旧城改造项目发展策划
——重庆市涪陵锦江花园项目发展策划（节选）
策划背景
国内房地产市场发展呈现不均衡性。
北京、上海、广州、深圳为国内发育最早、成熟程度较高的城市。国内大部份城市的房地产业仍和于初级阶段或发展阶段。
在一个未成熟未规范的市场中从事房地产策划，必须做到实事求是。重庆涪陵锦江花园作为当地最大的房地产项目，又属旧城改造项目。这个案例值得研究和关注。
本报告由重庆天立房地产咨询有限公司编制，属项目前期立项报告。
1~3（略）
4、居住环境及潜在客户消费行为研究
区域经济结构分析
国内生产总值及所占比例
2000年1~9月产业结构比例图
2000年1~9月国民生产总值达488751万元，但从上图分析，第一产业及第二产业占有较大的比例，而作为国民经济新的强势点的旅游、高科技为主的第三产业的发展渐缓，随着涪陵区产业结构的调整，第三产业具有较强的弹性空间。
轻、重工业与农业比例图
1-轻工业 2-重工业 3-农业
从上图可以看出，涪陵区是以重工业与农业为主的城市。
人口与就业情况
■按三次产业划分从业人员人数情况/构成比例：
从上图可以看出，涪陵区就业人口以从事第一产业与第二产业为主，此类人口由于从事附加值较低的行业，故经济收入较低，另一方面产业结构的比例不适，也是造成经济滞后的原因。
■劳动力资源与分配情况：
涪陵区现有从业人员万人，失业人员万人。说明涪陵区的房市具有较强的人员后盾。涪陵区目前职工在岗人数为万人，下岗为万人，据下表分析，在岗人员的年平均收入是下岗人员的年平均收入的4倍，而此部分人口为消费主力。
■职工在岗与下岗人数及平均工资情况：
城乡人口收入比例及消费支出情况
■收入比例：
■消费支出情况：
1999年全区消费品市场稳中求活，全年社会零售总额达到亿元，其中城市消费品零售额亿元，农村消费品零售总额达到亿元。
收入
自然环境分析
土地性质综述
本项目土地面积约为10公顷（即150亩），地形整体条件较为完备，由于该项目属旧城改造，再加之地块上原有军分区、体委等机关单位，实际上已满足建筑七通条件（即上水通、下水通、路通、电通、电讯通、煤气通、热力通），土地地形南高北低，最大高差达40米，平均坡度高达13%(I=13%)，为典型山脊地理特征。从场地内已建建筑和周边新建高层建筑的基础情况可知，该地块内的地质条件良好。
地块周围的自然景观
地块东部临公园路外是堡坎，落差达20米，视野开阔，可远眺乌江；北方为长江观景带；沿人民路步行3~4分钟可直到人民广场。
■自然景观
■人文、历史景观
由于培陵为我国古代巴国首都，理学发源地，以及长江三峡文化的源头，故具有丰富的人文、历史景观。如长白鹤梁、周易园风景区及堡子城革命烈士公园，由于涪陵区主城区面积不大，再加上交通便捷，为参观人文、历史景观创造了例利条件。
居住环境评估
交通条件及地理位置
该地块位于涪陵旧城中心地带，乌江与长江交汇处的一个河湾地带。是涪陵市的商业、金融中心区。该地块联结上、下半城，是从水路进入市区的门户，地块东南侧有规划的乌江索道，西南角紧邻人民路与广场路的交叉口，是涪陵现在的商业中心区。该地块交通便利，区位条件十分优越。
配套设施
该地块市政设施配套完备，沿中山路配有涪州宾馆、邮电局、地方医药公司、市财政局，以及中山路电子商业街以及中小学。沿公园路有军分区医院；人民路与公园路交汇处的南门山广场、新纪元广场、金川广场、新大兴广场。并且该地块电气、给排水、通讯、消防、动力管网等设施配套齐备。
环境、污染与周边社会治安状况
由于地块处于乌江与长江的交汇处，沿长江、乌江有七、八、九码头，再加之地块处于原旧城中心，街道狭窄，山高路不平，规划较乱。因此该地块的噪声、水、空气等生活污染较重，虽本项目属旧城改造，但原地块为原军分区、区行署、体委等机关办事处，人员结构相对单一，其周边的社会治安情况较好。
居住环境评估总结
居住环境评估总结
该地段区位优势明显，交通便捷，配套完善，商业、人文气氛浓郁。如克服污染等不利因素造成的影响，则为理想的居住之地。
区域发展房地产项目的利弊分析
区域发燕尾服房地产项目的良性分析
涪陵城区其独具特色的山城、江城特点，已具备房地产开发地理位置优势。如通过合理定位，也将会成为涪陵房地产项目消费的主要群体。
随着国家西部大开发的推进，涪陵得天独厚的旅游资源以及其地处三峡库区中心的区位优越，秘然会带动涪陵城区的经济发展，从而推动房地产的发展。
在重庆市的近期十年规划目标中（2000~2010年）将把涪陵建设成为长江上游的大城市，必然会推动房地项目的良性发展。
区域发展房地产项目的弊端
涪陵区目前的经济状况不容乐观，而且消费者购房意识较淡，大多数人仍停留在想依告单位集资建房或搭国家福利分房的末班车来解决其居家问题。
涪陵区主城区太小，城镇人口太少，难以通过规模开发来减少房地产开发的成本，并获得相应的利润。
涪陵目前房地产市场较乱，区区一个涪陵区竟有60多家房地产开发商，必然造成市场竞争无序及土地招标黑箱操作等问题，无疑也加大了其投资成本。
潜在客户分布预测
根据涪陵区的人口结构状况及详细的市调：潜在客户应为：①少数富裕的三峡移民；②国家企事业机关干部、国家公务员；③个体私有者。此部分客户具有稳定的经济收入，并具有一定购房置业欲望。
潜在客户需求分析
■户型：以三室二厅或三室一厅、二室二厅为主，其户型面积90~120平方米之间；对户型的平层、错层、跃层等建筑结构形式要求不高。
■价格：高档小区售价在每平方米1000~1300元物管费用在每平方米~元之间，好要求高品位，价格适中的住宅。
■景观及配套设施：要求环境优美，配套设施完善。
5、项目SWOT分析
项目地理位置及特点
