Shanghai Land & Resources 上海国土资源
732017··№.2
农村集体经营性建设用地入市的价格机制研究
牟晓庆，李秀霞*
（吉林师范大学旅游与地理科学学院，吉林·四平 136000）
摘 要：国家关于农村集体经营性建设用地“入市”的政策逐渐明晰，但作为政策的试行阶段，有关农村集体经营性建
设用地“入市”的价格机制研究却相对较少。文章选取了吉林省四平市典型农村地区的样本进行深度调查，运用遥感和
软件以及统计年鉴获取相关数据，采用特征价格模型，从区位、市场、权能、政策、经济等方面对农村集体
经营性建设用地入市价格机制进行探讨，以期为农村集体经营性建设用地入市确定价格体系提供参考。
关键词：农村集体土地；经营性建设用地；入市；特征价格模型；价格机制
中图分类号： 文献标志码：A 文章编号：2095-1329(2017)02-0073-04
doi:
农村集体经营性建设用地“入市”是我国当前农村
土地制度改革的重要举措之一 [1,2]，有利于盘活农村土
地资产，为农民经济注入新的活力，大力推动城乡统筹
发展[3]。近年来中央文件多次提出要引导、规范农村集体
经营性建设用地“入市”，在符合规划和用途管制的前提
下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实
行与国有土地同等入市、同权同价。由此可见，探讨农村
集体经营性建设用地的价格机制是推进其“入市”的重要
条件，亦是构建城乡统一建设用地市场的关键要素。
目前，国外学者对农村土地价格影响因素进行了一
定研究，David L. Chicoine (1981 )运用特征价格法从自然
和人文两方面研究了农地价格的影响因素[4]，Richard W.
Dunfordetal(1985)指出土地价格会因投机因素对未来收益的
影响而发生变化[5]，Grigorios Livanisetal (2006)研究得出了
城市范围的不断扩大与土地价格之间的关系[6]。但是农村
集体经营性建设用地作为我国一种特殊地价形态，国外相
关研究较少。
国内学者对农村集体建设用地流转价格影响因素研究
大多以定性为主[7~9]，定量相对较少，目前，只有耿槟等从
区位特征和产权特征两方面，运用问卷调查数据，利用特
征价格模型对农村集体建设用地流转价格影响因素进行研
究[10]，这些研究为后人研究奠定了基础。目前为止，对农
村集体经营性建设用地“入市”的价格机制还鲜有探讨。
本文选取了吉林省四平市典型农村地区的样本进行
深度调查，运用遥感和软件以及统计年鉴获取
相关数据，采用特征价格模型，从区位、市场、权能、政
策、经济等方面对农村集体经营性建设用地“入市”的价
格机制进行探讨。
1 农村集体经营性建设用地“入市”的提出与
内涵
农村集体经营性建设用地“入市”的提出
早在2008年，中共中央十七届三中全会通过的《中
共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》就指
出了关于农村集体经营性建设用地“入市”的问题；2009
年国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动
城乡统筹发展的若干意见》明确了土地市场准入的条件；
2013年中共中央十八届三中全会《中共中央关于全面深化
改革若干重大问题的决定》指出：“在符合规划和用途管
制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入
股，实行与国有土地同等入市、同权同价”；2014年中央1
号文件发布，对农村集体经营性建设用地入市的提法更具
体明确：“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”；
2015的中央1号文件，又一次明确指出：“分类实施农村
土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试
点”。由此可见，农村集体经营性建设用地“入市”的政
策逐渐明晰。
农村集体经营性建设用地“入市”内涵
农村集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地
和集体经营性建设用地等三大类。
农村集体经营性建设用地是现存的具有生产经营性质
的农村建设用地[11]，包括乡镇企业、商业、餐饮旅馆业、
旅游业、娱乐业及其他经营性服务业及相应附属设施用地
等，不含农民宅基地和农村公共设施用地。
收稿日期: 2017-04-16
修回日期: 2017-06-01
作者简介: 牟晓庆(1992-),女,硕士生,自然地理
学专业,主要从事自然资源保护与利用研究.
