自我介绍
姓名：周起生
学校：河南工程学院
专业：电气工程及其自动化
• 商业物业与住宅物业的对比分析
主讲人：周起生
目录
• 物业的概念
• 物业的分类
• 房地产与物业管理的关系
• 住宅地产与商业地产之间的对比
• 商业物业介绍
• 住宅小区物业介绍
• 住宅物业与商业物业的对比分析
物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含
义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国
内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的
各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单
元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按
权属的不同分割为若干物业。
物业的概念
物业的分类
• 根据物业的使用功能不同，可将其分为居住物业、非居住物
业和混合物业三种类型。
不同使用功能的物业，其特点也各不相同。
• 居住物业：居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的
建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，
当然也包括与之相配套的共用设施、设备和共用场地。
共用设施、设备是指住宅楼内费用已分摊进入住房销售价格
的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道
路路灯、非经营性车场车库、共用性文体设施及共用设备、
设施占用的房屋等。
• 这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投
资，出租给承租人使用的。
• 非居住物业：非居住物业是指那些不是用来居住的物
业。按照使用功能的不同，可以将非居住物业进一步划分
为一下几类：
• 1、商业物业
• 2、工业物业
• 3、文教科卫物业
• 4、其他物业
• 1、商业物业：商业物业一般又分为商服物业和办公物业。
• 商服物业是指各种供应商、服务业使用的建筑场所，包括
购物广场，百货商店，超市专卖店连锁店宾馆酒店休闲娱
乐场所等。
• 办公物业是从事生产经营咨询服务等行业的管理人员办公
的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展
变化过程可分为传统办公楼，现代写字楼和智能化办公建
筑等。商业物业市场的繁荣与当地的整体经济状况相关，
特别是与工商贸易金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发
展密切相关。
• 2、工业物业：工业物业是指为人类的工业生产活动体用
使用空间的房屋，包括轻重工业厂房和近年来发展起来的
高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。
• 工业物业有的用于出售有的用于出租。一般来说，重工业
厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装
需要通常指适合特定的用户使用。高新技术产业用房则具
有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在
中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有
出售和出租两种经营形式。
• 3、文教科卫物业主要指影院剧场体育场馆学校医院等建
筑用房。该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的
具有很大的社会公益性。也有部分科卫物业是纯商业性质
的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办
公和经营用房。
• 4、其他物业除上述类型以外的物业，称为其他物业，有
时也成为特殊物业。包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油
站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁隧道等物业。
特殊物业经营内容通常需要得到政府的许可。
• 混合物业：混合物业是指居住和非居住物业混合在一
起的物业。这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过
程中规划不周而造成的，有些则是因为特殊需要而形成的，
如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商务办公楼等。
物业管理与房地产的关系
物业管理是房地产综合开发的派生物，作为房地产市场的
消费环节，物业管理实际上是房地产综合开发的延续和完
善，是一种社会化和专业化的服务方式。
房地产的经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物
