内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
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内部管理制度系列
万科房地产成本控制实施
细则
（标准、完整、实用、可修改）
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万科房地产成本控制实施细则
Vanke Real Estate Cost Control Implementation Details
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
一.目的
.为进一步明确万科地产各部门及相关人员和设计、
监理单位在工程成本控制中的责任，从而达到对工程开发过
程中的成本进行动态控制的目的，确保各项目工程成本控制
在管理公司批准的目标成本范围内。
二.适用范围
.适用于万科地产开发建设的所有项目。
三.职责
.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更
费用的控制。
.工程部负责现场签证的成本控制。
.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场
签证单及设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成
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情况提出预警。
四.程序
.确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签
证费用。
.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资
料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。
.成本控制部根据万科地产批准的目标成本和已定
的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的
目标合同价(目标合同价=目标成本-目标设计变更费用-目标
现场签证费用)，并编制成表一。
.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、
目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确
认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。
.设计阶段成本控制
.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同
时必须将以下成本控制参数写入合同条款中，并明确提出实
现下列目标的奖惩办法:
每平米钢筋含量低于目标钢筋含量
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每平米砼含量低于目标砼含量
项目的施工图预算不超过目标合同价
属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更
费用
.施工图完成后，成本控制部在规定时间内完成施
工图预算，如施工图预算未超出目标合同价，则按施工图实
施;如施工图预算超出目标合同价，则由规划设计部组织成本
控制部、设计院分析超出原因。如属设计问题，由设计院修
改;如属设计标准太高，则由规划设计部调整标准，使施工图
预算低于目标合同价。
.施工阶段成本控制
.施工图确认后，由工程部按管理公司招投标管理
规定及南昌地产公司招标程序组织招标工作。
.不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包
干方式。
.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。
.设计变更费用的控制
.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任
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部门，规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责
任人。
.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲
方提出的变更两类。
.因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十
天提出设计变更，规划部一天内确认其技术可行性和合理性;
成本控制部 2 天内核算出此次变更产生的费用增、::减值。
设计变更引起的造价增加:2 万元以下需经设计总监批
准;2-5 万元以下需经总经理批准;5 万元以上的需经公司技术
质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无
法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。
.因甲方原因提出变更时，规划设计部应作出设
计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加 2 万元以下的
需经设计总监批准;2-5 万元需经总经理批准;5 万元以上的需
报管理公司批准，批准后由设计院正式出具设计变更单下发
实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划
发展部及成本控制部。
.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更
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费用按因设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报
设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。
.现场签证费用的控制
.工程部是现场签证费用控制的责任部门，工程
部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。
.工程部在与监理公司签订合同时，应将现场签
证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中，并明确
奖惩办法。
.现场签证审批权限:2 万元以下的需经工程总监
批准;2-5 万元的需报总经理批准;5 万元以上的需报公司成本
委员会批准。
.现场签证分"正常类"、"特急类"签证:
"正常类"签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是
现场签证事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签
证，必须先定价(估价)后实施;正常签证的办理需在十天内完
成。
"特急类"签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造
成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边
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洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。
.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用
按专业汇总报工程总监、总
经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。
.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本
控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员
会各成员并抄送设计院、监理公司。
.工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装
工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可
售面积单位成本及总设计变更费用增加比例、各专业设计变
更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签
证费用增加比例，为后续工程的成本控制提供依据。
.成本控制的奖罚
.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的成本
控制情况，对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成
本额的 5%提成予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门
和个人按超出额的 2%予以处罚，从年终奖金中扣除。
.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的设计
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变更费用统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，
予以设计院节约额的 5%的奖励，设计变更总费用高于目标
设计变更费用时，则予以设计院超出金额的 5%的罚款，罚
款从预留的设计费中扣除。
工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的现场签证费
用统计，对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场
签证总费用时，予以监理公司节约额的 5%的奖励;当现场签
证费用高于目标现场签证总费用时，予以监理公司超出金额
的 2%的罚款。
注:上述比例均为参考数值。
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