电子邮箱: lisongte823@
联系电话: 0434-3297606
基金项目: 吉林省科技厅科研项目(20120691;
20130420044FG)
*通讯作者: 李秀霞(博士/教授): jykxzz@
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农村集体经营性建设用地“入市”，必须符合两个
条件：一是“入市”的前提是符合规划符合、用途管制和
依法取得；二是“入市”的必须是存量集体经营性建设用
地，不包括公益性建设用地和宅基地。
因此，农村集体经营性建设用地“入市”只有在符合
规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体
经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建
设用地使用权同等入市、同权同价。
2 农村集体经营性建设用地价格机制研究
所谓价格机制是在市场竞争过程中，价格变动与供
求变动之间相互制约的联系和作用。价格机制是市场机制
中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经
济活动有十分重要的影响。影响农村集体经营性建设用地
“入市”的价格因素是多维的，从需求角度上来看，将购
买者作为理性经济人来看，都想投入最小的资金和技术，
获得最大的效益，因此，农村集体经营性建设用地的产权
是否完善、区位是否优越、市场是否健全、政策是否允
许、经济是否发达、取得方式是否合理都是影响农村集体
经营性用地“入市”价格的主要因素。因此，本文选取区
位特征、市场特征、产权特征、政策特征、经济特征及土
地取得方式作为影响农村集体经营性建设用地“入市”价
格机制的主要因素。其中区位特征，包括区域商业繁华
度、道路通达度、对外交通便捷度、基础设施完善度和公
共设施完善度。区域商业越繁华，道路通达性越好，对外
交通越便捷，基础设施和公共设施越完善，区位条件越优
越，农村集体经营性建设用地“入市”的价格就会越高；
市场特征包括：市场信息平台、市场规则、中介机构。市
场信息流通越健全，中介机构越多，市场越规范，农村集
体经营性建设用地“入市”的价格越接近科学合理；政策
特征包括：政策鼓励和政策阻碍。如果政府出台关于支持
或者限制农村集体经营性建设用地“入市”的政策，对于
其“入市”的价格会产生很大的影响；经济特征包括：人
均耕地面积和农民人均纯收入。农民人均纯收入越高，对
于土地的依赖程度就越少，农村集体经营性建设用地“入
市”的价格可能就越高；取得方式。土地的取得方式不
同，农村集体经营性建设用地“入市”的价格也存在差
异，如果在自用的土地价格就比买断的土地价格要高，买
断就比租赁方式取得土地价格要高，租赁方式取得的价格
就比划拨方式取得的价格高。详见表1。
3 研究方法与数据来源
研究方法
特征价格模型是一种处理异质产品差异特征与产品价
格间关系的模型，特征价格理论认为消费者对异质性商品
的需求，是看重商品的特征与属性[12]。将农村集体经营性
建设用地作为一种商品进行研究，集体经营性建设用地的
价格作为这种商品的价格，同时，将影响集体经营性建设
用地价格的影响因子看作是此商品的特征，由此建立特征
价格模型研究农村集体经营性建设用地“入市”价格的影
响因素。
模型构建：
价格P与商品特征之间的关系表达为：
P=f(C1,C2,…,Cn) （1）
其中：P为商品的市场价格，Ci（i=1,2,…,n）为商品的
特征向量。
函数形式：特征价格模型的函数形式包含线性形式，
对数形式和半对数形式，由于选择的变量及其量化结果的
限制，本文研究以半对数的函数形式（式2）建立研究农
村集体经营性建设用地的特征价格模型，并采用
进行多元回归分析，利用最小二乘法（OLS）估计待定参
数，得出回归方程模型，通过回归系数的统计检验，剔除
不显著的因素，得到最优的模型。
（2）
式中，P为农村集体经营性建设用地入市价格；Xi为
连续性特征变量；Xn为虚拟变量；a0、ai、an为待估计的系
数；ε为误差项。
数据来源
本文以吉林省四平市作为研究区域，研究资料采用
2015年3~8月课题组对典型农村地区的土地管理部门、集
体经济组织以及企业和农户进行深度调查，共调查6个镇
（区）18个行政村共210户，回收有效问卷135份，包括四
表1 影响因素的选择及量化
Table 1 Selection of influence factors and quantification
因素 指标 量化及说明
区委
特征
繁华度X1 地块距乡镇政府的直线距离，单位：km
道路通达度X2
经过该地的道路类型（国家公路6分、高速公路入口5分、
省级公路4分、县级公路3分、乡级公路2分、村村通公路1
分）最高分值
对外交通便捷度X3
