可行性报告可行性研究案例
目录
一、总 论 ...............................................................4
1、项目建设背景 .........................................................4
二、市场调研分析 ..........................................................7
（一）江北市房地产市场运行情况分析 ......................................7
三、项目规模分析 .........................................................15
（一）项目整体定位 .....................................................15
（二）项目规模规划指标 .................................................15
（三）价格定位 .........................................................18
四、项目投资估算 .........................................................22
五、财务分析 .............................................................30
六、盈亏平衡和敏感性分析 .................................................31
七、风险及其对策分析 .....................................................35
八、附 表 ............................................................37
江北市某住宅开发投资项目
可行性研究
案例分析
目 录
一、总论
二、市场调研分析
三、项目规模分析
四、项目投资估算
五、项目财务分析
六、盈亏平衡和敏感性分析
七、风险及其对策分析
八、附表
一、总 论
1、项目建设背景
根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要
求，腾飞国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项目开发用地共
亩。开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。
2、项目概况
（1）项目名称：“腾飞国际”
（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F
（3）建设地点：沿江东路
（4）规划用途：居住、商业
（5）建设单位：腾飞房地产有限公司
（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（7）工程概况：“腾飞国际”项目占地 亩，约 60600平方米，
总建筑面积 109000平方米。其中住宅 104640平方
米，高层住宅为 13920平方米，多层住宅为 90720
平方米，商铺 4360平方米；容积率 ，绿化率 35%，
建筑密度 25%。
（8）资金来源：本项目建设资金由腾飞国际房地产有限公司自筹和
银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
3、可行性报告研究范围
根据“腾飞国际”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作
范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经
济效益评价等。
4、研究结论及建议
根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收
益率 IRR为？%，税后财务净现值 NPV为 1020万元。财务分析结果表
明，项目经济效益较好。
（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及
国名经济分析的结论）
本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，
项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解
决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。针对商品房升
级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收
入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对江北市住宅
市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济
效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在
下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市
场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变
化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，
加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
5、主要经济技术指标
表 1：“腾飞国际”项目主要规划设计技术指标
序号 项目名称 单位 指标
1 总占地面积 平方米 60600
2 总建筑面积 平方米 109000
3 容积率
4 绿化率 % 35
5 建筑密度 % 25
6 高层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
平方米/户
A户型 85平方米（两房）
B户型 125平方米（三房）
C户型 135平方米（三房）
D户型 140平方米（四房）
7 多层户型
平方米/户
平方米/户
平方米/户
E户型 90平方米（两房）
F户型 110平方米（三房）
G户型 120平方米（三房）
8 商铺面积 平方米 4360
9 总户数 户 944
10 车位数（地上） 个 300
表 2：居住区用地平衡控制指标（%）
序号 用地构成 居住区（%） 用地面积（平方米）
1 民建用地（R01） 25 15150
2 公建用地（R02） 30 18180
3 道路用地（R03） 10 6060
4 公共绿地（R04） 35 21210
5 居住区用地（R） 100 60600
二、市场调研分析
（一）江北市房地产市场运行情况分析
2009年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速
发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市
的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。
1、2008年房地产业市场运行情况
（1）房地产业与国民经济协调发展情况
2008年江北市完成国内生产总值（GNP）的 636亿元，较上年增
