万科地产与保利地产的财务分析
制作人：汪世千
马举行
傅笑寒
褚文君
经济环境与
战略分析
行业分析
总体分析 比率分析
战略分析
前景分析
经济环境
• 新中国成立到70年代末我国居民的住房一
直是按福利分房的政策来解决。。
• 改革开放后，邓小平提出我国城镇住房制
度改革的设想，指出改革的方向是住房商
品化。
• 从严格意义上说，我国房地产市场是从
1992年兴起的。房地产业在有利的政治、
经济环境下得到了迅速发展，房地产市场
兴起，交易活跃。
发展历程
• 1984年，以“现代科教仪
器展销中心”的名称注册
• 1988年，定名为“深圳万
科企业股份有限公司”。
并于11月进入房地产业。
• 1991年发行A股在深交所
上市
• 目前中国最大的专业住宅
开发企业。
• 1992年成立，是中国保利
集团控股的大型国有房地
产企业
• 2006年在上海证券交易所
上市
• 09年获评房地产上市公司
综合价值第一名
• 国有房地产企业综合实力
榜首
行业分析
从2003年至今，中国房地产价格曲线经历“
上升-下降-再上升-再下降”的周期
• 2003年---2008上半年，房价上升，2007年
底达到峰值
• 2008年下半年---2009年一季度，受国际金
融危机影响，房价开始下跌
• 2009年二季度---2011年上半年，价格止跌
反弹，一路飙升
• 2011年下半年至今，房价下跌
行业分析
• 基本自住需求维持较高水平
人口数量的增加
城镇化率的不断提高
人均可支配收入的提高
• 投机性需求
中高档住宅市场将继续发展
房地产行业短期会面临一定危机，但是长期发展的动
力却没有改变，所以对于中长期前景继续看好。
战略分析
万科地产
• 珠三角、长三角、环渤海
为焦点
• 以大众住宅开发为核心，
着手进入商业地产
• 销售额破千亿，未来目标
三千亿
保利地产
• 以北京、上海、广州为核
心向区域辐射
• 以商品住宅开发为主，商
业地产为辅
• 销售额过七百亿，未来目
标过千亿
财务状况分析
主营业务
收入
利润总额
净利润总资产
股东权益
主营业务收入
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
2006 2007 2008 2009 2010
主
营
业
务
收
入
(万
元
)
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
主营业务收入指企业从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收
入。
万科和保利的主营业务收入都是逐年上升，但是保利的增长速度相
对而言更快。长期来看保利有超过万科的可能。
利润总额
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2006 2007 2008 2009 2010
营
业
利
润
(万
元
)
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
利润总额是一家公司在营业收入中扣除成本消耗及营业税后的剩余，也
就是人们通常所说的盈利。
在过去的几年里，万科的利润总额一直在增长，但是在08年出现了下
降；而保利一直保持着稳定快速的增长。
净利润
800000
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
2006 2007 2008 2009 2010
净
利
润
(万
元
)
2006 2007 2008 2009 2010
万科 403317
保利
净利润是指在利润总额中按规定交纳了所得税以后公司的利润留存，一般也
称为税后利润或净收入。
万科的净利润在过去几年的总体趋势是上升的，但是在08年出现了下降；
保利地产则一直保持着稳定的增长势头。
总资产
25000000
20000000
15000000
10000000
5000000
0
2006 2007 2008 2009 2010
总
资
产
(万
元
)
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
总资产是指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产。
万科的总资产一直稳步增长在2010年已突破了2000亿的大关；保利地产也
是处于增长之中，并在2010年突破了1500亿。
股东权益
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
2006 2007 2008 2009 2010
股
东
权
益
(万
元
)
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
股东权益又称净资产，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分。
保利地产和万科的股东权益在过去的5年里都有较为显著的增长，但是保利
的增长势头更好。
财务比率分析
盈利
能力
分析
偿债
能力
分析
资产
运营
效率
分析
成长
能力
分析
公司
市场
表现
盈利能力分析
盈利能力分析是财务比率分析的核心，主要用于
分析公司收入与成本、收益和投资之间的关系。
以销售为基础
的盈利指标：
销售毛利率
销售利润率
以资产或股权为基
