XXXX南宁XX亚洲国际中心国
际酒店物业管理方案概要
商家逐利 当拥有一个高消费力的业主群落 + 拥有一个无限升值的物
业空间 + 拥有一个国内独一无二的全区域金钥匙酒店式物业服务
商场和写字楼租售定价离“我的底盘我做主”这个境界还远吗？！
前言
第一部分 XX酒店物业独具特色的一体化酒店式物业
管理在南宁亚洲国际中心的应用
第二部分 对本项目物业管理的整体设想及规划
第三部分 构建和谐社区与金钥匙服务体系
第四部份 物业收费标准
第五部份 自留物业酒店式公寓经营可行性分析
目目 录录
一 项目管理品牌定位
1 1、服务指导思想、服务指导思想
对于本项目的服务思想必须要深入贯彻公司酒店式服务
主 题，确立鲜明的项目个性，建立有实质内涵的项目服务
形象。提升物业管理服务品质，突出个性化服务特色，最大
限度满足业主居家、购物和办公的各项生活需求。促进消费
群对项目的认知和接受度。
针对本项目的实际情况，我们确立了高起点的物业管理
目标定位和整体构想：
在管理期内，使亚洲国际中心的物业管理成为南宁市物
业管理的典范，独树一帜、不可复制的品牌物业形象。
前前 言言
2 2、服务定位、服务定位
根据XX亚洲国际中心的项目特点，通过酒店物业房屋的差
异性定位，形成服务产品区隔，突出本项目服务的特有价值。
提出物业管理服务的整体定位：
1）安全舒适的酒店式公寓产品：通过提供优质的管
理服务创造安全舒适的工作、生活环境；
2）现代高效：展示现代化、国际化、方便快捷的商
务办公形象；
3）繁荣时尚：聚集浓厚的商贸气氛，打造项目所在
区域的商业亮点。
市场主题品牌定位：
以酒店式服务，都市化品质；以休闲购物，大都市生活，
等为核心功能的管理主题品牌定位：
中国·南宁首家引入国际
金钥匙酒店服务物业
“金钥匙”是顶级服务的形象代表
XX酒店物业将在南宁首家引进国际“金钥匙”服务理念和
服务品牌，全面实施“金钥匙”国家星级酒店服务，为业主提
供“满意+惊喜”的物业管理服务。
以引进国际金钥匙服务为主打品牌，充分挖掘酒店式管理
和办公、居住和购物的内涵，提升该区的影响力和生活力。
3 3、形象总体定位、形象总体定位
本案是办公+酒店式公寓+商城=构筑独立复合式生活区
的综合性产品，是推广一种全天候的享受空间。
我们用前瞻性的国际管理演绎现代及创新的生活方式，
创造一个多姿多彩的城市航母级综合体，引领一种新的生活
方式。提供了丰富的公共空间于大众，营造丰富的，动态的，
互动的商业氛围。
推广语：打造推广语：打造XXXXXXXX南宁精英阶级生活城南宁精英阶级生活城
这一切的一切只为亚洲国际中心的业主、住客和顾客所尊
享，而我们将以无限细致的工作，严格的管理，尽心尽力按照
国际酒店式物业管理的标准，热诚地为亚洲国际中心提供尊贵
服务。
（1）荣耀.∙臻品∙ 金钥匙酒店式公寓
（2）完美生活圈轻松拥有所有的梦想
（3）办公就在家门口给自己一个第二居所，用来镐赏自
己，也用来改变人生。
• 最顶尖的办公室；
• 最具身份价值的驻足点；
• 世界一流的商务配套；
• 媲美五星级酒店的商务与个人服务。
4、市场的切入点：
(1)该区现有酒店式管理项目是一块空白。
(2)该区的社会、经济呈良性发展，对房产的积极影响以及因
此衍生出的高档公寓类产品的市场需求产生了很大促进作
用。
(3)以高端的、具有国际超前意识的服务管理方式，引领品质
生活与时尚潮流，以金钥匙服务为引线，成就南宁、乃至
全西南地区最具有代表的商业文化休闲酒店公寓。以金钥
匙服务为最大亮点，吸引更多的投资信心与创业。
55、客户分析、客户分析
XX.亚洲国际中心的客户群体包括业主、租用人、住客、
顾客等，其中商务办公楼以企业白领、上班一族为主，普遍素
质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服