长 %，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成 218亿
元，较上年增长 %。全市预计完成房地产开发投资 56 亿元，较
上年增长 60%，占固定资产投资和 GDP的比重分别为 26%和 9%，较上
年分别提高 1个百分点和 3个百分点。
表 3：房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额（亿元） 56 同比增长（%） 60
固定资产投资额（亿元） 218 同比增长（%）
GDP（亿元） 636 同比增长（%）
房地产投资占固定资产投资比重（%） 26 房地产投资占 GDP比重（%） 9
今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉
动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重
要角色，全年每月完成的房地产投资均保持 50%以上的增长，占固定
资产投资的比重 1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发
展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大
城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新
建商品房是热销也刺激了投资的加温。
（2）新建商品房供求结构情况
2008 年全市市区核准预售商品房面积 335 万平方米，较上年增
长 142%，其中商品住宅 250 万平方米，较上年增长 126%；完成商品
房交易面积 万平方米，同比增长 %，其中商品住宅交易
面积 万平方米，同比增长 %。
表 4 ：商品住宅供应量情况表
价格
（元/平方米）
供应量
（万平方米）
所占比例
（%）
单套面积
（平方米）
供应量
（万平方米）
所占比例
（%）
2000以下 95以下
2000~2500 95~120
2500~3000 120~150
3000以上 150以上 85 34
表 5：商品住宅销售情况表
价格
（元/平方米）
销售量
（万平方米）
所占比例
（%）
单套面积
（平方米）
销售量
（万平方米）
所占比例
（%）
2000以下 95以下
2000~2500 95~120
2500~3000 120~150
3000以上 150以上
表 4、表 5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住
宅供应情况看，单价在每平方米 2500 元以上的供应量占总量的
%，单套面积在 120平方米以上的总量是 %；从销售情况看，
单价在每平方米 2500元以上是占总量销售的 %，单套建筑面积
在 95~150平方米的占总销售量是 %。
（3）商品房价格走势
2008 年江北市市区商品房的均价为 2722 元/平方米，较上年增
长 %，其中商品住宅的均价为 2438 元/平方米，较上年增长
%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度 2519元/平方米，
第二季度 2394元/平方米，第三季度 2327元/平方米，第四季度 2510
元/平方米，价格走势基本平稳。
表 6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价（元/平方米） 2722 增幅（%）
商品住宅均价（元/平方米） 2438 增幅（%）
居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（%）
居民消费价格指数 增幅（%）
2008 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，
结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。
另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房
价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者
高 9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引
起注意。
（4）新建商品房购买对象情况
2008年全市交易量的 万平方米商品住宅中，本市居民的
为 万平方米，比重达 76%；外地居民购买的为 万平方
米，比重为 24%。
表 7：购买对象构成情况表
商品住宅交易量
（万平方米）
按销售对象划分 按购房目的分类
本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85
外地居民 所占比例 24 置业投资 所占比例 15
近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市
的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外
地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房
的比重逐年上升，由 2007年的 5%上升到 2008年的 24%。从购房的目
的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由 2005年的 2%
上涨到 2008 年的 15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者
看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对
我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地
产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，
后劲不足，容易出现价格虚高。
（5）商品房空置情况
2008 年全市商品房空置面积 20 万平方米，较上年下降 17%，其
中商品住宅空置 16 万平方米，较上年下降 11%。从空置区域看，新
城区的比重较大，占 60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为
一年以下的待销商品房，所占比例超过 80%，从空置原因分析，主要
是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表 8：商品住宅空置结构情况表
老城区 万平方米 所占比例（%） 40
按区域划分
新城区 万平方米 所占比例（%） 60
90平方米以下 所占比例（%） 10
95平方米~150平方米 所占比例（%） 20按单套建筑面积划分
150平方米以上 所占比例（%） 70
2000元以下 所占比例（%） 8
2000~3000元 所占比例（%） 32按单价划分
3000元以上 所占比例（%） 60
（6）存量房交易情况
2008 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面积 万
平方米，较上年分别增长 %，其中存量住宅 12736 套，面积
万平方米，分别较上年增长 %和 %，房改房上市交
易 5700套，面积 万平方米，较上年分别增长 %和 %。
2008年江北市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价