项目地块处于涪陵区原旧城中心地带，乌江与长江交汇的河湾地带，由人民路、公园路、中山路及关庙步行梯道所围合，用地呈不规则的人字型，东西宽约500米，南北长约350米。交通便利，四通八达，多路公交汽车通过项目地块。
项目区位分析
■该项目地块位于涪陵区的商贸，金融中心区，具有浓厚的商业氛围。
■该区位联结上、下半城，是从水路进入市区划门户。
■区位周边配套设施齐全，市场、银行、学校、医院、宾馆一应俱全。
项目优势分析
■由于项目所处地位为长江、乌江交汇处，且地形地貌为典型的山脊特征，视野开阔，为典型的江景、山景地带。
■项目所在地为原军分区、地委、行置，体委用地，社会治安状况好，具有较好的居住环境。并满足城市七通：上水通、下水通、电通、气通、电视、电话。
■项目区位优势十分优越。
■交通便利。
■政策优势。市建委主任王根芳近日在长江沿岸城建主任联席会议上称：在西部大开发的前十年（2000~2010年），万州、涪陵要建成大城市，以提升重庆城市化水平，通过相应的政策法规以提高，人均住宅使用面积，人均日用水量，用气普及率，污水处理率，人均公共绿地等到3项城市化水平指标。
项目劣势分析
■现阶段涪陵区由于经济滞后，造成房市状况不景气，未形成购房热潮。
■项目所在地块涉及较多市政规划不确定因素，不利于小区的统一规划开发。
■本地块处于旧城区并临近码头，噪声空气等生活污染较重。
■由于项目为涪陵区旧城改造项目，拆迁空置总量大，达到18万平方米（其中万平方米商场），并且在拆迁安采用货币安置方式前期开发投资量大。
■由于项目占地10顷，开发投资量大，采用滚动式开发，又可能造成工期较长，资金回笼较慢，而经济效益、社会效益在短时间难以达到预想目的。
项目威胁分析
涪陵区对本项目造成直接威胁的同一品质楼盘有龙湾花园。
龙湾花园：项目开发量较大，由7幢小高层8层和3幢高层20层组成为采用欧陆建筑风味的围合式小区，其会所、游泳池、儿童娱乐场所等配套设施完善，付款方式灵活，物业管理先进，为现阶段涪陵区楼盘的代表。
对本项目的商场造成直接威胁的有：金川广场，定位为经营中高档商品，且有较好的内部素质。
项目机会分析及因素分解
■随着三峡开发及西部大开发的推进，作为三峡库区核心的涪陵区必将出台一系列优惠政策措施，带动本地经济的发燕尾服，从而推动房市的良性发展，并引导购房消费潮流。
■树于噪声污染及主干道的影响，可通过合理规划设计加以减弱，并结合合理的景观布局，先进的户型设计，特色的建筑风格，灵活的营销措施把小区塑成为涪陵区的品牌楼盘，引导房地产开发市场的走向。
■可以通过“招标”方式，吸纳一级资质的建筑商，甲级设计单位，甲级监理单位，名牌物管公司加盟，互相协调，加强开发实力，以提升小区品质。
■由于开发拆迁总量大，可以通过分期滚动开发，并通过多种融资手段，以及通过第一期开发，回收部分资金来达到平衡目的。
总结
从以上（SWOT）四个象限中的因素分布情况可以看出，地块面临的几个主要条件，如交通、购物、区位、环境都非弱项，地形地貌也较佳，几个劣势因素（如噪声、房市状况、拆迁开发量大、经验欠足）等，因本项目尚未开工，可随着工程进度的展开，及涪陵区一系列发展房地产的优惠政策出台，形成购房热潮后，再配以未来小区的合理规划和设计以及具有实力的建筑商、监理商、代理商、物业管理公司的加盟，减弱以上劣势因素对物业的影响力。
因此，该地块无完全劣势，就本项目的开发投资而言，未来的开发营销工作，可使劣势点得以不同程度的改善，只要注意威胁因素（T），把握机会因素（O），就可以达到理想的开发目的。
6、项目定位及经营主题可行性评估
项目功能定位方案
项目定位及经营主题
■项目定位：
●根据微观的房地产市场发展趋势，每一项目都有着自己独立的特征，有项目自身鲜明的亮点，也就是说，独特的项目定位是贯项目始终的理念，是项目取得成功的必备条件之一。
●从宏观上看，每一项目的定位又脱离不了区域文化特征的影响，因此，结合市场与项目素质作出准确定位，对项目的综合建设起着关键的作用。
●根据市场调查可知，高质素楼盘主要集中在南城区，如顺江花园、龙湾花园，相反，城区北部缺乏品牌楼盘。
根据市场调查可知，高素质楼盘主要集中在南城区，如顺江花园、龙湾花园，相反，城区北部缺乏品牌楼盘。
定位目标：本项目成为涪陵的房地产市场调查和本 块的显著特征，本项目定位为：中高档物业相结合的高尚社区。
■经营主题：
●项目名称及依据
1）名称：锦江花园
2）依据：
本项目地块近10万平方米，地势由南向北，从高到低，高有效期最多达到40米，因而，可以充分利用三面面江的优势，拓殿业主的视野，将水的情趣与财运的意念融入到项目理念中去。也就是说，长江、乌江的三面环抱提供得天独厚的自然条件。
本项目规模较大，而且定位于中高档物业，因而充分发挥业主前程似锦或锦秀河山的理想概念使业主充分感觉到成功人士的尊贵身份，从心理上产生一种优越感。
充分挖掘消费者的消费偏好。一般的消费者在消费力范围之内都会尽量选择素质较好，理念较新的产品。
●项目经营主题：
综合所有影响项目质素的客观条件，加以充分利用的情况下，建议项目经营主题为：锦江花园-涪陵区最大山水园林生态社区。
重要依据及主题要点
■重要依据：
●地块规模。
经过综合缜密的市场调研论证，本项目地块占地面积近10万平方米，是目前涪陵区最大的开发地块。
●两江江景的存在。
长江、乌江的三面环抱，使消费者自然地联想到江水波光粼粼的美丽画景和清香四溢的新鲜空气，精神感受较好。
●地势。
本地块南高北低的地势，顺应了人往高处走，水往低处流的经纬定律，提供了自然的山山水水，匠心独运地绘制出流水潺潺的景观。
●自然绿化效果。
地块内的绿化尤其是成年树木，已经成为社区环境的天然氧吧，为山水园林景观的缔造提供了先天的条件。
●地块现有的居住氛围。