务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的要求
与一般客户群体亦有所不同。商场等场所客户成份复杂，需求
多样化，经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，消费者要求
方便舒适、悠闲自在、彰显尊贵，对私人生活亦具有独特的高
尚品味。酒店公寓主要是于成功人士，处于中高层社会地位；
热爱都市生活，追求高品质生活，有艺术品味；工作忙碌，无
暇打理日常家务；对产品高度认可，具有较强的投资意识，曾
多次置业，也是本管理项目的最高端的客群。
小结：
根据以上的说明我司建议采用国际金钥匙酒店式管理，把
酒店式服务公寓与商务、居住文化的高度复合，贴心管家服务
——尊贵享受，南宁唯一、独享。成为南宁酒店公寓服务生活
的引导者、倡导者！
一、宏观政策的利好，呼唤一种标志性商业地产服务的诞生；
二、我们“独一无二”的国际金钥匙服务是绝对优势，具备行
业领袖气度；
三、“我们”的特性恰恰满足各行业领袖的内外需求。
2008年，XX发展的元年、
南宁城市升级元年。
让世界发现东盟，让东
盟发现世界，那就从XX亚洲
国际中心金钥匙酒店式公寓
开始。
一．酒店式物业经营管理服务——物业管理的进化
（一）现有的物业管理体系——以产品管理为核心
如今，像第一太平戴维斯、戴德梁行、中海物业等境内外
著名的物业服务公司在国内大城市纷纷抢滩，挑选知名物业公
司也成了购房人选择物业项目的因素之一。
第一部分 XX酒店物业—酒店式物业
经营管理服务概述
（二）物业管理与酒店管理的异同
酒店式物业服务是界于普通物业管理与酒店管理之间
的一种新型服务提供方式，把酒店管理的模式和服务意识融
入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档的物业内实
施的一种优质的管理和服务形式。
（三）酒店式服务成为高端楼盘的竞争项目是必然的趋向
二．广州XX酒店物业管理有限公司实行酒店式物业经营管理服务
的例子——广州君林天下国际公寓
广州XX酒店物业管理有限公司通过引进酒店式的物业服
务，并且通过与金钥匙联盟的合作，在全国首创以楼盘名义加
入金钥匙联盟的做法，全面提升了楼盘的品牌形象。
成功案例：XX集团君林天下
在尊享华南植物园，感受自然召唤、远离都市喧
嚣的同时，被誉为管家的广州XX酒店物业管理有限
公司，不惜重金率先引入目前五星级酒店方具备的
国际金钥匙机构，使君林天下的业主能够享受到国
际酒店式物业管理的奢华服务，巩固物业升值潜力。
金钥匙个性化管家服务在很大程度上为君林天
下的售价和销售量提供了有力的支持。君林天下均
价从06年3月的4500元/平方攀升至现在的12000元/
平方，特别在07年五一期间创下亿的销售佳绩。
一．亚洲国际中心金钥匙酒店式物业经营管理服务的理念和目标
（一）金钥匙酒店式经营管理服务理念：
“金钥匙”是一个国际性的联盟组织，总部在法国巴黎。
每一位“金钥匙”服务人员都要经过推荐、培训、考核的种种
严格程序才能获得认证资格。全球目前有5000多位金钥匙会员，
中国有1000多位，分布在国内各大城市的600多家四星、五星级
酒店。
第二部分 XX酒点物业独具特色的酒店式物业
管理在亚洲国际中心的应用
“金钥匙”服务有三大理念：
一、先利人后利己；
二、满意＋惊喜；
三、在客人的惊喜中找到富裕的人生。
业主满意，生活办公两便利只是我们服务的起点，全封闭
式智能化管理只是我们服务的手段，我们追求一种至善至美的
人生境界。希望借助于我们国际金钥匙酒店物业管理方案，将
未来亚洲国际中心项目的业主带进一个新的商住天堂。
专精管理，精细服务，精彩生活，是XX酒店物业追求的
一种工作目标，惟精惟微是XX酒店物业追求的一种服务境
