如何在现行市场下实现住宅户型产品创新-43PPT.ppt

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如何在现行市场下实现住宅产品的创新 中建国际设计顾问有限公司 CCDI 中国成立50余年以来， 住宅设计经历了一系列的重大变革： 改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高 八五住 宅标准 九五住 宅标准 多元化市 场模式 … ［建筑师的责任］ 房地产市场面临严峻考验 住宅设计创新日益重要和困难 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 学习苏联工 业样板住宅 … ［设计市场的需求］ 如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。 住宅产品创新的缘起 [满足人们日益增长的的多元化生活需求] 住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发 社区潜能、加强人们对生活的热爱和未来的憧憬 作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标 准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这 样才能实现企业的良性发展。 ［制定CCDI行业内的创新标准］ 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 住宅产品创新的目的 住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业 制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。 ［一］改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的 创新 特点：属于局部创新 形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修 改 例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些 城市基于当地生活习惯而进行的户型修改，多采用成熟 产品 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 住宅产品创新的形式 目前市场关于住宅 产品的创新的三种 形态 案例：金地马驹桥， 一、二层联排，三层 平层，四、五层叠拼 的组合产品 ［二］组合型创新 基于某些条件把 几个户型的不同的特 点、不同功能组合在 一起以满足客户需求 的创新 一层平面图（一梯4户）—联排 二层平面图（一梯4户） —联排 四层平面图（一梯3户） —叠拼 三层平面图（一梯2户）-平层 五层平面图（一梯3户） —叠拼 住宅产品创新的形式 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 一梯四联排 一梯二平层 一梯三叠拼 案例：北京的香缇漫步 ［三］移植性创新 特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户 型上，使其具备高端产品某些特色的创新 特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅 住宅产品创新的形式 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 ［项目决策］：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研 究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞 品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局 和在此布局上应该具备的特点和要素，甚至针对不同面积的 户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求 项目 决策 产品 研发 产品 实施 住宅产品创新的流程 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段： 住宅产品卖给什么样的客户 客户的生活需求 客户的追求和爱好 客户的生活状态 家庭构成、心态 …… 总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现 有的条件下进行创新 ［创新阶段需要关注的问题］——把握客户价值要素 住宅产品创新的流程 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ［ 概念设计要点］  首先,了解项目定位，研究客户需求，  其次,要了解当地的规范资料（政策法规），什么能够增送， 什么要计算面积等等地方法规 案例 苏州亿城 在苏州 1.两层阳台叠加不计容积率 2.上下层阳台投影叠加距离<1米，不计入容积率 住宅产品创新的流程 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 案例 福州14#地 在福州，阳台进深<米，计产不计容。紫色区域均不计入 容积率。 住宅产品创新的流程 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 再次，了解项目的基础资料，例如项目的地段、交通、出 行状况、周边的有利和不利因素、周边楼盘和竞品楼盘的 特点 总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条 件，充分利用，达到价值的最大化 ［ 项目的规模分类］ 根据项目的要求：可分为 大盘 中盘 小盘 大盘分中等地块高容积率（以上）和大地 块低容积率两种，中盘亦同。 ６０万平米以上、 ３０－６０万平米 、２０－３０万平米、 １０－２０万平米、１０万平米左右 按照面积：可分为 住宅产品创新的流程 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 案例：天津金地格林世界 规划概念 对于大盘：讲究的是阵列感，外部采用相对低端的产品包围 高端的产品，外围低端的产品在排布上尽量和外围城市发生 关系，而高端的产品能够自成体系 强调了秩序与有机的生成—— 生动活泼又有强烈的阵列感 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 ［ 不同项目规模下概念设计的特点］ 案例：福州橘园 不是良好的景观一定给高端的产品，如产品中有80米左右的高 层，则高层一定要远离景观，把空间让给高端，因为高层足够 高。 而如果产品差异不大，就要考虑有最多的户数观景，以拉近不同产 品的差距。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 对于小盘：因为面积小，注重强烈的重复感，以造成规模加 大的印象 对于中等高容积率的盘：考虑地块间的有机联系，在秩序中 采用扭曲和错动的手法打破规则感 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 案例：昆山汉城国 际 景观概念 对于地形和外部资源要巧妙运用，外部资源差就要注重自身 内部景观的营造，小空间做大和大空间做碎的常用手法，注 重产品与周边环境的区别，人为造台地和微坡是目前比较常 用的方式 案例：北京金地国际中心(人造微坡) 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 ［不同项目自然资源概念设计］ 案例：深圳棕榈泉别墅（山景） 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 有水景的要尽量能够利用水景，最大化的观景，有山景的 则考虑如何在户型上达到效果 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：深圳天琴湾海岸公馆 ［概念设计的标准化思考］ 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 .概念设计的标准化不是产品完全相同或者产品组合完全相同 的意思。标准化的概念是指居住小区的设计从规划的类型到产品的 模式能够采用雷同或者相近的方式解决近似的问题，这个是我们赞 同的概念设计标准化。 .产品设计的标准化是指我们希望在具体产品付诸实施时，既 要满足开发商对不同层次产品的理性需求；同时希望通过实施产品 相对标准化的设计模式为开发商达到既能保证产品品质，又能节约 成本的目的。 下面为我们在住宅产品方案阶段所善用的一些具体的标准化手法： · 套内 90～120㎡的户型，室内走道净宽控制在米，    套内120～160㎡的户型，室内走道净宽控制为米，    套内160㎡以上的户型，室内走道净宽控制为米； · 住宅入户门均采用米的标准化模式； · 凸窗尽量采用凸出净宽600mm的标准模式； · 住宅采用800kg的电梯，SOHO和高层公寓产品则采用1000kg电梯； ·入户门厅的设计标准为 8—9 平方米，不含走廊； · 立面设计在保证有良好的视觉效果的同时，尽量采用尺寸相同的开 窗和室内空间效果。 从以上的标准化方式，我们既避免产品多元化而造成的不必要的浪费， 又实现了产品品质逐级提高和舒适化的目的。 ［概念设计的标准化思考］ 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 ①概念设计要点 ②项目规模分类 ③不同项目规模下创新 ④不同自然资源下创新 ⑤概念设计标准化的思考 住宅产品创新的流程 ［ 规划中各物业形态在布局中的价值特点］ ［对于多层］：价值 点更在于近人尺度的 营造 ［对于高层］：更看 重的是避免给人以压 迫感和避免给人以高 层社区的印象，尽量 布置在内部，在城市 尺度上形成远景 案例：苏州亿城项目 高层布置在内部，在城 市尺度上形成远景 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 相同的产品一定要在布局中相同，以避免给人以差异 感，难以选择 小户型研究与创新 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 ［户型创新］ 空间的合理利用，收纳空间的合理布置，如何在小面 积中能够给与它更多的附加值是设计的难点。 这个议题也是目前处于观望状态下房地产市场一 个特别关注的问题，我们将在下面的小户型平面研究 中具体探讨。 大户型创新 主人套房、豪华卫生间、化妆间、  更衣室、三厅的具体布置 中西橱的利用 迎宾门庭、豪华客卧、佣人房的设计 洗衣间、花园入户、超大阳台露台、 主人和保姆分开入户、270度观景效果、 高空间的选择 …… 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 大户型看重的是对生活方式的提供，强调生活品味。能 够具备更多的生活特色，提供一种良好的生活方式才是 关键。必备因素包含了： 豪华主人 套房 主人与佣人 分开入户 豪华客卧 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 案例：北京保利冷泉项目 相对小户型，大户型更注重的是空间展示效果。 确定产品定位 不同的产品定位不同的设计方式，优质的的设计、住宅 的创新的前提就是要有明确的产品定位 创新移植就是把上一层的产品移植到下一层中。这里的 下一层不简单是物业类型的差别，例如别墅的设计手法 不仅仅是要移植到townhouse中，高层一样可以移植， 这里的下一层主要是价格的差异。 