1本报告严格保密
工业地产专题研究
2023/8/3
2本报告严格保密
工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和
美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970
年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，
对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出
了30％”。
引
言
3本报告严格保密
研究思维导图：
工业地产概述
定义、分类及特点
发展历程
政策影响解读
市场特征
趋势研究
开发风险分析
盈利模式研究开发模式研究
工业园区模式
主导企业引导模式
工业地产商模式
综合开发模式
出租
出售
REITS
案例分析
众厦观点
未来走向
市场机会
盈利模式创新
4本报告严格保密
第一部分：工业地产概述
定义、分类及特点
发展历程
市场特征
趋势研究
政策影响解读
开发风险分析
5本报告严格保密
工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业
为依托、地产为载体的工业物业总称。
定义
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等
同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以
产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂
房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，
集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业
物业总称。
工业地产之功能涵盖
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、
商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、
人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、
会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的
服务功能。
6本报告严格保密
根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分
为两大类，即工业厂房和工业园区。
工业地产分类
标准厂房
定制厂房
工业厂房
工业园区
综合工业园
科技园区
物流园区
专业园区
企业总部基地
工业地产
标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用
途物业。
定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，
一般出租给使用者5到10年时间。
主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工
业产业园区。
物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、
企业加速中心等。
物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的
工业园区。
对设备及厂址有特殊要求的园区。
总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，
形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部
聚集基地。
7本报告严格保密
标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物
业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。
企业可以迅速投入生产，缩
减新建一个工厂的时间；
长期租赁厂房实际上是一种
融资行为，可以节省初期的
投入，为企业带来放大数倍
的资本，利于企业的扩张；
对于不是十分了解中国国情
的外资企业来说，租用标准
厂房也是一个过渡期，为以
后自建工厂做个过渡，减少
经营风险；
企业可以从标准工业厂房的
附加产品获益，如：园区的
优惠财政和税收政策、园区
的区域优势、园区的企业集
群效应。
标准厂房的优势
联排
单层
叠加厂房
多层厂房单层
工业厂房
——标准厂房
8本报告严格保密
定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户
特定要求为主，服务客户多为跨国公司。
工业厂房
——定制厂房
开发商提供一站式服务，
减少使用者在建设工厂中
的种种繁琐的手续，使用
者不必为一个项目组建专
门的基建队伍；
开发商实际上是提供了一
种财务手段，减少使用者
一次性的投资；
有利于使用者锁定经营风
险，减少持有物业的风险，
减少短期租赁风险；
提供使用者行业退出的机
会，减轻使用者资产负担；
量身定制物业解决方案可
以充分满足使用者业务需
求；使用者可以专注于拓
展其业务；
对于使用者而言是进行资
产负债表外的融资。
定制并出租厂房的好处
IBM亚太地区总部
国内案例数量较少；
租金较高，使用率高；
物业形式主要为单层、多层；
客户一般为跨国公司，且多
从事高科技制造业和物流业。
定制厂房主要特点
德国飞煌世亚电子公司
苏州工业园
9本报告严格保密
工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基
地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。
多层停车场
货运
电梯
Techplace I
综合产业园
功能复合：如新加坡面向轻工业的园
区Techplace I，主要产业为电子、
精密加工、信息产业及研发等。
北京嘉捷科技园
工业园区
北京经开科技园
科技园、孵化器
园区物业类别以科
技、信息为主，包括
研发中心、信息科技
单位、软件设计与开
发，信息科技等。
10本报告严格保密
工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便
宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。工业园区
物流园
主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡
樟宜空港物流园区。
专业物流园
对设备及厂址有
特殊要求的园区。
如大亚湾石油化
工专业园区。
总部基地
以智能化、低密度、生态型的总部楼群，
形成集办公、科研、中试、产业于一体的
企业总部聚集基地。可以为企业提供良好
的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、
全屏化优势为企业创建发展的高速通道，
以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围
效应”为企业铺设前瞻式空间路径。
11本报告严格保密
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、
专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。工业地产特点
政策主导性强、政策主导性强、专业性强专业性强
工业地产受地方政府、经济、
产业发展、政策等影响很大；
工业地产和产业紧密联系，不同工
业地产必须满足不同产
业发展需求及功能要求；
区域性强区域性强
由于工业发展具有
很强的聚集效应，
不同区域具有不同的
主导产业，区域市场对工业地产
需求一致性较强；致使工业地产
在同区域的功能差别很小。
