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×××有限公司
新建天津临港工业区粮油及农产品
现货联系交易中心项目
可行性研究报告
项目名称：天津临港工业区粮油及农产品现货联系
交易中心
申报单位：×××
联 系 人：×××
电 话：×××
传 真：×××
电子信箱：×××
主管部门：天津临港工业区管委会
申报日期：×××
目 录
项目摘要 ............................................................................................1
第一章 项目的意义和必要性...........................................................4
项目建设背景 .............................................................................4
项目建设的必要性 .....................................................................5
项目建设可产生的作用 .............................................................6
市场分析 .....................................................................................7
第二章 项目承担单位基本情况.....................................................14
项目承担单位与参股比例 .......................................................14
××有限公司 ..............................................................................14
×××有限公司 ..............................................................................15
×××有限公司 ............................................................................16
第三章 建设方案.............................................................................17
项目建设规模 ...........................................................................17
项目建设主要内容 ...................................................................17
物流中心的主要功能分区说明及主要设备选型 ....................19
物流中心的设备、仪器购置费用估算 ....................................25
总平面布置方案及配套设施 ....................................................27
建设工期和进度安排 ...............................................................30
建设期管理 ...............................................................................33
项目人力资源配置 ...................................................................33
第四章 项目投资.............................................................................37
项目总投资规模 .......................................................................37
投资使用方案 ...........................................................................40
资金筹措方案 ...........................................................................41
第五章 资源利用种类、数量和配套条件.....................................42
电力消耗量及配套条件 ............................................................42
燃料消耗量及配套条件 ............................................................43
水消耗量及配套条件 ................................................................44
包装材料消耗量及配套条件 ....................................................45
第六章 环评分析.............................................................................46
建设地点环境现状 ....................................................................46
采用的环境保护标准件 ............................................................46
污染物情况 ...............................................................................46
污染治理供应 ............................................................................47
第七章 节能分析.............................................................................49
设计依据 ...................................................................................49
节能措施 ...................................................................................51
能源管理 ...................................................................................54
第八章 项目财务分析、经济分析及主要指标.............................55
基础数据与参数 .......................................................................55
营业收入与总成本费用估算 ...................................................56
财务分析及主要指标计算 .......................................................59
项目风险分析 ...........................................................................61
经济效益和社会效益分析 .......................................................64
第九章 项目招标.............................................................................67
编制依据 ....................................................................................67
招标初步方案 ............................................................................67
第十章 结论.....................................................................................69
附 表
3-3 建（构）筑物投资估算表
4-1 总投资估算表
4-2 项目资本金使用计划与资金筹措表
8-3 固定资产折旧费估算表
8-4 无形资产和其他资产摊销估算表
8-5 总成本费用估算表
8-6 利润与利润分配表
8-7 项目投资现金流量表
7-12 经济评价指标汇总表
附 件
1、 项目承办单位营业执照副本及组织机构代码证
2、 项目法人自有资金证明和保证落实文件
3、 项目法人近三年财务报表
附 图
1、厂址区域位置示意图
2、厂区总平面布置图
项目摘要
一、项目名称
天津临港工业区粮油及农产品现货联系交易中心
二、项目承担单位
承担单位：××有限公司
法定地址：××省××市工业园区
法定代表人：×××
三、项目建设地点
天津市临港工业区
四、《资金申请报告》编制依据
1、国家六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知；
（国经贸运行（2001）189号）；
2、《投资项目可行性研究报告指南（试用版）》（2002年）；
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、国家有关法律、法规、规范；
5、天津市临港工业区国民经济统计资料及相关资料；
6、××有限公司的相关资料及财务资料。
五、项目概况
1、项目建设的必要性
我国的大宗商品交易市场是在现货市场充分发展的基础上产生的，
具有价格发现功能和降低交易成本的功用。大宗商品交易市场不仅通
过提供商流、物流、信息流等综合服务进一步提升、拓展现货市场，
同时有利于现代多层次市场的建设。大宗农产品电子交易作为一种新
型的现货交易模式，已发展进入无形市场和有形市场相结合的崭新阶
段。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，其交易数额日趋扩大、
交易方式日益灵活、交易成本日益降低。本交易中心的建设，将为社
会发展带来巨大贡献，市场潜力和发展前景十分广阔。
2、项目建设指导思想
依托天津港作为全国油脂加工基地的优越地理优势和充沛的粮油
物流条件，拟以大豆油、豆粕交易为切入点建设专业的大宗农产品电
子交易平台，确立与期货交易差异化的市场竞争优势，以在国际市场
激烈竞争中占据主动地位，同时帮助大豆产业链上的广大中小企业提
升行业竞争力。
3、项目建设方案
本项目占地150亩，建（构）筑物面积万平方米，建设内容主
要为电子订单交易中心、拍卖交易中心、招标交易中心、网上现货挂
牌交易中心、仓储中心、物流中心以及停车场、宾馆等服务设施。
项目完成后，形成年营业额42亿元左右，年利润总额亿元的
规模。
4、项目总投资、资金筹措及预期效益
项目总投资 万元，其中建设投资 万元，铺底流
动资金 万元。资金企业全部自筹。项目建成后，以 15 年运营
期计算，预计年均营运额 万元，年均利润总额为
万元，税后财务内部收益率为 %，税后静态投资回收期(含建设
期) 年。
5、项目建设地点、建设期
本项目建于天津市临港工业区。项目建设期 2 年，建设投产期 2
年。
第一章 项目的意义和必要性
项目建设背景
随着改革开放的不断深入，天津市经济得到了快速、健康、协调
的发展。天津市拥有北方最大的港口天津港，它是我国沿海主枢纽港
和综合运输体系的重要枢纽，是京津冀现代化综合交通网络的重要节
点和对外贸易的主要口岸，是华北、西北地区能源物资和原材料运输
的主要中转港，是北方地区的集装箱干线港和发展现代物流的重要港
口。同时，天津市还紧邻国家政治、文化、经济的中心城市——北京，
便利的交通环境，绝佳的中国政治经济中心腹地的地理位置，使得在
此地建立粮油及农产品现货联系交易中心提供了非常广阔的发展前景。
依托天津港作为全国油脂加工基地的优越地理优势，和充沛的粮
油物流条件，拟以大豆油、豆粕交易为切入点建设专业的大宗农产品
电子交易平台，确立与期货交易差异化的市场竞争优势，以在国际市
场激烈竞争中占据主动地位，同时帮助大豆产业链上的广大中小企业
提升行业竞争力。
项目建设的必要性
1、交易中心给社会发展带来巨大贡献
我国的大宗商品交易市场是在现货市场充分发展的基础上产生的，
具有价格发现功能和降低交易成本的功用。大宗商品交易市场不仅通
过提供商流、物流、信息流等综合服务进一步提升、拓展现货市场，
同时有利于现代多层次市场的建设。大宗农产品电子交易作为一种新
型的现货交易模式,虽然在我国的发展时间较短,但发展速度非常快。目
前，国内各类大宗农产品电子交易市场已达到 200 多家，交易品种涉
及化工、金属以及农产品。我国大宗商品交易市场发展进入无形市场
和有形市场相结合的崭新阶段。
例如：广西糖网食糖批发市场有限责任公司（以下简称广西糖网）
成立于 2003 年 5 月，广西糖网始终坚持发展现货的市场定位，采用
