．
， 11 。 b
一 『1
争论的焦席问题 以镁国一法庭案例来豌．双
方所争议的一幢房地产价格，原告方出雨评
估师评估结果为 225万元，而被告方出币另
一 评估师评估结果 为 1900万元 ．最后由法庭
指定评估师评估结果为 1 200]了元，类似案髋
层出不穷，使得法学专家在 有关评估结果的
置信度问题上争 仑不已。由于未进入市场的
房地产价格只能通过谭估途径获得，使随之
而来的问髓便是如何保证评估结果的公正
性
西方法律界对此采取了一定措施，如日
本就已颁布了《不动产鉴定评价法》，对违反
不动产鉴定职业道德的情况 ，作出相应的处
罚规定，甚至判刑。在西方其他国家中评估师
亦必须_蚺其评估结果的公正性负法律责任。
正如澳大利亚一名法学专家指出：“评估师必
须反映出他有关公平市场价格的真实意见，
不管是为商业银行、发展商或建筑商等等何
人提供，都不瘦随对象改变而改变意见。”
尽管在法律上和评估组织中，都有一定
措施防止评估师舞弊现象的出现，但在实际
评估工作中，尚无法保证全部评估师道德品
质的绝对良好，少数评估师弄虚作假的现象
仍有发生，这都 有待于评估师管理工作的进
一 步加强和法律研究的进一步深 化。
M上遵西方谭{古界中存在的问翘看，目
前西方房地产评估已经在理论和方法上达到
了一个较为．完彗曲 阶段，突出舳矛盾反映在
评估师是否依据评估原皿 按照评估程序公
正准确地．进行评估，其实质问题是评估结果
的置信度亦即评估结果的利用问勉。这些问
题在我国房地产评，估业 同 样存在，研究解
决此类问题曲措施，耐我 国房地产评估业的
发展必将起着到积极作用 ★
二次大战结束后，日本政府在大力鼓 励
私人住房发展商加速住房建设的同时，建立
了日本住房保障体系 该体系的核心是为居
民提供低成本的融资帮助，提高居 民对购、建
住房的支付能力。195 年通过立法设立的住
宅金融公库是 日本政府进行住房融资的主要
渠道
一
、公库的组织及职能
公库直接隶属政府领导，总裁 由首相直
接任命，实行总裁领导下的理事会负责制，另
设监事。目前 ，公库下设负责融资 管理 、人
中国房地产 1995．9(总第 l77期 )
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事、监察等事务 的机构 ；还在全国各地下设
l3个分支机构．负责对地方公共住宅团体的
贷款 。
住宅金融公库的职能及运作方式是由
1950年的《住宅盘融公库法》、1953年的《产
业劳动者住宅资金融通法》、1953年的《北海
道防寒住宅建设等促进法》和 1955年的《住
宅融资保险法》所坶定的，是旧本政府向国民
白建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款并
为民间住房信贷机格提供贷款保险的金融组
织 ，同时向城市住宅建设有关的基础设茄开
发提供融资帮助 ‘． ．
《住宅金融公库法》对住宅金融公库的主
要职能规定如下：·是为居民购买 自住住房
提供贷款 ；二是 居民改建或大修住房提供
贷款；三是向土地所有者建造以适当的租金
出租的住房提供贷款：四是向住房用地开发
及相关的基础设施 市政建设和旧城改造提
供贷款；五是向民阃金融机构舶住房信贷业
务提供贷款保险，推助民间住房信贷业务的
发展 ．．
二、公库的资金来源
住宅金融公库的资本金为 972亿 日元，
由国家投入，归公库所存-。
公库的资金来源主要是财政低息贷款，
其它包括发行住房债券和住房用地债券，
及民间资金的借入。
三、公库贷款对象与利率 ．
按照公库的职 能规定 ，公库 的信贷对象
可分为三类 ，即居民、住房发展商和住房用地
开发商。此外，还对民间住房信贷活动提供贷
款保险。
公库对居 民的贷款，主要受益者是处于