格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台
的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达 9%左右。
（7）房屋租赁市场情况
2008 年全市房屋租赁面积 380 万平方米，其中住房 3 万套，面
积 240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金 60元/平方
米，较上年上涨 20%，写字楼租金平均 40 元/平方米，较上年上涨
25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨 10%。
（8）房屋拆迁及旧城改造情况
2008年全市城区完成房屋拆迁面积 万平方米，较上年减
少 34%，涉及被拆迁户 5366户。
2005 年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆
迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2008年达到 70%左右。
在货币化安置的住户中，有 50%左右购买了二手房，10%左右购买了
新建商品房。
2、2009年房地产市场发展预测
（1）我市房地产发展有利条件
1）、全市经济持续高速增长态势。2008年我市 GDP增长 %，
创下历史新高，2009 年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，江
北市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据江
北市城市总体规划，到 2010年，江北城市实际居住人口将由现在的
180万增加到 300万人，城市用地范围由 165平方公里增加到 300平
方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。
3）江北市居民住房消费潜力巨大。我市 2008年底，人均住房建
筑面积约 23平方米，按照江北市提出的到 2010年人均住房建筑面积
达到 30 平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅
约 250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市
后再次购买商品房的比例为 70%，购买的户均面积为 95 平方米，据
此测算，每年用于改善性住房需求量约 60万平方米。
4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年
来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出
发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用
将于 2009年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。
（2）2009年江北市房地产市场发展不利条件
1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行
发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2008]111
文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、
个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面
做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影
响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产
开发企业信贷融资难度增大。
2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的
矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不
足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房
地产业的发展。
3）、原材上涨，开发成本增加。从 2005年至今，钢材价格从 2400
元/吨上升到 3400元/吨，混凝土则上涨了 50元至 80元/方，仅此两
项，房屋开发成本就增加 100 多元/平方米。开发商的开发压力进一
步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。
（3）2009年房地产市场基本走势预测
根据带动江北市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背
景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发
展期。2009 年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一
个较大幅度的增幅。
1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以
及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺
激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加 50%以
上。
2）、住房消费需求日渐增大。随着江北经济快速发展和居住环境
的日益改善，江北市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、
区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房
条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的
被动性住房的需求量将显著增加。2008 年预计全市商品房的交易量
将超过 300万平方米，较上年增长 20%以上，存量房交易预计 160万
平方米，较上年增长 30%。
3）、商品房价格将会稳中有升。2005 年起，我市在对房地产开
发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举
必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开
发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结
构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程
度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间
的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加
理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼
盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越
大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被