国内最先进的电子商务平台来开展食糖销售、物流及信息服务，同时
积极建设物流配送体系，整合社会仓储、运输、金融、质检等各种服
务资源，创建了独具特色的“电子商务＋物流配送”的食糖流通模式，
建立完善的风险发现机制和控制机制，连续几年实现交易和交收事故
率为零。2007 年，广西糖网完成网上交易量 5452 万吨，同比增长 17
％；现货交易量 303 万吨，同比增长 135％，占全国同类市场总额的
77％，现货交易额达 114 亿元，在全国同类市场中遥遥领先。秉承着
“主动、满意、价值”的服务理念，广西糖网推出 “一站式客户服务、
个性化客户服务”的客服模式，并打造“一个中心，九大区域”的客服体
系，先后在全国设立四个分公司、五个客服中心，客户总数达到 2000
多家，覆盖全国 20 多个省、市、自治区。此外，在全国食糖主要产
销区设立异地配送仓点 140 多个，基本实现了“网上交易，就近提
货”，成为国内糖业领域货物配送量最大的食糖交易和物流中心，充分
体现了广西糖网作为“全国食糖产销桥梁”的服务功能，广西糖网的食
糖“柳州价”已成为全国食糖现货交易中的指导价以及国内食糖业决策
的重要参考依据。广西糖网的新面貌、广西糖网在糖业资源配置方面
发挥的基础性作用，使其成为国内同类市场的领先者，获得了各级行
业主管部门及柳州市、自治区和国家有关部门的充分肯定和高度评价：
2007 年 10 月时任国务院副总理曾培炎考察广西糖网，对广西糖网大
力发展“电子商务+现代物流”的现代流通模式取得的成绩予以充分肯定，
鼓励企业进一步加快发展现代流通模式，提高服务业比重和水平，做
强做大企业。广西糖网这几年通过运用电子商务和现代物流，积极探
索发展现代流通模式，成为了一家现代化的食糖批发交易市场，并取
得了骄人的成绩，为食糖市场资源合理配置发挥了积极作用，广西糖
网的成功经验和模式值得学习和推广。2007 年 12 月广西糖网获得国
家人事部、商务部授予的“全国商务系统先进集体”荣誉称号。
2、建立现粮油货联系交易中心是提高天津市油脂加工基地竞争力
的需要
目前国内市场粮油的流通领域、流通环节过多，物资流通过于分
散，造成资源效益低下，商品价格参差不一，直接影响供需企业的生
产成本和产品竞争能力。发展现货联系交易中心能统一全国粮油产品
销售价格，稳定相关产品的生产成本，高效率地向消费者提供价廉物
美的产品，使企业生产达到良性循环，相关产品达到良性竞争，为企
业带来更多的利润空间。
3、粮油产品具备电子化交易的基本条件
一是价格波动大，不易把握。影响粮、油产品价格的因素较多，
主要有种植面积、产量、进口数量、国家政策、利率变化、国家宏观
经济状况等，其价格经常暴涨暴跌，使得对粮、油价格把握难度加大，
其价格波动特点，满足订单式电子化交易的基本条件要求。二是有统
一的行业质量标准。粮、油等产品有统一的质量标准，交易时易于被
行业认可。三是运输便利。粮、油类产品便于统一包装，易于运输。
4、大宗农产品电子交易在现代社会经济中有重要地位及作用
一是为买卖双方提供资金在线结算服务，避免了企业的“三角债”
问题；二是现货仓单的标准化，杜绝了“假冒伪劣”商品市场严格按照
国家标准划分商品等级；三是完善的物流体系，满足不同交易商的物
流需求大宗农产品电子交易的物流是自身行业独创的一种模式；四是
大宗农产品电子交易行业的形成，对我国现货贸易流通的发展起到了
不可替代的作用。
大宗农产品电子交易根据我国现货市场具体情况采用独特的
B2B 商业交易模式，是一种网上和网下相结合，现实和虚拟相结合，
传统经济与新经济相结合的双赢交易模式，充分解决了信息来源、客
户源、在线结算、物流等电子商务的瓶颈问题。
项目建设可产生的作用
1、本项目建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可
持续发展，可根据社会和用户的需要，将原材料、产成品从起点至终
点及相关信息有效地流动全过程进行系统功能的集成，并使运输、仓
储、整理、加工、配送等环节有机结合、高效运作，从而克服传统的
货物流通效率低下、资源浪费严重的弊端，使社会资源得到合理配置。
2、本项目的建设将加快天津市现代商业物流发展步伐，提高商业
企业物流发展水平，形成当地新的经济增长点。项目建成并投入运营
后，当地工商企业逐步将原材料采购、运输、仓储和产成品加工、整
理、配送等物流服务业务有效分离出来，物流业将形成当地新的经济
增长点。
3、本项目的建设可以为工商企业提供优质服务，促进当地工商企
业的发展。项目建成后，原材料、产成品、半成品将更多地按生产商、
销售商的需要直接配送，将物流企业与大型生产企业、商业企业融为
一体，更好地满足客户对运输时间、服务质量的要求，可为当地工商
企业提供“准时供货”、“柔性供货”方式，准确、及时地为企业提供服务，
在缩短物流时间、提高物流效率的同时，可以节约流通成本，从而大
大降低工商企业的运营成本，促进当地工商企业的进一步发展。
4、本项目的建设可以改善当地投资环境，促进当地经济发展。外
资进入中国投资办企业，多数不愿意自己搞物流，想在当地找到服务
精良的物流企业。如摩托罗拉在天津办厂，要求物流企业必须保证在
24 小时之内将货物送达全国任何地方。没有现代物流系统，这样的要
求是不可能做到的。本项目的建设可以改善当地的投资环境，对当地
经济发展提供支撑。
5、本项目的建设还将有利于带动相关行业的发展和城市的建设步
伐。主要表现在：（1）发展物流可以为现有工商企业节约固定资产和
流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企
业发展提供支持；（2）发展物流有利于规范市场经济秩序。由于采购、
加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有
序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒劣质进入正常的流通环节，
规范市场经济秩序；（3）发展物流可以促进新兴产业的形成，形成新
的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）发展现代物流是优化城市
资源、完善城市功能的需要，可重新调整城市布局，使之更加合理，
扩大城市经济规模，强化城市的影响力。同时，有利于缓解城市交通
拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；
（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运
输、产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流
通为龙头的运输、加工、配送产业，加快当地城市化发展进程。
市场分析
市场供需分析
现代物流运作强调物流服务企业要向它的上游和下游寻求服务对
象，并同它们建立起战略伙伴协作关系，形成跨行业的、优势互补的
联合与协作，增加供应链的竞争力。因此，作为提供物流服务的企业，
要同它的上游（比如制造业企业）和下游（比如销售业企业），建立
起紧密联系的战略伙伴关系，使生产企业、销售企业与物流服务企业
一起，构成完整的物流供应链。在这个过程中，专业物流服务企业要
有能力为用户提供多方位、全方位的物流服务，使用户切实从使用专
业物流服务企业中获得比它们自己经营物流更多、更好、更方便、更
经济合算的效果。
这种战略伙伴关系的建立，一方面使用户减少了物流经营成本，
提高了服务质量，有了稳定的物流服务支持保障系统，另一方面使物
流服务企业有了可靠的货源保证，降低了经营风险。这样的模式，消
除了供应链中的迂回、浪费和重复，提高了整个物流服务过程效率，
使双方在市场中的地位与作用变的更加巩固。同时，这种模式的出现，
使人们逐渐注重合作性的优势。而合作能提供更多的机会，并通过共
生促进双赢。
物流中心与企业供应链紧密联系，构成了网络节点。通过信息共
享和合作计划使企业发挥各自优势。物流中心运作的质量直接影响物
流供应链的效率，从而也影响企业竞争力。物流中心与供应链的关系
详见下图 1
图 1、物流中心与供应链的关系
图 1
中国仓储协会对我国家电、电子、日化、食品等 450 家大中型生
产企业的典型调查表明，企业自己承担物流管理的占 26％，全部委托
第三方的仅占 ％，自理与委托相结合的占 ％（其中委托比例
在 30％以下的占 ％，在 30％～60％之间的占 36．5％，60％以上
的占 ％）。在被调查的企业中，％的企业正在寻求新的物流
代理，其中又有 75％的企业选择新型物流公司，％选择纯运输公
司，％选择仓储企业，有 ％的企业希望新的物流商提供综合物
流服务，％的企业希望提供干线服务，％的企业希望提供分销
服务。
我国改革开放二十年以来，经济持续快速发展，产品的生产能力
迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空前激烈。工业企业间的竞
争正在从生产领域扩大到非生产领域。物流管理成为企业降低成本、
提高服务质量、创造竞争优势的新领域。根据有关资料，目前我国一
般工业品，从产品出厂经过装卸、储存、运输等各个物流环节，到消
费者手中的物流费用，约占商品价格的 50%左右。而新鲜水果和蔬菜、
制造商
分销商供应商
物流中心
商店用户
易变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的 70%。
我国汽车零配件的生产中 90%以上的时间是原材料、零配件的储存、
装卸和搬运时间。在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、
零部件和产品的“库存”。这些费用和时间上的消耗和大量存在的“库存”
正是潜在的实施物流管理的领域，为物流事业的发展留下了巨大的空
间。
人民生活从温饱型转向小康型带来消费的急剧变化增加了对现代
物流管理的需求。2000 年，我国国内社会消费品零售额达 5 万亿左右。
巨大的商机为物流的发展提供了广阔的天地。同时，商品供应渠道变
化，流通环节减少，增加了对现代物流管理的需求。
进出口贸易的发展带动了现代物流的发展。我国对外贸易努力克
服亚洲金融危机和全球经济下滑带来的不利影响，保持了较快的发展
水平。我国货物贸易在世界上的排名由 1997 年的第 10 位上升到 2001
年的全球第 6 位。2001 年进出口贸易首次突破 5000 亿美元，与 1997
年相比，增长了 %。有关统计表明，我国目前已有 100 多种产品
制造产量位居世界第一。如今，全世界出售的照相机有 50%以上在中
国生产，30%的空调和电视机，25%以上的洗衣机和近 20%的电冰箱
也在中国生产。
物流市场发展趋势
九十年代以后的世界经济，基本进入了第三产业时代，满足商品
数量早已不成问题，而如何将生产出来的商品及时销售给消费者，尽
快回收成本是主要矛盾，能解决这一主要矛盾的重要手段之一就是现
代物流。后来人们又发现，仅有现代化物流还不够，必须有现代信息
技术、资金后盾和商业机会支撑，只有把物流与商流、资金流、信息
流有机地组合，使供应商、制造商、分销商、零售商乃至用户有机地
组合，形成一个最佳、最优化的系统，即由多个环节组成一个有效供
应的“链”，才更有效、更保险。
目前，客户对物流业的服务需求水平提高越来高。物流中的五个
“合适”（RIGHT），即：把合适的产品（THE RIGHT PRODUCT），
在合适的地点（IN THE RIGHT PLACE），以适当的数量（IN THE
RIGHT QUANTITY）和适当的价格（AT THE RIGHT PRICE），在所
需要的时间（AT THE RIGHT TIME）提供给顾客，日益成为衡量客户
服务的质量标准。服务质量要求的提高和配送的多样性，要求不仅要
能够提供门对门运输及有关的基本服务，还要能够提供相关的物流增
值服务。随着物流基地设施和装备的现代化，物流信息网络的建设以
及集中配送等新的生产组织方式的广泛采用，传统物流业正开始向现
代物流业转变，并在加快物流速度，减少库存，降低成本，延伸服务
等方面显示出良好的发展前景。
项目的目标市场分析
社会商品销售业、制造业仓储配送目标市场
1、社会零售商品物流配送市场：
Ⅲ大型超市百货企业物流仓储配送市场
Ⅲ大型百货零售企业物流仓储配送市场
Ⅲ大型主题商场仓储物流配送市场
Ⅲ大型文教仓储物流配送市场
Ⅲ大型餐饮企业仓储配送物流市场
Ⅲ其它中小型连锁企业仓储物流配送市场
比如品牌服饰、体育用品、办公用品、化妆品、艺术品等。
2、大型日用商品及专业批发配送市场
Ⅲ大型农贸批发市场仓储物流配送市场
Ⅲ大型专业医药连锁机构仓储物流配送市场
Ⅲ大型通讯业连锁企业物流配送市场
Ⅲ大型专业整车、汽配仓储配送市场
Ⅲ大型家具批发市场仓储物流配送市场
Ⅲ大型建材批发市场物流配送市场
3、制造业仓储物流配送市场：
Ⅲ本地大型制造商仓储物流配送市场
Ⅲ外地大型制造商仓储物流配送市场
Ⅲ中小型制造商仓储物流配送市场
Ⅲ海关进出口商品保税、监管仓储物流配送市场
4、空、港口二线仓储物流配送市场
Ⅲ北京机场二线仓储物流配送市场
Ⅲ天津港扣二线仓储物流配送市场
铁路物流配送市场
京沪高铁，京津城际使得天津有了便利的交通环境，京秦电气化
铁路等交通枢纽更便利于货物的运输和周转。
公路物流配送市场
京沪高速，廊涿高速，京哈高速，京沈高速在天津均有出入口，
从北到南的陆路运输及其便利。
货物拆箱拼柜物流配送市场
货物拼装方面，按照天津港目前出口货物中整箱货与拼箱货 20︰
1 的比例，集运拼箱业务 2011 年将达到 500 万标准箱，这其中还未包
括进口物流服务中的分拨和发送业务。这是物流服务的主要增值服务
项目之一。
公路货运交易物流配送市场
为合理使用资源，规模化和集约化经营，政府势必对之进行引导，
××物流基地可配合政府逐步引导交易市场到××物流基地经营，使政府
能对这部分区域内土地进行有效的增值开发利用，达到资源的合理有
效配置。
港口集装箱物流配送市场：
天津港 2010 年的集装箱吞吐能力达到了 1200 万箱，作为制造业
黄金地的天津也占有很高的比重，集装箱物流配送业务也将纳入成为
本物流基地的经营内容。