该地通往城镇市区和其他乡镇长途线路数量，每条1分，5
条以上5分
基础设施完善度X4
行政村基础设施：通水、通电、通路、通讯、排水，每项1
分，最高5分
公共设施完善度X5
行政村公用设施：学校、医院（或诊所）、食杂店、文化
娱乐场所，每项1分，最高4分
市场
特征
市场信息平台X6
流转信息的传递方式：“入市”平台，政府宣传板，人们
口头转达，每项1分，最高3分
市场规则X7
虚拟变量，政府是否出台关于“入市”市场规则的明确规
定，是为1，否为0
中介机构X8 虚拟变量，流转时是否有中介机构评估，是为1，否为0
产权
特征
占有权能X9
虚拟变量，是否可以登记确权，虚拟变量，可以为1，不可
以为0
使用权能X10
虚拟变量，是否只有通过联营入股方式“入市”，是为1，
否为0
处置权能X11 虚拟变量，是否可以再次流转，虚拟变量，是为1，否为0
政策
特征
政策鼓励X12
虚拟变量，，是否出台明确的关于集体建设用地的政策法
规，是为1，否为0
政策阻碍X13
虚拟变量，现有法律规定是否阻碍集体建设用地“入
市”，是为1，否为0
经济
特征
人均耕地面积X14 2015年行政村人均耕地面积，单位：hm
2/person
农民人均纯收入X15
2012～2015年行政村3a平均农民人均纯收入，单位：
×104CNY/person
其它
因素
取得方式X16
该地块的取得方式（自用4分、买断3分、租赁2分、划拨1
分）最高分值
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平经济开发区有效样点3个，铁东经济开发区有效样点22
个，铁东区叶赫镇有效样点56个，铁东区石岭镇有效样点
22个，铁东区山门镇有效样点7个，铁东区城东乡有效样点
25个。在此基础上，选择2015年Landsat7的TM遥感影像，
利用高斯克里格投影和西安1980坐标系统对图像进行辐射
定标和几何纠正处理，并以1:10万地形图为底图，进行纠
正，将误差控制在一个像元以内，由此来获取土地利用数
据，运用软件制作四平铁东区矢量图，结合实
际调查问卷所得来的有效样点，测量商业繁华度、道路
通达度、对外交通便捷度等数据[13]。利用四平市社会经济
统计年鉴获得相关数据，利用特征价格模型，从区位、市
场、产权、政策、经济以及其他方面探讨农村集体经营性建
设用地“入市”的价格机制，分析其“入市”的障碍因素，
为构建城乡统一建设用地市场提供理论依据和决策参考。
图1 样点分布示意
The sample distribution diagram
4 实证研究与结果分析
回归结果
采用线性回归分析中的Stepwise法，筛选出具有统计
学意义(P<)的自变量7个，然后建立半对数形式模型。
回归结果如表2所示。从此可知，回归方程F检验值的显著
性水平均小于，说明各方程是高度显著的，表明方程
的影响因素与农村集体经营性建设用地入市价格lnP之间的
线性关系是非常密切的；回归系数T检验值的显著性水平
均小于，说明回归方程中每个偏回归系数均具有显著
性；通过显著性水平的检验，说明回归方程是有效的。从
调整后的判定系数R2可知，模型所能解释因变量的百分比
分别为%，说明模型的拟合程度较好，表明进入方程
的特征因素对农村集体经营性建设用地入市价格lnP影响明
显。所有特征变量的VIF值最小为，最大为，远
远小于10，表明自变量之间共线性现象不严重；DW值为
分别为，可以判断模型在显著性水平下不存在自
相关。
表2 半对数形式特征价格模型回归结果
Table 2 semi-logarithmic form of the characteristics of the price model
regression results
解释变量
回归系数
t sig
共线性统计量
B β Tolerance VIF
常数
公共设施完善度lnX5
市场信息平台lnX6
使用权能X10
处置权能X11
人均耕地面积lnX14
农民人均纯收入lnX15
取得方式lnX16
注：方程2：R2=，调整后R2=；F =，分布的显著性概率为；DW=
回归结果分析
（1）影响因素的显著性分析
根据方程标准化的偏回归系数的绝对值的结果表明：
在选取的区位因素中，公共设施完善度对农村集体经营性
建设用地“入市”的价格产生影响；在选取的市场因素
中，市场信息平台对农村集体经营性建设用地“入市”的
价格有影响；在产权特征中，处置权和使用权对农村集体
经营性建设用地“入市”价格影响程度逐渐降低。在经济
特征因素中，农民人均纯收入和人均耕地面积对农村集体
经营性建设用地“入市”价格的影响程度逐渐降低，另
外，农村集体经营性建设用地的取得方式不同对其“入
市”的价格也会有影响。在政策特征中，由于选取的是吉
林省四平市典型农村地区的样本进行深度调查，目前四平
市并不是农村集体经营性建设用地“入市”的试点城市，
