城市旅游休闲地产开发模式初探
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目 录
随着地产开发研究的进程，复合式地产成为地产开发的一个趋势，
利用广泛的资源，整合成为地产的元素，提升地产价值。城市旅
游休闲地产作为复合地产的新兴模式，已经在全国多个城市以不
同形式存在并取得广泛的成功。经过参加多个城市旅游休闲地产
项目的实际操作和各地项目考察，特对城市旅游休闲地产的开发
模式进行初步探讨，以求摸索一条独特的地产开发道路
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城市旅游休闲地产的定义
城市旅游休闲地产产生的社会背景
城市旅游休闲地产的表现形式
城市旅游休闲地产的开发条件
城市旅游休闲地产开发步骤
项目运作成功的关键因素
城市休闲旅游地产适应性和前景预测
实例介绍和分析
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城市旅游休闲地产的定义
城市旅游休闲地产，指的是整合旅游休闲资源，
为满足城市居民旅游、休闲、商业、居住需要
而开发建设的复合式地产项目。旅游休闲地产
以旅游休闲为主题，以商业和居住（一般为第
二居所）为依托，包括旅游文化、休闲项目、
运动健康、商务社交、餐饮娱乐、居住等元素
（当然可以是其中的部分元素结合，并不是所
有元素的汇集）。城市旅游休闲地产已经在局
部城市以不同形式存在，具体形式和运作模式
下面将进行详细研究探讨。
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区别于原先的景区旅游地产，城市旅游
休闲地产一般选择在城市的边沿，不一
定需要依托强势的景区品牌，消费圈以
本城市为主，假日消费和日常商务休闲
消费作为主要的消费渠道。因此也具有
更大的普适性，在大多数城市均具有其
开发的空间
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城市旅游休闲地产产生的社会背景
1、经济的发展，生活水平的提高，旅游和
休闲成为城市居民重要的消费组成部分。
据统计，部分较发达城市，旅游和休闲
支出超过生活总支出的50%，大多数城
市小康以上家庭旅游和休闲消费支出也
在40%以上。旅游休闲消费每年以超过
20%的比例增长，未来前景和空间非常
可观。
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2、改革开放30多年的社会经济高度发展，
为中国培养了一批具有较强消费力的群
体。每个城市中的强势经济群体实力较
强数量可观，因此旅游休闲地产具备广
阔的投资客户群。（每个城市别墅的供
不应求正反映了这个状况）。
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3、交通状况的改善以及汽车的逐步普及，
使得城市居民的活动空间较以前5-6倍
扩大，1小时生活圈的半径达到120公
里，这给城市旅游休闲地产的发展提供
了最有力的支持。
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4、城市污染、人口密集、工作压力等因素
使得城市居民向往远离城市，亲近自然
的生活，假日举家外出休闲成为很多市
民的重要休闲方式。（近几年每个城市
周边的旅游山庄、农家乐等生意火爆正
是部分迎合和满足市民的这方面需求）。
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5、商务交往的需求促进城市旅游休闲地产
的产生和快速发展。旅游休闲商务作为
一种亲和的方式逐步被众多企业和商务
人士采用，休闲和商务成为一对结合得
很好的孪生兄弟。这很大程度上扩大了
城市旅游休闲地产的开发空间。（高尔
夫球俱乐部就是一个很好的例证）。
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城市旅游休闲地产的表现形式
现金城市旅游地产还属于发展初级阶段，
资源整合的还不是很完整，旅游休闲项
目和地产之间的结合尚不紧密，主要表
现形式包括如下形式，并具备一定的特
点
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1、区域性景点及其景区配套的形式：（这里
指的区域性景点不包含大型知名全国性景点）
区域性景点内部具备一定的旅游主题，依托该
旅游主题建设作为旅游配套的餐饮、旅游、休
闲项目，同时作为休闲第二居所的形式建设部
分公寓或者别墅或者酒店式公寓等等。
主要特点为：以旅游为主，围绕景点设置相关
项目，靠景点吸引游客进区消费，经营为主，
休闲或者投资为辅。地产占整个项目里面的比
例很小甚至没有。
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2、休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等：
