收益 月均租金 7000 13000 21000月均净收益 2002 2860 5179
贷款 月回报率 % % %年回报率 % % %
一次性付
款
月回报率 % % %
年回报率 % % %
名都园公寓产品投资回报分析
成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的
投资回报率较高（%/年——%/年），因此名都园内的公寓产品非常畅销，
收到客户的追捧，282套公寓11月18日开盘，现已基本售罄。
投资商/开发商：北京英才房地产开
发有限公司；
景观设计：美国GBBN；
地址：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区
21号地；
占地：120万平米；
建面：35万；
容积率：；
物业类型：别墅；
建筑类型：独栋；
园林景观风格：原创风格；
装修：毛坯。
基本信息
龙湾别墅
项目特点分析
300平米左右的小独栋，精致而典
雅。原创的别墅风格，时尚的立面效
果，给人一种超越时空的联想，对城
市新中产阶级有强烈的吸引力。
7000平米的滨湖商业，齐全的商
业配套，打造中央别墅区未来的集中
消闲消费中心。
投资商：中国翰宏基业房地产开发
有限公司；
开发商：北京乔波冰雪家园置业有
限公司；
景观设计：天开建筑设计公司；
地址：顺义区牛山镇潮白河国家森
林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧；
占地面积：万平米；
建筑面积：万平米；
容积率：；
建筑类型：独栋四合院（院墅）；
园林景观:美式南加州风格；
装修：精装修。
基本信息
纳帕尔湾
项目特点分析
高容积率的独栋别墅，在有限的条件
下创造的奢华。
北美南加州风格，园林和水景的
结合令小区的氛围更加田园、浪漫。
奢华的装修给人一种大气和厚重的感
觉，体现主人尊贵的气质地位。
投资商：鲁能地产；
开发商：北京碧水源房地产开发有
限公司；
景观设计：倍尔高林；
地址：顺义区温榆河北岸，后沙峪
镇南；
占地面积：万平米；
建筑面积：27万平米；
容积率：；
物业类型：别墅、公寓；
建筑形式：独栋、7层板楼；
园林景观：A区中式B区美式C区西
式
装修：毛坯。
基本信息
优山美地
项目特点分析
中央别墅区核心地段，中式、美式、西式风情大宅，世界不
同风格别墅尽在其中，让您充分体验奢华别墅生活 。
主会
所、儿
童会所、
艺术会
所，三
大会所
功能各
异，彰
显豪宅
品质。
北京
最大的
国际学
校近在
咫尺，
独享中
央阳别
墅区第
一大教
育配套。
项目初步方向及经济效益分析
初步可能方向
项目背景：
本项目目前尚处于土地一级开发前期阶段，项目规划指标尚未确定。根据项目
地块周边已成交土地规划指标及目前政策趋势，我们对本项目地块可能的容积
率提出三种考虑方向。
方案一：容积率。这一方案主要参考本项目周边中央别墅区区域已建成和
已成交的低密度项目容积率，打造纯低密度别墅社区。但在北京别墅用地审批
限制后，这样的容积率规划获得通过的难度很大。根据市场现状和本项目地块
条件特点，产品主要以特色类独栋别墅为主，可以有部分联排产品。
方案二：容积率。这一方案是考虑低密度别墅的审批难度情况下的折中方
案，既不会在规划指标上带来太大压力，又可以在产品组合上灵活操作，而且
联排和叠拼的产品组合区域内市场认可度也较高。
方案三：容积率。这一方案主要考虑到去年新政以后，很多北京远郊区项
目容积率一般不低于，这一方案的审批难度较小，且可以做联排别墅和洋
房的产品组合，比较符合市场需求，但90/70政策的会对产品设计提出非常大
的挑战。
初步可能方向
可能的方向 容积率 建筑面积 产品组合 特点
方案一 82652 类独栋+联排
与周边市场大势相符合，追求低密度产品
规模最大化，以类独栋产品为主，结合部
分联排别墅，打造较大规模、产品纯粹的
均质化低密度社区。
方案二 115311 联排+叠拼
联排+叠拼的产品组合，都是区域市场内
较为稀缺和认可度较高的产品，利用叠拼
平衡容积率，同时保证整个社区的高尚品
质。
方案三 163206 联排+洋房
左右容积率相对较容易报批，通过联
排+洋房的产品组合形式，即能打造部分
低密度产品，同时又能通过洋房提高容积
率，并消化70% 的90平方米以下户型，
同时消除别墅销售较慢的风险，充分利用
景观，打造区别于城区住宅的高档社区。
项目建设用地平米
市场价格预判
预判背景：根据目前顺义及周边市场现状，以及考虑未来市场价格涨幅（年均
10%），本项目目前尚处于土地一级开发前的准备阶段，如果顺利进行拆迁，并
进行一级开发，到本项目真正推出市场预计会在2009年底左右，由此预判本项
目不同产品价格 。
指标 方案一 方案二 方案三
容积率
总建筑面积（平方米） 82652 115311 163206
建筑形式组合比例 类独栋67% 联排33% 联排63% 叠拼37% 洋房80% 联排20%