业管理主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物
业所有人的服务方面。房地产经营的方式是开发物业，物
业管理的主要任务则是售后服务。
因此，物业管理是房地产发展到一定阶段的必然产物。我
国的物业管理也就是改革开放以来房地产事业迅速发展的
派生结果。
• 由于物业与房地产的特殊关系，所以说到说到物业就不得
不介绍房地产，所以谈商业物业与住宅物业的对比分析就
不得不先说商业地产和住宅地产的区别与联系
商业地产VS住宅地产
• 内在联系
• 1、开发模式
商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理
者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，并带来巨大的投
资风险。很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在盲目套用
住宅开发模式的现象。
• 2、经营思路
大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，属于一次性高价消
费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。
• 3、操作难度
住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度
差异较大。
• 4、赢利
住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品。商业地产则是长
期经营的开始，需要不断的注入资金，用于长期的回报。
商业地产VS住宅地产
• 9大区别
• 1、商业地产的首要价值体现在地理位置
• 住宅地产地理位置选择的弹性较大。
• 商业地产要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。
• 2、目标顾客不一样
• 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，
例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，
都可以成为目标顾客；
• 商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是
一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分主力经营
户等。
商业地产VS住宅地产
• 9大区别
• 3、功能、用途不一样
• 住宅的功能和用途一般来讲就是居住；
• 而商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，
功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活
超市和专业店等。
• 4、消费环节不一样
• 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；
• 而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不
具备使用价值 的，它还要进行招商、装修、进货和经营。
• 所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是
开端，销售只是商业经营的开始。
商业地产VS住宅地产
• 9大区别
• 5、对物业的要求不一样
• 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、
荷载等的要求也不高。
• 但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细
致的要求，任何方面都有可能影响商业地产项目的生存。
• 6、产品的设计不一样。
• 住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要；
• 而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计
要求也不一样。
商业地产VS住宅地产
• 9大区别
• 7、销售、营销不一样
• 住宅可以一卖了之，目的简单且直接；
• 商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出
去以后，还要考 虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。
• 因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控
制上都是不同的
• 8、投资回报的形式不一样
• 住宅的投资回报形式只能通过销售来实现；
• 商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三
是物业升值；
• 商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资