市场淘汰出局。
三、项目规模分析
（一）项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体
现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低
公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟
定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为
主，降低置业者的购买压力。
（二）项目规模规划指标
根据“腾飞国际”初步方案及建设规模，规划指标见表 9
表 9：“腾飞国际”项目建筑技术经济指标
序号 项目 指标 备注
1 总用地面积 60600平方米
2 总建筑面积 109000平方米
多层住宅
高层住宅
商铺
90720平方米
13920平方米
4360平方米
可售面积 12700平方米
3 建筑层数
多层住宅
高层住宅
商铺
7层
10层、11层
1层
地上第一层做架空层
4 建筑层高
多层住宅
高层住宅
商铺
米
米、米
米
住宅标准层高 米
架空层 米
表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准
一 二 三 四
套型面积系列标准 使用面积 42~48 53~60 64~71 75~90
（平方米） 建筑面积 55~65 70~80 85~90 100~120
起居厅 18~25
主卧室 12~16
双人次卧室 12~14
单人卧室 8~10
厨房 ≥6
餐厅 ≥8
卫生间 4~6（双卫可适当增加）
门厅 2~3
储藏 2~4（吊柜不计入）
功能
空间
使用
面积
标准
（平方米）
工作室 6~8
Ⅰ型
灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机
（操作面延长≥2700mm）厨
房
Ⅱ型
灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）
设
施
配
套
标
准
卫
生
间
Ⅱ型
浴盆（）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、
洗衣机位、机械换气（风道）
用电量 80~120 KWH/月
负荷 1560~4000W（大套可增至 6000W）
电表 5（20）A~10（40）A
设
备
标
准
电器设备
电源插座 小居室 2~3组
小居室 2组
厨房 3组
卫生间 3组
电视插口 起居、主卧个一个
电话 1~2台
空调线 设专用线
宽带接口 每个卧室一个
给水设备 用水量 200~300升/人·日 热水器或热水管道系统
采暖通风 散热器、空调器（窗外预留位置）
采光 ≥1%（室外全天空光照度与室内距离 1米天然照度比）
起居厅及一般活动 30~70LX
卧室、书写阅读 150~300 LX
床头阅读 75~150 LX
管厅、厨房 50~100 LX
卫生间 20~50 LX
光环境
照明
楼梯间 15~30 LX
声环境
空气隔声
撞击隔声
分户墙，楼板≥40~50dB
楼板≤75~65dB
采暖区
非采暖区
16~21℃
12~21℃
热环境（按
不同气候区
区别）
冬季
夏季 ＜28℃
室
内
环
境
质
量
标
准
卫生环境 日照（按不同地区区别） 大寒日 2小时~冬至日 1小时
表 11：“腾飞国际”项目住宅经济指标表
序号 指标名称 单位 指标
1 套内使用面积
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
68
100
108
112
102
2 住宅标准层总使用面积 平方米 87272
3 住宅标准层总建筑面积 平方米 103420（首层架空 1220平方米）
4 住宅标准层使用系数
高层
多层
%
%
80
85
5 套内建筑面积
A户型
B户型
C户型
D户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
平方米/套
85（20套）
125（44套）
135（20套）
140（20套）
E户型
F户型
G户型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
90（168套）
110（504套）
120（168套）
6 户内平均居住人数 人/户
7 居住户数 户 944
8 居住人数 人 3304
（三）价格定位
1、住宅部分
（1）市场比较法定价过程
表 12：表楼盘调查统计表
序
号
项目名称 建筑规模
建筑面积
（平方米）
平均价格
（元/平方米）
销售率
（%）
开盘
日期
A 龙泽园 6-7F 28529 2600 100 03/01/28
B
莱茵半岛花
园
6+1F
12F
250000
多层：2900
高层：3300
--------
--
未开盘
内部认购
C 新田绿洲
9-6F、4-12F
1-18F
67872
多层：2880
高层：3500
80 03/06/15
D 船山广场 1-19F/2B 28679 3100 80 03/10
E 水印都市 2-14F、2-18F 47460 2750 90 03/05/08
注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替 A：龙泽园、B：莱茵
半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。
交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数 100，以本项目
的预售期为终点，2008 年江北市商品住宅均价增长 %，江北市
该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+%，其他条
件见表 11和表 14。
表 13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米
区域因素修正 个别因素修正
序
号
成交
价格
交易日
期修正
交
通
配
套
环
境
小计
交房
标准
社区
规划
小计
交易情
况修正
比准
价格
A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698
B
2900
3300
109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100
2951
3359
C
2880
3100
109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100
2903
3528
D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186
E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826
表 14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表
项目
名称
比准价格
（元/平方米）
销售状况权重
（销售率）
加权的相对价格
（元/平方米）
本项目住宅销售价格
（元/平方米）
A 2698 100% 2698
B
2951
3359
0%
--------------
--
--------------
--
C
2903
3528
80%
2322
2822
D 3186 80% 2549
E 2826 90% 2543
多层：180% 多层：5020 多层：2789
合计