投资大、投资大、投资回收期长投资回收期长
工业地产项目规模大，前期投入
大；资金占用周期长，投资回收
期限大于住宅房地产与商业地产；
项目增值性项目增值性
发展第三产业，实现二三产业
联动，拓展项目收入来源；
加强教育业、医疗卫生、文化
业、科技和体育等行业的发展；
优化产业配置，打造产业群；
都将促使项目价值提升
特
点
一
特
点
二
特
点
三
特
点
四
12本报告严格保密
中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用
三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。
07年后
开发区名
义“圈地
”土地集
中整顿阶
段
03年2月至03年底 04年 05年至06年
整顿深
化，监
管力度
加强
短暂休
克疗法
持续整
顿，取
得阶段
性成果
政
策
效
果
巩固整顿成果
合理
规划
引导
发展
经济高
速发展
需要，
逐步放
行阶段
强化集约用地
积极盘活存量土地
鼓励产业结构优化升级
鼓励向“多功能综合性
产业区”发展
今后政策方向
土地
出让
金收
支管
理
逐步实
施工业
用地招
拍挂
经济发展曲线
工业地产发展历程
粗放经营阶段：圈地；整顿 规范经营阶段：放行；管理 集约使用阶段：综合；优化
13本报告严格保密
03年以后中国工业地产迈入新一轮高速发展期，
中外工业地产开发商共同角力工业地产市场。
中国工业地产中国工业地产
发展里程碑发展里程碑——
——中国首界产中国首界产
业园创新论坛业园创新论坛
召开：召开：
2006年8月10
日到11日，由
北京思源置地
房地产顾问有
限公司和新地
产策划机构联
合举办的“中
国产业园创新
论坛”在北京
国际会议中心
召开。
事件一事件一 事件二事件二
总部经济、总部总部经济、总部
模式全国开花：模式全国开花：
三大总部经济区：
长三角区，以上
海为核心的“总部
-加工基地”区域
合作模式；
珠三角区，形成
了香港和顺德、东
莞间的“总部-制
造业”互动发展模
式；
环渤海区，以北
京为核心，以京津
冀及环渤海为腹地
的"总部-加工基地"
模式。
事件三事件三 事件四事件四 事件五事件五
物流地产成为工物流地产成为工
业地产市场的新业地产市场的新
宠：宠：
从2003年普洛斯
带着“物流地产
”的概念登陆中
国后，中外地产
开发商就掀起了
物流地产的热潮。
AMBAMB在中国市在中国市
场首次发力于上场首次发力于上
海：海：
美国工业地产巨
头AMB收购了松
江九亭的一个物
流房地产项目，
预计总投资约
1330万美元。“
这是AMB在中国
的第一笔收购。
”
ＧＥ开始试水中ＧＥ开始试水中
国工业地产：国工业地产：
ＧＥ旗下的ＧＥ东
芝有机硅公司与江
苏省南通市政府签
署协议，计划投资
约7800万美元在
南通建设其在中国
最大的工业厂房。
同时ＧＥ还将拓展
中国商业地产市场，
计划通过5000万
美元的资产而使项
目得到经营性升值。
主要标志事件
14本报告严格保密
近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量进
入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。政策分析
06
年
政
策
为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛 。
工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。
强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。
07
年
政
策
7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，提高外资进入门槛 。
8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范
》正式施行。规范土地供给。
8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是规范
土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工
业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。
8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布
制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 10
月18日，《土地出让金收支管理办法》；11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合
发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。 提高工业土地使用税费。
15本报告严格保密
特征一：
工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。
中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总
部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。
中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面
还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的
工业土地价格和巨大的消费市场；
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国
企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还
有其发展的巨大空间；
区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性
服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;
各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方
面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。
市场特征
16本报告严格保密
特征二：
工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。
工业土地面积供应
缩减原因：
国家宏观政策加
强对开发区和工业
园的调控力度，清
理整顿开发区，致
使大量开发区或工
业园区关闭；
保留下来的开发
区也普遍存在用地
空间不足的问题，
未来的发展空间受
限。
经济快速发展，
市场需求量大
市场供应面积小
工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。
上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青
浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争
夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场
景。
17本报告严格保密
特征三：
工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。
本年度工业地产土地价
值增长迅速，工业土地
地价上涨速度快。
2007年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）
从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违