其他的创新增值服务项目：
1、仓单质押监管业务
2、分销配送
3、越库配送
4、托盘的统一管理与共用租赁
第二章 项目承担单位情况
项目承担单位与参股比例
本项目由××有限公司承担，由×××有限公司、×××有限公司参股。
其中××有限公司参股 40%，×××有限公司参股 30%、×××有限公
司参股 30%。
××有限公司
××有限公司始建于 2002 年，注册资金 2000 万元，座落于××市工
业园区。法人代表×××，组织机构代码×××。
公司总部占地 36 亩，建筑面积 14800 平方米，拥有干部职工 68
人。公司在××、××、××、××等地设有四个分公司。公司以销售预包装
食品为主，兼营饲料的分装销售。公司 2010 年营业额 100 余亿元，营
业利润 亿元，上缴税收 亿元。
近三年来公司销售规模和经济效益增长速度较快。2010 年和 2008
年相比，总资产、净资产、固定资产、销售收入、利润、税金均有较
大的增长，表明企业发展势头迅猛，有很好的成长性。
近三年公司营业状况见表 2-1：近三年营业状况统计表。
近三年营业情况状况统计表
表 2-1 单位万元
年份 总资产 净资产
固定
资产
营业
收入
利润
总额
净利润 税金
资产
负债率
2008 56941 48411 1821 628406 17942 13396 14586 %
2009 77685 68457 1976 929830 26728 19860 21742 %
2010 99864 90509 2252 1019662 29403 22011 23985 %
10
比 08
年增
长
% % % % % % %
×××集团有限公司
××集团有限公司始建于 2004 年，坐落于×××，占地面积约 12 万
平方米，由×有限公司、×有限公司、×有限公司、×有限公司共同出资
兴建。公司法人×××；组织机构代码×××；注册资金 1 亿美元。
公司共投资 亿元人民币，引进了两条日加工 2500 吨大豆的美
国皇冠生产加工线，2009 年加工大豆 150 万吨，生产一级大豆油与三
级大豆油 27 万吨、豆粕 120 万吨、粗磷脂 万吨，年营业额 35 亿
人民币，年利润为 亿元，上交税金 亿元。
××集团有限公司是国家首批 151 家农业产业化重点龙头企业之
一，是集国际贸易、资本运营为一体的大型大豆经营加工企业集团。
截止目前，公司有近 8 亿元的营业利润，急需寻找优质项目进行
投资。
×××有限公司
×××有限公司始建于 1998 年，原企业名称为×××厂，于 2009 年 5
月增资 5000 万元人民币，对企业进行了改制，并更名为×××有限公司，
更名后企业注册资金 6000 万元，企业法人×××，组织机构代码××××。
公司座落于××经济技术开发区××路××号，占地面积 4 万平方米。
公司以分装、销售饲料为主，拥有饲料破碎、造粒、分装等全自动机
械 20 余套，2009 年销售收入 4 亿元，年净利润近 元，上缴税收
亿元。
公司目前也有 6 亿元的营业利润急需寻找优质项目进行投资。
第三章 建设方案
项目建设规模
根据对市场供需情况的分析和预测，结合项目单位自身的资源占
有量、技术设备条件、配套条件落实情况等，确定本项目的产能规模
为日均仓储货物万吨（年仓储货物1亿吨·天）、日均露天货物
万吨（年露天货物亿吨·天）、日均临时停车1600辆（年临时停车
万辆·天）、年配运货物5亿吨·公里、转运配货亿吨次、货物加工
亿吨次、餐饮住宿等服务万人次。
项目建设主要内容
项目组成
本项目建设内容主要为分拨包装中心、加工配送中心、仓储中心、
露天存贮场、货运站、网络中心及停车场、宾馆等服务设施。项目组
成表详见表 3-1：项目组成表。
项目组成表
表 3-1
序号 项目名称 数量
1 分拨包装中心 框架结构，一层，建筑面积 18000㎡
2 加工配送中心 轻钢结构，一层，层高 8 米，建筑面积 50000㎡
3 仓库（3 个） 轻钢结构，一层，层高 8 米，建筑面积 60000㎡
4 露天存贮场 混凝土，面积 60000㎡
5 停车场 混凝土，面积 60000㎡
6 货运站 框架结构，三层，建筑面积 12000㎡
7 宾馆 框架结构，六层，建筑面积 18000㎡
8 动力站 砖混结构，一层，建筑面积 1000㎡
9 其它配套服务设施 砖混结构，1-2 层，建筑面积 20000㎡
10 办公楼（含网络中心） 框架结构，六层，建筑面积 6000㎡
11 宿舍楼 框架结构，六层，建筑面积 6000㎡
工程方案
本项目为货物存贮、分装、加工、运输及车辆暂停、人员住宿、
餐饮服务等为一体的建设项目，对工程建设无复杂要求，货物存贮库
房采用轻钢结构，建设周期较短且节省投资；其它设施均采用框架或
砖混结构。露天存贮场、停车场及道路建设，均采取混凝土造面结构，
其结构层依次为：混凝土面层、粗沙找平层、碎石垫层、大块石基层、
素土夯实。
本项目认真贯彻安全、适用、经济、美观的原则，满足工艺生产
的要求，并积极采用新技术、新材料，节约用地、节省投资。在建筑
设计中，严格遵循规范要求，满足建筑防火、节能、保温隔热、采光、
通风及消防等要求。
根据建设规模，本项目固定资产投资 万元，建（构）
筑物占地面积 万平方米，新增建筑面积共 万 m2；投资强度
300 万元/亩，建筑密度 %，容积率 %。新增建构筑物详见表
3-2：建构筑物一览表；建构筑物投资估算见附表 3-3：建（构）筑物
投资估算表。
建、构筑物一览表
表 3-2
序号 建筑物名称
占地面积
（㎡）
建筑面积
（㎡）
层数 结构类型
备
注
1 分拨包装中心 18000 18000 1 框架
2 加工配送中心
50000 50000
（折 100000） 1
轻钢 8米
3 仓库（3 个）
60000 60000
（折 120000） 1
轻钢 8米
4 露天存贮场
60000 60000
5 停车场
60000 60000
6 货运站
4000 12000 3 框架
7 宾馆
3000 18000 6 框架
8 动力站 1000 1000 1 砖混
9 其它配套服务设施 20000 20000 1 砖混
10 办公楼（含网络中心） 1000 6000 6 框架
11 宿舍楼 1000 6000 6 框架
合计 278000 421000
物流中心的主要功能分区说明及主要设备选型
分拨包装中心
分拨包装中心由一个分拨包装区和一个专为该中心提供仓储、整
理、加工、配送的仓库组成，其中分拨包装区建筑面积 6000㎡，仓库
面积 12000㎡（用于储存的面积 7200㎡，用于加工面积 2400㎡，用于
进货、出货面积 2400㎡）。如果按平均在库 3 天计算，年吞吐货物可
达 400 万吨以上
分拨包装中心是物流中心的形象工程之一，在建筑外装修格调上
采用欧美建筑风格，其内部考虑人流聚集，加工活动频繁，需要安装
集中空调装置、消防报警装置。由动力站为其提供水、电、空调、冷
气等保障。空调冷负荷设计指标 130w/㎡，建筑面积 6000㎡，采用空
调负荷为 780kw，拟选用双效溴化锂制冷机二台，单台制冷 464kw。
加工配送中心
加工配送中心应按照国家《数古码仓库应用系统规范》进行设计，
包括 3 个物流仓库，为无轨库或平置库，拥有出入库系统、理货系统、
主体组合货架柱式托盘组织的存放区，以及辅助作业区、管理办公区，
根据运营需要，也可设置加工分拣区。3 个库的存放区均分为 3 个防
火分区，如按每类每项商品使用一个分区，可储存 12 类存储商品。设
计中将采有条形码、无线射频和计算机管理等技术。
1、2 号号仓库均为货架仓库，面积均为 20000㎡，采用 6 层货架
结构，每个货位 ㎡，承重 1 吨；3 号库为平置库，面积 10000㎡用
于大件货物如冰箱、纸张等堆垛使用。货物的运输手段为叉车，主要
辅助工具为托盘，叉车专用机具等装卸工具。
主要设备详见表 3-4：加工配送中心设备表。
加工配送中心设备表
表 3-4
序
号
设备名称 规模型号 数量 备注
1
站驾式电动前
移式叉车
HCOIL15HU 载重 吨，举升高度 3 米，
所需道路宽度 3 米
5 个 电 瓶 车 用 于
食品仓库
2
汽油叉车标准
型+纸箱夹
OIZP101150 载重 吨，举升高度 3 米，
所需道路宽度 米
10
个
3
汽油叉车标准
型+纸箱夹
OIZP301300 载重 3 吨，举升高度 6 米，所
需道路宽度 米
5 个 用 于 高 层 货
架
4
货架 5 层层高 1 米，每货位 立方米，承重 1
吨
2 万
㎡
5
托盘 1000×1200 塑料托盘 2 万
个
6 其它附具 平推车、手推车等装卸工具 若干
仓储设施（仓库）
仓储设施是为工、商业客户提供的长期存贮原材料、成品等存贮
设施。生产企业及商贸企业可将所需存储物品存贮于项目所建仓库中，
需要时可由物流公司直接运送到产品采购企业或商场，减少了生产、
商贸等企业的库存成本和流通成本。
仓储设施共建 3 个仓库，均为 20000㎡，其中 1、2 号仓库为货架
仓库，均采用 6 层货架结构，每个货位 ㎡，承重 1 吨；3 号库为平
置库，用于大件货物如冰箱、纸张等堆垛使用。货物的运输手段为叉
车，主要辅助工具为托盘，叉车专用机具等装卸工具。
主要设备详见表 3-5：仓储设施设备表。
仓储设施设备表
表 3-5
序
号
设备名称 规模型号 数量 备注
1
站驾式电动前
移式叉车
HCOIL15HU 载重 吨，举升高度 3 米，
所需道路宽度 3 米
20
个
电 瓶 车 用 于
食品仓库
2
汽油叉车标准
型+纸箱夹
OIZP101150 载重 吨，举升高度 3 米，
所需道路宽度 米
30
个
3
汽油叉车标准
型+纸箱夹
OIZP301300 载重 3 吨，举升高度 6 米，所
需道路宽度 米
20
个
用 于 高 层 货
架
4
货架 5 层层高 1 米，每货位 立方米，承重 1
吨
5 万
㎡
5
托盘 1000×1200 塑料托盘 5 万
个
6 其它附具 平推车、手推车等装卸工具 若干
露天存贮场
是为工、商业客户提供的临时或长期存贮对物候性要求不高的原
材料、成品的场所，总建设面积 60000㎡，均为平置存贮。
货物的运输手段为叉车，吊车等，需要 吨叉车 20 辆，10 吨吊
车 3 辆。
货运站
该站为物流系统的支撑体系，为客户提供货运服务。该站建筑物
占地面积 4000㎡，建筑面积 12000㎡，购置各种类型货车 100 辆，设
计中采用 GPS 卫星跟踪定位技术，运输方式以厢式货车、集装箱为主，
搭配少部分大型挂车。
设备购置情况见表 3-6：货运设备情况表。
货运设备表
表 3-6
序号 设备名称 规模型号 数量 备注
1 厢式货车 载重量 1 吨左右 10 辆
2 厢式货车 载重量 2-5 吨左右 20 辆
3 半挂车 30 辆
4 骨架式半挂车 10 辆
5 大型拖挂 100 辆
6 集装箱 20 尺柜 50 个
7 集装箱 40 尺柜 50 个
8 集装箱 40 尺高柜 20 个
9 叉车 吨 10 辆
10 叉车 3 吨 5 辆
11 吊车 10 吨 3 辆
12 吊车 30 吨 2 辆
停车场
该场地是为流动客、货车提供临时、长期停放的场地，同时为本
物流公司的货运车提供临时停车场所。该场所总占地面积 60000㎡，
其中 6000㎡为货运站、分拨包装中心、加工配送中心等设施配套，
54000㎡为客货车提供的收费停车，安装有停车计时（量）设备。
宾馆
该设施是为物流基地内停贸的人员、车辆提供住宿、餐饮、休闲
等服务的场所。宾馆左侧一、二层为餐饮中心；右侧一层为洗浴中心，
二层为休闲娱乐中心；三至六层为客房、会议室等。宾馆等级为五星
级。
动力站
该站为物流系统提供电力、水源、冷暖气等配套服务，安装变压
器一台，打机井一眼并机电双配套，为整个基地提供由水、电、空调、
冷气等保障。该站建筑面积 1000㎡。
办公楼
该楼是办公场所，1 至 3 层为办公区，4 至 5 层为网络调控中心，
六层为培训教室、会议室、娱乐室等。办公楼占地面积 1000㎡，建筑
面积 6000㎡。
一层办公区用作管理人员的业务洽谈；二、三层为行政办公区。
调控中心主要提供供货人信息、顾客信息、货物存贮信息、货物
出入库管理信息、货物在途信息、订货合同信息、交通运输信息、市
场信息、政策信息以及来自各个洽谈、交易的企业与物流有关的信息，
它是物流管理决策的前提和基础。网络设备以 IBM 为主，物流软件选
择 IBM 供应链解决方案和 UPS 物流技术公司 EROADNET 运输管理
解决方案软件，以及 UPS 无线射频网上民发货签单技术和装备。该中
心设立商业物流中心的管理机构，同时设有物流培训、物流教育部门。
网络调控中心的主要设备选型见表 3-7：网络中心主要设备表。
网络中心主要设备表
表 3-7
序号 设备名称 规模型号 数量 备注
1
IBM 服务器
R/S600 NORMAL 核 心 业 务
处
理服务器
1
IBMNF8500-8RY WEB
SERVER
5
IBM NF7100-31Y
MAIL-SERVER
IBM NF5600-81Y OA
SERVER
1
2 网管服务器 IBM MODEL170 SERVER 1
3 中心交换机 COSCO 4006 3
4 部门交换机 CISCO 3524 3
5 UPS 电源系统 APC 长延时 大功率 1
6 防火墙 CISCO PIX525 1
7 路由器 CISCO 3640 1
8 网络防雷系统 OBO 网络防雷 1
9 磁盘阵列 NETSTORE 1
10 IBM 磁带库 LTO 标准 1
11 存储备份系统 VERITAS 存储管理系统 1
12 网管系统 CISCO WORKS2000 1
13 网络操作系统 1
14 网络杀毒 1
职工宿舍楼
该楼一层为职工伙房，二至五层为职工宿舍，六层为锻炼、娱乐
场所。职工宿舍楼占地面积 1000㎡，建筑面积 6000㎡。
其他服务设施
其他配套服务设施包括汽车修理厂、加油站、百货副食品商店、
办公用轿车车库、公厕等。总计建筑面积 20000㎡。
物流中心设备、仪器购置费用估算
物流中心设备、仪器购置费用估算见表 3-8：设备、仪器购置费
用估算表。
设备表设备、仪器购置费用估算见表
表 3-8