高层：250% 高层：7914 高层：3166
多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米
高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米
（2）加权平均法定价过程
表 15：本项目住宅价格加权平均价
项目
名称
比准价格
（元/平方米）
建筑面积
（平方米）
共计
（万元）
A 2698 28529 7697
B
多层：2850
高层：3359
250000
71250
83975
C
多层：2903
高层：3528
67872
19703
23945
D 3186 28679 9137
E 2826 47460 13412
多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元
=3076元/平方米
高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元
=3311元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米
高层住宅单价为：3238元/平方米
2、商铺部分
（1）市场比较法定价过程
目前江北市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此
我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项
目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是
以 2008年 6月 31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。
表 16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米
区域因素修正
项目
名称
成交
价格
交易日
期修正
交
通
繁
华
程
度
小计
个别因
素修正
交易情
况修正
比准
价格
水印
都市
10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377
锦和
嘉园
8000 117/100 -2 -2 100/96 100/95 100/100 9561
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米
（2）收益还原法定价过程
目前江北市同类地段的市场租金在 50 元/月/㎡~70 元/月/㎡左
右，按 60 元/月/㎡估算商铺的售价。
PS=12NRS……………………………①（总价等于 N年的收益）
RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）
由①、②可推出 N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）
注：P 为商铺价格；S 为商铺面积；N 为收益年限(按 50 年计算)；
R为市场租金；λ为人民银行 10年期抵押贷款常数。
PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K
P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋%)-50]÷%
=10246元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米
3、车位销售价格的确定
根据江北市该区域目前的情况，车位平均销售价格为 10万元/个
~15万元/个。
4、建议销售价格
综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的
销售单价为：
多层住宅：2950元/平方米
高层住宅：3250元/平方米
商铺：10000元/平方米
车位：15万元/个
四、项目投资估算
（一）项目实施进度安排
本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：
2008年 6月：
2008年 6月 25日~7月 25日：
2008年 8月~ 9月：
2008年 10月：
2008年 10月~ 11月：
2008年 12月：
2009年 1月：
2009年 3月：
2009年 7月：
2009年 10月：
2009年 10月~2009年 12月：
2009年 11月~2009年 2月：
2009年 12月：
2010年 1月~3月：
2010年 3月~5月：
2010年 3月~6月：
2010年 6月：
2010年 6月~9月：
2010年 7月~9月：
2010年 10月~2011年 1月：
2010年 8月~2011年 5月：
2011年 3月~6月：
2010年 6月：
项目建议书批复。
编制可行性研究报告并批复。
建筑方案设计。
综合管网设计。
施工图纸设计。
报建、领取建设规划许可证。
工程开工，多层 1#~4#楼先施工。
完成投资额 25%，开始预售多层
1#~4#楼。
多层 5#~8#楼开始施工。
高层 4#楼开始施工。
多层 1#~4#楼主体工程完工。
高层 1#~3#楼开始施工。
1#~4#楼设备安装。
1#~4#楼室内外装修。
多层 5#~8#楼主体工程完工。
多层 5#~8#楼设备安装。
多层 1#~4#楼竣工验收。
多层 5#~8#楼室内外装修。
高层 4#主体完工。
高层 4#设备安装。
高层 4#室内外装修。
多层 5#~8#楼竣工验收。
高层 1#~3#设备安装。
高层 1#~3#室内外装修。
高层 4#楼竣工验收。
公共设施配套工程。
高层 1#~3#楼竣工验收。
正式全部入住。
工程施工进度详见附表 12。
（二）本项目物业销售租赁价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考
虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米
2950元，高层住宅每平方米 3250元；商铺每平方米 10000元；地下
车位每个 15万元；
（三）销售进度及付款回收计划
本项目计划在 2 年半（30 个月）左右内完成销售，各年销售计
划见表 17。
表 17：本项目销售计划表（%）
项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012 2013
多层住宅 100 60% 30% 10%
高层住宅 100 30% 60% 10%
商业 100 80% 20%
停车位 100 60% 40%
由于银行按揭的时限，所以 2009年和 2010年销售的房款收
入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年销售的
房款收入，当年全部回收。
车位销售按分期付款形式实行，即第一年还 50%，第二年还
剩余 50%。
回款进度详见表 18。
表 18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）
2009 2010 2011 2012
销售
期间
项目
面积
销售收
入
面积
销售收
入
面积
销售收
入
面积
销售收
入
合计 58242 17295 38672 15822 12086 6633
销
售
计
划
多层
高层
商业
车位
54432
3810
16057
1238
27216
7620
2616
3600
8029
2477
2616
2700
9072
