第五章 房地产价格与税收
第一节 房地产价格
第二节 房地产税收
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第一节 房地产价格
一、基本概念
房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付，
也可用实物偿还。
二、房地产价格形成的基础
1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲
望。
2.房地产的相对稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足
人人敞开的需要。
3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。
价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指
所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的
程度不同及其变化引起的。
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三、房地产价格的种类
（一）按房地产的实物形态不同划分
有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格 。
（二）按房地产交易权属不同划分
所有权价格：指交易房地产所有权的价格。
使用权价格：指交易房地产使用权的价格。
成本价：完全产权
标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的
收益权和处置权。
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（三）按房地产估价目的不同划分
买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物或其他有价
物。
租赁价格：又称租金，包括地主和房租。
抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安
全性，比市价低。
课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课
税基础的价格。
征用价格：为政府征收房地产补偿而评定的价格。
例：若项目的土地费5万元，建房20万元，抵押价：21万元，课
税价：13万元，买卖价：30万元，征用价：万元。
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（四）按房地产交易方式不同划分
拍卖价格：指采用拍卖方式交易房地产的成交价
格。（1822元/m2）
招标价格：指采用招标方式交易房地产的成交价
格。（507元/ m2）
协议价格：指采用协议方式交易房地产的成交价
格。（165元/ m2）
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（五）按房地产计价范围不同划分
总价格：指一宗房地产的整体价格。一般不能
用总价格说明房地产价格的高低。
单位价格：指单位土地面积或单位建筑面积的
价格。它可以反映价格水平的高低。
楼面地价：指单位建筑面积的土地价格。
例：1000 m2的土地300万元，则单位地价：
3000元/ m2，单位楼面地价（容积率=10）：
300元/ m2。
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（六）按房地产价格管理目的不同划分
基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其
商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地
使用权单位面积平均地价。
城市基准地价：是在某一城市的一定区域内，
根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划
分地价区段，然后调查评估楚的各地价区段在
某一时点的平均水平价格。
标定地价：指在一定条件下，能代表不同区委，
不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在
基准地价的基础之上，按土地使用年期、地块
大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等
条件，修正评估出的具体地块的价格。
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（七）期货价、现货价
期货价是房地产的预售价，也称楼花价格。现货价是实物
房地产的交易价。期货价与现货价的关系由下式确定：
期货价＝现货价－投资利息－风险报酬。
其中的风险报酬是指预期的销售风险预期损益值。
（八）建安造价、工程造价、综合造价
建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。建安
造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程
造价。工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用便构成了
综合造价。
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三、房地产价格的特点
（一）价格实体基础构成的双重性
（二）房地产价格是关于房地产权利的价格
（三）房地产价格表现形式复杂多样
（四）房地产价格具有扩散效应
（五）房地产价格从长期看具有不断增值的趋势
（六）房地产价格由个别交易单个形成
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四、房地产价格的构成
（一）城市地产价格的构成
城市土地价格由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。
1．土地开发成本
指从事土地开发活动而投人的成本。主要包括：土地出让金、土地征用及
拆迁安置费、七通一平费、管理费及利息等。
2．土地经营成本
指土地（使用权）进人流通领域而发生的各种费用，如管理费、维护费及
各种推销活动费等。
3．税费及利润税费
指从事土地开发建设及经营活动应缴纳的，而且可摊入土地转让价格中的
各种税费，如投资方向调节税、教育附加费、城市维护建设税、所得税及
增值税等。利润是投资者欲获取的纯收益。在进行项目的效益评价分析时，
它往往由当时、当地同类物业的平均收益率水平估计；在进行定价决策时，
它往往由投资者拟定的目标利润或目标利润率来定。
由上所述，城市土地转让价格由下式计算：
土地转让价格＝土地开发成本＋土地经营成本十税费＋利润
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（二）房地产销售价格的构成
房地产销售价格由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。
1．房地产开发成本
指从事房地产开发活动而投入的成本。包括：土地开发费、公共服
务及生活设施配套费、小区内外的市政工程建设费、建筑及安装工
程费、勘察设计费、利息、管理费等
2．房地产经营成本
包括房地产商品进入流通领域后发生的各种费用，如看护费、管理
费、维修费、摊销费等。
3．税费及利润
包括投资方向调节税、工商统一税、土地使用税、市政建设费、所
得税、增值税等国家或地方征收的各种税费及投资者欲获取的利润。
由此可得房地产的销售价格由下式计算：
房地产销售价格＝房地产开发成本＋房地产经营成本＋税费＋利润
房地产销售单价＝房地产销售价格/房地产销售面积
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（三）房地产租赁价格的构成
房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。
1．房地产租赁成本
包括房屋价值补偿费、维修费、管理费、土地使用税等。
2．房地产经营税费构成
房地产经营的主要税费有房产税、营业税、土地使用税、
印花税、保险费、所得税等。
3．利润
指房屋租赁经营者欲获取的纯收益。
房地产租赁价格由下式计算：
房地产租赁价格＝房地产租赁成本＋房地产租赁税费＋
利润
房地产租赁单价＝房地产租赁价格/房地产租赁面积
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（四）商品房价格的实际构成
以2001年北京市售价5500元/平方米普通商品房价格为例，
