探 讨美国次贷危机对银行形成的冲以击为例，由于美国房地产的大调整导致的次贷危机，迄今为止已有多家银行破产。越来越多的银行走到“准破产”的边缘。据美国联邦储蓄保险公司（FDIC）统计，截至2008年6月底，在该公司参保而出现问题、面临破产的银行数量已增至117家，而3月底为90家，创2003年年中以来的论最高纪录。在全美约8500家商业银行坛和储贷机构中，二季度的“问题资产”（即还款逾期90天以上的贷款）比前一季度增加%，达到780亿美元。“问题资产”占美国银行业贷款总额的比重达%，为1993年以来该比金融博览例首次突破2%。可见房地产行业引发的危机对银行业具有巨大的风险度和破坏性。年第积极应对房地产市场期我国房地产市场存在的引发的银行风险风险迫近银行24一是土地储备引发银行信贷风■ 王玉珍险。理论上讲，土地储备与银行没有什么关系，土地储备的风险也不会形大约在万亿元，其中高达万一方面开发商贷款无法顺利转化为个成银行风险，但事实上，我国的大量亿元的资金是银行的信贷资金。如果人房贷，影响利息收入。而如果房地土地储备并不是以企业和土地拥有者这些土地的价格有大幅度的下降，或产商降价销售楼盘，将导致商业银行的自有资金完成的，而是以银行信贷者土地难以有效开发、有效利用，那已经按揭的住房成为负资产，购房者资金来支撑的。北京师范大学金融么，商业银行支持圈地的资金将难以的断供将导致商业银行成为住房的拥研究中心所作的《中国房地产土地收回，有可能形成信贷风险。有者，甚至成为不良贷款。随着万科囤积及资金沉淀评估报告》显示，二是房地产价格下降引发断供风和恒大地产在上海和南京的在售楼盘2002年至2006年，虽然房地产企业险。过去商业银行一向视个人房贷大幅降价，一些先前购房的业主以“断购置土地面积（除2004年）增长率在为最优质资产，甚至成为所有商业银供”为手段要挟房产商退房，由此引15%～30%之间，但房地产企业开发行个人业务、零售银行业务的重要战发了投资者对商业银行资产质量的担土地面积的增长率却在呈现逐年下降略支点。但如今这些贷款的违约风险忧。的趋势。其中，2005年和2006年房已明显加大，其中最值得警惕的是那三是房地产开发项目资金链断裂地产企业开发土地面积增长率甚至出些新楼盘和期房。新楼盘由于开发商引发风险。目前房地产开发缺钱的原现负值。到2007年底全国土地囤积面拿地成本已近天价，降价销售意愿较因有四点：一是国际经济形势不好造积实际可能达到10亿平方米。据粗略小，成交量极低，这使得银行前期大成房地产商不能实现境外融资计划。测算，截至2006年囤地所沉淀的资金量放款无法收回，形成逾期贷款；另二是国内实行从紧的货币政策对房地200811LUNTAN
探 讨产行业控制得更紧。三是房地产发展地产用地要征缴增值地价。这一政策高价按揭，要严格控制住房按揭的比商过去两年不理智地争地王，大搞土对资金本来就紧张难以开发的房地产例，认真判断和认定交易价格，防止地储备，占用了大量的资金。四是从企业是一个沉重的打击。而近期央行房地产开发商利用虚假高价交易套取2008年初以来全国房屋成交量急剧下和银监会联合下发《关于金融促进节银行信贷资金，要认真分析和论证贷滑，到8月底已经同比下滑近50%，约集约用地的通知》，要求各金融机构款主体的资格，真正做到有保有压，导致资金难以回笼。值得注意的是，严格商业性房地产信贷管理，金融机以支持房地产项目的健康发展，确保不仅是一般的地产商缺钱，上市地产构禁止向房地产开发企业发放专门用银行信贷资金安全。