1270
1744
1800
2676
413
1744
1800
百分比
回款金
额
百分比
回款金
额
百分比
回款金
额
百分比
回款金
额
2
0
0
5
多层
高层
商业
车位
90%
90%
14451
1114
10%
10%
1606
124
收
款
计
划
2
0
0
6
多层
高层
商业
车位
90%
90%
90%
50%
7226
2229
2354
1350
10%
10%
10%
50%
803
248
262
1350
2
0
0
7
多层
高层
商业
车位
100%
100%
100%
50%
2676
413
1744
900 50% 900
小计 15565 14889 8396 900
注：车位面积未计算在内。
（四）税费率
本报告采用的各种税费率见表 19。
表 19：税费率表（%）
税费项目 税费率 税费项目 税费率
营业税 5 土地增值税 1
城市维护建设税 7 法定盈余公积金 10
教育费附加 3 公益金 5
企业所得税 33 任意盈余公积金 3
管理费用 5 不可预见费 2
销售费用 房产税（按租金） 12
（五）项目各种财务数据估算
1、土地费用
本项目用地共计 亩，出让单价 200万元/亩，出让总金额为
18180万元，土地出让金分两次偿还，2008年先付 80%，即 14544万
元；剩余的土地出让金在 2009年付清，即 3636万元。
2、前期工程费。
本项目前期工程费估算见表 20
表 20：前期工程费估算表 单位：万元
序号 项目 计算依据 金额
1 规划设计费 建安工程费×% 126
2 可行性研究费 建安工程费×5‰ 42
3 水文地质勘探费 建安工程费×5‰ 42
4 通水、通电、通路费 建安工程费×1% 84
5 场地平整费 10元/平方米 63
合计 357
3、基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表 21
表 21：基础设施建设费估算表 单位：万元
序号 项目 计算依据 金额
1 供电工程
2 供水工程
3 供气工程
4 道路工程
建安工程费×3% 251
5 绿化工程
6 通讯工程
7 照明工程
8 排污工程
9 环卫工程
合计 251
4、建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表 22
表 22：建安工程费用估算表 单位：万元
序号 项目 单价 计价数量 金额
1 多层住宅 700元/平方米 90720平方米 6350
高层住宅 1200元/平方米 13920平方米 1670
2 商业 800元/平方米 4360平方米 349
合计 8369
5、公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表 23
表 23：公共设施配套费估算表 单位：万元
序号 项目 单价 计价数量 金额
1 居委会
2 托儿所
3 公共厕所
4 停车场
5 健身设施
100元/平方米 13400 134
合计 134
6、开发间接费用
本项目开发间接费用估算见表 24
表：24开发间接费用估算表 单位：万元
序号 项目 计算依据 金额
1 分散建设市政公用设施建设费 建安工程费×5% 418
2 建筑工程质量安全监督费 建安工程费×4‰ 33
3
供水管网补偿费 住宅
商业
住宅：
商业：
住宅：59
商业：15
4
供电用电负荷费 住宅
商业
住宅：4KVA/户，480元/KVA
商业：8KVA/百㎡，480元/KVA
住宅：181
商业：16
6 其他 建安工程费×5‰ 42
合计 764
7、其他费用
本项目其他费用估算见表 25
表 25：其他费用估算表 单位：万元
序号 项目 计算依据 金额
1 预算定额管理费
2 竣工档案保证金
3 报建手续费
4 工程合同预算或标底审查费
6 其他
建安工程费×5‰ 42
合计 42
8、不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目 1~7项和的 2%估算，详见附表 2。
2008年不可预见费用：310万元；
2009年不可预见费用：224万元；
2010年不可预见费用：27万元；
2011年不可预见费用：1万元；
合计：562万元。
9、管理费用
本项目的管理费用按项目 1~5项和的 3%估算，详见附表 2。
2008年管理费用：465万元；
2009年管理费用：336万元；
2010年管理费用：40万元；
2011年管理费用：2万元；
合计：843万元。
10、销售费用
本项目的销售费用按销售收入的 %估算。包括销售代理费，
占销售收入的 %，即 596 万元；广告宣传及市场推广费，占销售
收入的 1%，即 398万元。合计为 994万元。销售收入见附表 3，销售
费用见附表 2。
11、财务费用
本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率
（r=%）估算，详见附表 10。
2008年财务费用：167万元；
2009年财务费用：391万元；
2010年财务费用：446万元；
2010年财务费用：223万元；
合计：1227万元。
（六）资金筹措
项目总投资 30931 万元，其中项目资本金 2000 万元，第一年
（2008年）全部投入；商业性银行贷款 8000万元，第一年（2008年）
贷款 6000万元，第二年（2009）贷款 2000万元；不足的部分拟由预
售房款解决。详见附表 5。
（七）贷款条件
年利率 %，按单息计利每年支付，宽限期 2 年，第三年
（2010）等额还本，分 2年还清。
五、财务分析
（一）盈利能力分析
项目在计算期内经营收入为 39750 万元，可获利润 5465 万元，
扣除所得税、资本公积后还有 3002 万元可分配利润。项目缴纳的营
业税金为 2165万元，所得税为 1803万元，土地增值税为 397万元，
合计缴纳税金 4365万元。和项目业主投入的资本金 2000万元相比，
在 4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈
利能力是比较强的。
项目全部投资内部收益率（所得税前）为 %，在预期可接
纳内部收益率为 10%，项目净现值为 1020 万元，项目投资回收期为
年。资本金内部收益率为 %，项目净现值为 2390万元。详
见附表 7和附表 8。
投资利润率=利润总额÷总投资×100%
=5465÷31723×100%=%
资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%
=3662÷2000×100%=%
（二）偿债能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从 2010
年开始分 2年等额偿还本金，每年还 4000万元；借款利息每年照付，
总计付利息 1227万元。详见附表 10。
（三）资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负
债是比较低的，资产负债率最高是（第 3年）仅 43%，低于行业标准。
因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资
产负债分析详见附表 9和附表 11。
六、盈亏平衡和敏感性分析
（一）盈亏平衡临界点分析
本项目基本方案总体物业平均价格为 3647 元/平方米，收入为
39750万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。
销售面积为 109000 平方米，高层住宅 Q1：13920 平方米，多层
