华东师范大学学报(哲学社会科学版1年第99期63)关于建立上海房地产市场指数体系的研究田汉雄陈良亚近几年来,房地产业的发展很快,成为新的经济增长点。但房地产市场本身带有投资大、周期长、有一定的风险性等特点,因此,房地产市场容易出现忽起忽落的现象。政府要了解房地产市场情况,并加以必要的控制和引导,就必须有一套统计体系。本文就建立上海房地产市场指数体系提出一些看法,供大家参考。一、土地供应量指数在房地产市场中,土地供应量的增减,直接影响到房地产业的发展速度,尤其是新建房地产的数量。土地供应量一方面反映了开发商对未来房地产形势的估计;同时,土地供应量也反映了政府对房地产开发的支持与否,因为土地供应从严格意义上讲是政府行为,反映了政府对房地产业的宏观调控行为;而且,土地供应量的增减,又影响了土地价格和最终房地产的价格,因此土地供应量是十分重要的指标。土地供应量可以分解为下列几个指标:.1城市周边地区新征用土地指标。这是一个增量指标,它反映城市向外延扩大的速度,也反映了在城市边沿的房地产开发速度,见表。1表.11990一1994年上海征地增加指数表1中,由于在政府统计报表中只有总征地(以上一年为100)数字,并没有分类征地数字,因此这个指数只年份征地数(万亩)指数反映了城市扩大的指数,而没有精确到房地产1990年.233100行业在征地范围中扩大的情况,这是一个不足.1991年.5042163之处。目前市房地局在征地审批时,要贯彻有偿.1992年.27075371使用土地的原则,已要求分类计算出让金,相..1993年1667616信在过一、二年后,这个指数就精确得多了。1994年..旧区重建的土地开发量指标。即旧区内重新建设的用地规模。从范围分析,这些土地是存量土地,然而存量土地重新开发,也变成了新建房地产范畴,而这些土地开发规模的大小,也影响了建成后投入市场的房地产供应量和价格走势。由于这个数据以前并没有统计可查,这里只能通过旧区居民动迁数字作近似描述。表2中只有动迁居民的统计情况,而在1992年至1995年6月三年半时间内,上海市区工厂改变用地性质、建造住宅商办楼等,其土地面积就达332万平方米。由于未按年份统计,无法将之计入每年“旧区重建的土地开发量”,并计算其指数。统计部门应当将这一用地数量也按年份计入旧区重建的土地开发量,以使其更加准确。.3土地批租供应量指标。近几年上海土地批租热火朝天,出让了大量的土地,这个指标57
一方面反映了外销房地产的用地情况,同时也反映了外商对上海房地产的信心和预期。表3是·1988一1994年上海土地批租出让面积及指数。见表。3表.21991一1994年旧区重建土地开发t指数表表.31988一1994年土地批租出让面积指数表(以土一年为100)(以上一年为100)年份拆迁户数拆迁面积指数(万户)(万年份幅面积2(KM)指数ZM).1991年.16661001988一1991l298100....1992年.401600242419922012012051....1993年.6292516157319932514962468....1994年.1505634825231994445130262综上所述,土地供应量指数A为:xla;,lzlye,A=+b+式中,,:x,lyz;为权数,xl,y21++一;al1为城市周边新征用土地指数;,b为旧区重建用地指数;。,为批租土地指数。据专家按台菲尔法估计,,,x,,yz,可分别为...,,。060301设1991年土地供应指数为,10根据表、1表、2表3中的有关数据,计算出1992年土地供应指数为.4154头1993的土地供应指数为.;119940883的土地供应指数为.。13153二、土地价格指数地价指数是房地产市场的一个主要的睛雨表。由于地价的特殊性,很难用一个尺度去衡量,只能从以下两个方面来统计它。第一,新征土地的地价。一部分新征土地的表.4近郊征地费用概算(房地产开发用地,三通一平)价格是由政府规定的,另有一部分新征土地其(以土一年为100)价格是由征用者与原土地使用人协议确定的。年份199119921993}1994因此,从某种意义上,它反映了土地的价格。虽万元../亩.216355}402}45然上海征地很多,但作为城市房地产,征地范围指数...10016435}11324}11269只能在市区边缘。因此,我们将阂行区、嘉定区、宝山区、浦东新区靠近城市边缘的土地征用费用作为指数来分析。见表。4表.5土地批租价格指数(楼面价,USD,/M)第二,土地批租地价。土地批租地价是(以上一年为100)外商对上海土地的估价,它是一种具有一年份1992年1993年1994年定国际性的价格。