由于本地块属于旧城改造项目，所以如何延续朱地块的氛围将对新项目是否取得成功有重要作用。虽然可以塑造出全新的居住社区，但是在消费者的消费意识中，始终存在着对原有地块性质、居住群体等方面倾向意识，尤其是原有地块内的潜在购房者，此种倾向更加强烈，对项目的综合质素要求在原来基础之上提升档次。
●北部城区高尚社区的空白，物业市场的空白为本项目的经营发燕尾服，提供了比较好的契机，树立北部城区甚至涪陵区的物业形象代表特征。
■主题要点：
从项目定位及经营主题，项目的综合条件分析，建议本项目在以下几方面重点突出：
●规模化社区。塑造涪陵区最大项目的居住社区。
●山水园林社区。在现有地块内的园林绿化基础上，配置现代的高尚山水风光，再加以园林的点缀，形成有层次感、错落有致的自然景观，提升项目的附加值。
●生态社区。主要以人为主题，创造大自然的生态居住空间，引进综合的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料、设备实现山水园林社区的升级，营造鸟语花香，生机盎然的大自然环境，将人融入自然的世界，化为一个系统的良性的整体。
●人与自然和谐共生的景观。在生态社区的主题上，树立居在其中，尽善尽美的美丽情怀，营造人与自然的千百种生物息息相关，生与灵的交融境界，充分展现社区以人为中心，人物相生的景象。
●智能化的物业管理。21世纪人性化为主题的高尚社区，智能化是必不可少的，提供优质的物业管理服务也是广大业主所需求的，因此，智能化物业管理也是提升项目附加值的有力措施。
●先进技术的创先应用。现代社区充分借用先进的技术，尤其是涪陵区房地产市场未采用或者采用不同的技术，如环保墙体材料、空气指标自动测试仪等，可以充分提升项目的品味，做到创先性，赋予项目的升值潜力。
总之，项目的主要经营要点是多项因素的综合提炼，因而在具体实施过程中，一个经营要点可以派生出更多的经营细分诉求点，可以较全面地衬托项目，将项目的优势立体式地诉诸于消费者。
项目潜在销售客户来源
核心客户
根据市场调研资料显示，家庭收入万元以上的占近25%，而在年收入为25%的消费群体中，个体工商户占近60%，国家公务员占近35%，相对本项目来讲，社区品味较高，高质素物业、高价位物业战友有较大比例，因此，充分吸引这部分高收入消费群体，是本项目成功的重要保障，基于上述情况，建议本项目的核心客户锁定为：个体工商户、国家公务员。
重要客户
根据前面资料分析，万元以下的消费群体占近75%，可以说此部份消费市场仍然是巨大的市场，在这部分群体中，正准购房，有可能买和有街考虑总共占近50%。而且%的是3~4口人以上的居住家庭占85~96%，其需求解决住房的欲望还是挺强的，因此，综合客观事实，建议本项目重要客户定位为：欲改变居住环境且家庭收入在3万元以上的家庭消费群体。
一般客户
本项目核心客户，重要客户范围外依然存在相当部分购房者，而且项目的宣传受达面比较广泛，并不绝对面，而且针对涪陵区三峡移民定居点这一显著特征和部分购置黄金地段物业放租的消费群体两块市场，建议本项目一般客户定位为：三峡移民和投资者、其他消费者。
总结
通过上述目标客户群体细分，其大致组成如表6-1：
表6-1
项目定位对周边地区及城市相似项目的影响
■对周边地区的影响：
由于本项目位置的优越性和特殊性，有利于塑造高尚的开发建设，同时，本项目属于旧城改造，而且临近中山东路一带是商业黄金地段，无论是人流量还是消费力都比较旺盛。因此，采用综合城市开发，分区分期建设，不仅有利于发展商资金的快速回笼，减少项目的建设资金风险，更加有利于高尚社区，现代氛围的营造，可以带动周边的商业、服务业繁荣昌盛，提高整个社区的消费力，供需总量都将有所增加从而保持商业中心、居住中心的复合型社区地位。
■城市相似项目格局的影响：
本项目的规划理念自始至终贯彻中高档的现代社区，可以说将对现有项目，尤其是规模较小的楼盘，起到了强有力的客户分流作用，从整个城市格局，将借此诞生一个“北部新城”，使整个涪陵区老城区的旧容新乳貌，成为市民消费、旅游的好去处。因此，从这一点来讲，本项目无论在开发思路还是开发时间方面，都力求将现代社区概念融汇进去，使整个项目在系统开发的过程中，对城市的格局、繁荣起着有益的标志性作用。
●本地块现有的居住氛围。
现有居住群体和居住环境，无疑是许多消费者尊重、羡慕的地方，因而无形中本地块有一种吸引力，即入住尊贵地段的偏好。
●发展商、代理商集多方面的全力配合。
项目的操作最终归究于各参与方的投入力度，各参与方的专业技术，因此，在发燕尾服商及笄方的积极配合下，使崭新的理念从前期融入项目中成为可能，当然有许多工作必须开展。
项目定位实现的可能性与现实性
■可能性：
●先进理念的贯穿。
●大型成规模开发的小区，做好前期的规划策划工作，将顺应消费者心理的理念融入到项目的规划设计中去从而在项目中体现出来，变成吸引消费者的无数闪光点，为销售打下坚实的基础，从而成为项目取得成功的有利条件之一。
●消费者的消费心理接纳度。
●根据大量的市场调查得知，大部分消费者追求大户单位，但同时也考虑了社区、配套设施、物业品味等，因此，在消费者消费承受力范围之内，塑造品味较高的社我，顺应了消费者21世纪的居家心理趋势。
●项目定位及主题的率先应用和特色。
●涪陵区目前房地产市场中，各个项目都有自己的主题。如龙湾花园——涪陵第一家至尊小区。塑的是龙的尊贵身份，尊贵居家的主题，因而从主题上满足了消费者的爱好心理。由此可知，本项目结合地块实际情况，树立独有宣传主题，完全可以吸引众多买家心理，倡导新的消费观念。
●广告媒介宣传作用及消费者的口碑作用。充分利用各种宣传手段，强势宣传新理念，倡导新的住宅时尚观念。
■现实性：
●项目地块的现状：
1）拆迁工作量大；
2）地势呈现南高北低；
3）临近人民路、中山东；
4）路为商业中心街；
5）居住环境较好；