金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
商业地产VS住宅地产
• 9大区别
• 9、专业性区别
• 总体来说，商业地产要求更加专业。
• 商业地产不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定
位，还需要专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营
管理做后期服务。
• 从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险
性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文
不值，风险性极大。
• 从开发的角度来看，则可以从规划、开发流程、利益三大
层面进行比较。
商业地产VS住宅地产
• 9、 专业性区别
• 从开发角度比较
• 1、规划区别
• 商业地产的定位需广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域
商业结构、未来 供应量、消费力的需求、租售目标客户细分，商铺升值潜力
等等方面的分析。 但现实中多数商业地产的开发商没有做好规划，直接先把
项目盖起来，最后商业定位就出现问题了，要么是结构不合理、要么就是布
局不规范，从而导致招商困难，进驻商家不理想的结果。
• 2、开发流程区别
• 商业项目开发需：
• 1）培育期：商业项目的前期调研定位规划招商
• 2）运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年
• 3）调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整
• 3、利益关系区别
• 住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链；
• 而商业地产需平衡多方利益，其考虑的价值链上包含：“发展商——投资客
——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体，所以商业地产项目的选
址过程比住宅开发更为严谨。
商业物业
• 商业物业的含义
• 所谓商业物业是指供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、
设施。
• 商业物业的类型
• 1、从建筑结构上分，可以分为两种类型：敞开型、封闭型。
• 敞开型：指商品摆放在无阻拦的货架上，顾客直接取货挑选。
• 如广州的海印电器城。
• 封闭型：指顾客购物时不能进入柜台里面直接挑选商品，而由信贷员
拿商品给顾客挑选。
• 广州的天河城，太古城等。
• 2、从建筑功能上分，可以分为两种（1）综合性的商业购物中心，具
体包括购物，娱乐活动，健身房，保龄球场，餐饮店，影剧院，银行
分支机构等。如广州的天河城。（2）商住两用型的物业，底楼层部
位是商场，批发部等，高层则为办公会议等，住户用房等。宁波的世
贸中心，金光中心等。
太古城
天河城
金光中心
商业物业
• 商业物业的类型
• 3、从建筑规模上分，可以分为三种类型，
• （1）市级购物中心，这种购物中心一般建筑规模在3万到10万平米以
上，商业辐射区域覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额
在5亿元以上。
• （2）地区购物中心，这种购物中心建筑规模一般在1-3万平米之间，
商业服务区域以城市中心某一部分为主，服务人口在10万-30万人，
年营业额在1-5亿元之间。
• （3）居住区商场，这种购物中心一般在3千到1万平米之间，商业服
务区域以城市中心某一居住小区为主，服务人口在1万-5万人，年营
业额在3000万-1亿元之间。
商业物业
• 商业物业的类型
• 4、从物业的档次上分，可以分为两种：
• （1）经济型：指出售大众化的一般商品，装修较为普通
的物业，投资小，成本少。
• 如丹尼斯
• （2）豪华型，指大型商场，高能商场乃至著名的专卖店，
出售的商品大都是高档商品和奢侈品。
• 如万象城
商业物业
• 商业物业的特点
• 1、商业楼宇要精心策划，合理布局
• 所谓设计规划的合理，就是要合经济规律之理，合经济发展之理，合
提高经济效益之理。商业楼宇的建设一定要与周围地区的人口、交通、
购买力、消费结构、人口素质、文化背景等特点紧密联系起来，要因
地制宜地规划设计方案，规模可大可小，功能宜多则多，宜少则少，
档次宜高则高，宜低则低。即一切从实际出发。
• 如鄂尔多斯购物中心
• 2、建筑结构设计要新颖、别致、有特色
• 商业楼宇在设计时就要下功夫，务必求得新颖、奇特、别致，在外观
上要突出商业楼宇的个性及地区特色，以给顾客留下较深的第一印象。
对于商业楼宇的内部设计也要竭尽所能，进出口都要有鲜明的标志，
有条件的可以在内部配置一些像喷泉、瀑布、阳光走廊等小景点，而
且内部颜色要协调，布局比例要恰到好处，令人赏心悦目，流连忘返。
鄂尔多斯购物中心
商业物业
• 商业物业的特点
• 3、选址和规模要满足不同层次的需要
• 商业楼宇的设施要依据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，分