设备名称 数量 单位 单价（万元） 合计（万元）
分拨包装中心
叉车 20 台 15 300
其他设备 1 套 4000 4000
加工配送中心
叉车 20 台 15 300
其他设备 1 套 6000 6000
仓库
叉车 70 台 12 840
其他设备 1 套 10600 10600
露天存贮场
叉车 20 台 15 300
吊车 3 辆 20 60
其他设备 1 套 800 800
货运站
箱式货车 30 辆 8 240
半挂车等 40 辆 15 600
大型挂车 100 辆 80 8000
叉车 15 台 15 225
吊车 5 辆 25 125
其他设备 1 套 26400 26400
停车场
停车管理设备 1 套 150 150
网络管理中心
网络管理设备 1 套 28000 28000
宾馆
运输车 2 辆 15 30
客运车 3 辆 25 75
空调、制冷设备 1 套 200 200
其他设备 1 套 2000 2000
动力站
变压器 2 台 10 20
配电设备 1 套 200 200
机井及配套设备 1 套 30 30
空调、制冷设备 1 套 500 500
其他设备 1 套 5000 5000
其它配套服务设施
加油中心 1 套 200 200
汽修设备 1 套 300 300
其他设施 1 套 20000 20000
346 115495
总平面布置方案及配套设施
功能分区
项目总体分为货物分拨配送、货物存储、客流人员服务及办公区。
货物分拨配送、客流人员服务及办公用电量较大，选择紧邻动力
站；货物存储及停车场用电量较少，离动力站较远；货物分拨配送由
于需要货运车辆，所以货物分拨、配送中心紧邻货运站；停车场距宾
馆较近，方便暂停人员的住宿和餐饮；加油站、汽修厂紧邻物流中心
大门，便于出入车辆的加油和维修；百货、副食品商店位于宾馆和位
于大门和宾馆之间，便于停车及住宿人员的采购。
道路和交通
由于物流中心所经车辆大部分为货运汽车，车型较大，中心主要
道路路宽 15 米，次要道路路宽 9 米，其道路结构与停车场、露天存贮
场一样，均采用混凝土浇注地面，结构层次为：混凝土面层、粗沙找
平层、碎石垫层、大块石基层、素土夯实层。并在场区的建构筑物周
围设环形道路，可方便各建构筑物的消防及交通。
排水
本工程场地较平坦，场地坡度在 %左右，与外部道路、排水设
施等的标高相适应，可有效保证雨水排水系统排水，能满足运输、装
卸及管线敷设的要求。
本项目排水包括宾馆、职工宿舍生活污水及雨水，按 85%折污率
计算，排水量为 207m3/d。厂区排水系统采用雨污分流制，雨水经汇
集后直接排入厂外排水管网。生活污水经化粪池处理后，排入市政管
网。本项目排放废水水质均达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
中的二级标准。
防雷、接地
网络管理中心需设置 5 种接地：防静电接地、低压工作接地、电
击保护接地、弱电系统接地、防雷接地。上述接地采用共用接地系统，
系统接地电阻小于 1 欧姆。
1、防电击接地保护要求如下：用电设备的金属外壳、插接式母线
槽、配电箱（盘）、控制箱（盘）、金属电缆桥架、保护钢管和接线盒
等必须与配电系统的保护线（PE 线）可靠连接；保护干线、接地系统
的接地干线、建筑物金属构造、建筑物内的水管、采暖和空调管道等
金属管在进出建筑处要作总等电位联接；配电系统的保护线（PE 线）
应与中性线（N 线）绝缘。配电设备保证有两处有保护线（PE 线）。
2、供配电及防雷设计的安全、消防措施
a、油浸变压器、整流变压器所在房间的耐火等级采用一级。
b、低压配电、直流电源室所在房间的耐火等级采用二级。
c、变压器的高压侧装设有高压负荷开关，以提高设备检修和处理
事故的安全程度。
d、当正常照明因故障熄灭后，建筑内主要配电室及电源间装设了
应急照明。
e、所有电器设备的金属外壳、金属底座、电缆金属铠装层、电缆
保护钢管以及所有金属支架均与接地装置连接，以保证安全。
消防
物流中心对消防设施的要求是非常严格的。
消防设施根据国家和深圳地方的消防规范以及消防规定，针对仓
储的要求来设置。
首先设立消防控制中心，消防控制中心和保安中心设在同一地点，
以便于同时 24 小时对物流中心的消防和保安进行监控，并且在突发事
件发生时，能及时组织保安和义务消防队伍作出快速反应，以确保物
流中心的安全或尽量减少灾害造成的损失。
场区和仓储内设置消火栓和灭火器、沙箱等常规消防设施和设备，
在仓储各消防区域内配置消防报警系统和自动喷淋系统，建立起烟感
（温感）火灾探测系统，并利用仓储保安监控系统的闭路电视 24 小时
对仓储区实行消防和保安监测以及监控。
消防灭火采用联动控制，消防灭火用水先期采用自建高位水池以
及蓄水池解决，然后用接入的市政消防用水灭火。
消防和保安预警网络系统图
监控系统 探测系统
保安通讯 消防通讯
保安部门 消防部门
保安报警系统 消防报警系统
保安控制中心 消防控制中心
总控制室
绿化
物流中心绿化以普通绿化与重点绿化相结合，沿中心围墙内侧及
主要道路两旁进行重点绿化，种植有观赏价值的乔、灌木，并考虑与
建筑进行恰当搭配；办公楼前建一绿化池，其中种植观赏性的花卉，
创造出一个多层次、富有立体感、美丽、怡人的厂区环境。
建设进度和工期安排
前期工作、建设工期
本项目分二期进行，建设期为 2 年，建设投产期为 3 年，第 6 年
所有设施全部正式运营。
本项目初步设计完成前为前期工作，初步设计完成后即进入项目
建设的实施阶段即建设期。项目建设期要进行地质初勘，并逐步开展
施工图设计。待施工图完成后即可对工程开展招标建设，进行土建工
程施工，并在此过程中完成设备考查、订购，以保证设备质量并按期
到货。人员培训工作应在设备、设施安装前完成，以便安排职工参与
安装、使用，熟悉设备的使用、维护方法。在建设期间应优先建设化
物分拨、配送、运输等主要设施，再依次进行仓储、服务等设施建设。
各阶段实施进度规划及试运营时间、正式运营时间的建议
1、项目备案及其他手续；
2、勘察、设计；
3、工程、设备采购、招标；
4、现场准备与前期土建施工；
5、设备安装、调试；
6、人员培训；
7、试运营；
8、第二期土建工程；
9、人员招聘及培训；
10、设备安装、调试；
11、正式运营。
项目实施规划进度表
本项目实施规划进度，详见表 3-9。
项目实施进度表
表 3-9
时 间 （月）
序号 项目名称
3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60
1 前期筹划与项目备案
2 勘察、设计
3 工程、设备采购、招标
4 土建施工
5 设备安装、调试
6 人员培训
7 试生产
8 正式投产 ê
建设期管理
建设期管理组织
项目建设期间，项目单位将组建项目建设办公室对项目实施
全面管理，实行项目法人负责制，对项目的整个建设负责；项目
负责人由××有限公司法人×××担任，财务总监由×××有限公司派
遣；项目实行单独建帐和核算，专款专用。
组成的项目班子从建设进度、质量、资金等方面对项目进行
目标管理，负责把项目的实施工作抓紧抓好。项目投产后，建立
精简、务实、高效经营管理组织机构。
建设期管理
项目筹划阶段，委托专业咨询机构进行专业调查和可行性研
究；项目备案以后，委托专业设计院编制项目初步设计报告，委
托招标代理机构负责项目施工队伍的选拔和物资、设备的采购；
项目开工后，与监理单位配合，对项目的进度、质量、费用等目
标进行管理；项目建成后，组织协调有关部门进行验收工作。
项目人力资源配置
组织机构设置
物流中心按照建立现代企业制度的要求，针对项目建设和管
理要求，制定了一套完备的管理制度，包括人事管理制度、财务
管理制度、货物分拨与调配管理制度、仓储管理制度、货运管理
制度以及技术创新、管理创新奖励制度等。各项约束、奖励机制
完善，充分发挥工作人员的工作热情和积极性；内部管理有章可
循，高效完备；管理层指导方针明确、管理思想先进，对国内外
经济环境、政策法规、行业动态有准确的把握和认识，能够领导
企业健康、快速发展。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设办公室、
财务部、网络管理中心、分拨包装部、加工配送部、仓储中心、
货运部、配套服务部、宾馆等部门。组织结构参见下图：
工作制度及劳动定员
本项目网络管理中心、宾馆（除餐厅、洗浴中心）均实行 24
小时工作制，三班三倒；动力站、露天存贮场、停车场均实行 24
小时工作制，四班三倒，每班 8 小时工作，第一班为早 7 点至下
午 3 点，第二班为下午 3 点到晚 11 点，第三班为晚 11 点至第二
天早 7 点，第二班可在晚 6 点后可留四分之一的人员值班，其余
人员可下班休息，第三班也只留四分之一人员值班，其余人员休
息；分拨包装、加工配送、仓储中心、货运、配套服务等部门均
实行 8 小时工作制：夏季上午 8 点至 12 点，下午 14 点至 18 点，
冬季上午 8 点至 12 点，下午 13 点半至 17 点半；其他管理人员
网络管理中心 货运部
董事会
总经理
办公室 财务部 分拨部 配送部 仓储 宾馆
配套服务部
及服务人员均实行实行一班制，每班工作 8 小时。年工作日为
300 天。按照《劳动法》规定劳动时间，员工每周工作时间不得
超过 40 小时，超出时间采用经济补偿或换休的办法解决。
根据项目工作流程、供应保障和管理的需要，确定本项目定
员 500 人，其中一线工作人员 454 名（包括司机 130 名），管理
及后勤服务人员 46 名，详见表 3-8：劳动定员表。
劳动定员表
表 3-8
序号 岗 位 班制 每班人员 定员 备注
1 分拨包装中心 一班制 30 30
2 加工配送中心 一班制 40 40
3 仓库（3 个） 一班制 30 30
4 露天存贮场 四班三倒制 5 20
5 停车场 四班三倒制 3 12
6 货运站 一班制 155 155
7 网络中心 三班三倒制 10 30
8 宾馆（客房部等） 三班三倒制 10 40
9 餐厅 一班制 25 25
10 洗浴中心 一班制 10 10
11 动力站 四班三倒制 3 12
12 其它配套服务设施 一班制 50 50
13 管理及服务人员 一班制 46 46
合 计 500
人员培训
本项目所需管理人员由项目承担单位、参股单位从现有人员
中调配，不足人员从高校毕业生中择优聘用；营运所需工人从当
地劳动力市场择优录用。
公司始终将加强员工培训，提高员工素质放在重要的位置上。
所有人员均进行相关岗位、业务培训经考试合格者，才可上岗；
每半年举办一次工作流程及管理方面总结交流会，总经理及一线
工人工就改进管理、提高流通效率、降低消耗开展讨论，并有针
对性地完善有关管理制度和工作规程；不定期派遣年青管理、技
术骨干人员到国内相关院校、研究生产机构所进修；对新进一般
员工至少进行为期三个月的岗前培训和三个月的在岗培训，经考
试合格后持证上岗
第四章 项目投资
项目总投资规模
本项目总投资万元，其中建设投资万元，
铺底流动资金万元。参见附表4-1：总投资估算表。
总投资估算编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；
2.《投资项目可行性研究指南(试用版)》(计办投资[2002]15
号)；
3.《××省建筑工程概算定额》(冀建监[2005]265号)；
4.《××省建设项目概算其他费用定额》(冀建质[2004]158号)；
5、《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号)；
6 、《 建 设 项 目 前 期 工 作 咨 询 收 费 暂 行 规 定 》 ( 计 价 格
[1999]1283号)；
7、《工程勘察设计收费管理规定》(国家计委、建设部计价
格[2002]10号)；
8、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格
[2007]670号)；
9、《建设项目环境影响咨询收费规定》(国家计委、国家环
保总局计价格[2002]125号)；
10、《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980
号)；
11、《机电产品报价手册》、当地类似工程技术经济指标。
12、国家六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》
的通知；（国经贸运行（2001）189号）
13、国家有关法律、法规、规范；项目承担企业提供的项目
技术资料、相关专业提供的估算资料。
14、天津市国民经济统计资料及相关资料；
15、××有限公司的相关资料及财务资料。
总投资估算范围
本项目总投资估算包括主要土建工程、设备购置及安装费用、
其他费用、预备费用、铺底流动资金等投资。
总投资估算说明
建设投资估算说明
1、建筑工程费估算
建（构）筑物工程量由土建专业提供。建筑物投资参照当地
类似工程单方造价指标估算；构筑物和场区附属工程参照《××
省建筑工程概算定额》指标估算。
2、设备和工器具购置费估算
国内设备购置费部分根据生产厂家报价、部分参照《机电产
品报价手册》标价估算，运杂费按5%计列；工器具及生产家具
购置费参照《机械工业建设项目概预算编制办法及各项概算指标》
规定的相应工程概算指标估算。
3、安装工程费估算
安装工程费参照相应的工程概算指标估算。
4、工程建设其他费用估算
工程建设其他费用以工程费用为基数，参照《××省建设项
目概算其他费用定额》有关工程经济指标进行估算。
5、预备费用估算
基本预备费以工程费用和其他工程费为基数的8%估算；涨
价预备费按现行政策规定估算为零。
6、建设期利息估算
本项目不发生长期借款，故没有建设期利息。
7、建设投资构成分析
本项目建设投资构成分析参见“建设投资构成分析表”。
建设投资构成分析表
序号 费 用 名 称 单位 金 额 所占比例 备 注
1 工程费用 万元 %
建筑工程费 万元 %
设备购置费 万元 %
安装工程费 万元 %
工器具及生产家具 万元 %
2 其他工程费 万元 %
3 预备费 万元 %
合 计 万元 100%
流动资金估算说明
本项目流动资金参照同行业流动资产和流动负债的合理周