所以，并没有鼓励农村集体经营性建设用地“入市”的政
策，同时四平市也没有出台限制农村集体经营性建设用地
“入市”的政策，因此，在结果中并没有显现。
（2）影响因素的定量分析
模型中影响因素的αi、αn符号表示对农村集体经营性
建设用地“入市”价格升高或者降低的作用方向，数值表
示影响因素的弹性价格。①从区位因素看，公共设施完善
度，特征系数α5显示，公共设施每增加1%，农村集体经营
性建设用地“入市”价格增加16%，说明公共设施完善的
土地比不完善的土地就有很大的优势，公共设施越完善说
明当地的服务功能越好，医疗，文化，教育的发展使该农
村集体经营性建设用地“入市”价值得到增值，从而提高
了农村集体经营性建设用地“入市”的价格。②从市场因
素看，特征系数α6显示，市场流通的信息平台每增加1%，
农村集体经营性建设用地“入市”价格增加%，说明
市场信息流通平台越多，人们获得“入市”的信息就越丰
富，对农村集体经营性建设用地“入市”的情况就会越了
解，在农村集体经营性建设用地“入市”价格也会越高。
③从产权因素来看，特征系数α11显示，允许再次流转的农
村集体经营性建设用地价格比不允许再次流转的高%；
特征系数α10显示，只能通过联营入股方式“入市”的农村
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集体建设用地流转价格比可以通过租赁、出让等多种方式
“入市”的低%，表明农村集体建设用地产权的完整，
对其入市价格影响显著。④ 从经济因素看，特征系数α15
显示，农民人均纯收入增加1%，农村集体经营性建设用地
“入市”价格增加%；特征系数α14显示，人均耕地面
积每增加1%时，农村集体经营性建设用地的“入市”价格
增加%，说明农民人均纯收入和农村人均耕地越多，
农村经济发展水平越发达，农村集体经营性建设用地“入
市”时的价格也会越高。⑤ 从取得方式来看，特征系数
α16显示，取得方式每增加1%，农村集体经营性建设用地
“入市”价格增加%，说明农村集体建设用地的取得方
式对农村集体经营性建设用地“入市”价格也具有重要影
响，农村集体经营性建设用地取得的方式不同，其土地的
成本也不一样，成本越高，农村集体经营性建设用地“入
市”时的价格也就会相应的越高。
5 结论与建议
结论
（1）经济发展水平中，农民人均纯收入增加1%，农
村集体经营性建设用地“入市”价格增加%；人均耕地
面积每增加1%时，农村集体经营性建设用地的“入市”价
格增加%，说明农民人均纯收入和人均耕地面积，对农
村集体经营性建设用地“入市”价格影响显著。
（2）在产权因素中，允许再次流转的农村集体经
营性建设用地价格比不允许再次流转的高%；只能
通过联营入股方式“入市”的农村集体建设用地流转
价格比可以通过租赁、出让等多种方式“入市”的低
%，表明农村集体建设用地产权的完整，对其“入
市”价格影响显著。
（3）在市场因素中，市场流通的信息平台每增加
1%，农村集体经营性建设用地“入市”价格增加%，
说明市场信息流通平台越完善度对农村集体经营性建设用
地“入市”价格有显著影响。
（4）在区位因素中，公共设施每增加1%，农村集
体经营性建设用地“入市”价格增加16%，公共设施越完
备，越有利于农村集体经营性建设用地“入市”。
（5）在取得方式中，取得方式每增加1%，农村集体
经营性建设用地“入市”价格增加%，说明农村集体建
设用地的取得方式对农村集体经营性建设用地“入市”价
格也具有重要影响。
建议
（1）农村集体经营性建设用地“入市”的价格受经
济特征影响明显。因此，政府要稳步提升农村综合实力，
推进农业产业化经营，增加农民人均纯收入，大力发展
农村经济，加大农村基础设施和公共设施的投入，提升基
础设施和公共设施的完善度，才能推进农村集体经营性建
设用地“入市”，才能实行与国有土地同等入市、同权同
价。
（2）农村集体经营性建设用地的权能缺失仍然是限
制农村集体经营性建设用地“入市”一大阻碍，因此，必
须从法律上明晰农村集体经营性建设用地权能，为农村集
体经营性建设用地“入市”提供合理合法的依据。
（3）农村集体经营性建设用地“入市”的价格受市
场特征影响。因此，政府应建立通畅的农村信息流通平
台，培育中介机构，健全市场，让农村集体经营性建设用
地“入市”在一个有秩序市场环境下进行。
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Achievements and prospects for application of the second national
unstable farmland survey
XU Shi1, ZHAO Ai-Dong2, WU Yi-Heng2, ZENG Wei1, TANG Liang2, MA Xian-Lei2