界。
用科技演绎自由，用精神凝聚责任，用心灵守望家园，这
就是我们要在亚洲国际项目贯彻落实的金钥匙酒店式经营管理
服务理念。
(二)酒店式经营管理服务目标：
前期介入阶段：
1．成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友，降低开发
商的重复建设，改造成本，
2．以惟精惟微的酒店式服务，赋予楼盘更充实的品牌
及附加值，增加购买者信心，提升楼盘销售价值，
促进楼盘的销售速度。
物业接管阶段：
1.建设南宁地区地标式的商住社区。
2.提高楼盘商住质量，推动楼盘二手市场交易价格上
升。
3.通过公寓经营，以租带售，推动发展商自留物业租
售价值上升。
二．独具特色的物业管理功能规划及服务建议
(一)服务国际化标准--中央管理模式的酒店式物业服务
广州XX酒店物业管理有限公司所提供的酒店式物业服
务目标是：以满足顾客（业主）的需求取代普遍物业管理
中的对产品实行维护和管理的理念。
如何在亚洲国际中心项目的物业管理中引入酒店模式，
最重要的部分应在于服务方面。现代化酒店的服务有着明
显地尽量满足宾客需求的特性，向客人提供一条龙服务。
酒店模式的要求很高，要求管理人员和服务人员精力充沛、
性情豁达、幽默感强、悟性较高，具有较强的组织能力，
善于与人沟通，外语基础强，综合素质高，且有一定的从
业资历。
在亚洲国际中心项目中，我们将推行中央管理式的酒
店式物业服务。这种服务的目的是统一住宅、会所、销售
中心、商业等项目内的物业服务水平和质量，并在管理模
式上实现统一结合，由中央小组通过大堂经理来实现。
（二）盈利源于创造力----权益性多功能会所配套设施经营
虽然亚洲国际中心项目目前并未规划会所功能，但我
们经过市场分析认为：
1、一个功能强大实用的高档会所可在销售期给予楼盘
销售强有力的支撑，一定程度上吸引到潜在的投资客户群
体购买，同时可以现场承办各种辅助营销的酒会，餐会，
晚宴；会议室可现场承办各种辅助营销的新闻发布会，营
销推广活动等。
2、销售期后这些设施将为平日的租客及业主提供完善
优质的餐饮，洗衣等服务，使亚洲国际中心项目的酒店式
服务体系更为完善。
如果发展商有计划把亚洲国际中心项目建设成为地标式建
筑的同时，把XXXX公司总部移驻本项目，在自身拥有的高档商
务宴客会所进行公关活动将更好地提升公司品牌形象。
会所的初步功能规划：
1、屏弃酒楼的做法，将餐饮项目以高档酒店的餐饮配备调整，我们
需求的不仅是面积的确立，对餐饮项目的日常经营标准也必须保
持在专业会所的水平，特别是提倡私秘性的餐饮包房，包房内还
需配备高档次音响系统及点歌系统，以备日常顾客对于聚会的需
求，弥补面积所限而被迫忽略的娱乐项目。
2、进驻后XX酒店物业的专业人员将根据现时楼盘的建筑风格，对
会所的设计风格提出专业设计要求、功能配备分布等。
3、进驻后XX酒店物业将会委派工程经理协同专业设计人员，连同
公司各级核心管理层对以上涉及面进行深入研究，确定明细方
案，上报有关上级领导；
4、在会所的选址方面，为了将来会所的对外经营，我们的建议是尽
量避免利用优势商业位置，但必须要注意私密性，该点可从环境
布置、装修设计风格、门口朝向等方面予以实现；
5、会所的功能选定方面上必须具备，会议设施齐全的中小型会议
室，以便于商务客人的选用。值得一提的是会所多功能宴会室，
因为其自身的设定无论从业主的宴席聚会或商务客人的标准会议
均具有其存在的必然性，所以面积我们建议不小于300平方米；
6、 会所必须要具备西餐功能，因为在将来的经营中，供业主或公寓住
客享用的早餐或自助餐需要在此完成，平时也可为高档客人提供红酒、
雪茄等个性服务，使其乐此消闲；
7、 根据东盟或北部湾概念,会所可考虑增设三维科技高尔夫球模拟室,
满足国内政要和国际商家对这项高尚社交活动的热爱.