散与集中兼备。在大城市中，由于常住的和流动的人口较多，居民的
消费水平也较高，因而所需的商业、服务业的设施也就越多、越齐全，
物业的档次也要求越高。因此，高档的商店、高级餐厅等都要选在人
口密集、流动人口量大的繁华闹市，有的可以连接在一起建成商业街、
食品街或购物中心等。而小的日用百货商店，一般的副食品商店建在
各个居民区，以便就近服务。
商业物业
• 商业物业管理服务的特点
• 1、要保持商业楼宇的美观、整洁、有序
• 2、商业楼宇尤其是豪华型的商业楼宇的设备、设施配备
齐全、先进，有的已属于智能化建筑
• 3、要加强保安工作
• 4、商业楼宇服务要按照同经营者签订的契约实施
商业物业
• 商业楼宇物业管理的要求
• （一）商业楼宇应树立良好的形象
• 1、商业楼宇必须有良好的形体环境和商业特色
• 2、商业楼宇的良好形象是潜在的销售额
• 3、商业楼宇的良好形象是潜在的资产
• （二）建立商业楼宇识别体系企业识别体系是强化商业形象的一种重
要方式，它包括：理念识别体系、视角识别体系和行为识别体系，三
者相互推进、互相作用，能产生良好的商业效果。
• 企业识别体系以改变企业形象、注入新鲜感，增强企业活力，从而吸
引广 大消费者的注意，提高销售业绩的一种经营手段。
• （三）商业楼宇安全保卫服务要求高
• 1、综合性强
• 2、服务性强
• 3、治安人员素质要求高
商业物业
• 商业物业管理的服务的对象
• （一）楼宇与设备设施的养护及维修管理
• 商业楼宇的设备设施管理是非常重要的，除了对机电设备必须保障正
常运转外，特别要保证在营业期间不发生突发性的停电事故，避免引
起营业现场的混乱，甚至发生伤人事件。要把自动扶梯等开关装置在
顾客碰不到的地方。
• （二）环境卫生及绿化管理
• 基本的保洁工作应安排在非营业时间，营业时间应避免使用长柄拖把，
而宜用抹布擦拭
• （三）安全保卫管理
• 中央监控室的执勤人员要以高度的责任心监督火灾报警装置和电视监
控与录像工作，电视监控要对楼内及广场同时进行，防止火灾，偷盗
事件的发生。
商业物业
• 商业物业管理的服务的对象
• （四）广告管理
• 广告要执行广告法的相关规定，楼宇内的广告牌、条幅、悬挂物、灯
饰等由租户提出设计要求后，统一由物业管理企业制作。
• （五）装修管理
• 商业楼宇的装修十分频繁，要做到装修部位不会影响周围摊位的营业，
在审批装修设计方案时，要密切注意温感器、烟感器、喷淋装置与送
风向的配置，在装修施工时还要密切注意这些设施是否被破坏。
• （六）租赁管理及合同管理
• 大型商场不少是采用柜台出租和层面出租，负责租赁经营的物业管理
企业要以良好的管理服务业绩来推动租赁业务，负责管理服务的物业
企业同样要以良好的管理业绩来促进经营单位的租赁业务，物业管理
企业的现场管理部门，如经营部要加强各类合同、契约的起草、协调、
实施和保管工作。
•什么是住宅物业
居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、
单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用
设施、 设备和公共场地。
住宅物业
•住宅小区物业的管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用
设备、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理
住宅物业
• 住宅小区物业的管理的内容
• (1)住宅小区居民的管理和服务
• 住宅小区的物业管理，其管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。
为了住宅小区的公共秩序及住宅小区全体居民的利益，每一位居民都
应该在住宅小区内服从物业管理企业所制定的一系列管理制度和规定。
• (2)房屋管理
• 房屋管理是小区物业管理工作的基础和本源。房屋管理的主要内容包
括：
• ①房屋结构与外观完整与完好的维护。
• ②房屋内外装修的审批与约束。
• ③房屋使用管理(包括进住、退房登记，使用单位、人员、室内用
品的登记，房间钥匙的登记发放、收回及门锁的更换等)。
• ④建筑物内外的标志、广告的管理。
住宅物业
• 住宅小区物业的管理的内容
• (3)环境卫生、绿化管理
• 环境管理的主要任务就是维护、保持小区的宁静、舒适、整洁、优
美。
• (4)治安管理
• 治安管理的目标是保证整个住宅小区的安全与安宁。其工作分为两
部分：一是安全保卫；二是正常的工作和生活秩序的维护。
• (5)小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理
• (6)市政设施维护管理
• 市政没施管理主要是指住宅小区内的道路、公共排水排污管道和化
粪池等设施的管理。
住宅物业
• 住宅小区物业的管理的内容
• (7)车辆管理
• 住宅小区的人口众多，层次有别，汽车、摩托车、自行车以及外来的
车辆进出频繁，因此车辆管理是必不可少的。车辆管理的主要工作就
是车辆的停放和车辆的保管。
• (8)消防管理
• 消防管理是非常重要的，其主要工作内容有：
• ①坚持固定的巡查检修制度和节假日重大活动的全面检查，一旦发现
问题，必须限期整改解决。
• ②健全专职和兼职的消防组织，建立严格的消防制度和责任人制