考虑到土地批租范围比一级土地678673786较大,而批租地块相对集中于市区范围,尤指数..1009931168二级土地其是在中山环路内,因此,从上海市区1一3515497700指数..级土地的批租价格,可以看出地价的走势。1009651408三级土地见409447568表。5指数..10010931271综合上述两个地价指数,土地价格指算术平均..10010171282数B为:BxZa:ZZy=+b式中、:x:Zy分别为权数,且xZ十:y一;aZ1为新征土地价格指数;:b为批租土地价格指数。据专家按台菲尔法估计,xZ可为.,Z07y可为.。03设1992年土地价格指数为,、10根据表4表5中的有关数据,计算出;1993年土地价格指数为.119097894年土地价格指数为.。11734
三、建筑业价格指数房地产业离不开建筑业。据专家估计,建筑价格占了房地产价格的相当一部分,一般占到40%左右。因此,建筑业的指数也就成为房地产指数的基础。只要比较建筑业指数和表.61992一1993年建筑业价格指数房地产指数,就可以看出房地产市场的发(以上一年为100)展景况。如果建筑业指数与房地产指数同1992年1993年步,则为正常。如果房地产指数上升大于建全国建筑业价格指数.1098筑业指数,则说明房地产业兴旺,如果房地上海建筑业价格指数,1164产指数小于建筑业指数,则说明房地产业处于萧条境地。见表。6表6中反映出.上海建筑业价格指数C,若1992年为,119930年则为.。1164四、房地产公司指数在房地产业中,房地产公司是生产的主角,房地产公司的兴衰在一定程度上反映了该行业是否景气。因此,我们也把这一指数作为房地产业景气指数。衡量一个公司是否景气,主要是从财务报表上来分析。由于上海有2000多家房地产公司,各种房地产公司又大小不一,要比较准确地反映房地产行业是否景气,就要有所选择。可从三十多个一级房地公司中挑选10个公司,作为统计对象。由于一级公司规模大,对行业有代表性,且一般比较规范,经营作风稳健,因而,可以作为行业代表。建议在这些公司的财务报表中,选择这样几个项目:一是销售额的增长指数,二是利润增长指数,三是资本利润率增长指数。销售额增长指数反映了该企业营销情况,可以看出企业大致的销售情况;利润增长指数反映该企业是否赢利及赢利多少;资本利润率反映了企业的利润率,可以看出对其他资金的吸引力如何。同时,上海还有一部分房产公司是上市股份公司,可以作为附录,将这些公司的股票价格指数作为一个指数来衡量。但由于我国股份制公司并不十分规范,股市也是投机大于投资,因此,现在还难以看出股票指数与行业兴衰之间的关系,随着股份制公司和股票市场的规范化,这个指数会有意义的。见表。7表7股份制上市房地产公司指数(以上一年为100)`,谈决鸳销售额指数固定资产投资指数股本收益率指数1992年1993年1994年1992年1993年1994年1992年1993年1994年中华企业.....10096939381002351129210025551289黄浦房产......10032051476100493158910020871042商业网点.....,10015332188100872198610056061286兴业房产.....100455412921001568955100851975众城实业....1002167100280610024667662葬术平均值......1002252222122100125681725610071521051我们认为,房地产行业景气指数,D为房地产公司(可选10家)与股份制上市房地产公司(可选择5一7家)之算术平均指数:59
xae;;;;z44I)yb++-式中、、x分444:2y别为权数,x4;:;;a;+y+一1为销售额指数;;b为固定资产投资指数;。;为股本利润率指数。据专家按台菲尔法测定,、、x4;24y分别为.、、.。由于房地产公司数据暂缺,只能以上市股份制房地产公司之指数代替房地产公司数据与上市股份制房地产公司数据之和的算术平均指数。根据表7中有关数据计算出,193年上海房地产企业景气指数为.342;351994年上海房地产企业景气指数为.。17179五、房产价格指数房产价格指数反映了房地产市场上价格的涨跌及其发展历史和现状,它主要由两个价格指数构成:一个是房地产销售价格指数;一个是房屋租赁价格指数。.1房地产销售价格指数,是市场房地产价格年平均值的比值积累。为了有比较性,要选择一些大型基地,进行长期跟踪调查。宜选择开发规模在10万平方米以上、开发周期在5年以上的大基地作为跟踪调查对象。这样,在5年内就可作比较。