(1. China Land Surveying and Planning Institute, Beijing 100035, China;
2. China Centre for Land Policy Research, Nanjing Agricultural University, Jiangsu Nanjing 210095, China)
Abstract: The national unstable farmland survey is part of the second national land survey, which was launched by
China’s Ministry of Land and Resources. This survey aims to scrutinize unstable farmland located in forests, grasslands,
and rivers and lakes’ flood-relief areas, as well as areas influenced by factors such as desertification. This paper discusses
the technical characteristics of the national farmland survey, including the survey objects, methods, procedures, and quality
control processes used therein. The basic characteristics of unstable farmland, including scale, type, quality grade, and
conditions for use, are analyzed. Finally, this paper concludes that the survey’s achievements indicate that its design could
be applied to several fields.
Key words: cultivated land management; land survey; unstable farmland; analysis evaluation; achievement application
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Research on the price mechanism of rural collective productive construction land
on the market
MU Xiao-Qing, Li Xiu-Xia
(School of Tourism and Geography Science, Jilin Normal University, Jilin Siping 136000, China)
Abstract: This paper explains the policy by which China’s rural and collectively managed construction land enters the
market. Relatively few studies have focused on the applicable price mechanisms during the policy’s trial period. This paper
presents the results of a survey conducted on a sample of farmers in the typical rural areas of Siping, Jilin Province, using
remote sensing with software and relevant data from the Statistical Year Book. Adopting a hedonic price model,
we discuss the price management of construction land based on position, market, power, and policy, and provide a reference
for the price system.
Key words: rural collective land; productive construction land; come onto the market; hedonic price model; price system
(上接第 76页 )