度。
• ③要经常进行防火防灾的宣传教育。
住宅物业
• 住宅小区物业的管理的内容
• (10)收费管理
• 包括各种收费标准、办法的制定，收费的实施，基金和各项经费的使
用管理及账目公开等工作。
• (11)提供各种其他服务
• 住宅小区管理的好坏，不仅取决于上述项目管理的好坏，同时也体现
在物业管理企业能否为小区内的居民提供周到细致的综合性服务。
• 住宅小区物业的管理服务对象
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先是住宅小区的居民
住宅小区居住设施管理
住宅小区物业管理公司根据物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附
属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。
居住环境的管理
住宅小区物业管理的自然环境的管理是对自然环境 的观测与防止自然
环境中不良因素的发生，对人文环境的管理是维护和改变、塑造一种
人文环境，维护是一种环境秩序。
住宅物业
• 住宅物业的特点
住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文
化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和
居住行为的差异。业主在物业小区内买了房子用于居住，这个房子对
于业主来说便是一个家，家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静
舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的，因
此，业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。
正因为居住小区内的业主有了这样的要求，居住小区的物业公司就有
了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作，应该明确
这样的指导思想，而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自
身所具有的特点：
住宅物业
住宅物业
• 住宅物业的特点
• (一)、管理具有社会性
• 住宅小区是人们生活、居住的地方，是整个社会的一个组成部分，它
的管理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员，居住
的人口结构十分复杂，产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小
区居民及社会各方面力量的支持与帮助。
• (二)管理具有统一性
• 住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体，如果仍然采用传统的房
屋管理模式进行管理，各自为政，其弊端显而易见。因此，对小区内
的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业
主的房屋整修等进行统一的管理是现代小区物业管理的主要特点之一，
既可保证有效成本的控制，又能提高综合服务质量，使业主直接享受
到物业服务的成果。
住宅物业
• 住宅物业的特点
• (三)、管理强调服务性
• 住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要，为
居住在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。
物业管理企业应该强化服务意识，本着服务至上的宗旨，为居住在小
区内的人们提供到位的服务。从事住宅小区管理的物业管理公司通过
向居住在小区内的人们提供优质的服务，达到管理的目的。同时，不
仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务，还要结合小区内
的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。
住宅物业
• 住宅物业的特点
• (四)、管理具有复杂性
• 主要体现在居民的构成复杂，对物业管理服务内容和标准要求不一；
房屋产权具有多元化的特点，使得管理难度增大；在住宅小区的物业
管理实施过程中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事
处等多个部门和单位，需要协调关系，明确职责；由于居民的收入水
平和物业管理消费意识差别较大，目前住宅小区物业管理服务费用收
缴工作难度较大，具有相当的复杂性。
住宅物业
• 住宅物业的特点
• (五)、管理追求艺术性
• 为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观，给居住在小区内的人们提供
一个良好的生活、休息和学习的环境，物业管理公司应注意从艺术的
角度对环境的管理加以美化。例如，强化小区的绿化管理，使人们感
受到大自然的魅力；加强小区内的整修管理，禁止私搭乱建，维护小
区整体风貌的艺术性；加强小区内园林艺术小品的维护，美化人们的