休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等形式，主
要以休闲为主，以休闲中的某一个特色作为主
题，比如以钓鱼为主题或者以水上游乐为主题
或者以特色餐饮为主题。很多项目除了经营这
些主题项目之外还经营酒店或者建设地产作为
第二居所投资或自用。
主要特点为：仅仅以休闲项目为主，靠吸引休
闲客户消费盈利，运营者基本以经营项目为主，
地产所占的比例太小甚至没有。这些都是作为
城市旅游休闲地产没有整合的资源之一。
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3、更加复合完整的旅游休闲地产形式：（部
分城市已经开始被整合成地产形式）
凭借有利的自然环境和交通优势，整体规划，
整合上述的包括文化景点、休闲项目、商务空
间以及地产项目，以地产项目为主，作为旅游
休闲的项目增加地产项目的价值。
主要特点为：更加具备价值，运营中包括旅游
休闲项目经营收益和地产开发收益同时获得，
互相促进，成为一个良好的价值项目。具体操
作我们在下面将详细阐述。
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城市旅游休闲地产的开发条件
1、自然景观条件：所谓旅游休闲地产，项
目本身具备一定的旅游自然景观资源或
者休闲资源，比如山水、人文等，一方
面使得项目的价值比较容易彰显，另一
方面操作难度相对小，投入硬件建设和
改造费用相对较低。
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2、通条件：所谓城市旅游休闲地产，一般偏离
城市中心，交通可达性就非常重要了，交通
便利与否决定项目的成败。
3、当地经济状况：城市旅游休闲地产仅适合相
对发达地区，相对贫穷的地区享受该旅游休
闲地产的群体有限，项目操作风险大。
4、当地消费习惯和人文习惯：具备休闲意识的
地区才具备开发旅游休闲地产的条件，即使
当地再有钱，但没有达到这样的消费理念，
项目的成功难度也相当大。
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城市旅游休闲地产开发步骤
1、选好项目地址，是项目成功的关键：
根据前面关于开发条件的分析，我们建
议选择在城市周边交通到达性较好的具
备一定自然和人文景观优势的区域进行
开发。根据项目区域条件和经济发展以
及人文习惯组织相应的旅游休闲项目以
及安排相应的地产项目。
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2、选择好旅游休闲项目，做好项目整体规划
根据自然条件和当地经济及人文习惯，确定项
目主题定位（包括项目功能定位、文化定位和
形象定位），根据主题定位，确定好各种经营
项目和地产项目以及相应的比例，到底是以居
家休闲为主还是以商务休闲为主还是以旅游休
闲为主，因地制宜，具体问题具体分析。但需
要进行整体规划。
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3、组合式运营模式的设定：
部分休闲项目可以整合资源实现，商务休闲
项目同样可以实现资源整合：可以自建自营，
可以委托代建，也可以建设招商，具体根据
开发者的经济实力和运营能力确定。
地产项目可以实现统一规划，卖地自建，也
建设后组织销售。具体根据实际情况确定。
设定专业的运营机构进行统筹运营和管理，
保证投资者的投资收益或者旅游休闲利益。
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4、盈利模式的设定：
由于项目本身比较复杂，根据确定的运
营模式系统安排其盈利模式，通过租赁、
委托代建、销售产权、销售经营权（使
用权）等方式获得开发收益，以及获得
后续经营管理收益。整体收益将远大于
简单地产开发的收益，但需要结合自身
情况系统规划设定盈利模式
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项目运作成功的关键因素
项目是否取得运作成功，除了上面提到的地段
选址的因素外，如下因素将直接影响到项目的
成败。
1、做势的理念：
城市旅游休闲地产属于典型的“无中生有”的
项目，需要把项目的旅游休闲大势做足，吸引
投资者和消费者眼光和获得他们的认同。因此
城市旅游休闲地产的开发从开发理念上要跳出
原做住宅项目的框架，大处着眼，小处入手，
具备做大势的开发理念。通过整合各种资源，
不断强化价值，大势起，项目成。
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2、必要的资金投入：
城市旅游休闲地产需要的前期投入相对较大，
基础设施的建设以及配套旅游休闲项目的建设
以及文化景观的建设需要一定的投入。所以对
资金的要求相对较高。当然，如果资源整合到
位，相应的资金会节约很多，具体看运作能力
和资源整合能力。