住宅 Q2：90720平方米，商铺 Q3：4360平方米。
各单位单方工程造价分别为高层 P1：1100元/平方米，多层 P2：
650元/平方米，商铺 P3：800元/平方米。
项目的应缴税金为 %。
经对财务数据的估算：
Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；
A：工程建安成本(8369万元)；Π：利润（万元）
收入 R(万元)：P*Q
开发成本：115%A＋19021
开发费用：3%A＋%P*Q＋1786
各种税金：%P*Q
由以上可得：
固定成本 FC（万元）：20807万元
可变成本 VC（万元）：118%A＋%P*Q
税金 r（万元）：%R
Π=R－FC－VC－r
=P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R
=*Q－－20807
当Π=0时：
销售价格 P0=3096元/平方米，项目收入支出持平。
ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=%
当销售价格制定在 P=3647元/平方米时：
完成销售面积 Q0=92527平方米就能使项目收支平衡。
ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%
=%
当销售价格制定在 P=3490 元/平方米，销售面积为 109000 平方米
时，追加投资：
总投资(FC＋VC)为 37166万元，项目的经济利润为 0；
上述计算结果表明：
如果本项目的整体价格在 3096元/平方米以上时，项目有经济利
润，即本项目有 %的降价空间，保证经济利润。
如果本项目的整体定价在 3490元/平方米时，只需销售 92527平
方米，就可保证项目的经济利润有，有 %的销售控制空间。
如果本项目整体定价在 3490 元/平方米，销售面积预计达到
100%，即 109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到 37166
万元。
表 26：临界点分析表
敏感因素 基本方案 临界点计算
内部收益率（%） % 期望值 10%
开发产品投资（万元） 31723 最高值 37166
销售价格（元/平方米） 3647 最低值 3093
销售面积（平方米） 109000 最低值 92451
（二）敏感性分析
根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、
销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。设变量
变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。
1、单一变量敏感性分析
（1）、销售价格变动，其他因素固定不变
设价格变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的
结果为：
表 27：单一变量静态敏感分析表
-20% -10% 0 +10% +20%
销售价格 -1769 1848 5465 9082 12699
销售面积 206 2835 5465 8096 10724
可变成本 7440 6453 5465 4478 3090
从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本
项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。
表 28：单一变量动态敏感分析表
全部投资（所得税前）序
号
项目
变动幅
度（%） 内部收益率（%） 净现值（万元） 投资回收期（年）
0 基本方案 1020
+10 3856
1 销售价格
-10 -1816
2 销售面积 +10 1120
-10 -1816
+10 -1714
3 可边成本
-10 3754
从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，
而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以
在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有
利的方式保证销售价格的稳定。
从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重
要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行
的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成
本投资则不会捉襟见肘。
七、风险及其对策分析
（一）市场风险分析
从江北市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，
市场有效需求不足。
本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区
环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。
按照国际惯例，房价一般是居民收入的 3~6倍，而目前江北市房价每
平方米为 2722元（一般市区住宅），一套 90平方米的住宅总价在 25
万左右，相当于家庭收入的 8倍，难以形成有效需求。本项目销售房
价是这一标准的近 2倍，目前江北市先富起来的人毕竟是少数，需求
有限，销售有一定市场风险。
虽然目前江北市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销
售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策
的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远
看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，
通过降低开发成本，减小市场风险。
做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础
上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设
计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的
设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
（二）经营管理风险分析
本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销
力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少
项目的市场销售风险。
在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施
工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。
从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低 1%，将比基本方案增
加净现值 413万元，增长 %；反之，利润减少，销售收益下降。
因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。