视觉，使居住在小区的人们始终感到心情舒畅等等。
住宅物业
• 住宅小区物业管理的目标
• 1)促进社会的繁荣发展和社会主义精神文明的建设
住宅小区的物业管理工作首先应有利于社会的繁荣与发展，有利于社
会主义精神文明的建设，满足社会对住宅小区物业管理的要求。人民
利益、社会利益、国家利益高于一切，住宅小区物业管理工作也应该
把这一点放在首位。
• 2)为住宅小区居民创造舒适、安全、安静、和谐的居住环境
• 住宅小区物业管理工作是为住宅小区居民服务的，必须为他们创造良
好的生活环境，必须有利于住宅小区居民身心健康与发展。住宅小区
物业管理的中心工作就是为住宅小区居民创造舒适、安全、和谐的居
住环境。
住宅物业
• 住宅小区物业管理的目标
• 3)最大地发挥物业使用价值并尽可能使其保值、增值
• 住宅小区的一切物业都是为住宅小区居民居住和生活服务的，使住宅
小区的物业发挥最大使用价值，物尽其用，是住宅小区物业管理的最
大职能。住宅小区的物业，特别是房屋、地产作为固定资产有其价值，
使这部分固定资产保值、升值，为产权人收回成本并提供一定利润也
是住宅小区物业管理的职能之一。随着房屋商品化和住房制度改革的
深化，越来越多的个人拥有了住房产权，使住宅小区房屋固定资产保
值增值，也越来越被众多产权人所关注，成为衡量住宅小区物业管理
水平高低、优劣的一项重要指标。
住宅物业
• 住宅小区物业管理的目标
• 4)以最小的投入获取最大的效益
• 社会主义市场经济的一个原则就是要以最小的投入获得最大的社会与
经济效益。住宅小区物业管理也应该讲成本核算，也应该以最小的投
入，获取最大的社会效益与经济效益。住宅小区的物业管理经费有限，
而住宅小区物业管理费又不能收取过高，这就要求住宅小区物业管理
公司提高物业管理水平，加速新管理技术手段的运用，节支开源，在
使住宅小区物业管理水平不断提高的前提下，压缩管理成本，向管理
要效益，形成住宅小区管理资金良性循环，促进住宅小区物业管理进
一步向前发展。
住宅物业
• 住宅小区物业管理的要求
• 按照住宅小区物业管理的目标，根据各小区的实际情况和条件来制定
住宅小区的管理要求。总的来说，管理要求可以归纳为两个方面：
• 一、物质环境管理的要求；
• 二、社会环境管理的要求；
住宅物业
• 1)物质环境管理的要求
• ①增强住宅功能。这一点就是要把握住宅建设和居室装修的发展趋势，
从方便和优化居民的生活实际需要出发，在收楼入伙、装修规定中积
极引导居民，在设计上要注意空间的节省、好用，结构布局要合理，
设备安装要方便归位，引导居民在装修时一定要通盘考虑房间的布局、
采光、通风及厨房设备、卫生设备、生活设备安装的合理性、安全性
和舒适性。
• ②搞好小区的配套设施。主要是指小区内的治安、消防、卫生、交通、
文体、娱乐等公建设施配套，一般按“统筹兼顾、添建补缺”的原则，
就近、方便地配置。
• ③创造优美的环境。这一点主要是以绿化为主，配以雕塑、假山、水
池、花架、喷泉、亭台等来美化环境，装扮小区，使小区景色优美，
清幽宜人。尽量将空地都进行绿化，并要注意花、草、树木的选择。
具体要求就是形成系统，合理布局，节约用地，因地制宜，植物选择、
搭配有序 。
住宅物业
• (2)社会环境管理的要求
• ①健全机构，形成机制，实行专业管理与群众管理相结合
的管理模式，充分发挥住宅小区管委会的作用，调动各方
面的积极性。
• ②完善制度，协调和理顺物业管理企业内外部的各方面关
系，并进行综合管理。
• ③开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设。
商业物业与住宅物业的对比分析
• 作为为公众提供商品、服务、设施和场地的场所，商业物业具有经营
性、 公众性和服务性的特点。商业物业管理要维护物业的商业形象，
使其物业管理的内容比其他物业更加丰富， 更为复杂， 要求也更高。
商业物业与住宅物业有以下几点不同。
• ( 一) 客户群体不同，客流量不同
• 住宅物业服务的主要群体是静态的、 相对稳定的业主和租户， 较为
单一。而商业物业作为经营性的场所， 除商户外， 消费群体人员构
成复杂， 特别是现代商业物业内业态众多， 百货、 餐饮、 娱乐、 休
闲、 金融等不同业态带来多样需求的客户， 客户群体综合性强。同
• 时， 商业物业内客流量大， 特别是节假日及大型促销活动时， 容易
发生意外， 这增加了管理的难度， 对保洁、 安全、 消防、 设施设备
运行等工作提出了更高的要求。
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 二) 内部环境舒适性要求不同
• 住宅物业对于环境管理的要求在于小区内公共区域干净舒适， 园林绿
化美观。
• 商业物业作为客户消费的场所， 需要良好的商业氛围吸引客户前来消
费， 须让客户感受到环境的宽敞、 明亮、 整洁与美观。
• 良好的空气质量， 舒适的温度， 优美的背景音乐， 适当的灯光照度，
完善的内部设施， 栽植和布景的合理运用， 能从视觉、 嗅觉、 听觉、
触觉和行为等方面满足客户的需要， 使其在轻松、 幽雅的环境中流
连忘返， 增强了顾客消费的信心与欲望。
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 三) 设施设备维护要求不同