础的收益率指标：
净资产收益率
总资产收益率
销售毛利率
会计年度
销
售
毛
利
率
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
万科
保利
销售毛利率反映公
司的初始盈利能力和竞争能力，
毛利率越大，说明在销售收入
中销售成本所占比重越小，对
费用的承受能力越大，公司通
过销售获取利润的能力越强。
保利地产毛利润率非
常稳定，对市场的反映不灵敏，
可以看出保利稳健的经营策略，
形成了自己稳定的增长方式；
万科则波动较大，受国家政策
影响较大，可能是因为政府对
其的监管更强，使万科对大环
境更敏感。
销售利润率
会计年度
销
售
利
润
率
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
万科
保利
销售利润率用来衡量
公司销售收入的获利水平。销
售利润率越高，公司发展潜力
越大，从而盈利能力越强。
两公司08年净利润都
有所下滑，只要是因为当年我
国紧缩的货币政策使整个市场
都不景气，两公司都受到影响。
横向看，保利地产整体高
出万科地产，一方面是因为保
利的快速发展，盈利能力不可
小觑，另一发面是因为万科的
资产过于庞大，从公式：销售
利润率=净利润／销售收入可以
看到，净利润率自然要下降。
净资产收益率
会计年度
净
资
产
收
益
率
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
万科
保利
公司的净收益与股
东权益平均占用额的比率，反
映股东投资收益水平，是公司
盈利能力指标的核心。净资产
收益率越高，公司股东投资获
取收益的能力越强。
两公司净资产收益率相
差不大，公司股东获取收益的
能力差不多，但考虑到保利是
后起之秀，保利的盈利能力比
万科提升得更快，万科则更稳
定。
总资产收益率
会计年度
总
资
产
收
益
率
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
万科
保利
公司在一定时期创
造的收益与资产总额的比率
，表明公司全部资产的获利
水平。总资产收益率越高，
表明公司的资产利用效益越
好，整个公司盈利能力越强，
经营管理水平越高。
除了07年的万科，08
年的保利，其他时期两公司
总资产收益率都差不多保持
不变，两公司发展都非常稳
定。总体上，万科略高于保
利，这是万科长期资本积累
的结果，其在市场上的影响
力比保利更大。
偿债能力分析
• 流动比率
• 速动比率
• 现金比率
短期偿债
能力分析
• 资产负债率
• 股东权益比率
• 产权比率
• 权益乘数
长期偿债
能力分析
流动比率
3
2
1
0
2006 2007 2008 2009 2010
流
动
比
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
经验值为2 ：1，比率越高，偿债能力越强；但过高反映
资金利用率不高。
万科流动长期低于2，保利长期高于2。就大势来看，保
利资产流动性更强，但因为流动比率的局限性，并不能准确反映出
两公司的偿债能力，我们只能说保利看起来偿债力更强一些。
速动比率
0
2006 2007 2008 2009 2010
速
动
比
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
经验值为1 ：1;若大量现销或应收账款占用过多，不
能反映真实的偿债能力。
两公司速动比率都稍低，但同流动比率一样，保利略高
过万科，说明保利未出售的地产更多一些，当市场有较大利好
时，对市场的适应性更强一点。
现金比率
0
2006 2007 2008 2009 2010
现
金
比
率
比
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
现金流量比率表明经营活动产生的现金流量抵付流动负
债的能力。该比率越高，说明借款人直接偿付能力越强。
保利的现金比率逐渐攀升，而万科则有较大波动，这与
其货币资金的利用策略不同有关。万科普遍高于保利，说明万科
即刻偿还贷款的能力更强
资产负债率
%
%
%
%
%
%
%
%
%
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
资
产
负
债
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科 % % % % %
保利 % % % % %
收益和风险的权衡，过大---借不到钱，过小----企业对前
途信心不足，表明企业对财务杠杆利用不够。
两公司资产负债率都在合理范围内，保利整体略高于万
科，保利筹集的资金更多，对财务杠杆运用更灵活，不过不能说保
利运用的更好，因为万科对自己的投资更多（和贵州茅台差不多），
更看好自己的发展。长期看，万科的偿债能力更强。
股东权益比率
0
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
股
东
权
益
比
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
股东权益比率是股东权益与资产总额的比率，该比率反
映企业资产中有多少是所有者投入的。如果权益比率过小，表明企业
过度负债，容易削弱公司抵御外部冲击的能力；而权益比率过大，意