归工业园区数量骤减。
经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本
结束；
资料来源：国土资源部地价动态监测系统
2006第三季度
2007第三季度
18本报告严格保密
特征四：
工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。
工业地产的概念不断延展，由厂房—科技园、物
流园、总部基地等——文化产业园、工业设计创
业园等，不断地扩大其涵盖的范围。
简单的工厂用房
产业集群：
科技园、物流园、专业园区、
企业总部基地等
衍生产业集群：
文化产业园；新闻会展中心
卡通动漫产业基地
汽车后市场产业基地
长三角国际技术蓝领基地
19本报告严格保密
工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控
及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。
经营风险：
区域市场供应情况，供大
于求造成的市场经营难度，
形成的风险。
政策风险：
土地出让政策变化，招商、税收优
惠政策的变化造成区域吸引力下降。
市场风险：
产业转移导致区域竞争
力下降，引起对工业物
业需求的减少；
产业升级及产业结构调
整引起对物业需求变化。
开发风险分析
开发风险
20本报告严格保密
工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一
轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产产业地产方向发展。
政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格
回归到真实价值。
趋势一
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将
不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。
趋势二
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投
资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。
趋势三
工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“
产业型新城开发时代” 。
趋势四
工业地产趋势分析
21本报告严格保密
第二部分：工业地产开发模式研究
工业园区模式
主导企业引导模式
工业地产商模式
综合模式开发模式
22本报告严格保密
工业地产开发通常包括的四种开发模式：
工业地产开发模式
工业地产商模式
房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,
建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合
资等方式经营管理项目。
主体企业引导模式
实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身
进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进
同类企业。
工业园区开发模式
通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式
为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发
模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。
综合运作模式
上述三种模式的混合运用。
工业地产开发模式
23本报告严格保密
工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发
区、产业园，示范带动区域经济全面发展。
地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开
发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。
地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，
形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引
进符合相关条件的工业发展项目。
开发主体
操作手段
区域经济发展迅速，产业潜力十足；
区域辐射地位明显，交通条件优越；
宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。
具备外部条件
工业园模式
24本报告严格保密
总体规划 园区建设 园区管理 园区升级
区域经济研究
园区开发定位
行业发展规划
园区招商定位
园区开发策略
园区招商策略
开发财务规划
概念性规划
控制性规划
基础设施规
划
详细规划
非盈利性基础
设施建设
盈利性基础设
施建设
共用设施建设
国内招商
国外招商
客户管理
物业管理
土地容积率
产业升级
工业园区开发模式流程
政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税
收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。
政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及
开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园
区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。
政府完全主导的开发模式
25本报告严格保密
以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸
引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。
松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育
中心和高新技术产业基地；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产
业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高新技术企业、“两自”企业和高
税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、创新发
展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。
松山湖属丘陵地貌，地
处东莞几何中心，规划
控制面积72平方公里，
有近8平方公里的淡水湖
和丰富的植被。截至
2007年6月，已完成130
多公里高标准道路、100
多万平方米生产生活设
施、500多万平方米绿化
面积。
案例
—东莞松山湖工业园
1、北部工业城 ：
位于松山湖科技产业园区的北
部，占地面积约10平方公里，
分成A、B、C、D、E五个工
业分区和一个城市核心区。城
市核心区内配备小学、幼儿园、
高级公寓、商业中心、文体广
场、汽车客运站等生活设施，
满足了区内人员的日常生活需
要。另外，各工业分区均设员
工生活区，配套饭堂、便利店、
自动柜员机、运动场等设施，
企业可租用、购买或购地自建
员工宿舍。
2、科学园：
位于松山湖科技产业园区的中心区，占地
面积３平方公里，拥有大面积的单元式开
发用地，现有研发楼、商务办公楼、东莞
留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，
配套学术交流中心、图书馆等公共服务平
台, 已引进广东电子工业研究院、南海海洋