中低收入阶层的居民。从 1992年的实际结果
看(表一)，按收入百分位法分析 ，自建或购买
住房的贷款人第 Ⅲ、Ⅳ、V分位的中低收入者
分别占 60．9 和 76．6
公库对居民贷款的额度和利率视住房面
积大小及住房性质而有所区别。从表二可见．
公库对建造别墅式住房者的贷款额度较小且
实行高利率；其主要支持对象是建、购 自住住
房者一且建 购住房面积越小，利率越低。从而
体现了政府对中低收入者的支持。从 1992年
看，公库对 自建 自用住 房者 的平 均贷款 为
1265万 日元，占总建筑费用的 53．4 ，贷款
人的家庭平均收入为 654万 日元，平均住房
建筑面积为 138．7平方米。‘公库对购买住房
者 的平均 贷款_为 1662万 目元，占 房价 的
42 ，贷款人的家庭平均年收入为 724万 日
元 ，平均购房面积为 66．1平方米
公瘁对证房发展商的贷款 ，对象主要是
建造出售、出租住房及中高层公共住 房的地
方公共团体和住宅供给公社。其中，贷
表一 1992年公库的贷款对象 比例( )
I I Ⅲ rv V 平均月还款额占家庭收入
自建住宅贷款 12．1 26．9 28．5 21．3 11．1 19．3
购买住宅贷款 ． 3．3 20．1 35．1 27．3 4．2 ．23．2
本文表格均出自1993年《住房金融公库》
表二 公库对不同贷款对象的贷款额和利率(年利)
自建 自用住房 购买 自住住房 别墅式住房 住房储蓄者贷款
额度(万 日元) l450．0 1550．0 970．0 4000．O
_ 125m 以下 4．1
利 率 125～165m 4．3 4．7 4．1
165～ 240m 4．5％
中国房地产 1995．9 c总第 l 77期) 69
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款利率较低且贷款额度较大的是住宅供给公
社面向低收入阶层的出售、出租住房 。
除对上述住房发展商进行贷款帮助外 ，
公库支持的另一项重要内容是住宅用地的开
发。在 日本，住宅问题在本质上是土地问题 ，
土地费用占整个住房成本的 6o 以上 ，所 以
公库对地方公共团体及住宅供给公社的土地
开发亦提供优惠利率的贷款 ，其贷款额度可
达整个土地 费的 90 ，贷款时间为 10～15
年 ，最高可达 20年 ，利率为 4．35 。
此外 ，公库也对市政设施建设及基础设
施建设进行 贷款帮助，年利率分别为 4．4
和 4．5 ，贷款额度分别是建设费用的 70
和 8O
四、公库信贷业务的运作方式
公库的信贷业务主要分为两种：即委托
贷款和白贷 委托贷款即通过对各种商业银
行的委托并付手续费的方式向借款人提供贷
款，主要是个人贷款 }自营贷款是通过公库在
各地设立的 13个分支机构直接进行的贷款 ，
主要是对住房发展商的贷款。以 1992年为
侧，前一种贷款即对个人贷款约占公库贷款
总额的 3／4，其它贷款 占 1／4。两种贷款的风
险均 由公库承担。
一 般金融机构均可接受公库的委托业
务。如都市银行、地方银行、第二地方银行、信
用公库、信用组合、劳动金库、信用农业联台
会、信用渔业联合会 、住宅金融专 门会社、中
央全库和无尽会社
对每项贷款 ，公库均委托市町村 内的有
关机构进行审查 。同时，有关的保险机构如损
害保险会社、生命保险会社、公库住宅融资保
证协会、公益法人对公库的贷款业务提供贷
款保险。
五 、公库住房信贷的发展及经济意义
住宅金融公库 自 195o年成立以来 ，随着
经济实力的不断增长，支持住房建设的能力
也不断提高。195o年公库提供信贷支持的户
数占住房开工总户数的 3．2 ，到 1992年已
累计支持住房建设户数 1307万户．占 1950
