别 墅
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什么是别墅？
“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。
目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
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目 录
别墅与容积率的关系
别墅的风格
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容积率的定义
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积
容积率具有如下特性： 1、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
2、容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与 宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3、容积率可以更加准确地衡量地价水平。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
4、容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
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容积率与物业组合确定
各种容积率情况下，纯住宅物业的建筑形式
建筑形式
高品质，低容积率
中品质，中容积率
低品质，高容积率
独立双拼别墅
小于
—
大于
Townhouse
—
—
—
4、5层叠加
—
—
—
6层多层
—
—
—
11层小高层
—
—
—
18层高层
—
—
—
容积率的高低——最终确定项目的具体经济指标，影响物业组合
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高端别墅
绿城·青竹园 容积率
长沙青竹园基本信息： 地理位置：湖南青竹湖国际高尔夫球场内 占地面积：1000亩 建筑面积：约14万平方米 总户数：286幢 开工时间：2005年12月 开发期数：三期 交付时间：2010年左右 建筑形态：别墅 园区配套：高级会所、27洞高尔夫（18洞高尔夫及在建9洞灯光高尔夫）、游泳池等
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中端别墅
保利·阆峰云墅 容积率
保利·阆峰云墅是纯独栋社区，在长沙别墅市场属于高端项目，价格仅次于青竹湖和美洲故事。其所处位置略微偏远，不如美洲故事,但都位于南城,处于长株潭一体化的城市主发展轴上。去年9月上市推出第一批产品，销售情况良好，今年受大环境的影响，同时由于其针对的客户层面为最高端的客户,客户层面窄,导致今年销售不太理想。（07年9月一期开盘，推出97套独立别墅，由于去年市场情况很好，一期别墅于去年基本售完，08年4月7号加推二期15套左右的独立别墅，到6目前为止销售了5套左右）
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独栋别墅合院化
北京纳帕尔湾 容积率
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纳帕尔湾位于顺义马坡，东傍1440公顷潮白河畔，毗邻3660公顷国家级森林公园，总占地19万平米，总建筑面积万平米，产品由四幢美式独栋别墅围合而成的四合院，其实质是独栋别墅合院化，合院式的独立别墅各户之间的影响比较大，居住的私密性与舒适性明显下降，降低了产品的品质。从项目平面图上可以看出，由于受容积率影响，该项目只注重了公共园林景观的营造，忽略了景观资源的私有化营造。
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目 录
别墅与容积率的关系
别墅的风格
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中式风格
日式风格等
新古典主义风格
新中式风格
别墅风格案例
法国风格
英国风格
意大利风格
西班牙风格
北美风格
莱特风格
现代风格
古典
西方古典
东方古典
现代
西方现代
东方现代
国际主义及其它
西方古典－法国风格：典雅、浪漫
特征：
高大的坡屋顶。
外观装饰得豪华、繁杂，画龙点睛立面（一层或多层）通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。
墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰，尽显豪华气势。
常用八角窗设计。
等装饰品使建筑外观更为生动。
通常为对称型布局。
代表楼盘：
汤臣高尔夫、长岛别墅、财富公馆
西方古典－英国风格：比例和谐、典雅
特征：
正立面常有古典门廊；
廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰；
窗户上下成对，分割成许多小网格（9到12个），通常窗户也是5列，为中央对称；
大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁 上有竖向排列的长方形花纹。
代表楼盘：
松江新城、合生城邦
西方古典－意大利风格：贵气、奢华
特征：
四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层；
B、细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）；
C、宽长的屋檐下均等排列装饰托座；
D、大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂。
代表楼盘：
观澜湖大宅、檀宫
西方古典－西班牙风格：热情、奔放
特征：
屋顶多为红瓷瓦铺设。
屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。
门廊和窗多显拱形。
代表楼盘：
万科城、橘郡、优山美地
西方古典－北美风格：大气、舒适
特征：
以木、砖、石等自然元素为主建筑材料。
由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大。
一般有壁炉。
极具个性，却同样充满着无限异域风情。
分四种风格：
流行于1700-1780年的乔治亚风格（Georgian）
流行于1890 - 1940年的都铎风格（Tudor）
流行于1900-1920年的草原风格（Meadow）
流行于1905 - 1930年的工匠风格（Craftsman）
代表楼盘：
温哥华森林、纳帕溪谷、万万树
东方古典－中式风格：人性、私密
特征：
明确表达着邻里、街坊的半私密空间。
主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。
颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。
制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。
代表楼盘：
江南古韵、观唐、清华坊
东方古典－日式风格：含蓄、优雅
特征：
日本的典型建筑结构是以砖木构为主。
具有传统和谐的含蓄优雅，建筑的线条结构细腻，细部精美，色调柔和，透露出浓郁的东方气息。
注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在。
榻榻米是日式室内设计的代表。
代表楼盘：
F天下
西方现代－新古典主义风格：品质、沉稳
特征：
正立面一般设计成豪华的与屋檐等高的门廊，对称而平衡。
门廊的三角楣由厚实的古典柱子支撑（柱头花角常为科林斯或爱奥尼亚式）。
屋檐装饰很精细。
门廊与屋檐等高。
部分门牌号廊低于屋檐；
正山墙门廊。
一屋四坡顶。
代表楼盘：
香蜜湖1号、东方普罗旺斯
东方现代－新中式风格：现代感、素雅
特征：
有传统中式民居如白墙灰瓦马头墙等的符号，但又不失现代感。
保留中式民居的私密的空间特征，强调简洁的线条感。
颜色素雅。
代表楼盘：
万科第五园、九间堂
国际主义及其它－莱特风格：厚重、雍荣大气
特征：
屋檐坡度极缓，出挑深远。
壁炉是回归家庭中心的标志之一。
颜色沉稳。
强调与自然的和谐共存。
代表楼盘：
西山美庐、东山墅
国际主义及其它－现代风格：现代、简洁、体块感强
特征：
主张“形式追随功能”。
反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。
现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。
代表楼盘：
万科17英里
Thank you
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