关于物业开办费来源问题的剖析
律师解读：
北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师
物业管理前期开办费，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作时需要开发商与物业公司通过协商确定具体支付情况。开办费有两种情况：一是作为开发商对物业公司的投资，以验资报告为准；二是作为开发商给物业公司的借款，待物业公司有收入后归还。
由于开办费主要用于，前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、服务人员的工资或其他费用。如果开办费计为物业公司的借款，则物业公司需要偿还。
需要注意的是，北京某些项目开发商支付开办费，完全作为对物业公司在该项目的前期资助、投资，物业公司应当保证该笔费用用于本项目各项前期支出，因此不存在返还的问题。此外，物业开办费，在项目建设时，已经作为成本包括在售房价格中，支付物业公司后不能再要求物业公司返还。如在该项目实行酬金制的物业管理模式，物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。此种情况下，如开办费算作借款，物业公司从哪些费用中偿还开办费？从酬金中扣除，显然与酬金制的物业管理模式相悖，从物业费中扣除，由于物业费属于代收性质，从中扣除部分款项用于偿还物业公司的借款，业主也不会同意。
根据《北京市居住小区物业管理办法》（1995年北京市人民政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改） 第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。
财务角度：
开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
企业发生的下列费用，不得计入开办费：
（1）由投资者负担的费用支出；
（2）由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；
（3）筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。
《企业会计制度》（财会［2000］25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。
例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：
借：管理费用——开办费摊销 96万元
贷：长期待摊费用——开办费 96万元
本年度允许税前扣除额＝96万元÷5年÷12个月×5个月＝8（万元），应调增所得额＝96－8＝88（万元）；
2002年至2005年每年应调减所得额＝96÷5＝（万元）；
2006年应调减所得额＝96万元÷5年÷12个月×7个月＝（万元）。
开办费纳税调整台账设置如下：
开办费税前扣除台账
单位：万元
台账填写说明：
1.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。
2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。
3.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。
4.纳税调整额：纳税调整额＝会计摊销额－税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。
5.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额＝上期尚未扣除额－本年税前扣除额。
其他地方法规相关规定
有关物业管理前期开办费，有的地方也叫前期物业管理启动经费，有许多人现在都不知道该如何收取，有什么政策或法律的依据，我在网上搜索了很长时间，才找到2条依据： 1、适用于北京市的（此文件是否还有效我不太清楚， 只不过此文件时确实明确了如何收取物业管理启动经费） 《北京市居住小区物业管理办法》－1995年7月7日北京市人民政府第21号令 第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。 居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。 物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。 2、适用于宁波市（是《物业管理条例》 刚刚颁布完成后，宁波市建委发的一个文件，应该在有效期内） 关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文实施意见的通知 甬建综〔2006〕450号 （四）初期物业管理费缴交。开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。 辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。 这是我找到的两条依据，其他地方的朋友请自行查找。
