（物业管理）物业合同注意
事项
成为业主之后，物业管理就和您的生活息息相关。什么是物业管理?就是物业管理运营人受物
业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物
业进行养护、修缮、运营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。当然，业主在享
受服务的时候是需要交纳物业管理费的。
物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的
产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人(业主)的生活有很大影
响。可是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行
相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、
业主权利和义务知之甚少所造成的。所以，将物业管理合同中的重点
介绍壹下仍是很有必要的。
(1)第壹次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业
之前，由建设单位选聘，且且和物业管理企业签订书面的前期物业服
务合同，对前期物业服务约定期限，可是，在前期物业服务约定期限
届满时，业主委员会和物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生
效，前期的物业服务合同也同时终止。
(2)签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，仍是
住宅(住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等)，不同类型的物业，
有不同的管理标准和收费标准。
(3)业主委员会和物业管理 X公司在合同中填写双方当事人的姓名
或名称、住所。
(4)协商管理项目，且对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务
项目等进行约定。
(5)具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修;路灯、
园林绿地、机电设备、电梯、自行车房(棚)、消防、停车场、休闲广
场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和
维修等。
(6)对管理费用进行约定。物业管理 X公司在为业主付出的同时，需
要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项
不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。
(7)确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的
规定，物业管理 X公司的权利为：
①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办
法。小区的管理办法能够是综合性的管理规章，也能够是具有针对性
的专项规章。可是，如果物业管理 X公司制定的规章对小区管理服务
来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否
则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，
不属于政府行为，没有法律效力。
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。
③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。
④有制止违反规章制度行为的权利。
⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理 X公司有权将情
况向管理委员会通报，且要求管理委员会出面协调和解决。
⑥有权选聘专营 X公司来承担专项的管理业务。
⑦能够实行多种运营，其收益用来补充小区的管理经费。
⑧履行物业管理合同，依法进行运营。
⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。
⑩业主和物业管理 X公司能够在合同中约定相关的未尽事宜，比如
合同的更改、风险责任等。
(8)约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。
(9)约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的
责任。
签物业管理合同 7大注意事项
1、见清物业 X公司提供的物业公共服务的内容包含哪些；
2、其责任是否界定清楚；
3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化；
4、要细见业主和物业 X公司的权利和义务；
5、见清物管费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；
6、见清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；
7、见清双方违约责任的界定是否明确。
此外，仍必须见物业 X公司是否有资质及资质等级，壹般而言资质等级越高，其专业人员越
多、资本实力越雄厚、服务水平越高、管理规模越大；未取得资质证书的物业 X公司是无权
从事物业管理服务资质。
上面介绍了注意事项，那么壹般的物业管理合同应具备主要条款有哪些呢？壹般有以下内容：
1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举
产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理 X公司；
2．管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限；
3．管理内容。即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、
路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的
使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或
委托管理合同规定的其他物业管理事项；
4．管理费用。即物业管理 X公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较
复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供
暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费都应
当在合同中明确规定。
5．双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理 X公司的权
利主要有：
（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理 X公司
制订的小区管理办法能够是综合性的管理规章，也能够针对不同方面制订专项规章，例如卫
生公约、保安公约等等。物业管理 X公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经
小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，
没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；
（3）依照物业管理合同和有关规定收取费用；
（4）有权制止违反规章制度的行为；
（5）有权要求管理委员会协助，管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助
物业管理 X公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物
业管理 X公司能够将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和
解决，管理委员会应当予以支持和协助；
（6）有权选聘专营 X公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务，物业管理 X
公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此，根据管理项目的需要，壹部分专项业务必须
委托其他专营 X公司完成；
（7）能够实行多种运营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生
活水平也仍不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业），
但又不能沿用传统房产管理"以收定支"的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种运营，以
运营收益补充管理经费。
物业管理 X公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：
（1）履行物业管理合同，依法运营；
（2）接受管理委员会和小区居民的监督；
（3）重大管理措施应当提交管理委员会审议，且经管理委员会认可；
(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
6．合同期限。即该合同的起止日期；
7．违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；
8．其他事项。双方能够在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调整和仲裁、合同的更
改、补充和停止等。
当然，除了上面的主要条款外，大家在签订具体合同时，也能够加入其他双方协商加入的条
款。
附表：1
合作运营协议书
甲方：
乙方：
经甲乙双方友好协商，就中石油煤层气保德区块地面工程合作
运营事宜，自愿达成如下协议，以资信守：
壹、合伙宗旨：共同合作、合法运营、利益共享、风险共担。
二、合作运营项目：中石油煤层气保德区块地面建设工程。
三、合作运营地点：山西省保德县。
四、出资金额方式：期限垫付。
1、甲方以现金方式出资 200万元；乙方以现金方式出资 200万元
（主要用于补足前任合伙人撤资款项）。
2、合同签订之日乙方向甲方交付 100万元投资款，剩余 100万元
乙方须在 2012年 3月 31日前全额到位。
3、2012年 3月 31日前应付前任合伙人撤资的 17万利息，双方各
承担 万元。
4、乙方垫付 2012年 2月开工前期全部费用。（回款前）
五、股份划分：甲方 %、乙方 %。作为确定盈余分配
和债务承担的基础。
六、合作期间甲乙双方的出资为双方共有资产，不得随意请求分割。
七、甲乙双方的任何壹方原则上不得中途退撤，任何壹方在不给合作
事务造成不利影响的前提下能够退出，但须经双方协商认可。
八、甲乙双方的分工、权力和义务：
1、甲方为合作项目的负责人，全面负责合作业务的日常运营和管
理，重点负责商务活动及工程的回款工作。费用不得超过工程总额的
10%。
2、乙方负责合作项目的生产，施工、安全工作。
3、以甲方 X公司的名义，在保德县和当地银行开设账户，双方各
留印鉴、共同管理。乙方负责施工过程中的财务工作，对于涉及财务、
账目以及借款、仍款、日常投资等资金使用事项在超过
元额度（ 元以下的应各自记账留存凭证定期对账），应许
甲乙双方协商壹致方可进行。同时，甲乙双方都有对财务账目的监督
权利。
九、盈余分配和债务承担：
合作双方共同运营，共同合作、共担风险、共负盈亏。
十、合作任壹方违反本协议导致合作损失的，应当对另壹方承担。
本协议未尽事宜，双方协商解决。
本协议壹式 2 份，甲乙方各执壹份，经甲乙方签字画押后生效。
甲方：乙方：
年月日年月日