6）三面环江
●发展商的倾力奉献。
●房地产市场对先进理念接纳程度逐步增强。
●消费力度完全可以达到项目定位标准。
项目定位的关键因素分析
■市场方面：
●竞争对手的实际情况。
房地产市场可以说瞬息万变，尤其是推盘情况、价格情况等，因市场需求量，供给量的变化而变化，因此，只有准确地把握市场动态，发掘市场客观规律，才能对项目作出全面的、及时的、客观的了解，制定出符合市场的策略。
根据市场调查可知，涪陵区在售项目的主题，卖点等经营思路仍处于探索阶段，规模化的先进理念开发空间仍然很广阔，因此，本项目定位及经营主题具备了相当的竞争力，强有力地保证社区品味的提升。
●消费意识。
根据市场调查可知，涪陵区消费者绝大多数仍处于朦胧阶段，消费意识随意性较强，从另外一方面讲，消费意识的可塑性强，有利于引导和提倡消费时尚观念，对新事物的追奇心理比较容易开发，因而对本项目定位的实现提供了充分的条件。
●经济水平的发展。
伴随国民经济的发展，产业结构不断调整国民收入不断提高，居民收入水平也得到提高，从而消费者的有效需求得到一定幅度地提高，为消费者购买商品房提供了宽松的经济环境。
同时，居民收入的提高，追求优质产品的心理越来越重，尤其是关系到一生居住的住房，从项目综合质素方面要求越来越高，消费者追求的档次、品味一定超越现有状况，寻求崭新的生活空间。因此，本项目的定位可以说顺应了这种发展趋势，率先综合考虑了市场意识的新陈代谢。
■非市场因素：
●政策因素。
本项目作为大规模开发，而且是旧城改造的重头戏，因而无论政府，还是发展商都给予高度支持、重视。当然，由于拆迁工作量特别大，而且拆迁各方比较错综复杂，涉及企业、机关团体等多种性质的单位，所以政策的强有力支持是必不可少的，否则，将会影响整个项目的系统运转，偏离良性发展的轨道。
●拆迁主体的影响。
前面曾提及本项目涉及拆迁范围广，拆迁主体多，因而项目开发工作的进行与受拆迁工作影响重大。
●发展商资金运用。
虽然发展商怀着雄厚实力，欲把项目做到比较好，从而取得好的销售业绩，实现可观的利润额，但是发展商开发资金的大力投入是项目取得成功的前提，只有开发资金的良性循环，项目的滚动开发才具备坚强的基础，抵搞市场风险因素带来干扰的能力才会大大增强。
总之，开发商的有效投资，是取得较高投资收益率的保障。
●规划理念的贯穿。
从前面项目经营主题定位依据可知，本项目定位的实现具备了客观的地利条件。只要加以因势利导，融入先进的设计规划理念，从而充分体现人性化的居住观念，为销售打下较好的伏笔，实现人与景、人与自然的交相融汇。
经营方案及策略
经营思路
本项目地处老城区，商业比较兴旺，拆迁工作量大，而且规模开发需投入资金量大，为了有效回收资金，实现预期利润目标，因此，建议实行分期开发，分期计划（附插图），经营思路如下：
■先开发第一期住宅，大约总建筑面积为103000平方米，总套数约为680套，预计2年时间，收回投资资金。
■利用第一期的回笼资金作为第二期的开发资金。预计1年4个月，住宅总建筑面积为平方米，商场的面积为2万平方米，住宅总套数约为100套。在第一期业主入住，汇集人气的情况下，以住宅推售为主，而裙楼采取大型商场实行出租或出售。招商对象可以是各种特色专卖柜或大型百货集团，但是品味要求比一般百货市场高，力争走超市经营路子。
■最后开发第三期用地。
■预计2年8个月，按照上面三步计划，第三期占地面积大约为平方米，住宅总建筑面积为118000平方米，商场面积为5000平方米，住宅总套数为1480套。实行滚动开发，经营资金的有序抽通行证，有效回收。
本期的商铺以中档品位招商，顾客对象相对大众化。
可操性经营计划
■第一期开发：
●经营流程表（表6-2）：
表6-2
■操作细则：
●所有塔楼同时开发，待主体结构2~3层时实行认购登记。
●预售证颁发时，正式向社会推售。
●待主体结构封项阶段之前，力争做好小区内部份配套设施（如绿化地带），既为第一期的销售提供配套支持，又为第二期开发汇聚人气增加景观点。
●主体结构封顶阶段之前，进行第二期开发的拆迁工作。
●第一期入住前，物业管理提前介入，会所、幼儿园必须投入使用，形成充分的硬件配套，方便业主生活。
■第二期开发：
●经营流程表（表6-3）
表6-3
■操作细则：
●做好与第一期的衔接工作，有铲使用回收资金开发第二期商住楼，待主体结构达到裙楼顶层1~2层时正式推出。
●待主体结构封顶，实行强销，力争实现销售率达到70%~80%，开发资金的大量回笼。
●外立面装修完之后，实行商场和写字楼的招商引资，实现商业的旺场，以期达到业主入住时，商业配套设施齐备，从而基本形成小区规模。
●写字楼可以视市场情况定：可以作单身公寓出售，可以作办公房出售或出租。
■第三期用地开发：
●经营流程表（表6-4）：
表6-4
●操作细则：
根据第一、第二期开发住宅销售情况及市场供需状况，确定推出数量、时机、推出价格等，重心在精品住宅的推介，辅之商铺的招租以期全面树立“锦江花园”社区，实现最佳贩资效益。
经营策略
结合本项目的实际情况，在滚动开发的基础上，通过各种营销活动，采取灵活活的销售政策，顺应市场推出不同景观不同楼层的单位，以此实现销售资金的快速回收，因此，本项目的经营策略可概括为：采取灵活的经营政策，全面推出，重点突破，滚动开发，高速高效高收益。
项目户型比例、配套设施的设置
■户型比例：
缜密科学的市场调查基础之上，结合涪陵区及重庆区域的消费倾向，建议本项目户型比例为：
表6-5
■配套设施：
为了提升小区的品味，充分体现“人”为中心的主题，将人景合一，增加项目销售亮点，建议本项目配备如下配套设施：
●会所：功能齐全，使用合理。
●游泳池：成人和少儿使用。
●幼儿园：3所。
●羽毛球场。
●蓝球场。
●自然流水循环系统。
