第十一章 地价评估
路线价法
城市基准地价评估
基准地价修正法
高层建筑分摊
第十一章 地价评估
第一节 路线价法
一、路线价法的基本原理
二、路线价法的步骤
第十一章 地价评估
（一）路线价法的概念：
一、路线价法的基本原理
A
B
街 道
(a)
街 道
(b)
C
D
街 道
(c)
F
E
A
街 道
(d)
街 道
B
第十一章 地价评估
路线价法：
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后 利用临街深度修正率和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。
第十一章 地价评估
（二）路线价法的理论依据
路线价法实质是一种市场法，其理论依据是房地产价格形成的替代原理。
路线价法与市场法的相似处：
“标准临街宗地”即市场法中的“可比实例”
“该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得”，这些调整实际为“房地产状况调整”
第十一章 地价评估
路线价法与市场法的不同处：
不做“交易情况修正”和“交易日期调整”
先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合
利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值
第十一章 地价评估
（三）路线价法的适用对象和条件
适用对象：街道两侧商业用地的估价。
特别适用于需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形，如房地产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿
前提条件：
街道较规整、两侧临街土地的排列较整齐。
第十一章 地价评估
（一）划分路线价区段
二、路线价法的操作步骤
路线价区段：
一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。
划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。
第十一章 地价评估
怎样划分？
两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。
（1）较长的繁华街道，有时须将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。
（2）某些不很繁华的街道，同一路线价区段可延长至数个路口。
（3）在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将街道两侧各自视为一个路线价区段。
第十一章 地价评估
（二）设定标准临街深度
标准临街深度：
简称为标准深度，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。
实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。
第十一章 地价评估
（三）选取标准临街宗地
标准临街宗地：
简称为标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。
具体要求：
（1）一面临街；
（2）土地形状为矩形；
（3）临街深度为标准临街深度；
（4）临街宽度为标准临街宽度（可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；
（5）临街宽度与临街深度的比例适当；
（6）用途为所在路线价区段具有代表性的用途；
（7）容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数 ）
第十一章 地价评估
（四）调查评估路线价
步骤：
（1）在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。
（2）求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
第十一章 地价评估
（五）制作价格修正率表
街 道
a1
a2
an-1
an
……
n米
1米
2米
n-1米
n米
……
单位地价
深度
图9-2 临街深度价格递减率
第十一章 地价评估
街 道
40% value
100
英
尺
25英尺
30% value
20% value
10% value
25英尺
25英尺
25英尺
9% value
100
英
尺
25英尺
8% value
7% value
6% value
25英尺
25英尺
25英尺
则法一二三四
第一个100英尺
则法六七八九
第二个100英尺
图9-3 四三二一法则
第十一章 地价评估
[例11-1] 某块临街深度（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度 (即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。
[解] 该相邻土地的总价计算如下：
第十一章 地价评估
[例11-2] 某块临街深度（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度 (即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。
[解] 该相邻土地的总价计算如下：
第十一章 地价评估
()
()
()
()
100
(25)
120
(30)
140
(35)
160
(40)
平均深度价格修正率(%)
130
124
117
109
100
90
70
40
累计价格修正率(%)
6
7
8
9
10
20
30
40
单独深度价格修正率(%)
6
7
8
9
10
20
30
40
四三二一法则(%)
200
175
150
125
100
75
50
25
临街深度（英尺）
表11-1 临街深度价格修正率的形式
第十一章 地价评估
制作临街深度价格修正率表的要领：
（1）设定标准临街深度；
（2）将标准临街深度分为若干等分；
（3）制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。
第十一章 地价评估
（六）计算临街土地的价值
路线价法的计算公式
（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。
（2）当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。
（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。
第十一章 地价评估
第二节 城市基准地价评估
一、城市基准地价的概念
二、城市基准地价评估的步骤
第十一章 地价评估
一、城市基准地价的概念
城市基准地价：
城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
第十一章 地价评估
二、城市基准地价评估的步骤
（一）确定基准地价评估的区域范围。
是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。
（二）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。
特别要明确待评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括基础设施完备程度和土地平整程度、土地权利性质、土地使用年限、用途、容积率等。
第十一章 地价评估
（三）划分地价区段
地价区段是指将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。
通常可将土地划分为3类地价区段：（1）商业路线价区段；（2）住宅片区段；（3）工业片区段。
（四）抽查评估标准宗地的价格。
选择数宗代表性的宗地，在搜集资料的基础上，运用多种评估方法评估出这些标准宗地的正常合理价值。
第十一章 地价评估
（五）计算区段地价
区段地价是某个特定的地价区段的单价或楼面地价，代表该地价区段内土地价格的正常和总的水平。
区段地价的计算：以一个地价区段为范围，求该地价区段内抽查评估出的各标准宗地的单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。
（六）确定基准地价
在上述区段地价计算的基础作适当的调整后即是基准地价。
（七）提出确定基准地价应用的建议和技术
如该基准地价的作用、将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数。
第十一章 地价评估
第三节 基准地价修正法
一、基准地价修正法的概念
二、基准地价修正法评估的步骤
第十一章 地价评估
一、基准地价修正法的概念
基准地价修正法：
基准地价修正法是指在政府确定并公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
第十一章 地价评估
二、基准地价修正法估价的步骤
（一）搜集有关基准地价的资料；
（二）查出估价对象所处地段的基准地价；
（三）进行交易日期调整；
（四）进行土地状况调整；
（五）求出估价对象宗地的价格。
第十一章 地价评估
第四节 高层建筑地价分摊
一、高层建筑地价分摊的意义
二、高层建筑地价分摊的方法
第十一章 地价评估
一、高层建筑地价分摊的意义
由于①建筑物的多层、高层化；②建筑物用途的立体化；③建筑物产权的多元化，使得“众多所有者在共同拥有一块土地所有权时，各自拥有份额的确定”成为一个需要解决的现实问题。
高层建筑地价分摊可解决以下问题：
①各部分占有的土地份额；
②各部分享有的土地面积；
③各部分享有的地价数额等。
第十一章 地价评估
二、高层建筑地价分摊的方法
（一）按建筑面积进行分摊
第十一章 地价评估
[例11-7] 某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2， 某人拥有其中500m2 的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。
[解] 该人占有的土地份额为：
500/1000=50%
该人拥有的土地数量为：
500*50%=250m2
第十一章 地价评估
按建筑面积进行分摊的优缺点：
优点：简便、可操作性强
问题：不适用于各层用途或价格差异较大的建筑物。
适用：各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼
第十一章 地价评估
（二）按房地产价值进行分摊
第十一章 地价评估
[例11-8]某幢大限的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。试按房地产价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额。
[解] 甲公司占有的土地份额为：
1000/5000=20%
乙公司占有的土地份额为：
500/5000=10%
第十一章 地价评估
按房地产价值进行分摊的优缺点：
优点：克服了按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同却分摊了等量地价的情况，更符合实际。
问题：较为复杂，且存在各层分摊的建筑物价值不相等的缺陷。
适用：各部分的房地价值有差异但差异不是很大的建筑物。
第十一章 地价评估
（三）按土地价值进行分摊
第十一章 地价评估
[例11-9] 某幢大限的房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。
[解] 该人占有的土地份额为：
第十一章 地价评估