8、 在会所的设计中，往往会忽略后勤保障区域的设置，造成经营管理
中出现困难，所以届时我们的专业人员会严格审核图纸，确定工作区
域与路线，特别是要求与服务中心相联合，以便于将来各项服务的实
施及延伸；
9、 管理初期即要着手设计会所功能服务手册，以便于销售人员以此为
卖点增加销售，同时将良好的远景带给客户，增强购买者信心；
10、在未来的会所经营中，权益性会员制的会所经营模式将会占主导地
位。在经营目标上，前期我们会制定，“立足本地发展周边”的可行
性策略发展有偿会员。
（三）体验营销-用服务带动销售的营销中心标准管
理模式：
亚洲国际中心项目定位于建设地区性标志性
酒店式服务的顶级商住楼盘及无论是采取“东
盟商务概念”还是“泛北部湾概念”，都可以
可以清晰地明确其谈判客人的定位：绝不是普
通的大众，而是一群注重享受、休闲、崇尚知
识尊重人本位的富有情调的城市精英层。而上
等的咖啡是作为全球性的饮料，在受过良好教
育、有较高文化品位的人士商务交往圈落中，
备受宠爱。
（四）技防+人防=休闲商务就在家门口
亚洲国际中心项目打造成技防+人防=休闲商务
就在家门口的理想商住天堂，更可作为提升楼
盘卖价的一个很好的销售热点。
（五）没有最好只有更优--XX酒店物业品质监管体系
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。
通过我们的服务，为“亚洲国际中心”创造价值，为业户营造
一个“安全、舒适、温馨、亲情、体面”的生活、办公及购物
环境，让业户“安心、放心、虚荣心”。
第二部分 对本项目物业管理的整体设想
及规划
一、 酒店式物业服务初步工作概述
在未来的管理中，广州XX酒店物业管理有限公司将会以一
体化的酒店式物业服务模式融合“金钥匙”国际性标准的管家
服务，对楼盘内的酒店式服务中心、会所、商场、销售中心等
进行管理。
（一）物业管理与酒店式服务的融合
（二）销售中心的运作模式简述
作为酒店式的销售中心，我们倡导的是一对一的个性化服
务。在提供优质的五星级服务的同时，我们还有带给客人区别
于其他楼盘销售中心不同的服务方式。
（三）会所的功能选定
会所功能的设施完备对销售和提供的服务完善性起着
至关重要的影响，所以会所的基本功能设置必须具备，否
则很难形成高档局面，侧面上也拉低了搂价。酒店式的会
所一般情况下必须具备有：餐饮、娱乐、康乐、住宿、休
闲、商务、租赁等基本配备。我们将会根据实际情况对会
所的一些不必要的项目进行删减或增加。在此提出部分要
求及实施构思：
会所的经营主线为：①配合亚洲国际中心楼盘销售，
成为业主享受生活和尊贵身份的标志；②要以市场为导向，
以私密性会员制俱乐部的经营理念，做到业主、会籍、高
消费层三个市场同步发展，成为有一定知名度和盈利能力
的经济实体。
营销策略概述：
• 通过一系列的差异化经营战略全面提升亚洲国际中心会所的档
次和运作水平。如：国际金钥匙酒店服务的管理理念、提供优
质的服务和硬件设施、引入专业公司提供会所客户名单、对楼
盘业主提供额外优惠等等。
• 根据广州XX酒店物业管理有限公司丰富的酒店及会所销售经验，
按五星级酒店的营销模式在会所内设置独立的会员卡销售部，
组织和培养专业的销售团队，为会所会籍及会员卡的前期推广
制定销售计划，并为日后会所会籍及会员卡的销售提前做好准
备工作。
• 通过广州XX酒店物业管理有限公司的成熟酒店管理理念，将酒
店运营的模式引进来，充分利用会所的会议和餐饮功能。将酒
店管理、培训模式和会所经营管理相结合，可使酒店提供高星
级酒店服务质量水准。
• 由于会所面对的目标客群消费能力较强，对服务水准要求高，
因此，提供酒店式服务可成为会所吸引会员的亮点，为会所
带来更广阔的客源；
• 将亚洲国际中心会所的发展定位为高端私密性会所，超越周
边环境，并通过优质的服务及完善的设施，可建立会员的口
碑效应，提高会员忠诚度，有利于进一步开发会员市场；
• 抓住“私密更显尊贵” 作为私密性会员制会所的核心概念，