其价格构成水平如下表。
序号 项 目 金额（元） 百分比
1 征地费、拆迁安置补偿费 1,925 35
2 建安工程费 1,705 31
3 室外工程费 275 5
4 行政管理、文教卫生、商业服务配套 275 5
5 锅炉房、变电室、调压站等附属工程
及大市政工程费 550 10
6 税 费
7 管理费 121
8 利 润
合计 5,500 100
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五、国家关于开发成本的有关规定
中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、
1993年7月1日起施行的《施工、房地产开
发企业财务制度》第五十一条明确，房地产
开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁
补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基
础设施建设费、公共配套设施费以及开发间
接费用。
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1．土地征用及拆迁补偿费
包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地
下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2．前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、
“三通一平”或“七通一平”等支出。“三通一平”是指房地
产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、
路通和场地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。“
七通一平”是指路通、上水通、下水通、电力通、通讯通、煤
气通、热力通和土地平整。
3．建筑安装工程费
包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自
营方式发生的建筑安装工程费。
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4．基础设施费
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、
通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5．公共配套设施费
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支
出。
6．开发间接费用
指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括
工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、
劳动保护费、周转房摊销等。
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第二节 房地产税收
一、基本概念
房地产税收是国家凭借政治权力，依法强制、
无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而
取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直
接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发
经营流转行为为计税依据的税赋。
二、税收的特点
1．强制性
2．无偿性
3．固定性
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三、税收的种类
（一）所得税
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。
就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为开发企业（开发商）。
企业所得税的计算方法为开发企业应纳税所得额乘以所得税税率。其中：
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
式中：收入总额包括生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁收入、
特许权使用费收入、股息收入以及其他收入。
准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金和损失。
所得税税率为 33 % ，对年应纳税所得额在 3 万元（含 3 万元）和 10 万
元（含 10 万元）以下至 3 万元的企业，规定了两档照顾性税率，即暂减
按 18 ％和 27 ％的税率征收所得税。
在经济特区、经济技术开发区等实行特殊优惠政策的区域，该项税率最低可
降至15％。
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外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营
企业和外资企业，其来源于中国境内、外的所得均应缴纳所得税。外
国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。所得税率分为两部分：
企业所得税率为 30% ，地方所得税率为 3％。
按照税法有关规定，专门从事房地产开发经营的外商投资企业不属于
生产性企业，不得享受生产性外商投资企业的所得税“两免三减”优
惠。从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，
当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所
得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，
再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预
缴的所得税额计算应退补税额。
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（二）流转税
我国在 1958 年税制改革后，将货物税、商业流通税、印花税
以及工商营利企业的营业税，合并为工商统一税。
为了适应经济发展的要求，改变税制过于简单的状况，国务院
于 1984 年 9 月 18 日颁布了 《 营业税条例（草案） 》 ，
于当年 10 月 1 日起试行，将商业和服务业等行业单独征收营
业税。
现行营业税的基本规范，是 1993 年 12 月 13 日国务院颁布
的《中华人民共和国营业税暂行条例》 ，及 《中华人民共和
国营业税暂行条例实施细则》 。
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1、营业税
营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务
收入征收的一种税。其纳税人为在我国境内提供应税劳务、转
让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括：
① 房地产销售收人额。凡从事房地产开发经营的单位和个
人，在房地产销售后，以其销售收人额为征税对象，税率为
5%。
② 营业收入额。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其
租金收人为征税对象，税率为 5 ％。
③ 凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入为
征税对象，税率为 5 ％。
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2、城市维护建设税
城市维护建设税（简称城建税），是按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计
税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。
现行城建税的基本规范，是 1985 年 2 月 8 日国务院发布实施的 《 中华人民
共和国城市维护建设税暂行条例 》 。
征收城市维护建设税的目的是为了扩大和稳定城市维护建设所需的资金来源，加
强全国城市的维护建设，充分发挥城市在国民经济发展中的中心作用。