味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。
在股东权益方面，两公司相差非常小，使用财务杠杆的力度相
差不大。
产权比率
4
3
2
1
0
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
产
权
比
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
该指标表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源
的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明
企业自有资本占总资产的比重越大，从而其资产结构越合理，长期
偿债能力越强。
万科产权比率稍低于保利，即万科的资本结构更合理，
公司的势力更强大，同时，两公司都有小幅度增长的趋势，所以现
在两公司都更愿意向外筹资，利用财务杠杆经营公司。
权益乘数
6
5
4
3
2
1
0
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
权
益
乘
数
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
用来表示企业的负债程度，权益乘数越大，企业负债程
度越高。东投入的资本在资产中所占比重越小。
从表中可得，二者每年相差都不大，负债程度差不多，但总
体上保利负债更多，更趋向于向外借款经营，偿债时的风险更大。
资产运营效率分析
总资产
周转率
应收账款
周转率
应收账款
周转天数
固定资产
周转率
存货周
转天数
存货
周转率
总资产周转率
%%%%%%%
2006
2008
2010
总
资
产
周
转
率
2006 2007 2008 2009 2010
保利 % % % % %
万科 % % % % %
综合指标，可以从不同环节找出资产管理中存在的问
题。
万科总资产周转率处于递减状态，这与他的规模有关，
从公式：总资产周转率＝销售收入/年平均总资产 可以看出，
规模越大，总资产累积就越多，资产周转率就相应下降，这是
万科规模庞大的象征。相比之下，保利则差了不少，每年都几
乎保持不变，虽然销售收入一直增长，但总资产只是同比例，
规模没有大范围扩大，公司势力逊于万科。
应收账款周转率
9080706050403020100
2006
2008
2010
应
收
账
款
周
转
率
2006 2007 2008 2009 2010
保利 24
万科
反映应收账款变现速度和管理效率。
两公司应收账款周转率都处于动荡状态，但近些年保利明显高于
万科。保利销售收入虽然低于万科，但万科的年平均应收账款更高（即：
万科已销售的房产更多，可以收回的资产更多），保利应收账款周转率
更高（应收账款周转率＝销售收入/年平均应收款）。说明万科回收房款
时间更长，适合中低收入人群购房，对客户的吸引力更大。
应收帐款周转天数
1614121086420
2006
2008
2010
应
收
账
款
周
转
天
数
2006 2007 2008 2009 2010
保利 15
万科
应收账款周转天数是指企业从取得应收账款的权利到收回
款项、转换为现金所需要的时间。 是应收账款周转率的一个辅助性指
标，周转天数越短，说明流动资金使用效率越好。
从图中可以看出，06、07年保利周转天数更长，之后万科周转
天数更长，即：06、07年万科对流动资金使用效率高，08、09、10
年保利使用效率好过万科
存货周转率
2006
2007
2008
2009
2010
存
货
周
转
率
2006 2007 2008 2009 2010
保利
万科
存货周转率越高，占用资金越少；积压和遭受损失的风
险越小，变现能力和使用效率越高；过高可能造成断货或采购频繁会
增加采购费用。
万科存货周转率几乎每年都高于保利，而且都不是非常高，可
见，万科对自己的资金利用率更高，对市场的把控能力更强。
存货周转天数
16001400120010008006004002000
2006
2008
2010
存
货
周
转
天
数
2006 2007 2008 2009 2010
保利
万科
存货周转天数是指企业从取得存货开始，至消耗、销售为
止所经历的天数。周转天数越少，说明存货变现的速度越快。资金占
用在存货的时间越短，存货管理工作的效率越高。
保利的存货周转天数比万科的长（10年除外），表明万科对存
货的管理工作更有效，存货变现的速度更快，资金利用率更高。
比较分析
• 存货周转率
• 应收账款周转率
这是老师给的可见上的一个表格，显示存货周转率与应收账款
周转率可能反映的目前国家政策，但是我们从前面的比较发现，万科
与保利不太符合这一规律，因为这两家公司的这两个比率在最突出的
07、08年都是同方向的，所以我们认为，就单纯的从上面这个表格里，
我们不能看出国家政策的松紧，还必须参考其他比率。
存货周转率 应收账款周转率 可能
高 低 宽松
低 高 紧缩
固定资产周转率
140120100806040200
2006
2008
2010
固
定
资
产
周
转
率
2006 2007 2008 2009 2010
保利
万科
固定资产周转率是主营业务收入净额与平均固定资产余
额的比率。固定资产转次数越多，周转天数越少，说明固定资产周转
快，企业固定资产利用效率高。
由图可知，保利的固定资产周转率高于万科，而且保利