转天数，按分项详细估算法估算为万元，其中按全部流
动资金的30%计算铺底流动资金为万元。
投资使用方案
建设投资使用方案
本项目建设投资万元，建设期为5年，建设投资
分五年度投入，各年度投入数额及占建设投资额的比例如下表：
年度投入额及所占比例
年度 投入额 所占比例
第一年 %
第二年 %
第三年 %
第四年 %
第五年 %
合计 %
铺底流动资金投资使用方案
本项目铺底流动资金万元，在建设投产期开始按生
产负荷分年投入。
本项目分年资金使用方案参见附表4-2：“项目总投资使用计
划与资金筹措表”。
资金筹措方案
本项目总投资估算为 万元，其中由××有限公司承
担 万元，由×××技有限公司承担 55000 万元，由×××有
限公司承担 5000 万元，分别占投资额的 40%、30%、30%。
三企业所出资金全部为企业自有资金。
资金筹措参见附表4-2：项目总投资使用计划与资金筹措表。
资金来源详见有关附件证明材料。
第五章 资源综合利用与能源消耗
电力消耗量及配套条件
电力消耗量
本项目场区用电设备包括办公设备、通讯设备、照明电气设
备及消防、空调等。该中心用电负荷情况见表 5-1：物流中心主
要用电负荷计算表。
物流中心主要用电负荷计算表
表 5-1
功 率
因数
计算
系数
计算负荷
cosΦ tgΦ 有功 无功 视在
序号 用电设备
设 备
容 量
(kW)
需 要
系 数
Kx
kW kvar kVA
1 分拨包装中心 145
2 仓储配送中心
3 仓库存贮
4 网络中心 154
5 宾馆 112
6 配套服务区
7 公用设施
8 小计 498
9 乘同时系数
无功补偿
低压侧负荷合计
补偿后功率因数
由上表可知，本项目用电设备总装机容量 ，据此
计算场区内补偿后低压侧电气计算负荷为：有功功率 无
功功率 ，视在功率 ，补偿后功率因素可达
。本项目年用电量约为 160 万 kwh。
外部配套条件
本项目电源引自开发区变电站，供电电压 10KV，供电有保
障。项目对供电无特殊要求，负荷等级为Ⅲ类。
项目区在动力站中新建变配电所两座，将 10kv 电源电压降
至 380/220 的使用电压，采用电缆直埋方式分别送至各用电单元。
变配电设变压器室、配电室和值班室，电气计量方式为高压计量。
供电系统及电气设备严格遵循《工业与民用 10kv 及以下变电所
设计规范》、《低压配电装置及线路设计规范》。
燃料消耗量及配套条件
燃料消耗量
本中心燃料消耗主要为搬、运车辆用油，主要种类为柴油，
其次为汽油。货运站及几大中心有柴油汽车 100 车辆，汽油叉
车 80 辆，柴油吊车 8 辆。货运车辆预计年耗柴油 1500 吨，吊车
年耗柴油 15 吨，叉车年耗汽油 125 吨。年累计油耗 1640 吨。
配套条件
汽、柴油属易购物品，并且本中心自备有加油站，可随时加
注汽、柴油。
本项目用油设备叉车、吊车在本中心内解决油料使用问题；
运输货车根据货运情况，可在行驶途中加油。
水消耗量及配套条件
水消耗量
本项目主要用水是生产、生活及消防用水，年用水量约为
16800m3。
用水量估算详见表 4-4：用水量估算表。
用水量估算表
表 4-4
用水量(m3/h)序
号
用水部门
用水种
类 最大时 平均 备注
1 生产用水 一次水 15
2 生活用水 饮用水
3 绿化用水
4 未预见水量
5 小计
6 室内消防 一次水 108 10L/S 火灾延续 2h
7 室外消防 一次水 156 15L/S 火灾延续 2h
由上表可知，本项目最高日用水量 ，小时平均用水
量为 *18=（主要用水部门
为宾馆、货运站，一般每天用水时间为早 6 点至晚 10 点，用水
时长 16 个小时），年用水量为 *360=88128m3。一次消防用
水量 264m3，其中室内消防水量 108m3，室外消防水量 156m3。
配套条件
本项目用公司自备井供给，水质、水量可满足项目用水需要。
给水经调压后由厂区给水管网送至各用水部门。厂区室内外给水
采用生产、生活、消防各自独立的给水系统，给水管网在厂区内
形成环状，水压 ，能满足本项目生产、生活和消防的
需求。
包装材料消耗量及配套条件
包装材料消耗量
在货物分拨、包装过程中或配送过程中，为保护货物不发生
损坏、散落而对货物进行捆扎、包装所需要的包装材料，主要为
塑料膜、包装带、纸箱、包装海棉、泡沫板等。
经计算，物流中心年需要纸箱 12 万个、塑料包装膜 80 吨、
包装带 20 吨、包装海棉 6 吨、泡沫板 12 吨，其它包装材料 50
吨。
配套条件
包装材料属易购物品，任何土产、百货、五金商店均有销售；
并且，我们已经与天津利民包装材料有限公司、北京科海塑料制
品有限公司等生产企业签订了包装材料购销意向书，包装材料能
满足货物包装的需求。
第六章 环评分析
建设地点环境现状
本项目拟建在天津新兴产业示范区内。本项目所在地交通便
利，周围无自然保护区、文物、景观等环境敏感点，无工业污染
源，空气质量良好，地下水水质符合《地下水质量标准》
（GB/T14848-93）。场地自然条件优越，环境状况良好。
设计采用的环境保护标准
1、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
2、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；
3、《声环境质量标准》（GB3096-2008）；
4、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
5、《工业企业厂界噪声排放标准》（GB12348-2008）；
6、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
7、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）；
污染物情况
本项目以仓储、包装、加工、配送、运输以及餐饮、住宿为
主要营业手段，其污染物主要有餐饮、住宿服务产生的废水、固
体废弃物；加工、配送、运输车辆产生的废气；分拨、包装和加
工产生的废物；车辆等机械产生的噪声；另外，还有生产活产生
的污水和固体废弃物。
废水
本项目生产用水中，餐饮部、客房部、洗浴中心产生的废水
不能循环使用，每日外排量为 128 m3；生活污水每日，外排量
为 26m3。废水中主要污染物为 CODcr、SS，浓度分别为 200mg/L
和 140mg/L。
废气
本项目废气主要为车辆运行过程中产生的尾气，产生量较少，
直接散发到大气中。
固体废弃物
中心固体废弃物主要为餐饮、住宿、职工生活中产生的生活
垃圾或类似生产垃圾，另外还有货物分拨、加工、包装过程中产
生的损坏货物、边角料。
、噪声
本项目噪声主要为车辆行驶过程中发动机产生的噪声，噪声
值在 40～70dB(A)之间。
污染治理
废水治理及预期效果
本 项 目 废 水 经 化 粪 池 处 理 后 可 直 接 排 放 ， 外 排 水 的
COD<50mg/ L，SS 的含量<30 mg/ L，PH 值在 6~9 之间，满足
《污水综合排放标准》GB8978－1996 二级标准，为达标排放，
对环境无不良影响。
、废气治理及预期效果
本项目汽车产生的尾气排放量较少，直接排放到大气中不会
对空气造成太大的影响。我们将采取以下措施减少汽车尾气的排
放：一是保证道路畅通，缩短汽车在中心内调整车位、装卸货物
所占用的时间，从而缩短了汽车发动机运行时间；二是大排量、
大吨位的汽车停放区安排在距物流中心大门较近的区域，减少汽
车的运行长度，从而减少尾气的排放；三是加强货运站的汽车保
养，减少尾气排放量；四是路旁及停车场四周加强绿化，增加绿
化作物对尾气的吸收能力。
、固体废物
生活垃圾集中后运送到专门的垃圾处理点进行处理，每天外
运一次，不积压存放。货物分拨、加工、包装、配送过程中产生
的垃圾，分捡出可回收利用的废料能二次使用的再次使用，不能
二次使用的销售给废品回收点；分捡后的垃圾和生活垃圾一起运
往垃圾处理点。各类一般固体废弃物均得到合理处置，不外排。
、噪声
本项目对车辆产生的噪声，通过加强汽车保养降低噪声值，
并且停车息火，减少空转噪声，通过一系列措施，使噪声值小
于 60dB（A）。
第七章 节能分析
设计依据
设计依据及用能标准
Ⅲ《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部 2006 年
12 月）；
Ⅲ《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》
（国家发改委 2005 年 65 号）；
Ⅲ《工业企业能源管理导则》 GB/T15587-1995；
Ⅲ《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
Ⅲ《工业设备及管道绝热工程设计规范》GB50264-1997；
Ⅲ 《 工 业 设 备 及 管 道 绝 热 工 程 质 量 检 验 评 定 标 准 》
GB50185-1993；
Ⅲ《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998；
Ⅲ《评价企业合理用热技术导则》 GB/T3486-1998；
Ⅲ《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471-1992；
Ⅲ《公共建筑节能设计标准》GB/T50189-2005；
Ⅲ《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006；
Ⅲ《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004；
Ⅲ《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
Ⅲ《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001；
Ⅲ《××省节约能源条例》（2006 年 5 月 4 日××省第十届人
民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
Ⅲ《××省用水定额（试行）》（冀水资[2002]3 号）；
项目节能背景分析
节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前
一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国
和第二能源消费国。××省由于高耗能产业比重偏大，致使能源
消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国
内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位
建筑面积采暖能耗等指标高位运行。为进一步推动全社会开展节
能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可
持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，××省政府出台
《关于推进节能减排工作的意见》（冀政[2008]11 号）,明确了
“十一五”后三年节能减排年度目标以及工业、建筑、交通、商贸、
农业农村等领域节能减排工作重点，同时进一步完善了节能减排
保障措施。节能减排年度目标：2008 年、2009 年、2010 年全省
万元 GDP 能耗环比分别下降 %、%、5%， 2008 年、2009
年、2010 年全省化学需氧量、二氧化硫净削减量与 2005 年排放
量相比，分别下降 %、%、%和 %、%、%。
到 2010 年，净削减化学需氧量、二氧化硫 10 万吨和 万吨。
为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建
设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社
会的宏伟目标，国家和省相继出台了多项节能政策、法规。其中
国家《十一五节能中长期专项规划》提出，到2010年每万元GDP
（1990年不变价，下同）能耗由2002年的吨标准煤下降到
吨标准煤，2003-2010年年均节能率为%，到2020年每万
元GDP能耗下降到吨标准煤，2003-2020年年均节能率为3%，
主要产品（工作量）单位能耗指标：2010年总体达到或接近20世
纪90年代初期国际先进水平，其中大中型企业达到本世纪初国际
先进水平；2020年达到或接近国际先进水平”。《××省人民政府关
于加强节能工作的决定》也提出“十一五”期末万元GDP能耗下降
到吨标准煤，比“十五”期末总体节能降低20%左右，工业节
能达到25%以上。初步建立起与社会主义市场经济体制相适应的
比较完善的节能法规和标准体系、政策保障体系、技术支撑体系
和监督管理体系，形成政府引导下市场主体自觉节能的新机制。
节能措施
节电
1、新工作流程、新技术采取的节能措施及其节能效果
本项目选用国内先进水平的生产设备，部分设备是具有国际
先进水平的机电一体化设备，具有较高的设备运转率，在科学的
管理和调配使用下，将充分体现高效、节能的特性。工艺过程中
采用了计算机网络管理技术，有效的节省了能源。
2、供、变电系统的节电措施，泵类、风机、空调、制冷设
备等通用机械设备的节能措施。
（1）为了降低低压电气线路过长造成的电能消耗，在各主
要用电车间就近设车间变电所，以减小低压电气线路长度。
（2）在高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力
高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故。
（3）泵类、风机、制冷设备等设备均选用国内节能产品，
对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与符合相适
应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。