选择郊区和市区的不同地段,如徐汇区田林地区、江湾的中原地区、普陀区的真光小区、长宁区的新径地区、阂行区的梅陇地区、浦东的某一地区,建立边缘地区地价;在市区选择大型基地,如闸北和田地区、南市西凌小区、静安三和花园(有近10万平方米)作为统计对象,建立市区地价。同时要作长远监控,一直沿袭到10年,观察房价走势。房地产销售价格指数应包含“批租房价”指数。可选择闸北不夜城地区、黄浦区、徐家汇地区、虹桥花园别墅区、浦东陆家嘴地区等规模大、有代表性的区域作为对象,积累该地区房价数据,计算房价平均值,从而计算批租房价指数。.2房屋租赁价格指数,即上海市营业性办公楼租金平均指数。见表。8表.8上海市1995年以来营业性办公楼租金平均指数(以1985年为100)`1986{1987}198811999289}19901!1993}1994........11984}927219703199129}14778263{38311{44908若以上一年为.,。100则1993年为.,14541994年为1172通过以上分析,我们认为,房产价格指数E的计算公式是:x5a5s:yzsesE=+b+式中,、、xssy25为权数,xssyz:++一;as1为内销房价格指数;sb为外销房价格指数;cs为房屋租赁价格指数。据专家按台菲尔法测算,可取:xs一..,。,。z。06y一.02一02六、投资指数房地产业在我国大多是作为固定资产投资加以管理的。其实,这是一种误解。在二手、三手房地产交易中并不存在固定资产投资问题。既然我国已习惯将房地产业控制在固定资产投资范围内,因此,我们也应研究投资指数。有专家指出,固定资产投资一般应以比国民生产总值增加率略高的比例增长,例如国民生产总值增加12%,固定资产投资比例则增加15一17写,即多增长3~5个百分点。而房地产业作为先行产业,尤其是在我国房地产业刚开始起步、我国居民又大量缺房的情况下,房地产则可以发展快些,因此房地产业投资比例比固定资产投资比例略高一些,也是正常的和应该的。见60
表9表9上海市.99一199年国1民经济生产总值、42固定资产投资、住宅建设投资、商品房建设投资表以上一年为10)(0年份99年1199年199年1399年142上海国民经济生产总值亿元....)85(111136151119911477272指数...1991135135400270上海固定资产投资总额亿元,...)358(35738653911123292指数...1001384183017178上海注宅建设投资总额...(亿元.)35674471667028906指数...1001253149243337上海商品房建设投资总额,(亿元.,)7591271220311743指数...1001675173353304投资指数F则为国民经济生产总值增长指数、固定资产投资增长指数、住宅建设投资指数和商品房建设投资指数等四个指数的加权平均,其公式为:F一x`a。66yzoe6u6。+b++d式中:x。,。,z。,yu。各为权数,x。十。yz。;a。+十u。一1为上海国民经济生产总值增长指数;。b为上海固定资产投资增长指数;。6为上海住宅建设投资增长指数;6d为上海商品房建设投资增长指数。若权数x。,。,z。,u。y各取.,025根据表9中的有关数据,则计算出1993年上海投资指数为.;160281994年上海投资指数为.。31716七、结·论综合上述、、、、、ABcDEF等各项指数公式,则可计算出上海整个房地产业指数为:R-XA+YB+ZC+UD+VE+WF式中、、、、、:XYZUVW分别为权数;X+Y十Z+U+V+W;~1A为土地供应指数;B为土地价格指数;C为建筑业价格指数;D为房地产行业景气指数;E为房产价格指数;F为房地产投资指数。可以采用专家台菲尔法求出、、、、、XYZUVW的权重,根据各年、、、、ABC、DEF等指数,从而得到上海房地产各年的指数。本文所述仅仅是提出了一个构想。不过,在市场经济条件下,我们要分析、监控和预测房地产业,就必须通过建立一个理论模型来测算该行业的状况。本文认为,上海房地产指数体系的建立,不仅可以对上海房地产业的发展作出量化估测,从宏观上对其景况作出准确的判断,为房地产业的发展提供总体决策和调控的依据;而且可以通过对各个分类指数的计算与分析,透析出影响上海房地产业发展的各个因素及其影响程度,在房地产市场波动时,有关部门就可以有的放矢,准确地寻找对策,从而为房地产业的平稳发展提供依据。当然,上海房地产指数体系的建立,是一项纷繁复杂的系统工程,需要在理论认识上加以深化,在实践操作中不断充实和完善,本文的构想只能作为一条思路,以提供给大家研究参考。(来稿日期:1996年3月22日;责任编辑施有文)