与万科固定资产周转率差距呈U型变化，在2007年达到最小。
成长能力分析
主营业务
增长率
净利润
增长率
总资产
增长率
净资产
增长率
主营业务增长率
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
主
营
业
务
增
长
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科 % % % % %
保利 % % % % %
主营业务收入增长
率与应收账款增长率的比较分
析，可以表示公司销售额的增
长幅度，可以借以判断企业主
营业务的发展状况。一般的说，
如果主营业务收入增长率超过
10%，说明公司产品处于成长
期，将继续保持较好的增长势
头，尚未面临产品更新的风险，
属于成长型公司。
从图中可以看出，保利
的主营业务增长率近年明显高
于万科，说明保利成长非常快，
而万科已达到很大的规模，成
长空间有限。
净利润增长率
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
净
利
润
增
长
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科 % % % % %
保利 % % % % %
万科07年增长率最快，
08年跌入低谷，随后平稳上升。
07年增长最快是因为当年全国经
济处于高度发展时期，各行业投资
大幅度增加，回报率也很高，万科
作为地产类的龙头企业，利润率增
长必然很快；08年楼市行情下降，
销售大幅减少，由于07年增长过
快导致08年增长率为负，随后楼
市回暖，利润率开始正常回升。
保利也是07年增长率最快，
但08年依然保持快速增长，之后
增长率也不低。二者相比较我们看
到，保利每年的增长率都比万科的
高，说明保利在成长性上有更好的
趋势。
总资产增长率
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
总
资
产
增
长
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科 % % % % %
保利 % % % % %
同利润率一样，都是07
年大幅上升，08年快速有
所下降，09、10年正常增
长，其中保利08年之后的
增长率都高过万科，但就
资产总量来说，万科依然
处于领先地位。
横向上，保利近些年
总资产增长率都处于其他
企业之上，在大环境下，
保利有更好的发展前景，
如果保持此趋势，保利有
超越霸主万科的可能性。
净资产增长率
%
%
%
%
%
%
%
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
净
资
产
增
长
率
2006 2007 2008 2009 2010
万科 % % % % %
保利 % % % % %
万科净资产增长率同大势
几乎同步，但保利06、07年分别
达到了恐怖的％和
％。
保利06年抓住机遇大范围扩张，
并且取得了非常好的效果。目前，
两公司增长都趋于平稳，万科略
显弱势。
附：06年建设部等九部委发布了
《关于调整住房供应结构稳定住
房价格的意见》，随后又出台了
《关于落实新建住房结构比例要
求的若干意见》和《关于规范房
地产市场外资准入和管理意见》，
房地产市场进行了新一轮的宏观
调控。
公司市场表现
每股收益
每股净资产
价值评估
每股收益
1
0
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
每
股
收
益
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
每股收益是净利润与普通股加权平均数的比率，综合反映
企业获利能力的重要指标，用来判断和评价管理层的经营业绩。该比
率反映了每股创造的税后利润, 比率越高, 表明所创造的利润就越多。
保利与万科的每股收益五年内波动较大，整体趋势，保利高于
万科。2007年两家企业的每股收益达到最高点，到2008年均有所下降，
到2009年又有回升的趋势。
每股净资产
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2006 2007 2008 2009 2010
万科保利
每
股
净
资
产
2006 2007 2008 2009 2010
万科
保利
每股净资产又称每股账面价值，是指企业净资产与发行
在外的普通股股数之间的比率。每股净资产越高，则企业发展潜力
与其股票的投资价值越大。
保利与万科的每股净资产波动较大，且总体呈上升形式。保利
的每股净资产高于万科，但万科相对保利而言比较平稳。2007年两
家企业的每股净资产达到最高点，到2008年均有所下降，到2009年
又有回升的趋势。趋势和每股收益一致。
价值评估
价值评估
综合分析
财务构成
业绩预测
总结
财务构成
业绩预测
总结
万科
•起步早,资本结构合理,
管理制度成熟
•资本庞大,负债能力强,
产业结构较为固定,成
长趋于稳定
•资产周转率相对较低,
营运效率不高
保利
•起步相对较晚, 在管理
制度方面较为突出,抗
干扰能力强
•资产相对较小,负债能
力稍显不足,但是由于
结构合理,管理得当,成
长速度很快
•资产周转率高,营运能
力强,效率高,有较为乐
观的发展前景
•从中长期来看,有超越
龙头企业万科的趋势