●生态园林绿化：灌木丛、凉亭、风景树等。
●假山景或借地势造山景。
●绿色走廊。
●小卖部及商场。
7~8（略）
9、项目操作及营销策略
对项目操作的建议
■配套设施、环境主题的完善：
配套设施的完善是社区成熟的必备条件之一，配套设施的提前建设或者同步建设是吸引消费者的闲光点，尤其是针对规模开发的社区，因为随着经济水平的发展，消费意识越来越成熟，愈来愈理性化，影响其购买决心的因素所起的作用也悄悄地发生变化。据市场调查统计资料分析，房地产发展初级阶段，价格所起作用是绝对的，随着房地产不断发展，消费者收入的逐步增加，其追求环境配套完善的意识更加浓厚。
本项目分期滚动开始，其中第一期是否开发成功对本项目起着至关重要的影响，因此，基于既做好第一期，赢得消费者，又为第二期做好充分准备的目的，配套设施的完善、生态型山水园林的逐步建设是必须的，切忌先做过错所有楼盘之后，再重新四处开挖，搞配套建设，严重影响业主生活，不利于品牌形象的树立。
■工程进度的严格控制：
项目开发应在尽可能的情况下，缩短建筑期，一方面为销售时机及各项营销活动的开展提供强有力的机会支持，获得机会收益；另一方面树立发展商雄厚实力的品牌形象。当然，切忌拖延工期，造成负面影响的同时，也应避免盲目追求快，造成许多资源的严重浪费，无形之中增加材料成本，以及忽视对建筑质量的严格控制。
■执行全方位立体式强推营销主题：
本项目营销主题应始终贯彻，要力求倡导、树立新的消费观念，要树立消费者良好口碑的宣传形象。执行过程中，切忌盲目更改宣传主题，特别是脱离物业主题定位的诉求。总之，营销工作始终围绕物业主题定位系统的进行，是本项目定位实现的充分保障条件。
■参与各方面的密切合作：
无论是发展商还是代理商，都始终围绕物业寻找默契的配合点，互相配合，才有利于各项营销工作的顺利开展。
■施工现场形象的树立：
在这一点上，尽力消除施工现场与营销工作没有多大关系的错误观念，其实，施工现场的井然有序的良好形象，无疑是消费者最直接的感观印象，直接关系到各项营销活动的成功与失败，因此，这方面，建议必须做好如下工作：
●尽可能消除安全隐患。
●施工材料整齐、有条不紊的堆放。
●施工废料或施工垃圾的及时清理，尤其是直接面对客的地带。
●施工隔离墙采用统一基调的VI标识系统。
●施工废料或施工垃圾的及时清旦，尤其是直接面对客户的地带。
●施工隔离墙采用统一基调的VI标识系统。
●施工现场生机蓬勃景象的展现，尤其是人气的汇集，避免某些项目常常出现施工现场冷清的场面，直接导致消费者信心的丧失。
■确保项目前期开发建设阶段时间相对较短，尤其是主体结构前3~6层的建设，以高速高质的形象推出，直接给消费者强烈的震撼力。
项目运作网络及时间进度。
根据工程实际情况，采取三期紧密衔接，滚动开发，初步拟定如下：
■第一期（见表6-6）：
表6-6
■第二期（见表6-7）：
表6-7
■第三期（见表6-8）：
表6-8
营销策略
营销策略的选择必须依赖于项目的本身，是各种策略的总称。因此，建议本项目的总体营销策略是：全面诉求“锦江花园-涪陵区最大山水园林生态社区”主题，铺之各种促销活动，创立“锦江花园”品牌，即“内强质素，外树形象，树立锦江花园品牌”。
第一期
营销思路是：全面诉求，阵地效应，创立“锦江花园”品牌，集中核心客户和重要客户的吸引。
阐述：由于本期开发是项目的第一期，品牌的塑造，基本上全依赖于本期工作。因此，建议从广告诉求、项目包装、景观推介、价格战略等几方面遵循市场，全面地立体地送达客户群体，通过各项因素的整合，使“锦江花园“品牌形象深入消费者，创造整合经济效益。
第二期
营销思路是：沿用“锦江花园”品牌，推出“锦江购物中心”，提倡商住办一体化高尚社区，主要诉求核心客户。
阐释：本期地块直接接壤南门山中心，为遵循固有优势，缔造商业中心的核心地位，因此本项目采取推出“锦江购物中心”大都会广场式消费、休闲地，强力树立“锦江花园”品牌。
第三期
营销思路：利用“锦江花园”品牌，推出高尚社区最后一期，全面诉求，挖掘全部目标客户群体。
阐释：本期开发是项目的最后一期，充分发挥品牌的吸引作用，推出项目精华的集结，营造高尚现代居住社区的最后购买机会，以此推动消费者的购买欲望，全面树立“锦江花园”品牌。
策略细分
价格策略
价格作为消费者最敏感最关心的因素之一，其合理性直接关系到项目是否能为市场接受，也就是说直接影响到推盘是否成功和投资资金的回笼，因此，制定合理的价格，对赢得市场消费者起着关键作用。针对本项目特点，建议采取如下定价策略：
■制定基准价
基准价必须遵循市场供需情况，尤其是素质相近，竞争性较强的楼盘价格变动趋势，同时结合项目素质，制定基准价，具体步骤如下：
●确定市场基准价：运用市场比较法；
●结合项目质素综合情况确定项目标准价或平均价：主要应用成本分析。
■调差
●在基准价的基础上，考虑具体的因素如景观、朝向、户型、空间布置，楼层确定不同的调差幅度，调整出每套的初步价格。
●结合市场走势，预计市场价格高速空间，确定调整系数。
●计算初步利润率，分析可调整因素及幅度。
●结合预期利润，再镒做利润率的系数调整。
●确定最后公开销售价格。
总结：本项目的价格策略可以归纳为：遵循市场，实现最佳投资最大效益。
广告策略：
总体策略是：针对不同的诉求重点，组合不同的广告途径及力度等，力争适量投入高效应。
■推盘前阶段：
本阶段总体思路：循序渐进，水到渠成，强势推出，爆炸效果。具体操作如下：
●蓄势阶段：
通过适当的宣传，悄然地推出楼盘的主题概念和主题形象，从视觉、听觉方面达到宣传效果，达到告知目的，使消费者有一个基本的了解，这阶段可做如下工作：
（1）现场包装：售楼处、围墙等。
A）项目总体规划形象展牌。
B）售楼处：各种模型、展板、接待台、智能化物业示范台。