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3、良好的政府资源：
旅游一直作为政府资源被政府相关机构
把持，但在全国各地对旅游的支持和招
商引资的大背景下，利用好政府的资源
将对项目成败起到重要作用。因此用好
用活当地政府政策资源将是项目的又以
个重点
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4、广阔的社会资源：
城市旅游休闲地产作为复合式地产的一
支新生力量，关键在于资源的整合，包
括旅游资源、休闲项目资源等等，一方
面需要较强的整合能力，另一方面需要
具备广阔的社会资源，对项目的成功大
有裨益。
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5、专业的运营能力：
相比住宅地产和其他相关地产项目，城
市旅游休闲地产由于涉及的项目广泛，
运营系统比较多，运营模式的灵活多样
化，因此对项目的运营能力也就相应要
求更高，组建或者聘请专业运营人才或
者团队将有利于项目取得良好的结果。
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城市休闲旅游地产适应性和前景预测
1、区域适应性：
根据多个城市的考察，一般经济发展情况较
好的地级市以上的城市均具备开发城市旅游
休闲地产的空间。一方面，几乎所有的城市
周边都拥有具备开发城市旅游休闲地产的自
然和交通条件的项目。另一方面，经济发展
情况较好的地级市以上城市，休闲消费已经
成为了重要部分并逐年在强化，投资消费群
体数量大质量较好。因此，笔者认为该开发
模式可以适合于大多数城市。
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2、规模适应性：
规模取决于区域辐射力和交通状况。交通状况
好、城市级别高、城市辐射力强的区域规模可
以相应大一些，反之，交通状况相对弱，城市
级别相对低，城市辐射力相对不足的城市规模
可以小一些，包括项目上可以灵活组合，不可
追求小而全。具体问题根据具体情况通过详细
测算消费总量的方法来确定。
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3、广阔的发展前景
通过前面的分析阐述，发展城市旅游休
闲地产才刚刚起步，同时具有相当广泛
的普适性，具备广阔的发展空间。同时，
由于通过整合资源系统运作，整体提升
项目的价值，收益将远远大于其他单项
地产的开发收益。
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实例介绍和分析
项目所在地：广西贺州姑婆山
项目基本背景情况：
距离贺州市约10公里，姑婆山是国家级森林公园，
留下很多美丽传说和非常优美的自然景观，曾经在
香港电视热播的电视剧《酒是故乡醇》的故事就是
取源该地传说并在姑婆山取景拍摄的。但由于景色
没有太突出的特点和长期以来没有进行系统推广，
姑婆山现仍仅仅是贺州当地的一个自然景观景点。
其主要的自然特点是：①自然风景好；②森林茂密，
空气好；③青山和绿水，环境优雅；④具有一定的
人文文化特色；⑤交通辩论便利，距离城市中心仅
20分钟车程；⑥当地经济情况尚好，城市休闲消费
比较旺。项目所占面积约1200亩，分3期建设
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整体定位
整体定位为民俗风景休闲区，包括旅游文化
主题广场，美食文化街区、酒吧西餐厅、居
家小酒店、休闲娱乐中心、水上游乐中心、
空中别墅、独栋别墅、低层精品公寓等内容。
开发模式
水上游乐中心是代建，其他均自行开发销售
并招商，部分别墅为卖地自建。现项目一期
已经启动。
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前景和开发中问题的分析：
作为政府重点旅游项目立项，土地成本非常低，同
时作为政府重点招商引资项目，享受极大的政策优
惠。
一期启动后，获得市民的广泛追捧，抢售一空，后
续别墅咨询者络绎不绝，预计销售情况非常火爆。
经营项目基本落实，招商进展顺利，各休闲项目基
本已经进入建设阶段。
主要消费者以贺州高端消费群为主，外地客户相对
很少。
总体来说，该项目现阶段已经取得极大的成功，预
计未来该项目将获得社会效益和经济效益双丰收。
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结论：
城市旅游休闲地产，作为一种新兴的复合式地
产开发模式。虽然刚刚起步，但已经引起全国
众多追捧者，详细的开发思路和理念尚需要通
过不断的实践摸索，在实践中总结提升，但我
相信，城市旅游休闲地产发展前景无限广阔，
热切期望更加多的专业人士加入到该项目的研
究中来，为地产行业发展做出贡献。
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