节水
1、所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点
的水压和水量，安装计量仪表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速
过大或静压过高而造成水资源浪费。
2、加强废水回收利用。车间清洗回收水用于绿化用水；
污水处理后达标的排放水回收用于浇洒道路、绿化等。
3、加大雨水利用。雨水通过雨水管网收集到消防水池，
用于平时浇洒道路及绿化用，节约清水用量。
4、）建立健全节能管理制度，加强节能管理。
节油
物流中心货运站的运输车辆是耗油大户，占中心油耗的 90%
以上，所以说节油必须以运输车辆为重点。
首先在硬件环境上为节油提供保障：
1、保证道路畅通，缩短汽车在中心内调整车位、装卸货物
所占用的时间，从而缩短了汽车发动机运行时间；
2、大排量、大吨位的汽车停放区安排在距物流中心大门较
近的区域，减少汽车的运行距离，从而减少油耗；
3、货物进出道路平整，尽量无坡度。
在车辆使用、维护和管理为节油提供保障
1、怠速无功要降低。点火到起步的时间不能过长，途中休
息或办事要熄火，从而减少怠速空转耗油。
2、油门离合要同步，起步或换档时，左右脚须配合准确，
即油门与离合器要同步，杜绝空轰油门现象。
3、档位调换要及时，保持最佳的节油车速。
4、车行下坡要进档，空档滑行反而会自动喷油以保持发动
机怠速运转而不熄火。
5、刹车尽量要避免，早发现问题早松油门，利用发动机怠
速作为阻力来减慢车速，最后轻点刹车平稳停车。
6、车用电量要少耗，减少发动机对电瓶提供电量，从而达
到节油。
7、车身清洁光滑、高速行驶关窗、车载赘物要清除，减少
与空气的磨擦阻力，降低车重。
8、车辆定期保养，保持良好动力性能和运转灵活性能。
建筑节能
1、建筑节能标准要求
国家要求，“十一五”期间新建建筑严格执行节能 65%的设计
标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，
以达到节能降耗的目的。
照明：照度标准为 300LX。
建筑围护结构隔热水平：围护结构传热系数屋顶 ；外墙
；地板 。
门窗密封性指标：不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分级
及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平，相当于窗户每米缝
长的空气渗透量：QL≤³/()。
2、建筑节能措施
（1）仓储、配送厂房、构筑物等所用的建筑材料均采用
相应的节能材料，以取得节能效果。主体厂房墙体及屋面采
用双层彩钢板中间夹超细玻璃棉板，屋面保温厚度达到避免
结露措施。
（ 2）在 灯 具 选 择 中 ，采用节能型光源。照明要充分利用
自然光并选用高效节能照明光源，车间照明采用节能灯，利用
自然光反射照明，节约电能。厂区照明尽量选用太阳能 LED
光源。
能源管理
、管理组织和制度
在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源
采购、计量、统计、生产过程管理和定额考核等一系列的能源管
理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进物流中心的各项
节能工作的有效展开，把能耗指标细化到了各种产品、工序，车
间， 为企业取得好的节能降耗效果，做好组织和制度准备。
能源计量
建立能源计量系统，耗电、耗油、耗水量大的场所重点管理，
配备相应的仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。
建立能源统计工作制度，对涉及能源购入贮存、加工转换、
输送分配和最终使用四个环节设置分类统计报，细化到各个部门、
各个工作流程。
第八章 项目财务分析、经济分析及主要指标
基础数据与参数
财务价格的选定
本项目在整个计算期内采用预测的固定价格，计算物流营业
收入和原辅材料、燃料动力及人工费用。
税费
按现行政策规定，本项目产品在运输环节中应缴纳营业税、
城建税及教育费附加。营业税税率为 3%，城市维护建设税按营
业税额的 5%计算，教育费附加按营业税额的 5%计算。
本项目投入物—水进项税抵扣率为 13%，其余进项税抵扣率
为 17%。本项目在营业收入扣除营业税、营业税金及附加和总成
本费用后，按利润总额的 25%缴纳企业所得税。
根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革
若干问题的通知》（财税[2008]170 号），从 2009 年 1 月 1 日起，
增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额（简称
固定资产进项税额），可凭增值税专用发票、海关进口增值税专
用缴款书和运输费用结算单据（统称增值税扣税凭证）从销项税
额中抵扣。本项目主要购进固定资产为运输、搬运车辆等，其国
内购置费含税价为 115495 万元，增值税为 万元，拟在
项目运营期内从项目销项税中累计扣除。
项目计算期
本项目计算期设定为17年，根据项目实施进度计划，建设期
为2年，生产建设期3年，运营期12年。
投产后生产负荷安排
本项目设计建设期为2年，第三年负荷率为30%，第四年为
60%，第五年为80%，第六年达100%。
财务基准收益率(折现率)的确定
本项目参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）《建
设项目财务基准收益率取值表》中推荐的基准收益率，确定项目
融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金税后财务基准收
益率为12%。
营业收入与总成本费用估算
营业收入估算
本项目达产后营业规模估算见表8-1：项目达产后营业规模
估算表。
表8-1 项目达产后营业规模估算表
序号 营业种类 营业量 单位 单价（元） 收入额(万元)
1 货物运输 500000000 吨公里 60000
2 货物加工 80000000 吨次 5 40000
航空配送 1000000 吨次 30 3000
港口配送 5000000 吨次 150 75000
铁路配送 30000000 吨次 20 60000
公路配送 50000000 吨次 15 75000
3 货物转运
越库配送 50000000 吨次 15 75000
货车存放 216000 辆*天 10 216
4 车辆存放
小车存放 360000 辆*天 4 144
餐饮 180000 人次 20 360
5 住宿餐饮
住宿 36000 人*天 120 432
仓库存贮 100000000 吨*天 2 20000
6 仓储
露天存贮 20000000 吨*天 3000
7 汽柴油 10800 吨 7800 8424
8 汽车修理 1800 辆 200 36
9 其他服务 72000 人次 100 720
合计 421332
产品总成本费用估算
（1）产品成本构成
总成本费用=外购原材料费、燃料和动力费+工资及福利费+
折旧费+摊销费+修理费+财务费用（利息支出）+其他费用
经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用（利息支出）
（2）成本估算依据及说明
Ⅲ 外购材料及动力量根据设计的产品单耗指标估算，单价
参照现行市场和企业近年采购价格预测估算，正常年原辅材料
（包装材料）费万元，动力、燃料费万元。原材料
和电力消耗数量及金额见表8-2：原材料和电力消耗数量及金额
情况表。
原材料和电力消耗数量及金额情况表
表8-2
序号 原料 用量（吨） 单价（元） 总额（万元
包装材料 168
1
纸箱 12 万个 2 元/个 24
2 电力 160 万度 160
3 燃油 3000 7800 2340
4 水 88128
5 其它 240
6 合计
Ⅲ 工资及福利费：本项目设计定员500人，人均年工资福利
按24000元计算。正常年工资及福利费总额为1200万元。
Ⅲ 折旧及摊销：根据现行财务制度规定，本项目固定资产
净残值率取5%，建(构)筑物按30年、车辆、设备、仪器按10年计
提折旧；其他资产按5年平均摊销，不计留残值。
折旧及摊销费参见附表8-3：固定资产折旧费估算表和附表
8-4：无形资产及其他资产摊销估算表。
Ⅲ 修理费按固定资产原值的%计算。
Ⅲ 其他费用指制造费、管理费和营业费中分别扣除其工资
及福利费、折旧费、修理费和摊销费之后的部分。
Ⅲ 财务费用：按实际发生额计算。
总成本费用估算额
本项目正常年(第6年)总成本费用为万元。其中：
固定成本万元，可变成本万元。年经营成本
万元。
上述成本费用参见附表8-5：总成本费用估算表。
财务分析及主要指标计算
损益及利润分配
营业收入扣除营业税金及附加、总成本费用和增值税后即为
利润总额。本项目正常生产年(第6年)利润总额为万元，
所得税按利润总额的25%计算，盈余公积金按税后利润的10%计
提。
上述利润、所得税、盈余公积金等见附表8-6：利润与利润
分配表。
盈利能力分析
本项目编制了附表8-7：项目投资现金流量表，由该表可得
出项目融资盈利能力分析指标如下：
融资盈利能力分析指标
序号 指标名称 单位 指 标
1 项目投资财务内部收益率 (所得税前) %
2 项目投资财务内部收益率 (所得税后) %
3 项目投资财务净现值(所得税前)(Ic=12%) 万元
4 项目投资财务净现值(所得税后)(Ic=12%) 万元
5 项目投资回收期 (所得税前) 年
6 项目投资回收期 (所得税后) 年
从上述融资分析指标和相关财务报表可知，项目投资所得税
前财务内部收益率为%，所得税后财务内部收益率为
%，均大于设定的基准收益率；项目生产期内年平均利润总
额万元，年平均税后利润万元，项目的财务效
益较好。
盈亏平衡分析
根据附表8-5：总成本费用估算表和附表8-6：利润与利润分
配表的数据，计算期内以生产能力利用率表示的BEP为%，
表明本项目正常年只要达到设计营业额的%并如期营运，企
业就可保本经营。由此可见本项目抗风险能力是较强的。参见盈
亏平衡图。
综合技术经济指标
综合技术经济指标参见附表 8-8：经济评价指标汇总表。
评估意见
财务评价主要指标及不确定性分析计算结果表明，本项目具
有较好的盈利能力，财务内部收益率高于基准收益率，总投资收
益率、投资利税率、资本金净利润率、投资回收期等指标均好于
行业平均水平，且有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。
项目风险分析
主要风险因素识别和评估
1、主要风险因素
通过对项目建设和生产运营全过程的综合分析，结合目前所
掌握的资料，以及对风险因素的多方面比较，市场风险、技术风
险、资金风险和人力资源风险是本项目的主要潜在风险。
2、风险程度评估
（1）市场风险
盈亏平衡图
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
0% 20% 40% 60% 80% 100%
销售收入
固定成本
可变成本
总成本
生产能力利用
率
盈亏平衡点
天津市经济的飞速发展，使物流业有了长跑发展的机遇，同
时，紧邻的北京、天津两大城市和北方最大的港口——天津港，
也带来了可观的营业份额，特别是天津港，它是我国沿海主枢纽
港和综合运输体系的重要枢纽，是京津冀现代化综合交通网络的
重要节点和对外贸易的主要口岸，是华北、西北地区能源物资和
原材料运输的主要中转港，是北方地区的集装箱干线港和发展现
代物流的重要港口，其货物吞吐量在北方港口中位居第一。
天津市便利的交通条件，绝佳的投资环境，并且中国政治经
济中心腹地的地理位置，发达的制造业，使得在此地建立为周边
企业配套服务的现代化第三方物流基地提供了非常广阔的发展
前景，其市场是广阔的，其市场风险很低。
（2）技术风险
现在的技术发展很快，新技术不断产生，并且随着市场的需
求变化，物流营运的设备、管理均在不断变化、不断提高。本项
目虽然是现代化的物流建设，也存在设备、管理更新换代快的问
题。同时高级管理人员和技术人员的流失带来管理经验和技术的
外流，也产生一定的技术风险。
（3）资金风险
本项目所承办企业资金力量雄厚，不存在资金风险。
（4）内部激励机制和约束机制不健全的风险
由于该项目单位建设在经济发达地区，高管人员和技术骨干
在住房、福利、待遇等方面处于市场中等水平，人才有流向其他
高待遇企业的可能，企业急需的高素质营销人才和技术人才引进
有一定的困难。因此，在一定程度上存在激励机制和约束机制不
健全的风险。
防范和降低风险对策
根据项目的主要风险因素，项目单位应采取积极的措施。
1、市场风险应对措施
在发展和巩固国内市场的同时，加强与国内外相关企业的合
作，建立起适应市场发展的营运策略和营运网络；加强货物的存
贮和配送管理，以降低运营成本，争取价格优势，并且进一步加
大企业的宣传力度，充分运用现代管理理念和推销手段，使企业
得到工商企业的认可，努力扩大市场占有率。
2、技术风险应对措施
加大职工培训力度，积极培养中心自己的管理和技术人才队
伍，并不断提高其水平，紧跟世界先进物流业的发展趋势，为中
心业的长远发展创造条件。
3、资金风险应对措施
项目集资企业有充足的资金保障项目实施，但也应加强管理，
逐步扩大营运规模，创造更多的利润，来回馈融资企业。
4、内部激励机制和约束机制不健全风险应对措施
该项目单位应进一步完善内部激励机制和约束机制，探索在
高管人员和有突出贡献的专业技术人才中推行其收益或奖惩与
公司效益挂钩制度，加大对科技人员的奖励力度，对在管理中和
技术革新中有突出贡献人员实行重奖；构建“以人为本”的企业文
化，塑造团队精神，对企业骨干采取更加市场化的薪金待遇，提
供施展才能的环境，增强员工的归宿感，减少企业人才流失，吸
引各类人才加盟；按公司章程和各项议事规则的规定，规范运作，
增强决策的科学性和民主性；继续完善各项规章制度，严格岗位
责任，堵塞管理漏洞，加强监督和考核，使内部激励机制和约束
机制充分发挥作用。
经济效益和社会效益分析