生物技术国家工程研究中心东莞基地、广
东华南工业设计院等技术平台，并正全力
打造信息咨询平台、产权交易平台、863软
件项目孵化器，努力将其建设成为东莞的
总部中心、研发服务中心。
东莞松山湖片区发展的两大核心支撑点
26本报告严格保密
以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设
及招商策略，促进产业链的完善与发展。
2007年松山湖实现工业总产值110亿元，比上年增长45%；本级可支配财政
收入亿元，比上年增长125%；工商税收亿元，比上年增长195%.园区
大中型科研机构达到29家，世界500强企业9家，跨国公司企业18家。另外，
全年共引进大中型项目36个，协议引进资金130亿元。2007年，松山湖专利
申请和授权总量分别达到83件和53件，被确定为“广东省知识产权试点园区
”和“广东省版权兴业示范基地”。
招商进驻主要企业
企业名称 主要业务
中大南海海洋生物技术工程中心 利用现代先进的生物技术进行海洋生物制品、海洋药物、特种饲料、水产添加剂、工业用酶等海洋生物技术的研发和产业化
通快集团 （1）钣金加工机床和钣金电动工具；（2）激光技术和系统，电子技术；（3）医疗技术。
东莞住矿电子浆料有限公司 电子浆料，生产电阻、导带、介质浆料等产品 。
美达王板和精密金属（东莞） 专门经营不锈钢加工销售业务 。
东莞新能源科技有限公司 主要生产和销售锂离子电池、锂聚合物电池、超级电容器、燃料电池与动力电池等高新能源产品并提供售后服务
艾利和电子科技（中国） 主要生产和销售数字音、视频编解码设备（MP3、CAR A/V）。
广东生益科技股份有限公司 主要从事敷铜板和高多层印制电路板用的系列半固化片等电子材料的制造与销售
天弘（东莞）科技有限公司 产品主要包括打印机、游戏机和计算机。
27本报告严格保密
主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开
发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。
地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业
引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政
府经常使用的工业地产开发方式。
创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工
业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进
驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚
集，以产业链带动发展。
开发主体
操作手段
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的
产业政策环境；优惠的税收及相关政策。
具备外部条件
主体企业引导模式
28本报告严格保密
初步规划
主体企业
规划建设 园区管理 园区升级
国内招商
国外招商
客户管理
物业管理
土地容积率
产业升级
政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时
通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。
基本配套
建设
政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实
现整个产业链的打造与完善。
扩大招商
区域经济研究
行业发展规划
园区招商定位
园区开发策略
园区招商策略
道路、交通
公共设施配套
厂房
其它设施
主体企业开发模式流程
适当包装及推广
政府引导，企业带动的开发模式
29本报告严格保密
依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配
件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。
星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前
为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；
2006年星网工业园产值突破千亿；
2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成
为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。
案例
—北京诺基亚工业园
NO 专业 国家 公司
1 EMS/PCBassembly 中国/美国 Beijing GKI
2 电池 日本 Sanyo
3 PCB’s 日本 Beijing Ibiden
Electronic Ltd
4 Keynats 日本 Sunarrow Limited
5 外壳 芬兰 Perlos
6 天线 英国 Centroren
7 物流 英国 EXEL
8 Interconnection 美国 Molex
9 外壳 台湾 Foxconn
10 充电器 德国 Friwo
11 镀膜 芬兰 Savcor
12 半导体 美国 RF Micro Devices
物流配送中心
手机零部件工厂集聚区
NOKIA
30本报告严格保密
工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开
发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。
房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市
场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、
管理等活动。
根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过
市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，
以出租或出售方式实现效益。
开发主体
操作手段
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的
产业政策环境；优惠的税收及相关政策。
具备外部条件
工业地产商模式
31本报告严格保密
按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后
通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。
土地获取 收益获取
工业地产商开发模式流程
施工建设
工业园区获得工业
土地
其它途径获得
道路、绿化建设
基础设施建设
厂房、仓库、研发
租赁、转让
合资经营
合作经营
类似于住宅开发模式
详细了解区域产
业发展现状及趋
势
适当包装及推广
前期工作
工业地产商主导开发模式
32本报告严格保密
依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式
建成的科技园区，企业入住情况较好。
北京腾飞国际高科技园的客户
1 维萨拉公司
2 葛兰素史克
3 必帝
4 西门子医疗设备
5 先灵制药
6 Lam Research
7 BOSCH
8 P&G
案例
—北京腾飞国际工业园
位置：北京经济开发区东区D9
占地：公顷
投资商：北京腾飞博达房地产公司
建筑面积：10万平米
用地规划：高科技标准厂房50,000平米
研发楼/企业总部/多功能楼50,000平米
绿化率：25％
容积率：
高科技标准厂房开发成本：2,000元/平米
研发/企业总部/多功能楼开发成本：3,500元/平米
项目内部回报率：15％
投资回收期：6年
一期完成日期：2007年12月
总投资：4亿人民币
目标客户：电子，生物，医药，汽车.