包装和宣传会所的家庭影院、健身房、红酒雪茄厅、多功能
厅等配套设施，做到“人无我有，人有我专”从而提高会所
会籍的价值;大力宣扬和推进特色餐饮及高档会议场所等的
特点，使会所建立起与其他会所不同的差异化经营优势；
一、和谐社会
社区活动的形式多种多样，酒店式服务中心将视实际
情况来开展社区文化活动。
二、金钥匙服务体系
为体现服务定位，把酒店管理的模式和服务意识融入
物业管理，XX酒店物业为项目所有区域（公寓/商场/写字
楼）在不违反法律,不违背道德的前提下,提供了超出一般
管理标准的任何个性化酒店式服务。
第三部分 构建和谐社区与金钥匙服务体系
一．南宁市物业市场收费调研及分析
目前南宁市的物管水平仅为起步阶段，无论是物管内容还
是管理水平都跟不上商业发展的需要。XX集团旗下拥有专业的
物管公司，物管公司可在物业管理上运用先进的管理理念对项
目进行管理，提高项目的整体品质，使之成为南宁市商业物管
的引领者！
二．亚洲国际物业收费标准
以南宁高端物业市场收费现状为参考依据，在南宁政府指
导价范围内，结合国内未来3-5年的经济增长及CPI一再创新高
的经济背景，在本项目引入国际著名品牌管理公司顾问管理，
加盟金钥匙服务联盟，为业主/租户提供一体化酒店式物业管理
服务的众多附加值前提下，拟定以下管理费收费标准。
第四部分 物业收费标准
综合商业城配套的酒店式公寓本身就是一种偏向于投资的
产品。采用酒店式公寓，以租带售的销售模式，是发展商最主
动，最能灵活掌控市场的方式。
第五部分 自留物业酒店式公寓经营
可行性分析
一、酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资的原因
1、酒店式公寓的散卖，为买家们提供了又一条投资途径，在地理
位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比
同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：
2、投资回报率：酒店式公寓的前期投入资金较多，如需要配置酒
店的一整套服务系统等，但同时，额外的服务项目提供也使得
其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、
旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的
收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部
配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。
3、出租率：酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店
式公寓管理公司入驻管理，他们有广泛的租客来源，而普通公
寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高
的价差，获得更多的服务，其风险更小。
4、租金稳定性：由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例
的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的
经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持了物业的
整体租价。
二、南宁亚洲国际中心酒店式公寓的最大卖点
酒店式公寓经历了三代产品换代。所谓第一代酒店式公寓
是指仅提供保洁、保安等一般的服务管理，这样的产品基本上
只能算服务公寓；第二代酒店式公寓通常拥有华丽的大堂，却
无法提供真正的酒店标准服务；到如今，酒店式公寓发展到了
第三代，这是有由五星级酒店提供全程服务，提供全套装修和