经济效益分析
1、基本数据
年均营业收入： 万元
年均利润总额： 万元
年均营业税： 万元
年均营业税金及附加： 万元
年均所得税： 万元
年均纳税总额： 万元
年均净利润： 万元
项目总投资： 万元
4、有关数据计算
利润总额
Ⅲ．投资利润率＝——————×100%
项目总投资
＝——————×100%＝%
利税总额 净利润＋纳税总额
Ⅲ．投资利税率＝————×100%＝———————×100%
项目总投资 项目总投资
＋
＝——————————×100%＝%
由上述计算可看出，本项目投产后，能够实现年均营业收
入 万元，年均利润总额为 万元，年均净利
润 万元，年均上缴税收 万元，投资利润率
%，投资利税率 %。项目的直接效益和间接效益良好。
总之，该项目具有较好的经济效益。
社会效益分析
随着现代科学技术的迅猛发展，全还应经济一体化的趋势加
强，现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为
是企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的重要利润源泉，
并在国民经济和社会发展中发挥着重要的作用。本项目将充分利
用天津市的区位优势和交通优势，建设物流中心，形成有效利用
资源的服务体系，改善物流服务质量，降低物流成本，带动相关
产业的发展，实现天津市社会经济持续、稳定和快速的发展。
归纳起来，本项目社会效益突出表现为以下四个方面：
1. 强化交通枢纽地位，发挥交通枢纽作用
天津市位于××部，北临京都，东与港口交界，南接沧州，
西和古城保定毗连，环渤海腹地，是重要的交通枢纽，物流中心
的建设将会强化当地的交通枢纽地位。
2. 缓解就业压力，促进社会稳定
本项目建成以后，需要大量的从事入库验收、出库备货、货
物加工、日常保管保养、一般机械操作的工作人员，这对天津市
地区拓宽就业门路具有重要的意义。加快物流发展，对拓宽就业
门路、吸纳城镇新成长的劳动力和企业富余人员的转移及农业劳
动力向非农业转移具有重要作用。
3. 增加国家财政和居民收入
本项目的建设，将向国家交纳各种流转税金和所得税，对天
津市财政是一个巨大的支持。本项目所带动的相关产业的发展，
也会增加更多居民收入和国家财政收入。国家和地方获得部分收
益，企业和职工得到的收益可以用于扩大再生产，改善职工群众
生活，提高人民群众文化教育水平等。
4. 合理利用当地资源，发挥当地优势
本项目建设能合理开发利用物流资源，实现集约化高效经营。
物流中心的建设可使各企业运用物流中心内统一建设的信息通
讯、装卸、搬运等大规模的处理设备和仓储、加工设施，将过去
分散于多个地点处理的物流活动，集中于物流中心进行处理，并
利用现代化的手段进行物流活动的协调和管理，可以充分利用和
发挥天津市得天独厚的地理区位优势和交通枢纽地位，使这些具
有潜在经济和社会发展价值的重要因素充分有效利用。
第九章 项目招标
编制依据
1、《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标
事项暂行规定》；
2、《中华人民共和国招标投标法》；
3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；
4、《工程建设项目货物招标投标办法》；
5、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》；
6、《工程建设项目施工招标投标办法》。
7、《××省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理
办法》
招标初步方案
1、招标范围
本项目招标范围包括项目的勘察、设计、建筑工程、监理以
及与工程建设有关的设备采购等。
2、招标组织方式
本项目拟将勘察、设计、建筑工程、监理以及与工程建设等
有关的采购活动委托有相应资质的招标代理机构代理招标。
3、招标方式
本项目对招标范围内的内容拟采用公开招标方式。
详细情况参见表 9-1：××省建设项目招标方案和不招标申请
表。
××省建设项目招标方案和不招标申请表
表 9-1
项目名称 项目建设单位 ××有限公司
项目单位负责人及电话 项目联系人及电话
建设内容 项目建设地点和时限
总投资额 资金来源及构成 企业自筹
是否含有或拟申请国有投资或国家融资 是
招标范围 招标组织形式 招标方式合同估算额
（万元） 全部
招标
部分
招标
委托
招标
自行
招标
公开
招标
邀请
招标
不采用
招标方
式
勘察 √ √ √
设计 √ √ √
建筑工程 √ √ √
安装工程 √ √ √
监理 √ √ √
设备 √ √ √
重要材料
拟选择的招标公告
发布媒介
××省招标投标综合网、××日报
情况说明：
项目建设单位（盖章）
年 月 日
第十章 结论
1、本项目的建设符合国家产业政策，对实现我国现代物流
的快速建设，形成现代化的物流体系，促进我国经济及当地经济
的进一步发展，提高居民消费质量，满足市场需求，都具有十分
积极的意义。
2、本项目所在地交通便利，具备基本建设配套条件，有利
于项目早日建成、早见效益。
3、本项目的建设不会对周边环境造成影响，而且有利于改
善当地物流市场分散、环境质量较差的整体形象，提高当地市场
的现代化、规范化建设。
4、本项目的建设将促进当地经济的较快发展，扩大吸引投
资的广度和深度，增加就业机会，具有较强的社会效益。
5、经测算，本项目年均营运收入 亿元，年均总成本
费用 亿元，年均利润总额 亿元，投资利润率 %，
投资利税率 %，税前投资回收期 年，税前内部收益率
%，各项指标较好，具有一定的抗风险能力。
综上所述，本项目在政策上、技术上、经济上均是可行的。
建（构）筑物投资估算表
附表 3-3
序号 项目名称 结构形式
建筑面积
（㎡）
单价
（元/㎡）
总造价
（万元）
1 分拨包装中心 框架 18000 1200 2160
2 加工配送中心 轻钢 50000 750 3750
3 仓库（3 个） 轻钢 60000 750 4500
4 露天存贮场 60000 200 1200
5 停车场 60000 200 1200
6 货运站 框架 12000 1200 1440
7 宾馆 框架 18000 1200 2160
8 动力站 砖混 1000 800 80
9 办公楼（含网络中心） 框架 6000 1200 720
10 宿舍楼 框架 6000 1200 720
11 其它配套服务设施 砖混 20000 1000 2000
12 道路硬化 混凝土面 45000 400 1800
13 绿化 3200 150 48
14 其它辅助设施 0 18000
合计 311000 620 39778
总投资估算表
附表 4-1
估 算 价 值
序号 工程或费用名称 建 筑
工 程
设 备
购 置
安 装
工 程
工位
器具费
其 它
费 用 合 计
1 第一部分:工程费用
主要生产工程项目
分拨包装中心
加工配送中心
仓库（3 个）
露天存贮场
停车场
货运站
宾馆
辅助生产费用
动力站
办公楼（网管中心）
其它配套服务设施
厂区室外工程项目
供电线路
供热管网
给排水及消防管网
道路及厂区硬化
绿化
配套服务设施费用
办公楼
宿舍楼
综合配套设施
总投资估算表(续)
2 第二部分:其他工程费
土地使用费
建设单位管理费
前期工作咨询费
勘察设计费
设计费
施工图纸审查费
工程建设监理费
环境影响咨询服务费
招标代理服务费
办公和生活家具购置费
生产职工培训费
第一、二部分费用合计
3 第三部分:预备费用
基本预备费
涨价预备费
4 建设投资合计(1+2+3)
5 第四部分:建设期利息
6 铺底流动资金
7 项目总投资(4+5+6)
项目总投资使用计划与资金筹措表
附表 4-2
建设期 投 产 及 达 产 期
序号
年 份
项 目 1 2 3 4 5 6
合 计
1 项目总资金
总投资
建设投资
建设期利息
铺底流动资金
其他流动资金
2 资金筹措
项目资本金
企业投资
用于建设投资
用于建设期利息
用于铺底流动资金
用于其他流动资金
申请国家专项资金
用于建设投资
用于建设期利息
用于铺底流动资金
用于其他流动资金
债务资金
用于建设投资
银行货款
用于流动资金
固定资产折旧费估算表
附表 8-3
投产期和达到设计能力生产期
序号
年份
项 目
原值
合计
折旧
年限
残值
率 3 4 5 6 …… 12 13 14 15 16 17
固定资产合计 ……
原值 ……
当期折旧费 ……
净值 ……
1 房屋建筑 30
5
%
……
原值 ……
当期折旧费 ……
净值 ……
2 机械设备 10
5
%
……
原值 ……
当期折旧费 ……
净值 ……
无形资产和其他资产摊销估算表
附表 8-4
序号
年份
项 目
摊销
年限
原值
3 4 5 6 7 8 …… 17
1 无形资产小计 0 ……
当期摊销费 0 0 0 0 0 0 …… 0
净值 0 0 0 0 0 0 …… 0
土地使用权 ……
当期摊销费 ……
净值 ……
2 其他资产(开办费) 5 ……
当期摊销费 ……
净值 ……
3 无形及其他资产合计(1+2) ……
当期摊销费 ……
净值 ……
总成本费用估算表
附表 8-5
投产期和达到设计生产能力期序
号
年 份
项 目 3 4 5 6 7 8 9 10 …… 17
生产负荷 30% 60% 80% 100% 100% 100% 100% 100% …… 100%
合计
1 外购原、辅材料费 ……
2 外购燃料及动力 ……
3 工资及福利 960 960 1200 1200 1200 1200 1200 1200 …… 1200
4 修理费 ……
5 其他费用 ……
其他制造费用 3602 4503 ……
其他营业费用 170715 227620 233610 233610 233610 233610 …… 233610
其他管理费用 68286 91048 91048 91048 91048 91048 …… 91048
6 经营成本(1+2+3+4+5) 93189 191590 248260 330344 336980 336980 336980 336980 …… 336980
7 折旧费 ……
8 摊销费 ……
9 利息支出 ……
建设投资借款利息
流动资金借款利息 ……
10 总成本费用合计(6+7+8+9) ……
其中:1.固定成本 ……
2.可变成本 ……
利润与利润分配表
附表 8-6
投产期和达到设计生产能力期
序号
年 份
项 目 3 4 5 6 7 8 …… 14 15 16 17
生产负荷 30% 60% 80% 100% 100% 100% …… 100% 100% 100% 100%
合计
1 营业(销售)收入 126400 252799 337066 421332 421332 421332 …… 421332 421332 421332 421332 5772248
2 营业税金及附加 199 567 812 1056 1056 1056 …… 1224 1224 1224 1224 15093
3 营业税 1994 5667 8115 10564 10564 10564 …… 12242 12242 12242 12242 150933
4 总成本费用 205658 …… 4779951
5 补贴收入 0 …… 0
6 利润总额(1-2-3-4+5) 19404 40907 65811 62845 56209 59032 …… 57186 57186 57186 57186 826271
7 弥补以前年度亏损 0 …… 0
8 应纳税所得额(6-7) 19404 40907 65811 62845 56209 59032 …… 57186 57186 57186 57186 826271
9 所得税 4851 10227 16453 15711 14052 14758 …… 14297 14297 14297 14297 206568
10 净利润(6-9) 14553 30681 49358 47134 42157 44274 …… 42890 42890 42890 42890 619703
11 期初未分配利润 …… 0
12 可供分配的利润(10+11) 14553 30681 49358 47134 42157 44274 …… 42890 42890 42890 42890 619703
13 提取法定盈余公积金 1455 3068 4936 4713 4216 4427 …… 4289 4289 4289 4289 61970
14 可供投资者分配的利润(12-13) 13098 27613 44423 42421 37941 39847 …… 38601 38601 38601 38601 557733
15 应付优先股股利 0 …… 0
16 提取任意盈余公积金 0 …… 0
17 应付普通股股利(14-15-16) 13098 27613 44423 42421 37941 39847 …… 38601 38601 38601 38601 557733
18 各投资方利润分配 13098 27613 44423 42421 37941 39847 …… 38601 38601 38601 38601 557733
19 未分配利润(14-15-16-18) 0 0 0 0 0 0 …… 0 0
累计未分配利润 0 0 0 0 0 0 …… 0 0
20 息税前利润 21598 47141 74738 74465 67829 70652 …… 70652 70652 70652 70652 992297
21 息税折旧摊销前利润 33211 61209 88806 90988 84352 84352 …… 74533 74533 72078 72078 1150535
项目投资现金流量表
附表 8-7
建设期 建设投产期 达产期
序号
年份
项 目 1 2 3 4 5 6 7 8 …… 13 14 15 16 17
合计
1 现金流入 0 0 126400 252799 337066 421332 421332 421332 同左 421332 421332 421332 421332 454265 5805182