33本报告严格保密
综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种
操作模式综合使用的开发模式。
开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多
主体共同开发模式。
由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税
收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设
的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。
因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建
设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引
导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
开发主体
操作手段
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的
产业政策环境；优惠的税收及相关政策。
项目建设规模较大，涉及经营范围较广。
具备外部条件
综合开发模式
34本报告严格保密
总体规划 园区建设 园区管理 园区升级
区域经济研究
园区开发定位
行业发展规划
园区招商定位
园区开发策略
园区招商策略
开发财务规划
概念性规划
控制性规划
基础设施规
划
详细规划
综合开发模式的流程
由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引
入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。
主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻
工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业
国内招商
国外招商
客户管理
物业管理
土地容积率
产业升级基础设施建设
35本报告严格保密
北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建
设，使园区得以快速发展。
北京经济技术开发区于
1992年10月开始建设，
一期平方公里，
1994年8月25日被批准
为国家级经济技术开发
区，1999年开发区的
平方公里,加挂中关
村科技园区亦庄科技园
牌子，享受国家级经济
技术开发区政策，享受
中关村科技园区政策，
2002年8月份国务院批
过ISO14001环境管理
体系认证。
案例
—北京经济技术开发区
诺基亚工业园
主体企业引导模式
嘉捷工业园
工业地产商开发模式
百盛物流园
工业地产商开发模式
北京经济技术开发区项目图
36本报告严格保密
第三部分：工业地产盈利模式分析
出租模式
出售模式
REITS模式
案例分析
37本报告严格保密
工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实
现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。
工业地产
盈利模式
以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装
与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让
房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，
通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，
实现项目的收益。
如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州
普洛斯物流园。
工业地产盈利模式
工业地产REITS
对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的
探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投
资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集
资金。
非市场主流模式
目前市场主流模式
未来市场主流模式
38本报告严格保密
珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，
项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。
占地面积
（M2） 700897
用途 工业
容积率 ～
配套用地比例 10%
珠三角经济版图
珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医
药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“
工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业和现
代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建设
临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。
项目地块
案例一
39本报告严格保密
根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采
取不同的盈利模式，实现项目价值的最大化。
项目开发步骤：
第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发
政策（土地一级开发政策），完善园区周边
环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市
场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，
土地增值回现；
第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政
策（工业房地产开发政策），随着政策和市
场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准
厂房、综合楼宇的开发，销售为主，出租为
副，实现项目资金回笼；
