杭州中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：价号杭中格05：州国71市指测评-8 2庆数57春研72东究71路院7 066号庆春发展 厦测17评楼编 ——莱德绅华府 大 11-09-LDSHF﹟01 【测评结果】莱德绅华府 基型于投通中资过国收市房益法场地综调产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项项目目基名本信息 地理称 莱德绅华府 所属位置 拱口墅 区益乐路与丰登街交叉 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为26：8725797 元/平方米 3、典型投资收益法测算6 元/平方米 结合项目价格为：22782 元/平方米 开占发区企域业 拱墅 杭州莱德房地产开发建物地筑业面规类积模型 司 3. 有限公 58万平方米条件下的当 9月前测市评场价现格状为，综25合确定项目在价值定义和测评假设限制 1普0通万平方米 【项目要点】 600 元/平方米。 装开修盘标准 毛坯住 宅（70年产权） 入住时时间间 2待省01定立1同 年9月底10月初 l 地登干山理街路，位直西置达至：市益莱区乐德，绅路未。华来府项将目位有于周有主边地城交铁区通 申便花利板，块萍核水心路区、域丰，潭南2 号线、5 号线咫尺相路伴至、。丰莫 周边配套德医院、工行、 建大行卖、场杭州商业银行、农物行美、 沃尔玛、、西浙城大广紫场金、港印校象区城。 l 户户区型较型特合纵点理深：，较但预大并计，不首双方次卧正推朝，出南客 ，1 厅号室不楼内连，所通全有部阳空台约间。 9全0 明平。方此米户两型房动户静型分。 主主力使力户户型型信 息 90平方米l 企限济业开发公发西司达实力溪出地玫资区：瑰成二杭、立线州莱都城的市市子德房春公深天司具地产等，影开项其响发目母力有。公的限 司房公莱地司茵产是置开莱业发茵是企达一业置家，业在曾股国在份内杭有经州 l 周行尔边配套：项目周边配套齐全，拥有省立同德医院、贷贷首套用付总率 单款价 暂无 230万元 （92按万9元0（平首米计算） 月款款均年方还限式款 付40%） 20年 商11业35/3.公06积金 详本次测评结果有效元期/元 点小、玛学建等等行生教、活育杭配配州套套商，。业浙银大行紫、金物港美校大区卖、场两所、西甲城级幼广儿场园、、工印行四象所、城重农沃 月，如需了解更详细报告，为2011年9 电细话报说影:0告57，1-请85与77中27国17指数研如究需院了联解系更， 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——莱德绅华府 根据项比目较所法比 期成1交、的选 取可3个项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测比项目比销较售因均素价比较因评素对销 象条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 售及均对价比案例 莱测德评绅对华象府 交 保对利比香案交易易240槟例00国A 际 对和比润案园例 B 中对顺比案例C 2600上尚庭 区域因地日情理期况位 置2011年9月 2011年09 月 201215年0009 月 未拱开墅盘区 西正湖常区 西正湖常区 西正湖常区 素 交周区通土边域便地环配捷用境套度途 较较便好捷 较较便好捷 较一便般捷 较较便好捷 建 容筑积形率态 较住完宅善 较住完宅善 较完善 较完善 个别因 高2.层8 高2.层6 板楼住 小宅高 层 住高宅层 素 户绿型化设率计 30% 370 6%% 25% 41% 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 莱完茵置坯善业 保毛完利集坯善团 杭州钱塘较经毛8完0济坯%善 开 发有限毛完82坯善% 评估（项1目）为交 1易00情正况个可比案例，均为自由竞争市场司销 公 售均价，且温州交华易顺日房期地相产同集团， 2、因素修 修正：由于所选取的三设 因（2）区域因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企素业修（品3正牌）系等个统指别。标因 进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、3、测修评正对结果 绿化率、户型、装修、社区配套、 比象较及因对素比 案例 莱测德评绅对华象府 比较修对正比条案件例指数 销售均价 保利2香4槟国A际 对和比润案园例 B 中对顺比交上案尚例庭C 交易日期 100 100000 26100000 25100000 区易域情因况素 110000 110000 19080 11000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数213。05经23 2过 计算， 299017 8 2140071 8 2 29078、24782 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三项个目可市比场案价例格的为比 准25价79格7元分/别平为方2米35。32、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价2论基格
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——莱德房、地成绅华府 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后，预最售终或确销定售项所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算 费率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 项地为时目块间地块为拱墅区庆隆地区A-R21-05-2地块，于 2009年06月18日拿地，24占修57地正8面元至积/分别为35805平方米，成交价为88000万元，成交土地单价 2平01米1，年规9划月。建筑面积100254平方米，假设年增值收益10%， 红线建内安市成政本费A用 B 建安成约109047 本18A50元/平方米 18500 2 开发成本 小勘区察配设套计费费用用C 建安成本A 1122%% 22222200 3 管理费用 D 1+2 A+B+C 8均第匀二投年周入投期，入建 33安.5及 年0%，管第（理三其费年中用投半在入年建准备期，3 年建设期），土地费用3在%% 准备期 14803155 4 投资利息 以开发20设%，期年内利分率阶假段设投为入，8%预 。计 第一年投入50%， 23421 56 销销售售费税用费 房房地地产总价V 3% 8063 三项、典7 房地产开总发价利V润 268764万房元地 产产总总价价VV 单价 275%% 1687811931 26876元/平方米 个目月根的据型租当投金调前资查市收，益场确形法 定势 为项，目选主用力典户型型投租资金模为式 收40益00法 元进/月行，项每目年市的场租价金格按测同算比。上根涨据区10域%，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 项 目2%计市。算场与，价风同值险时。相考 对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜在年份 1 典型2投 资者收益模式测3算空置和收毛租收损入 5% 42840000 52800 580 80 6348 88 7052 77 运有营效费毛用收入8% 4356640080 520614600 4013 5245941017446 3194 3514 640865954 656374613 持期有净末期转运营N售PV净收入(6收.3益 %) 5年后419按522 .5%净收益2率46147 50762 55838 61422 11出5售，转售税费3% 1985976 四收、测房地产总价V 205041528 期单末价转 售NPV(8%) 18328287686 年益 通过评全价面格市确定2 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，9 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市25场60价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