同样，低端产品要有高段产品的要素才叫创新。 确定移植类型和形式 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：北京龙湖香缇漫步 联排之间在平面上分开的间距，从而使其获得独栋别墅的特质。 间距   在高层公寓中加入了中庭空间和空中花园， 从而把别墅的概念引入到高层中 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：北京昆仑公寓 传统文脉类：将中国的古典元素加以提炼引入到立面中 九间堂 立面中引入 白墙、密栅 栏、竹影荷 池等中国传 统元素 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 ［立面创新］  吸取了诸多中国传统民居 的建筑特色，融中国传统 建筑特色和意境为一体   万科第五园 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 地域文化类 案例：亿城苏州项目  吸取了江南镂空的格子窗造型元素   创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 把地域中某个特征引入到立面中，或是一个物品，一个 符号，甚至相同建筑产品加以提炼和改良 万科红郡是英伦Tudor风格的上海老洋房式别墅，采用了英国斜坡屋 顶、整齐的青瓦、厚重的石材贴面等造型元素 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：万科红郡 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：水晶城 风情类 案例：万科兰乔圣菲(西班牙风格) 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 目前比较流行的是采用新古典主义的手法或者折中主义手法， 把欧陆风情加以提炼改良 较为常见，从以前的欧陆风到现在的西班牙风情，具体方式 也从以前的采用符号到现在找到一种风格完全移植。 新古典主义的手法，展现 了欧式风情   创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：广州保利林海山庄 展现法式古典的雍容华贵，庄重大气。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 案例：北京保利冷泉 案例：天津空 港服务式公寓 组合创新 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 把现代主义手法加以改良，在局部采用相同或差异元素加入 立面中，公建化的立面就是一个典型。 部品定义 部品设计创新 材料 设备 构件 其中构件部分包含在建筑设计中，在方案开始阶段即 要开始部品设计。 而材料和设备应提前开展，以减少后期变更量，控制 成本。在项目各阶段前即开始主材的材料调研、材料 清单的编制。否则在设计后期将出现对接不上的情况， 设计公司应在各个阶段积极配合甲方完成部品的设计。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①规划中各物业形态在布 局中的价值特点 ②户型创新 ③立面创新 ④部品系列与创新 ［部品系列与创新］ 建筑部品包括以下三部分： ［ 厨房尺度及功能细节研究］ 厨房须表明橱柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、 冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在 卫生间表达）位置 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①厨房尺度及功能细节研 究 ②道路装置及说明 厨房细节设计 独立厨房。玻璃隔断实现视线的贯通。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 厨房细节设计 半开放式厨房。平时可完全打开。烹饪时用玻璃拉门封闭。 折叠桌平时可以作为吧台。打开后解决临时多人用餐问题，或作为工作台使用。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 厨房细节设计 卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置；洗面盆、花洒、 浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①厨房尺度及功能细节研 究 ②道路装置及说明 卫生间干区模块 卫生间湿区模块 拆分卫生间盥洗功能，形成干湿二类模块。提高单个卫生间使用效率。 干区包括洗面池＋洗衣机。湿区包括马桶＋淋浴。 卫生间细节设计 较为独立的卫生间区域。连接家政阳台。 加宽公共走廊实现干湿分区。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 卫生间细节设计 ［ 道路装置及说明］ 总图方案应落实在提供给施工图设计单位及 景观公司的条件图内。 总图装置包括人行系统、车行系统、过街装置、行 道树、停车、组团出入口设计 总图装置方案应充分考虑人性化的需求，尤其注意 盲道、无障碍设计、健身场所位置的选择以及生命系 统中紧急避灾区域等容易被忽略的方面。而这一部分 通常是政府审查的重点，更是设计中体现人性化的至 要所在。 创新缘起 创新目的 创新形式 创新流程 1.把握客户价值要素 2.概念设计阶段的创新 3.产品研发阶段的创新 4.其它创新 住宅产品创新的流程 ①厨房尺度及功能细节研 究 ②道路装置及说明 That's All Thanks For Your Attention