C）横幅、条幅。
D）围墙形象。
（2）简易宣传：传单（诉求简单信息）。
●造势阶段：本阶段是在前阶段效果基础之上，为后阶段工作做好充分准备，本阶段效果怎样，关系到后阶段推盘的效果，如果造势阶段工作好，可以说对强推阶段事半功倍的铲果起着强有力的推动作用。
造势阶段基于以上作用，又称之为“发动阶段”，主要是诉诸消费者推盘信息，强烈掀起欲购房者的购买欲望。本阶段可做如下工作：
a）鲜花；
b）彩旗、彩条；
2）加大广告投入
a）楼书；
b）利好消息。
●强势推盘阶段：充分借用前阶段的宣传效果，通过主体性宣传，扩大广告诉求范围，提高广州受达率，强势推出楼盘，树立项目的崭新形象，力求将“锦江花园——涪陵区最大山水园森生态社区”全面抛给目标客户群体，从而达到较好的销售效果，品牌形象深入人心。
本阶段订 思路是项目的全方位包装，包括广告，现场等，力求告知项目的综合素质和推盘情况，本阶段主要做好如下工作：
（1）媒体的炒作；
（2）销售政策的传播；
（3）广告通路的增加；
（4）客户群体的深入。
■开盘后销售期：
本阶段的策略是：充分利用各种载体，举行各种促销活动，配合灵活政策，强推楼盘，延续物业的主题概念，这期间，需配合较多的发动促销活动，推动整个楼盘的销售，实现资金的尽快回收，完成销售目标。本阶段主要有以下几方面：
●做好销售管理：
（1）制定合适的销售政策；
（2）应用高超的销售技巧；
（3）做好销售控制。
●布置各项营销活动。
●及时调整广告投入。
●全面诉求项目概念，重点分项诉求项目优势点。
推介策略
选择最佳推盘时机，推介最佳配合比例单位数量，力争最佳效益，具体从以下几方面着手。
■采取灵活的付款方式。
结合市场情况，制定出符合消费者比较愿意接受的付款方式，可以说从一定程度上增加了消费者的选择，减轻了消费者部分困难，也就是说，通过付款方式的灵活，增加了潜在购房者的，扩大了销售机会率。虽然从短期而言，资金回收数量少，但是从长远角度分析，资金的回收率较高，而且大大降低了投资风险，因此，付款方式的合理性也是销售策略的重要内容。
■灵活的销售政策。
销售政策是创立项目品牌的有力工具之一，有力的销售政策可以吸引大量的潜在消费者，尤其是针对持币观望的消费者。
销售政策是创立项目品牌的有力工具之一，有力的销售政策可以吸引大量的潜在消费者，尤其是针对持币观望的消费者。
■推介范围的搭配。
开盘之前，根据建设进度情况，采取灵活活的推介范围比例搭配比较有利于客户群体的适当突破，对品牌的树立起着辅助作用。开盘之后销售阶段，配合每次营销活动，推介范围的合理搭配，可兼顾项目整体效益，取得最佳销售业绩。
有关推介范围的搭配可以考虑市场需求情况，楼盘质素情况，工程进度等，具体的比例待方案尤其是建设期限、销售期间确定之后，具体拟订。
■推介对象的选择。
推介对象采取全面诉求，重点突破的策略，充分与推介范围，销售政策配合，以期取得较好的销售效果。
调整策略
选择最佳推盘时机，推介最佳配合比例单位数量，力争最佳效益，具体从以下几方面着手。
■采取灵活的付款方式。
结合市场情况，制定出符合消费者比较愿意接受的付款方式，可以说从一定程度上增加了消费者的选择，减轻了消费者部分困难，也就是说，通过付款方式的灵活，增加了潜在购房者的范围，扩大了销售机会率。虽然从短期而言，资金回收数量少，但是从长远角度分析，资金的回收率较高，而且大大降低了投资风险，因此，付款方式的合理性也是销售策略的重要内容。
■灵活活的销售政策。
销售政策是创立项目品牌的有力工具之一，有力的销售政策可以吸引大量的潜在消费者，尤其是针对持币观望的消费者。
销售政策作为配合各项营销活动的措施，可以采取“额外优惠”或者“送家电”等许多办法。
■推介范围的搭配。
开盘之前，根据建设进度情况，采取灵活的推介范围比例搭配，比较有利于客户群体的适当突破，对品牌的树立起着辅助作用。开盘之后销售阶段，配合每次营销活动，推介范围的合理搭配可兼顾 项目整体效益，取得最佳佳销售业绩。
有关推介范围的搭配套可以考虑市场需求情况，楼盘质素情况，工程进度等，具体的比例待方案尤其是建设期限、销售期间确定之后，具体拟订。
■推介对象的选择。
推介对象采取全面诉求，重点突破的策略，充分与推介范围，销售政策配合，以期取得较好的销售效果。
调整策略
■价格的调整。
■促销活动主题的调整。
■广告投放的调整。
■推介范围及对象的调整。
营销执行方案
营销准备工作
现场包装
■售楼处的布置。
■围墙广告的布置。
■楼花的立面布置。
■展示广告牌和路线导向牌。
售楼书的制作
价格表的制定
单张或传单的制作
广告的制作与发布
营销活动
第一期
■内部认购登记活动。
■公开发售推盘仪式。
■会所设免费试用周。
■锦江花园——山水园林生态景观开放周。
■热烈庆祝锦江花园主体结构封顶，特推XX单位。
■锦江花园，登高望景寻宝行动。
■第一期业主入伙活动。
■锦江花园，生态知识赛活动。
■锦江花园，山水园林摄影比赛。
第二期
■内部认购登记活动。
■正式推盘活动。
■购物中心试营业活动。
■锦江购物广场落成典礼。
■“南门山——锦江购物中心”商业街摄影展。
■主体结构封顶展销周。
■节假日展销活动。
第三期
■内部认购登记活动。
■正式推盘活动。
■江景写生比赛。
■准业主——一、二期业主联谊会。
■锦江花园全面落成展销会。
■锦江花雷锋——动静园林、生态游。
■锦江花园少儿集体游。
注：营销活动旨在强推楼盘，具体每次活动方案根据实际情况制定，活动次数视销售情况而定。
营销诉求点系列
主题介绍
锦江花园——涪陵最大山水园林生态社区。
主题介绍
■第一期：
●规模开发，成熟社区。
●精心设计，户户面江。
●尊贵居所，自然山水之家。
●配套完善，享受现代化生活新时尚。