商也同样面临较大的资金压力。《证券于缴交土地出让价款的贷款。这一政三是积极进行房地产项目的重组日报》的统计数据显示，截至2008年策的出台对国内房地产业不啻于又一服务以减弱重组风险。既然房地产项论8月21日，两市共有75家房地产类上记重锤。这代表了央行和银监会发出目的重组是不可避免的，商业银行就坛市公司披露了半年报。这些上市房企银行对开发商购地贷款的禁令，可看不能消极等待房地产项目的重组，而上半年共负债达到亿元，比去成是对国务院通知的落实。一旦房地应该积极参与房地产项目的重组，对年同期的亿元增加了65%。这产项目不能如期开发利用而导致土地现有的房地产项目进行评估和论证，反映出即使上市地产商的资金短缺也收回，以土地为抵押的银行贷款将形并提出重组建议。同时，利用商业银具有普遍性。一般而言，上市公司有成风险。行的客户优势和信息优势，为房地产主持人嗥李兴发着更好的公司治理结构、更强的规模项目的重组双方提供咨询服务和中介与实力，对行业的变化也更具敏感性。服务，充分发挥商业银行的咨询银行商业银行应对房地产市场上市地产企业的资金短缺窘境，固然业务功能，以提供房地产项目重组的风险的对策建议是信贷紧缩的一个结果，反映了其运可靠性，提高房地产项目的重组能力，营管理方面存在的欠缺。同样，一旦一是积极参与和支持土地资源的强化重组的可行性和安全性，在此基资金链条中断，银行贷款将面临较大重组以盘活土地信贷资金。既然土地础上提高商业银行的中间业务能力和的风险。资源的重组是不可避免的，而土地资信贷资金的安全性。25四是房地产项目重组引发风险。源又占压了大量的银行信贷资金，银四是积极研究政策以减少政策变在房地产商面临资金严重短缺的大环行就应该正视这一现实，积极参与和动风险。作为宏观调控的重点行业，境下，房地产项目的重组是不可避免支持土地资源的重组，银行应该充分房地产行业的政策风险逐步加大，商的。但房地产项目的重组过程也会导利用银行的客户资源和信息资源，为业银行要积极研究和应对政策风险，致银行信贷面临较大的资金风险，如已有的土地资源寻找合作伙伴或潜在一方面为房地产行业和企业提供政策果银行对房地产项目的贷款大都是以买主，为有土地需求的企业寻找土地咨询服务，另一方面根据政策风险的房地产项目公司为贷款主体，有的是资源，通过有效的土地资源的重组盘判断及时采取措施规避政策风险；不以土地为抵押，一旦土地不能理想地活土地信贷资金，并为土地的有效利仅为商业银行自身的房地产业务规避转让或重组收益过低，银行的信贷风用进行咨询服务，以有助于土地资源政策风险，同时也为房地产客户提供险将加大。的利用效率。政策咨询建议，提高房地产企业的规五是土地管理政策引发风险。为二是积极采取措施谨慎进行房地避政策风险的能力，这是商业银行未节约集约用地和提高土地的有效利产抵押贷款。房地产贷款无论是土地来必须强化的职能。缺乏政策的分析用，今年年初国务院已经发布相关通抵押还是项目贷款和住房按揭贷款，判断能力和预见能力，缺乏及时的应知，明确土地闲置满2年的，依法应都已经不再是优质资产，商业银行要对措施，商业银行就不可能有效规避当无偿收回的要坚决予以执行；而土正视这一现实，在进行房地产贷款时房地产市场变化的银行信贷风险。在地闲置满1年不满2年的，按出让或要选择好的项目和有实力的开发商，这方面，银行有很多工作要作。（作者划拨土地价款的20%征收土地闲置要认真作好房地产贷款的按揭，特别为华夏银行研究发展部总经理）□费，尤其是对闲置土地特别是闲置房是防止假按揭、虚假按揭、变相按揭、LUNTANjrbl@
