“房地产行业的税费问题，不是我们开发商有能力去想
办法解决的，我们老老实实交钱就好。”某房地产开发
商承认，他从去年开始就不敢高价拿地了。但买不买地
是他自己的事，而像税费这样的问题，却
有一本自己的明细账。“就按房价均价是7000，这里面
开发商上交的各项行政、事业性收费，大概占去了2030%
，如果再算上土地出让金，肯定超过房价的一半了。”
房价之殇，深刻触痛了中
国社会的每个阶层。虽然问责风暴已成为2010年两会的
议政焦点，但在政府财政收支分配失衡的背景下，掩盖
于“土地财政”之后的地方政府“房地产依赖症”，或
许才是问题根源。作为高价房地产的
最终买单者，购房者在承担了附加于高房价之上的土地
垄断性暴利之外，又被迫承担了所有环节中的部门逐利
冲动，以及监管、审批过程中产生的贪腐成本和不当得
利。根据数据统计，除高额的土地成本之
外，房地产开发从立项、建设到最终的销售、交付，就
承担了12项税种和50个部门行政性收费，成为房价居高
不下的一大主要因素。针对今年两会之后“税费太高导
致房价上涨”论调的集中涌现，中国
房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“税费改革其
实是房价改革的攻坚战。但它显然不是决定房价的根本
原因。对于不合理的、垄断性的收费，我们当然是反对
的，但是这涉及到地方政府不同部门的利
益诉求，期待通过降低税费而影响房价，谈何容易。
”“政府设租，开发商寻租，这个已经是公开的秘密。
开发领域当中税费混杂，几十个公章，每个都要交费，
这就是腐败滋生的源泉。你要手续办得快一
点？那就交钱来吧。”顾云昌说。用水？供水接入费每
平方米50元开发商提供了一份他所在的房地产开发所涉
及的税费详单，清单显示，开发商前前后后需交纳40多
种名目不同的税费，分属税务、规划
、国土、人防、环保、经贸、房管、气象、建设等多个
部门。税务征收由于有统一标准和基本税率，相对较为
规范。而各部门的行政规费收取与征收，则存在着很大
的混乱和差异。“我们公司在华中南等地
都有开发项目，从我自己的经验看，越是经济发达的地
区，收费越规范化。越是地方财政收入基本要倚靠房地
产的地区，乱收费现象越严重。”以规划局为例，它主
要负责对新建筑的报建进行审批。在建设
项目选址意见书、建设项目用地规划许可证等一些收费
项目上，按规定都应该免除收费，但依然会以“提供技
术服务”的名义收取每平方米元的技术服务费。此外，
在复核房地产项目设计图时，开发
商还要按照每平方米分别元、2元和元的标准，
多次向规划局下属的测绘院交纳地图面积测算、预售面
积和竣工面积测算的各项费用。当然，规划局测算的只
是建筑面积，至于房屋的使用
面积测量，则是由房管局负责的，同样要交纳每平米
元的预测费和每平方米元的实测费。此外，房管局
还另收白蚁防治费，标准为7层（含）以下（含地下室）
元/平方米，8层（含
）以上元/平方米。而市政公用基础设施配套费，顾
名思义就是专项用于水电、路桥、绿化等方面的市政设
施建设基金。而就在交纳了按105元/平米计算的市政公
用基础设施配套费之后，开发商
还需要按高层50元/平米，多层38元/平米的标准再一次
交纳接入公共水网的供水接入费。报建？档案整理寄存
费每平方米元了规划这关，通过报建、审批，拿到
建设工程规划许可证后，开发
商才能进入下一步的工序。比如，开发商要是不想建“
战时可用于防空的地下室”，可以通过交纳一笔人防费
而免除。具体流程是，先通过人防主管部门的政治审查，
再通过审查机构的技术审查，而准备技
术审查材料时，就需要建设工程规划许可证。人防技术
审查单位的审查资格，都是经过市人防部门初审、省人
防部门批准的。以无锡市的标准为例，开发商先向技术
审查单位支付元/平方米的审查费
，得到“因条件限制不能就地修建防空地下室”的结论，
然后才有资格向人防部门交纳一笔不小的费用后得到免
建防空地下室的批文。这笔费用的征收标准是：若以楼
房底层总建筑面积计算，每平方米是2
600元；若以地面建筑总面积计算，每平方米是52元。征
收原因则是——由人防部门自己易地修建。对开发商来
说，这类审查和收费往往因为不同的主管部门而变得复
杂无比。比如建设部门除了有建筑
工程施工图审查费（元/平方米）与抗震设防技术审
查费（元/平方米）之外，其名下的其他各项收费也
是最多的，如计算公式复杂的工程招标代理费，预收的
散装水泥基金（2元/平方
米）与墙改费（8元/平方米）等等。更奇妙的是，开发
商还需要按元/平方米的标准交纳城建档案整理寄存
费，而装订费、工本费又需要另外计算。退返？为什么
要跟他们较真有能耐的开发商其
实并不必每项费用都交足。记者获得的一份苏州房地产
前期报建工作费用收取表显示，很多政府规费都存在议
价空间。例如环保部门编制《环境影响报告书（表）》
和《评估环境影响报告书（表）》的行政
收费标准，若按照项目的总投资额计算，最高可达15万
（4万）及3万（万）元。但在这份费用收取表的末栏，
有一项特别备注指出：“总之每个项目都可谈到万
元左右”。一名房地产
从业者透露，因为市政公用基础设施配套费有相关的减
免、免缴规定，很多开发商都会想办法进行规避，甚至
套上某个市政配套项目的名义以求免缴。但开发商却不
这么做：“也许你们觉得这些行政规费是
很明显的成本，可对我来说，事情办得快一点、顺利一
点，不要因为什么地方突然卡住了而导致整个开发进程
无法推进，才是最重要的。这些也都是隐性的无形经济
成本，我更看重这些方面。”也由此，国
家为了推行环保节能而实施先预收、后退返的一些费用，
田滨也从来没有要求退还过。比如为了推广散装水泥和
非粘土砖而预收的散装水泥专项基金和墙改费，在建设
完毕后，田滨从来没有拿着相关材料和
证明去申请过退返。“因为牵涉到很多方面，税费很难
细致地剥离开来。对我们开发商而言，一般都将其直接
看作成本的一部分。”开发商的豁达表现，根本原因很
可能在于，他不必为自己的大方最终买单
。他交出去的钱，以后都可以从消费者身上拿回来，开
发商只是暂时垫付而已。“我们的项目不是做完一个就
结束，以后再也不用跟人家发生关系。我们是滚动开发
的，一直要与对方打交道。我的目的是什
么，对方的目的是什么，大家都很明白。既然如此，我
们为什么要跟他们较真？”开发商说。
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