●滨江大道、长江乌江，水陆交汇，四通八达。
●名牌优质的物业管理。
●涪陵区物业的形象代表——高品味实在的价格。
●智能化设施的应用。
●涪陵最大的现代居住社区。
●涪陵区首创——引进教育配套，孩子成长的摇蓝。
■第二期：
●商住一体化的高尚住宅。
●星级式管理，安居乐业。
●坐拥商业旺地，升值潜力无限。
●商业步行一条街，尽享现代都市生活。
●“大都会广场”式的休闲、消费——锦江购物中心。
●锦江购物中心，南门山商业圈的璀璨明珠。
●会当凌绝顶，一览涪陵城。
■第三期：
●高尚居住社区，最后的机会。
●社区的闲情，中山东路的休闲购物——您的轻松选择。
●长江就在您的眼前——景观。
●精品户型的汇集、精英的荟萃。
●“江岸边的闲情逸致，江风的轻拂，让您尽情放纵自我”——情怀。
说明：在第一期整个销售过程中，始终围绕物业主题进行强势诉求，全面多角度进行主体宣传，树立品牌形象。在品牌达到广州诉求深入消费者之后，为第二期的销售起到无形的有益作用。
广告宣传
广告宣传媒体
■基本组合内容：
●固定载体：现场、灯箱广告、候车亭广告等。
●移动载体：电视、报纸、传单等。
●活动宣传。
■组合依据：
●根据不同销售阶段采取不同的部署。
●不同目标客户诉求重点，根据不同客户群体接触的信息途径选择。
广告宣传计划
根据诉求客户群体、推介范围、销售目标、销售时间、营销活动等相关因素制定，只有广告诉求主要思路不发生变化，其他情况依据实际情况在每一阶段的销售部署方案中体现。
销售期间与目标
初步方案见经营计划中，具体方案待实际情况制定。
管理人员配备及组织要求
为做好项目的全面策划工作，保证各项信息的准确到位，服务好一线的销售工作，从项目规划开始成立专案组，专案组全面负责本项目各项工作，具体组织人员如下：
销售队伍
根据项目的规模化及复杂性，将配备包括项目经理、项目策划、销售主管、销售人员等高质素的3~5人/班的销售队伍。
市场跟踪
随时把握市场信息，跟踪市场动态，做出适时调整。
策划部
■总经理。
■策划总监、策划经理、高级市场策划。
■开发部。
项目营销费用及节奏安排
本项目的营销费用递延性较强，费用来源组合相对单一，因此控制相对容易，具体分布如表6-9：
表6-9
10、项目发展潜力分析及建议
对项目升值有利因素的分析
物业管理的优质服务
本社区全部入住之后，形成一个高尚的现代居住小区，对后期的管理提出较高的要求。引入名牌的物业管理，提供“保姆式”的家居管理，维护公共设施的使用年限，充分发挥公共地方的娱乐、休闲等价值，延长其使用寿命，因此，可以说名牌的物业管理为物业的保值提供了充分的保障条件。
商业、居住中心优势
从现阶段地块分析，从大东门沿中山东路是商业一条街，其客流量相当大，商业氛围比较浓厚；在南门山转盘一带也直接形成了老城区的商业中心。与商业中心配套的是地块内部的机关单位及团体住宅、办公用房，可以说地块本身就是商住一体化的。
基于地块的固有优势，本项目规划思路充分发挥，采用高尚居住社区与部分商场相结合的设计，延续了地块的优势，与地块的应用地位相符合有利于物业的保值升值。
滨江大道的筹建
滨江大道沿长江、乌江而建，既起着大堤的作用，又具备了休闲观景、健身地带的作用，同时，更大程度上解决了交通的问题。他将成为两江江岸的标志性建筑，直接将码头的游客输送到各个地方。而作为高尚社区的锦江花园，对游客起着形象的宣传优势。
伴随滨江大道的建设，两江的江岸生活污染也将会得到大大改善，可以提供一片漫步江边的宽阔地带，减少了空气腥臭味，一定程度上大大改变了生活环境。
总之，市政工程的建设、环保建设的开展，直接改善人民生活条件，无疑为物业的保值升值提供了有力条件。
超前的规划，先进的设计
本项目定位为中高档物业，从规划、设计方面领先涪陵区房产市场的潮流，而且本项目沿着涪陵区旧城改造的形象工程的理念，以实在的价格推出，回报于消费者，可以说价廉物美，从楼盘质素方面提供了物业保值升值的基础条件。
居住群体
由于本项目定位相对涪陵区房地产市场其他物业品味较高，尤其是具备一定数量的闹档物业，因而锁定的目标客户群体，消费观念绝大多数相对前瞻，都比较追求安居的享受，追求以人为中心的生活环境。当然，基于消费者固有的消费意识，受护物业，自觉维护社区生活环境的能动性比较高，为物业的保值升值提供了一个主观能动的条件。
配套设施
本项目配备了先进的智能化设备，符合21世纪人居潮流，减少了生活之中不必要的麻烦，同时，小区内配套设施相当完善，可以说达到“世外桃源”般的生活，完全可以享有独自的生活空间，基本上避开了外界配套设施的过度干扰。
总结：房地产商品具备了固有的保值升值内在条件，加上充分的外部条件，使得物业的保值升值潜力更高，但与此同时，作为整个涪陵区旧城改造的形象工作仍然受到众多因素的影响。
项目保值升值不利因素
噪声污染
本项目由于地处商业中心，而且随着旧城改造的完成，形成一定程度上的噪声污染圈，尤其是针对小区临街的住宅，特别是中山东路附近的单位，受到干扰更加大，造成居住成份的价值流失。
自然折旧
本物业由于地处临江地带，而且地势为南高北低，因此相对一般项目来讲，物业外立面遭受雨、雾、风、阳光的侵蚀较为严重，但这些影响所起的作用，是消费者都能接受的，不存在价值流失过多的心理差距。
竞争对手的发展
随着经济的发展，房地产市场经济愈来愈激烈，在户型、规划设计、物业理念等各方面都追求日新月异的变化，对客户群体的划分也越来越细化，消费者的需求差异性也逐渐明显，所以，竞争性物业的发展，一定程度上造成本物业经济上折旧，但是，这种因素因为本社区的超前规划理念的融会，其作用比较小。
市政配套设建设的不及时性
消费者在小区功能相对完善独立的条件下，也希望改善周边的社区环境、社区配套，因而市政建设、社区配套。建设的缓慢或者说跟不上市场经济发展的客观要求，无疑将成为影响社区物业价值的不利因素。
