***小区住宅销售定价
一房一价系统工作路线
ZHANGTIANFA
收集定价对象—图纸
总平面图（1/1000,1/2000)
每栋楼平面图（1/200）
各单元平面图（1/150）
编号
楼号—按原设计的编号，分：1#2#3#…..
单元号—由东到西，从南到北分：I、II、III….
楼层号—由一层向上分：一、二、三….
房号—由东到西，从南到北分:1、2、3….
3.计算
每栋楼的建设成本。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等
各单元的公摊面积和每个套型的套内建筑面积
确定平均售价
4.确定定价的调节因素
不同楼号及单元的楼位：景观、噪音干扰、交通干扰、视野干扰、中边、条点
不同单元及套型的朝向：主卧、次卧及厅，分朝东、南、西、北
不同楼号的建设标准：单方造价、设备标准、环境、装修标准
不同套内空间：套型、房间面积大小合理、采光通风
不同楼层
5.建立定价评测体系
分级确定评测的指标及分值。
一级指标为：建设标准。单方造价、设备标准、环境、装修标准四项指标，指标的分值：正负5-10%，按栋评测。
二级指标为：楼位、朝向、套内空间。指标的分值：正负5%，按套评测。
三级指标为：楼层。依第十层为基准，上下各层次加减分值。
用Excel建立可以修正的计算体系。
6.销售定价流程图
7.评测的操作方法
由营销、工程、造价、物业的工程师、经济师组成小组，按第五条的规定，统一测评操作的规则及口径，提出初评方案。
初评方案的平均测评结果，必需<1,>-1。
初评方案报公司经理办公会议确定。
8.成果
每套具体商品房的销售单价及总价
按揭。不同首付额、不同按揭年期时，每年应交买房款
*
*朝向好坏依次为：南、东、西、北。
*中边—套房的位置在中间还是边沿，中间较边沿为好。
*条点—条式较点式为好。
*套型—是指每套的基本空间（卧室、厅、厨房、卫生间）是否齐全。
*房间面积大小合理—是指使用面积面积不小于：双人卧室10平方米、单人卧室6平方米、厅12平方米、厅内布置家具的墙面直线长度应大于3米、厨房4-5平方米、卫生间-3平方米。