年以来累计开工总户数的 28．1 。公库提供
的资金占住房建设总资金的 比例也逐步提
高 ，第一个五年计划期问，公库资金 占建设
资金总投入的 16．1 ，到第五个年计划期间
占到 3O．1 ，1993年达到 了 33 (见表 三、
表四)。
表三 公库融资户数与住房开工户数的推移 (累计)
＼ 年 r
户数 ＼ l95o 1955 l96o l965 1970 l975 1980 1985 1990 1992
贷款户数 (万户) 6．6 31 77 14o 249 4l 5 672 927 ll 98 l307
占开工户比例( ) 3．2 9．4 15．1 16．3 l 7．0 18．5 22．6 26．O 27． 4 28．1
表四 公库融资在各住房建设五年计划中的比重 ( )
五年计划 I I Ⅲ Ⅳ V Ⅵ
民问资金 61．9 62．5 52．6 47．1 62．2 49．3
公团、公社 22．O 17．4 14．3 l2．6 7．7 l 7．3
、 公 库 16．1 2O．1 33．1 40．3 3O．1 33．4
公库融资事业的拓展不仅促进了住房建 设的发展 ，对经济发展也具有重要的促进作
7o 中国房地产 1995．9(总单 177期)
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美 圄
口 孟 长 康
在美国联邦政府、州和地方政府的税收
法律制度中，由《联邦国税法典》所规定的财
产税与所得税条款对于房地产有着最直接的
影响 在 1976--1986年闻 ，美国国会曾经通
过了六部重要的房地产税收改革法案，其中
的有关税收抵免、免税交换等规定对房地产
投资者与开发商的经营管理与决策影响极
大 。一
一
、美国房地产收人与支出的基本概念
1．房租收入
美国纳税^当年收到的房租收入应在当
年申报，并可与当年有关的合理费用相互抵
冲。根据美国税法，预付的房租在收到的当年
作为收入。保证金如在合同中说明清楚 ，并在
银行里分别开户，单独保存 ，也可以考虑不当
作收入。取消合同的违约金以及房客对租房
支出的补偿费，原则上要作为收入 ；而房客在
租期 内加建的改 良设施，通常不算作房东的
收入 。
2．房地产的支
与出租房地产有关的开支，都可作为费
用，与租金等房地产收入相抵。这些开支 ，项
目内容较多，例如税金、利息、维修、水 电、保
险、管理、交通、广告、电话等支出，都是合理
的费用。
3．修理费用及改良成本
修理与改 良的支出，在会计及税务上具
有不同的性质。原则上 ，修理支出所花费用．
是为维护资产的觋有情况 。至于改良支出，原
则上 ，凡是能延长资产的使用年限，扩展其用
途等支出都算是改 良支出。一般说来，修理费
用可与支出当年有关收入相抵 。例如，对出
租的房产而言 ，可与租金相抵冲；而以各种合
理的折旧方式 ，按照使用年限，分期摊提 费
用 ，以便与有关的收入相抵冲。
二 、不动产财产税的性质及其征收办法
不动产财产税是美国地方建设和地方教
育等项资金的主要来源。它是累进税还是递
用。以 1993年为例，公库支持住房建设共 60
万户，提供资金 8．1兆 El元，吸引民间资金
4．3兆 El元 ，共投入资金 12．4兆 日元，可带
动钢铁、木材加工、建材、家电、家具、运输、不
动产、金融保险等相关产业的发展 ，从而在 3
中国房地产 1995．9(总第 177期)
年内可推动国 民生产总值增长 28．0l兆 日
元，增加税收(不含地方税仅指国家税收)3．9
兆El元，税收增加额远远大于财政对公库补
贴资 金 0．4兆 日元 。★
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