城建税具有两个显著特点：
一是附加税，它以流转税为计税依据，本身并无特定的征税对象；
二是有特定目的，城建税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。
对房地产开发经营企业，城建税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率。
纳税人所在地为市区的，税率为 7 % ；
纳税人所在地为县城、镇的，税率为 5 % ；
纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为 1 ％。
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3、教育费附加
教育费附加，是国家为发展教育事业、筹集教育
经费而征收的一种附加费，其计费依据和城建税
相同。
对房地产开发经营企业而言是实际缴纳的营业税
额。
一般纳税人所在地处于城市的，税率均为 3 ％。
营业税、城市维护建设税和教育费附加一般统称
“两税一费”，由税务部门统一征收。
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（三）行为、目的税
1、契税
我国现行契税的基本规范，是 1997 年 7 月 7 日，国
务院公布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中华人民共
和国契税暂行条例 》 。
契税的征收对象是境内土地使用权、房屋所有权的转移，
并普遍适用于内外资企业和中国公民、外籍人员。
契税的纳税义务人是承受方，具体情况见表 10 - 1 。
契税实行 3％~ 5％的浮动税率，由各省、自治区、直辖
市人民政府视本地区的实际情况决定。
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在上表中，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换
土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，征收机关可
以参照市场价格核定计税依据。
对一些以特殊方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋
买卖或赠与。
一是以土地、房屋权属作价投资、入股；
二是以土地、房屋权属抵债；
三是以获奖方式承受土地、房屋权属；
四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
契税的纳税义务发生时间，为签订上地、房屋权属转移合同的当天，或
者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
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2、印花税
凡境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位
和个人，都是印花税纳税义务人。
应纳税凭证应于书立或者领受时购买并贴足印花税票（贴花）。
在房地产开发经营活动中，涉及的有关须纳税凭证和印花税税率为：
① 商品房购销合同，按合同所载金额的 ％由立合同人缴纳；
② 产权转移书据或合同，按所载金额的 ％由立合同人缴纳；
③ 建筑工程勘察设计合同，按合同所载费用金额的 % ，由立合同人缴
纳；
④ 建筑工程承包合同，按合同所载金额的 ％由立合同人缴纳；
⑤ 银行贷款合同，按合同所载金额的 ％由立合同人缴纳；
⑥ 房地产租赁合同，按合同所载金额的 % 由立合同人缴纳；
⑦ 土地使用证、房地产证，由领受人按每件 5 元缴纳；
⑧ 对房地产开发经营企业，其营业账簿应由立账簿人贴花。记载资金的账簿，
按实收资本和资本公积的合计金额（指新增部分）的 ％贴花。其他账
簿按每件 5 元贴花。
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3、耕地占用税
为保护我国的耕地资源，减少土地使用中的浪费现象，保
证政府的财政收人，建立农业发展基金，对占用耕地进行
住宅建设和其他非农业用途建设的单位和个人征收耕地占
用税。该项税收的税率依当地人均占用耕地面积的不同而
变化，下表给出了全国和上海市耕地占用税的征收标准。
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4、土地增值税
土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的
增值额计征的一种特定目的税，旨在规范土地、
房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，
维护国家权益。
依有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑
物及其附着物并取得收人的单位和个人，为土地
增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。
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（1）土地增值税及相关规定
1）计算增值额
土地增值税增值额，等于房地产转让收入扣除增值税扣除项
目后的余额。
房地产转让收入，是房地产开发商或投资者以出售或者其他
方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所
取得的收人。
增值额扣除项目包括：
取得土地使用权所支付的金额；
开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，
或者旧房及建筑物的评估价格；
与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。
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其中：
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价
款和按国家统一规定交纳的有关费用。
开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生
的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础
设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费
用、管理费用、财务费用。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批
准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评
估价格须经当地税务机关确认。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建
设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
财政部规定的其他项目，指按规定对从事房地产开发的纳税人可按前两项费
用计算的金额之和，加计 20 ％扣除。
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2）土地增值税税率。
土地增值税实行 4 级超率累进税率。
增值额未超过扣除项目金额 50 ％的部分，税率为 30 %
；
增值额超过扣除项目金额 50 ％、未超过扣除项目金额
100 ％的部分，税率为 40 % ；
增值额超过扣除项目金额 100 ％、未超过扣除项目金额
200 ％的部分，税率为 50 % ；
增值额超过扣除项目金额 200 ％的部分，税率为 60 ％。
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（二）土地增值税计算案例
1 ．项目基本情况。
某房地产开发企业拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐
饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目总占地面积42 000 平方米，规划建设用
地面积约 40 000 平方米，总建筑面积 297 000 平方米，总容积率为 7 . 425 。
其中地上建筑面积约 247 000 平方米（含写字楼 104 900 平方米，商住楼 60 000
平方米，商场 81 000 平方米，管理服务用房 1 000 平方米），地上容积率为 6 .