营业(销售)收入 0 0 126400 252799 337066 421332 421332 421332 同左 421332 421332 421332 421332 421332 5772249
补贴收入 0 0 0
回收固定资产余值 0 0 30088
回收流动资金 0 0 2845
2 现金流出 22178 24000 129670 239826 307282 337815 343882 343882 同左 344050 344050 344050 344050 344050 4844317
建设投资(不含建设期利息) 22178 24000 35000 45000 54000 0 180178
流动资金 0 0 2845
经营成本 0 93189 191590 248260 330344 336980 336980 同左 336980 336980 336980 336980 336980 4570163
营业税金及附加 0 同左 15093
营业税 0 1994 5667 8115 10564 10564 10564 同左 12242 12242 12242 12242 12242 0
维持运营投资 0 428 1816 3642 5846 5846 5846 …… 5846 5846 5846 5846 5846 76038
3 所得税前净现金流量(1-2) -22178 -24000 -3270 12973 29784 83517 77450 77450 同左 77282 77282 77282 77282 110215 960865
4 累计所得税前净现金流量 -22178 -46178 -49447 -36475 -6691 76826 154275 231725 …… 618805 696087 773369 850650 960865
5 调整所得税 0 4851 10227 16453 15711 14052 14758 同左 14297 14297 14297 14297 14297 206569
6 所得税后净现金流量(3-5) -22178 -24000 -8121 2746 13331 67806 63398 62692 同左 62985 62985 62985 62985 95918 754296
7 累计所得税后净现金流量 -22178 -46178 -54298 -51553 -38222 29584 92981 155673 …… 469424 532409 595394 658378 754296
计算指标：
财务内部收益率：%（税前） %（税后）
财 务 净 现 值：205, 万元（税前，ic=12%） 144, 万元（税后，ic=12%）
静态投资回收期： 年（税前） 年（税后） 芆袃羂节莈蚅袈节蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂蒆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁袇莄芃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肇莁蚀蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀羆肄蕿螃袂肃蚁薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈肃膈蒀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄螇膄薆蚇肆膃芆袃羂节莈蚅袈节蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂蒆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁袇莄芃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肇莁蚀蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀羆肄蕿螃袂肃蚁薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈肃膈蒀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄螇膄薆蚇肆膃芆袃羂节莈蚅袈节蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂蒆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁袇莄芃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肇莁蚀蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀羆肄蕿螃袂肃蚁薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈肃膈蒀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄螇膄薆蚇肆膃芆袃羂节莈蚅袈节蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂蒆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁袇莄芃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肇莁蚀蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀羆肄蕿螃袂肃蚁薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈肃膈蒀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄螇膄薆蚇肆膃芆袃羂节莈蚅袈节蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂蒆肈艿蒅螂羄芈薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁袇莄芃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肇莁蚀蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅肆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀羆肄蕿螃袂肃蚁薆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿腿芅薂螅膈莇螈肃膈蒀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅肅蒅莈袅膇芈蚆袄袆蒃薂袃罿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿袀肅莃薅衿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄蚆羆肂荿蚂羅芄节薈羄羄蒇蒃羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄肁羁蒄蒀蚈肃芇莆蚇芅蒂螅蚆羅莅蚁蚅肇薁薇蚄腿莃蒃蚃节膆螁蚂羁莂蚇螂肄膅薃螁膆莀葿螀袆膃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇芃蒇
薆螆羂艿蒂螆肅蒅莈袅膇芈蚆袄袆蒃薂袃罿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿袀肅莃薅衿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄蚆羆肂荿蚂羅芄节薈羄羄蒇蒃羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄肁羁蒄蒀蚈肃芇莆蚇芅蒂螅蚆羅莅蚁蚅肇薁薇蚄腿莃蒃蚃节膆螁蚂羁莂蚇螂肄膅薃螁膆莀葿螀袆膃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇芃蒇薆螆羂艿蒂螆肅蒅莈袅膇芈蚆袄袆蒃薂袃罿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿袀肅莃薅衿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄蚆羆肂荿蚂羅芄节薈羄羄蒇蒃羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄肁羁蒄蒀蚈肃芇莆蚇芅蒂螅蚆羅莅蚁蚅肇薁薇蚄腿莃蒃蚃节膆螁蚂羁莂蚇螂肄膅薃螁膆莀葿螀袆膃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇芃蒇薆螆羂艿蒂螆肅蒅莈袅膇芈蚆袄袆蒃薂袃罿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿袀肅莃薅衿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄蚆羆肂荿蚂羅芄节薈羄羄蒇蒃羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄肁羁蒄蒀蚈肃芇莆蚇芅蒂螅蚆羅莅蚁蚅肇薁薇蚄腿莃蒃蚃节膆螁蚂羁莂蚇螂肄膅薃螁膆莀葿螀袆膃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇芃蒇薆螆羂艿蒂螆肅蒅莈袅膇芈蚆袄袆蒃薂袃罿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿袀肅莃薅衿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄蚆羆肂荿蚂羅芄节薈羄羄蒇蒃羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄肁羁蒄蒀蚈肃芇莆蚇芅蒂螅蚆羅莅蚁蚅肇薁薇蚄腿莃蒃蚃节膆螁蚂羁莂蚇螂肄膅薃螁膆莀葿螀袆膃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇芃蒇薆螆羂艿蒂螆肅蒅莈袅膇芈蚆袄袆蒃薂袃罿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇虿袀肅莃薅衿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄蚆羆肂荿蚂羅芄节薈羄羄蒇蒃羄肆芀螂羃腿蒆蚈羂芁艿薄肁羁蒄蒀蚈肃芇莆蚇芅蒂螅蚆羅莅蚁蚅肇薁薇蚄腿莃蒃蚃节膆螁蚂羁莂蚇螂肄膅薃螁膆莀葿螀袆膃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蚀螇芃蒇薆螆羂艿蒂螆肅蒅莈袅膇芈袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂蚈螆芁蒅薄螅莃蚀袃螄肃蒃蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀芄衿袁聿蒀螅袀膂芃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂蚈螆芁蒅薄螅莃蚀袃螄肃蒃蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀芄衿袁聿蒀螅袀膂芃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂蚈螆芁蒅薄螅莃蚀袃螄肃蒃蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀芄衿袁聿蒀螅袀膂芃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂蚈螆芁蒅薄螅莃蚀袃螄肃蒃蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀芄衿袁聿蒀螅袀膂芃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄螆膀荿莇蚂腿聿薂蚈螆芁蒅薄螅莃蚀袃螄肃蒃蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁袁莀芄衿袁聿蒀螅袀膂芃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆芈荿螈袅莁薅蚄羅肀莈薀羄膃薃蒆羃芅莆袅羂肅蚁螁羁膇蒄蚆羀艿蚀薂罿莂蒂袁罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅肅膈节袄肄芀薇螀肃莂莀蚆肃肂薆薂肂膄莈袀膁芇薄蒇螁肀肇莃螀蝿芃艿莆袂肆膅莅羄芁蒃莅蚄肄荿蒄螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀袅薀蒁螀膀蒆蒀袂羃莂葿羅腿芈葿蚄羂膄蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芅薅蚁羈芁薄袃芄膇薃羆肆蒅薃蚅节莁薂螈肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂袆莈蚈螄肁莄蚈羆袄芀蚇蚆膀膆蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螂袇膅蒇螁肀肇莃螀蝿芃艿莆袂肆膅莅羄芁蒃莅蚄肄荿蒄螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀袅薀蒁螀膀蒆
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