家具、家电，国际服务团队大管家服务的新一代产品。
标准一：人性化
• 南宁亚洲国际中心酒店式公寓最大的卖点应体现在服务上，
力求做到每个细节的标准与专业，服务也更为人性化。比如走
道、门的宽度、高度，电梯的分类等硬件设施方面，都严格遵
循国际化标准。在软件服务方面，制定高水准的服务体系，注
重对客户的专属服务，如安排私人美容、美发师，私人美体教
练，机场接送等等，真正达到五星级酒店的标准。
标准二：自己的星级标准
酒店式公寓配置的品质在一定程度上决定居住的舒适度，南
宁项目酒店式公寓应既吸收星级酒店的服务功能和管理模式，
又吸收信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对
性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是综合性很强的物业
管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
• 标准三：“宠爱服务”
南宁亚洲国际中心酒店式公寓的每一个员工都自觉把顾客
当家人来宠爱，为顾客在商务、人脉、地点、安全等方面做全
面考虑。总体来讲，金钥匙量身定制的服务观念、价格趋向的
以及软件的丰富是令顾客感觉宾至如归的重要支持。
• 标准四：特色定制服务
目前，国内酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集团管理，
酒店式公寓的服务更有针对性，更加迎合客人的生活习惯，像
打扫房间的时间可以按客人的要求，而客人的一些额外要求，
如养鱼、浇花、洗碗等也会予以满足。不少酒店式公寓还会定
期举办一些活动，让住客更快地融入新的环境。XX酒店物业就
是其中做得最为成功的管理公司之一。
• 标准五：服务门类齐全
• 此外，酒店式公寓还应该有周全的星级商务服务，南宁亚
洲国际中心酒店式公寓内设立商务中心，订票、订餐、速递等
多种服务手段必须一应俱全，还应配备大型会务室、多媒体、
演示中心等，供公寓内各界商务人士使用。
如上所述，南宁亚洲国际中心酒店式公寓将因其自身较高
的定位条件及所选择的管理团队，给投资者带来一个很大的升
值预期。
三、采用两种销售模式不同定价对收益的影响分析
• 未能得到可销售产品种类及对应数据，故在此未能作出准
确收益分析，但根据以往项目经营的经验以及项目实际情况对
本项目经营的保守预测将可支撑整体售价高于周边同类住宅物
业产品价格10%。成功案例：广州君林天下国际公寓。
• 1、从销售利润分析：
自留物业经营酒店式公寓，由于其良好的投资回报率，将
支撑起更高的楼盘售价，发展商可以灵活根据市场情况制定销
售价格。
• 2、从资金回报分析：
因为同类型产品超过1000套，短时间同时售出压力非常大，
而采用自留部分物业酒店式公寓（约10%），既避免产品丢空，
同时可以通过以租带售起到极好刺激市场投资示范，而且可在
未来得到更高的发售价格，从而能更大地加快资金回收速度。
• 3 从提升物业档次分析
酒店式公寓能提供全方位服务以及个性化的服务，提升了
小区的物业档次，一方面，有利于提升房间的租赁价格，增强
了小业主购买的信心；另一方面，有利于吸引租赁客人。
• 4．从对楼盘升值及提升品牌效应分析
高档次的酒店服务式公寓在经营过程中加强发展商的品牌
效应，改变旧有的经营思维的束缚，并使项目楼盘保值、升值，
从而产生开发商、业主方以及租赁方三赢的局面。
五、总结及补充
综上所述，采用自留物业经营酒店式公寓在几乎不影响资
金回收速度，甚至是加速回收的前提下，还将获得40%以上的额
外综合利润。并且能令发展商更灵活掌控销售情况，提升楼盘
价值，获得更多无形及延伸利益。
补充说明：以上数据分析前提在于南宁整个项目由广州XX
酒店物业管理有限公司按金钥匙酒店式服务功能一体化配套经
营，以保证酒店式公寓的出租房价及南宁亚洲国际中心项目的
整体素质，为将来楼盘价值的持续盘升打下坚实基础。