175 ；地下建筑面积共计 50 000 平方米（含地下商场 11 000 平方米，地下停车
库 25 000 平方米，地下仓库 5 000 平方米，地下技术设备用房 7 000 平方米，
地下管理用房 2 000 平方米）。
项目开发建设进度安排是：于 1995 年 1 月购买土地使用权并进行前期准备工作，
1995 年 6 年初开始建设用地的拆迁工作； 1995 年 9 月初至 1996 年 5 月底完
成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于 1996 年 6 月初开
始，建设西南侧的写字楼主楼和副楼各一栋，于 1996 年 12 月底结构封顶， 1997
年 11 月底完成装修工程。第二期建设位于项目用地东北侧的商住楼和写字楼副楼
各一栋，于 1997 年 1 月初开始， 1998 年 5 月底完成装修工程。整个项目将于
1998 年 6 月底全部竣工投入使用。
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2 ．项目投资成本及费用分析
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3 ．项目销售收入汇总
（1）销售计划
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（2）项目销售收入
本项目写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库和
仓库的销售价格分别为 3000 美元/平方米、 2 800 美元/平方米、
3 510 美元/平方米、 720 美元/平方米和 1000 美元/平方米。据此，
得到该项目的销售收入如表 10-5 所示。
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4 ．土地增值税计算：
（1）增值额＝86066－63 944 = 22 122 （万美元）
（2）增值比例＝ 22 122÷63944 = ％
（3）适用税率＝30 ％
（4）应缴纳土地增值税＝22122×30％＝ （万美元）。
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五、固定资产投资方向调节税
征收投资方向调节税的目的，是为了贯彻国家产业政策，控制投
资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国
民经济持续、稳定、协调发展。
投资方向调节税实行差别比例税率。
对基本建设项目投资适用 0 % , 5 % ，15％ , 30 % 4 档；对
更新改造项目投资适用 0 % , 10 ％两档。
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，以及国家投资管理体制
和税收制度的改革，房地产开发中的固定资产投资方向调节税将
逐渐取消。
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（四）资源、财产税
1、城镇土地使用税
根据 1988 年 9 月 27 日国务院颁布并于当年 11月 1 日起实施的 《 中华
人民共和国城镇土地使用税暂行条例 》 ，在城市、县城、建制镇、工矿区范
围内拥有土地使用权的国内企业、单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义
务人。
拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实
际使用人和代管人为纳税人；土地使用权未确定或权属纠纷未
解决的，其实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，共有各
方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
土地使用税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。
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鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，
对房地产开发企业而言是一种产品，因此，
对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，
不征收城镇土地使用税。
但对售出前房地产开发企业已投入使用或出
租、出借的商品房，应按规定缴纳城镇土地
使用税。
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2、房产税
根据 1986 年 9 月15日国务院发布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中华
人民共和国房产税暂行条例）》，在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权
所有人，应依法交纳房产税。
产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所
有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代
管人或者使用人缴纳。
房产税依照房产原值一次减除 10 ％～30 ％后的余值计算缴纳，各地都在这
个幅度范围内确定了本地区的扣减额（如北京市规定扣减额为 30 %）。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产原值计算缴纳时，税率为 1. 2 % ；依照房产租金收入计
算缴纳时，税率为 12 ％。
房产税按年由房产所在地的税务机关征收，纳税人确有困难履行纳税义务时，
可向当地人民政府申请定期减征或免征。
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鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，
对房地产开发企业而言是一种产品，因此，
对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，
不征收房产税。
但对售出前房地产开发企业已投入使用或出
租、出借的商品房，应按规定缴纳房产税。
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3、房地产财产税存在的主要问题
我国房地产保有期间的财产税税种，主要包括城镇土地
使用税、房产税和城市房地产税。
存在的问题：
（一）税基狭窄
（二）内外两套税制有违公平
（三）计税依据不合理
（四）忽视房地产税在城市建设和维护资金来源中的作
用
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4、房地产财产税改革的方向
（1）统一从价课征物业税
物业税是对物业所有者或使用者，根据物业课税价值按年征
收的一种财产税。
物业税应该是对现有房产税、城市房地产税和城镇土地使用
税等归并后，统一按房地产课税价值征收的一种财产税。
（2）拓宽征收范围
（3）制定科学的房地产分类标准
（4）合理设计物业税的税率
（5）科学设计物业税免税和减税政策
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（3）制定科学的房地产分类标准
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