• 住宅物业内的设施设备主要有电梯 、供电、 给排水 、消
防及监控设施， 适应小区住户使用， 智能化程度不高，
使用频率也不高 。
• 商业物业建筑规模大，设施设备先进复杂，智能化程度高，
管理维护要求严格， 电梯系统、供电系统、空调系统 监
控系统、收银系统、安全管理系统、交通管理系统、消防
系统等大多数由计算机控制，这些设施设备运行的频率远
高于住宅物业， 一旦出现故障，将影响到商家的正常经营
活动、客户的消费心理、以及物业的品牌形象。因此， 商
业物业设施设备维护的要求比住宅物业严格许多。
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 四) 服务人性化要求不同
• 住宅物业的人性化服务一方面来源于物业规划的人性化，
另一方面来源于物业人员细致周到的服务。
• 在商业物业内服务则要求更高的标准。比如内部视觉标识
系统既要方便、清楚，又要考虑到消费者的感受和习惯，
让消费者在任何一个点都能很方便地找到自己要去的方向，
以及出入口、 洗手间和电梯通道。
• 商业物业内部面积宽广， 顾客除消费外， 还有可能较长
时间逗留， 物业服务还需满足消费者生理和行为的需要，
在合理范围内设置休息凳、残疾人设施、儿童娱乐设施 、
不喜欢购物男士的专用休息区 、方便哺乳的母婴室、 宠
物寄存处 、专用吸烟区等满足不同人群的多样需求。
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 五) 安全、消防管理要求程度不同
• 安全与消防问题关乎生命财产安全， 不论住宅物业还是商业物业都应
予以高度重视， 但由于商业物业内业态综合， 商家众多， 客流量大，
经营时间长， 安全与消防管理要求更高。
• 现代商业物业内，人多物多， 容易出现安全问题，人防与技防应紧密
结合以确保物业安全， 安全人员要责任到位， 坚持巡逻， 同时密切
监视技防设施， 一旦发生各类险情， 安全员应快速出击， 将各类隐
患消灭于萌芽状态， 确保商场运营安全、 商家销售安全与顾客消费
安全。
• 商业物业是公众消费的场所， 客流量大， 易燃物品多， 消防隐患大，
一旦出现消防事故， 后果将不堪设想，因此， 商业物业的消防管理
是物业服务的重中之重， 从经理到员工都须做到: 防火要警惕、训练
要坚持、组织要落实、措施要具体、预案要可行， 做到防患于未然
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 六) 交通便捷性要求程度不同
• 商业物业作为购物、餐饮、休闲与娱乐的场所，人流量、货运量、车
流量皆大，比较而言，住宅物业用途单一，车辆数量与出入频率较商
业物业低很多，交通便捷性要求也低于商业物业，交通方便是商业兴
旺的基础， 交通受阻， 将会影响到客流量与货运量，进而影响到商
业人气与商业经营 因此，物业管理方要充分考虑和计划好交通路线设
置 车辆交通指引、停车位规划、停车管理以及紧急疏散的处理预案，
确保交通通畅，同时还需考虑与公共交通部门连接，建立公共交通线
路，给消费者特别是夜间消费者提供出行方便。
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 七) 商业活动的配合
• 商业物业管理为商业经营服务， 自然应配合商家各种形式的商业活动，
而住宅物业则没有这方面的要求。主要涉及促销活动、 广告管理、
装修管理、 物流服务几方面。
• 1、促销活动。为增加经营效益， 商业经营方会不时开展一些促销活
动，配合这样的活动，物业管理公司会增加人手维护活动秩序，做好
人车分流，对各系统设备进行检查以保证活动的顺利进行， 为商业促
销活动保驾护航。
• 2、广告管理。商业广告既多又杂，时常会出现广告无序有碍整体商
业环境及涉嫌违反广告法等现象，物业公司需与商家一起研究， 制订
统一的广告管理办法， 统一一家广告公司进行策划和布置。
商业物业与住宅物业的对比分析
• ( 七) 商业活动的配合
• 商业物业管理为商业经营服务， 自然应配合商家各种形式的商业活动，
而住宅物业则没有这方面的要求。主要涉及促销活动、 广告管理、
装修管理、 物流服务几方面。
• 3、 装修活动 。商业经营会时常调整业态 ，调整铺面、摊位或柜台，
物业公司应投入综合力量协助商家解决装修围挡问题，以维护商业销
售环境，这种配合要快捷、安全、高质量，做到工完场清，而且要以
卖场的购物环境标准来衡量，以不影响商业销售为原则。
• 4、物流配套服务 。现代购物中心大型商场因经营需要，要设置验货
区验货，验货区外部的管理服务一般由物业公司承担，主要职责是对
进出车辆进行有序疏导 管理，避免验货区拥堵，对验货区外来吸烟者
进行引导和劝阻，消除火灾隐患并定时清扫验货区，避免脏乱差影响
验货区整体环境卫生。
商业物业与住宅物业的对比分析
•通过上述对比， 我们可以看到由于商业经营的特殊性，人流
•量大，设施设备复杂，不论是管理内容还是服务标准与住宅
•物业都有所不同，比住宅物业的要求更高。
•在管理内容方面不局限于客服、工程、环境、秩序维护四
•项，而且增加了商业服务的内容。
•在服务标准上，商业物业服务各环节的要求更高、更细致。
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