建筑面积（平方米） 54660 26922 71955 42260 130532 32633
价格（元／平方米） 32670 29040 29040 24200 14520 29040
销售总收入（万元） 260105 314419 284464
成本测算及取费标准
土地价格：亿元（含股权转让款，土地使用权，以及项目已经支付
的征地款、部分大市政合同款等开发费用 ）。
前期费用包括：可研顾问费、勘察费、顾问费。
基础设施配套费包括：红线外市政基础设施配套费、红线内市政基础设
施配套费。
建安费用包括：建安工程费和建安工程专业费，其中建安工程专业费包
括招投标管理费、工程监理费、施工图编制费、标书编制费、质量监查
费等。
建设单位管理费取第二项至第五项之和的２％。
不可预见费取第二项至第六项之和的３％。
销售费用取销售收入的5％。
税前利润额是指所得税前利润额，其中计算了土地增值税。
各项取费标准，按照建设经济评价参数进行估算。本项目分期开发，建设
期为4年，销售期为4年。
成本投资估算表
综合来看，方案一的总投入最低，但可销售面积最少，使单方成本最高，而方
案三虽总投入最高，但可销售面积大，单方成本也最高。
项目 方案一（） 方案二（） 方案三（）
一、土地费用(万元) 38000 38000 38000
二、前期费用(万元) 1128 1473 1562
三、基础设施配套费(万元) 3306 4612 6528
四、园林绿化费(万元) 1653 1845 2285
五、建安费用(万元) 25466 33240 35263
六、管理费(万元) 631 823 913
七、不可预见费(万元) 1609 2100 2328
八、销售费用(万元) 10404 12577 11379
九、财务费用(万元) 2824 3685 4085
十、两税一费(万元) 14306 17293 15646
成本总计(万元) 99328 115648 117989
可售面积单方成本(元/平米) 12018 10029 7229
投资分析表
根据以上成本估算和销售收入情况，得出三个方案各自的收益情况：
指标 方案一 方案二 方案三
容积率
销售收入 260105 314419 284464
总投资成本 99328 115648 117989
税前利润额 108645 132116 116903
销售利润率 % % %
土地效力 6268 7622 6744
方案二的销售面积较大，单价高，销售收入最高。销售利润的比较来看，方案
二的利润额最高。
根据静态销售利润率的比较，由于方案二的总销售收入最高，因此方案二的销
售利润率略高，但是不同方案之间的差别不是很大。
土地效力表示了每平方米的土地产值，采取了税前利润额/土地面积的算法，可
以表示土地的产值能力，可以看出，方案二的土地效力最优。
项目SWOT分析及综合评价
项目ＳＷＯＴ分析
S（优势） W （劣势）
1、项目区位较好，位于中央别墅区核
心区域，周边高端项目较多，低密度居
住环境氛围成熟；
2、地块内部平整，大交通环境较好，
周边道路路况良好，可达性较强；
3、土地成本相对较低，可获得较好的
项目投资收益。
1、项目规模偏小，周边环境有待改造，
不利于整体环境景观的打造；
2、项目涉及拆迁和部分在建工程，开
发周期有一定的不确定性；
3、政策对低密度别墅产品的限制，不
利于项目产品规划。
O（机会） T（威胁）
1、项目所在温榆河别墅区随着区域环
境的不断改善和生活配套的成熟，区域
认知度将逐渐提高；
2、京承高速和机场北线的开通以及未
来规划的轨道交通设施将直接提升区域
的土地价值；
3、别墅类产品购买客群逐步扩大；同
时低密度产品的日益稀缺，也促使了该
类产品的需求增长。
1、随着重点新城规划的实施，未来顺
义土地供应量有增大的趋势，项目周边
区域会形成一定竞争。
2、国家将持续对房地产市场进行宏观
调控，尤其是别墅市场在未来几年内面
临的政策不确定因素很多。
综合对比分析
方案 容积率 市场 政策 用地 经济效益
假设方案
一
市场前景很
好，需求较
大，市场较
为乐观
具备较强的
政策风险
现状用地条件
可以支撑，未
来随着配套成
熟度的提升，
支撑度进一步
提高
一般
假设方案
二
市场前景较
好，预期市
场存在一定
的竞争
有一定的政
策风险
现状用地条件
可以支撑，未
来随着配套成
熟度的提升，
支撑度进一步
提高
最优
假设方案
三
预期市场存
在一定的不
确定性，受
区域城市化
进程的影响
较大
不具备政策
风险
受未来用地发
展成熟度的影
响较大
较好
定位初步建议
基于以上分析，我们初步建议:
容积率在左右的方案，最具操作可行性。其市场前景较好，政策风险较低，
且可以实现最好的经济收益。
如果政策规划方面无法满足，可以选择容积率在左右的方案，基本没有政策
风险，随着城市化进程的加速，在本项目推盘时即可满足对应客户对项目基本
城市配套需求，也能实现较好的投资收益。