未来竞争者的成长情况预测
目前市场资料显示，真正在涪陵区市场对本项目构成威胁的只有如下几个项目：
龙湾花园
龙湾花园规划为7幢多层、3幢高层，目前正式推售龙腾阁、龙图阁两栋高层。龙腾阁已经封顶，正在进行外装修，预计年底交楼；龙图阁已建至主体结构7层。从销售情况看，销售率达到20%左右，其中主要集中在龙腾阁。
从相面基本资料可知，龙湾花园后续空间比较大，也就是说，推盘的力度比较大，其自身面临的压力也比较大，在另一面，其销售力度的加大，对本项目的发售起着相当大的竞争作用 ，一定程度上对客户起到分流作用 。
顺江花园
顺江花园规划占地面积公顷，总建筑面积47万平方米，主要分三期开发，其中第一、二期已经开发成功，日前正式开发第三期。从第一、二期的入住情况看，入住率相当高。其诉求的主题康居示范小区，其价格相对便宜，销售情况好，有很大推动作用。
从上面基本资料分析，顺江花园后续空间相对狭窄，而且其主要争取的目标客户有较大的差异，因此，此项目对锦江花园的影响不大。
兴华花园
兴华园规划占地面积为68034平方米，总建筑面积为165638平方米，目前正在进行第二期开发，预计交房时间为2001年10月，其目标客户主要定位为中高收入稳定消费者。
从上面资料分析，虽然兴华花园的目标客户群与本项目的目标客户群体有所重复，但是由于开发时间的不同，销售环境也大相径庭，因此，兴华花园对本项目的推广销售只有微小的影响作用。
项目成长与周边环境的互动关系
本项目实行分期滚动开发，由于每一期开发区域不同，开发量不同，因而其带来的影响不一样。
第一期开发
选择临近公园路地块为首期开发，基于商业氛不浓，地势相对平缓，拆迁成本费用少，可塑性强等特点。由此可知，首期开发无论是对周边还是涪陵区整个市场，都将带来新的物业象征，就像一块巨大的磁石一样，牢牢吸引住消费者的眼光。当项目正式推出后，对潜在购房者将转换成为现实购房者，将其他消费者的购房意念提升起来，如此以来，成为市场置业者的焦点，树立起“锦江花园”这一品牌。
第二期开发
在第一期开发基础之上，开发第二期商住楼，一定程度上将影响南门山一带的商业氛围，但是此时做好商场的招商引资工作和中心广场的尽快落成，商业氛围的恢复还是比较快的。商业氛围的转移仅仅是暂时的，大型社区的潜在消费力仍将在大地吸引投资者的眼光，注意力经济再次得到验证。本期开发可考虑保留适量的铺位，继续经营。
第三期用地的开发
在前面二期开发资金有效回收的前提下，注入开发资金，全面开发，在先开发部分住宅的情况下，延续部分商铺的使用期限，回收部分投资资金。
本期开发对中山东路的商业氛围有所影响，但只要加大开发力度，做好商铺与住宅的配合开发，商业氛围的恢复比较快，而且可以上升档次。
总结：本项目具备了众多优势条件，辅之以特色的营销策划工作，不但对周边物业，而且对涪陵区房地产市场产生深远的影响。
11、项目综合评估
综合评估意见
项目具有持续良好前景
若本项目顺利开发，投资收益率将达到19%，且每年有较高的稳定收益，项目前景看好。
抓紧把握机遇，尽快起动开发
从宏观经济形势、涪陵市城市发展战略及涪陵市房地产市场情况分析，本项目高起点、高标准的定位完全符合涪陵市发展的需要，宜抓紧时机，把握机遇，尽快开发。
全方位把握好首期开发
本项目关键在于第一期开发，这是本项目成败的关键。应予以高度重视，特别是市场定位、入市时机、营销策略、品牌的塑造对整个项目有着重大影响。
精心做好总体策划协调好三期开发
本项目采取分期分区的开发战略，各期的开发应在总体规划的控制之下协调进行。
把握全面因素，不断深化总体策划和各期开发方案
本报告是总体规划及诸多影响因素未确定的情况下进行的，许多基本资料需要修正，投资及收益亦有待修正，执行方案也需调整及细化。
对项目发展的建议
适应市场变化而调整二、三期开发策略
由于本项目开发期较长且涪陵市区处于高速发展时期，因此，第二、三期的写字楼、商场的规模、档次应视市场的变化而相应调整。
持续打造项目主题卖点
优美的环境是本项目的卖点，也是发展商打造品牌的基石。建议高标准营造环境，与销售策略有机结合，形成强大的销售动力。
重视小区入口设计，精塑项目形象
项目入口设计需予以重视，应和项目的总体定位一致，突出“涪陵最大居住社区”的气势，塑项目形象。
精算成本，提高开发效率
由于涪陵市面临着前所未有的发展机遇，已知的及潜在的竞争将日趋激烈。建议在准确测算投资收益的情况下，加快开发的步伐，以迅速占领市场。
解放思想，集一流开发人、财、物资源，做一流开发小区
为适应市场竞争的需要，开发商应建立一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、工程施工、销售到物业管理均能达到较高水平，以达到降低开发成本，减少风险，实现盈利目标。
对项目面临的重大问题的说明
高度关注拆迁
拆迁工作是本项目的难点和重点，它具有拆迁量大、拆迁涉及面广、牵涉关系复杂等特点，如何协调各方面关系、争取政府优惠、加快拆迁进度等都是发展商在开发前期重点考虑的问题。由于拆迁工作投入大，拆迁周期的长短及拆迁资金的控制将影响本项目的效益，应予充分重视。
落实城市主干道的走向
城市总体规划是本项目面临的另一重大问题，如果有城市主干道通过小区，那么整个项目的定位，功能布局、开发思路、开发周期都要随之调整，成本与利润水平也要重新测定。
项目开发过程中，必须密切注意资金的平衡和运用。
本项目为中高档物业，售价高的同时，成本相对也比周边楼盘要高，在未来竞争日趋激烈的情况下，发展商应充分重视成本的控制，增强市场竞争力。
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