第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策
全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调
整实施和区域环境的完善，园区开发以研发
和办公物业、社区生活配套物业为主，长期
持有出租。
总体开发策略：通过实施合总体开发策略：通过实施合
理的开发模式、园区规划和理的开发模式、园区规划和
开发节奏采取不同的盈利模开发节奏采取不同的盈利模
式。式。
生活区统一开发既生活区统一开发既
对招商有利，又可以弥对招商有利，又可以弥
补土地开发利润的不足补土地开发利润的不足。
园区综合开发是实现价
值最大化的有效途径，
还需要争取政策。
打造产业专区和联打造产业专区和联
合招商。合招商。可以加强与政
府的合作，有利于争取
园区开发政策突破和深
化。
40本报告严格保密
普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁
方式出租的大物流园开发模式。
普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，
二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制
造商、零售商和物流公司等等。造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目
的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由
普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产
投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是
房地产开发商。
案例二
41本报告严格保密
国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江，
其表现为一种集合投资计划。
“产权式REITs”的运营
模式是通过产权式
REITs发起资产包，实
现投资人对物业的有权
持有，并成立资产管理
公司，对物业按REITs
规范进行管理，投资人
按产权单位直接实现投
资目的，该产权单位按
标准REITs设计，通过
产业投资基金的转换，
可以与未来上市REITs
的基金单位实现对价
。
案例三
工业地产产权式REITS是一种标准的集合投资计划，体现为开
放式共同基金 。
公开发售，吸引市
场游资的进入
嘉富诚与快鹿产业
港达成合作协议 成立资产管理公司
以镇江新区快鹿产业
港工业标准厂房建立
资产包
42本报告严格保密
由于法律制度的障碍，内地首只REITs最终夭折。
2007年4月2日，镇江市中山东路45号，
一间普通的沿街商铺，“快鹿产业港
产权式REITs发售中心”的招牌依旧崭
新，却大门紧闭，清冷异常。半个月
前的3月18日，这里是镇江市最吸引眼
球的地方——“快鹿产权式REITs首发
仪式”喧闹异常：蜂拥而至的投资者
使得这里门庭若市，仅一天半时间，
有约1700万资金从镇江市各家银行汇
至“快鹿产权式REITs”开户行――镇
江市商业银行。从繁华到冷清，只用
了一天半时间。之后，1700多万元的
募集资金，亦被悉数退还给投资者。
它一度离成功很近，曾被铺天盖地的
媒体誉为“中国首支工业地产产权式
REITs”。然而，“快鹿产权式
REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。
嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地
产金融创新历史上最富戏剧性的一幕。
至此，内地首只REITs夭折了。
首先，REITs法律主体地位不明
REITs是一种投资集合，是建立在法律基础上的以合
同为基本保障的投资方式。但对于这种投资集合的
地位与性质，我国的法律并未加以明确。在实际的
操作中，REITs往往需要成立一个特殊目的的机构
（或公司）持有房地产的所有权，但我国目前的
《公司法》中并没有特殊目的公司的法律规定。这
也是境内资产境外REITs上市的重要原因之一。
其次，REITs的税负问题
REITs的运作涉及多道环节与程序，而越多的交易环
节将面临更多的税收负担。REITs在国外大力发展的
根本原因在于能享受税收优惠，但中国税收优惠还
有待进一步明确。
最后，监管制度不完善
在成熟的市场经济国家，对于基金的信息披露，除
了我国已经采用的一般投资组合、成本收益和管理
人和托管人的基本信息以外，对于关联关系、利益
冲突和基金资产的间接权利的代理行使等方面的信
息，制定了极其严格和细致的规定与规则。政府对
基金此类行为的监管要求比一般的证券公司都要高
出许多。但到目前为止，这些在我国的基金监管和
治理规则中却都几乎是空白。
叫
停
的
原
因
43本报告严格保密
众厦观点
44本报告严格保密
众厦观点
工业地产的开发与区域产业的发展及政策导向有直接的关系，受
二者的影响巨大，因此工业地产开发必须理顺产业与区域发展的
关系。
观点二：
观点一：
随着工业用地管理的深入、工业用地招、拍、挂的顺利推行、区
域产业发展统一规划、协调发展机制的建立，工业地产将逐渐走
上正轨，面临较大的发展机会。
观点三：
未来工业地产证券化（REITS）的运作及盈利模式将成为市场主
流，但前提是国家必须理顺该种投资形式的法律关系，提供相应
的法律依据与基础。
在宏观政策的持续调控下，商品房市场的开发商们将不得不转移
视线，投向暂时能避开政策调控风雨的工业地产。与此同时，工
业厂房和物流地产日益高涨的投资回报率，使工业地产继住宅、
商业地产之后，进入国际投资者视线，工业地产领域将演绎一场
新的投资风潮。
观点四：
45本报告严格保密
结束语
因此要适当的拓宽我们的思维及服务的领域，做到先知
先觉；——否则将陷入“囚徒困境”！
而工业地产，虽然在2006年以前政府行为占据绝对主导
地位，但随着发展模式的不断创新及演化，未来市场行
为必将成为开发主流。“中国制造”向“中国创造”的
改变给工业地产带来极大的发展机遇，未来工业地产将
成为继住宅地产之后的又一开发热点。
住宅及商业地产行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经
开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，行业的
发展已经对我们代理行业提出了更高的要求，随之而来的竞争将
更加激烈。
46本报告严格保密
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47本报告严格保密
