买卖不破租赁原则
曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，
租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租
人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人
交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承
租，并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”，其有权主张曾先生
的房屋买卖行为无效。 这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍
的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释
为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房
屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁
权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才
可以行使完整所有权。 对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第
229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的
效力”，《城市房屋租赁管理办法》第 11 条规定：“租赁期限内，房屋出
租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意
见(试行)》第 119 条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或
者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条
件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第 230 条规定：“出租人出
卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以
同等条件优先购买的权利。”;《城市私有房屋管理条例》第 11 条规定：
“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承
租人享有优先购买权。”;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则若干问题
的意见》第 118 条规定：“出租人出卖房屋，应提前 3 个月通知承租人，
承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承
租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。 由此可见，在该案
例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到
法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付
租金，因为，曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另
外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同
等条件下愿意购买该房屋的话，承租人确实有权主张该买卖关系无效。建
议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果
出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计
划。