做好物业管理和售后服务工作。
（三）金融财务风险分析
本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部
分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用
资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性
付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款
＋银行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多种
付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。
八、附 表
附表 1：主要经济指标表
序号 名称 单位 数据 备注
Ⅰ 项目设计参数
1 房地产开发产品总建筑面积 平方米 113780
商品住宅销售面积
商业用房建筑面积
车位销售面积
平方米
平方米
平方米
103420
4360
6000
4780㎡不计
建筑面积
Ⅱ 经济数据
1 开发产品投资 万元 31723
其中：财务费用 万元 1227
2
单方成本 元/平方
米
2910
3 资金筹措 万元 31723
其中：资本金
借款
预售房款
自有资金
万元
万元
万元
万元
2000
8000
13281
8442
4 经营收入 万元 39750
5 经营成本 万元 28659
6 经营费用 万元 3064
7 应交税金 万元 4365
其中：营业税金及附加
土地增值税
所得税
万元
万元
万元
2165
397
1803
8 利润总额 万元 5465
9 税后利润 万元 3662
10 可分配利润 万元 3002
Ⅲ 财务评价指标
1 投资利润率 %
2 投资净利润率 %
4 投资利税率 %
5 资本金净利润率 %
6 全部投资内部收益率（所得税前） %
7 全部投资投资回收期（所得税前） 年
8 全部投资内部收益率（所得税后） %
9 全部投资投资回收期（所得税后） 年
10 房地产投资长期借款偿还期 年 4 建设期起
注：整数位存在四舍五入产生+1的误差
附表 2：项目总投资估算表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011
一 开发建设投资 31723 16442 12587 2235 459
1 房地产开发成本 28659 15810 11428 1353 68
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑工程安装费用
公共配套设施建设费用
开发间接费用
其他费用
18180
357
251
8369
134
764
42
14544
357
251
306
42
3636
7186
382
1183
67
76
67
不可预见费用 562 224 27 1
2 房地产开发费用 3064 632 1159 882 391
销售费用
管理费用
财务费用
994
843
1227
465
167
432
336
391
396
40
446
166
2
223
二 经营资金
三 项目总投资额 31723 16442 12587 2235 459
1
2
3
开发产品投资
固定资产投资
经营资金
31723 16442 12587 2235 459
附表 3：销售收入与经营税金估算表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 销售收入 39750 17295 15822 6633
可销售面积（平方米）
平均售价（元/平方米）
销售比例（%）
109000
3647
100
58242
2970
53
38672
4091
36
12086
5488
11
2 经营税金及附加 2165 952 870 343
营业税
城市维护建设税
教育费附加
1968
138
59
865
61
26
791
55
24
312
22
9
3 土地增值税 397 173 158 66
4 商品房销售净收入 37188 16170 14794 6224
注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均
附表 4：土地增值税估算表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 销售收入 39750 17295 15822 6633
2 扣除项目
开发成本
开发费用
销售税金
其他扣除额
3 增值额
4 增值比例（%）
5 增值税率（%） 1 1 1
6 速算扣除率（%）
7 土地增值税 397 173 158 66
附表 5：投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 总投资 31723 16442 12587 2235 459
经营资金
开发产品投资
其中：不含财务费用
财务费用
31723
30496
1227
16442
16275
167
12587
12196
391
2235
1789
446
459
236
223
2 资金筹措 31723 16442 12587 2235 459
.
1
.
2
资本金
预售收入
租金收入
其他收入
自有资金
借款
开发产品投资长期借款
经营资金借款
2000
13281
8442
8000
8000
2000
8442
6000
6000
10587
2000
2000
2235 459
附表 6：损益表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 经营收入 39750 17295 15822 6633
销售收入
租金收入
39750 17295 15822 6633
2 总成本费用 31723 15710 11816 4197
开发成本
开发费用
28659
3064
14209
1501
10682
1134
3768
429
3 经营税金及附加 2165 952 870 343
4 土地增值税 397 173 158 66
5 利润总额 5465 460 2978 2027
6 弥补前年度亏损
7 应缴所得税额 5465 460 2978 2027
8 所得税 1803 152 982 669
9 税后利润 3362 308 1196 1358
10 盈余公积 660 55 360 245
法定盈余公积金 367 31 200 136
公益金
任意盈余公积金
183
110
15
9
100
60
68
41
11 加：年初未分配利润 253 1889
12 可供投资者分配利润 253 1636 1113
13 应付利润
A方
B方
C方
14 年末未分配利润 253 1889 3002
注：成本费用按销售金额比例各期分摊。
附表 7：现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 现金流入 39750 15565 14889 8396 900
销售收入
租金收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
39750 15565 14889 8396 900
2 现金流出 36088 16442 13864 4245 1537
开发产品投资
经营资金
经营费用
31723 16442 12587 2235 459
经营税金及附加
土地增值税
所得税
2165
397
1803
952
173
152
870
158
982
343
66
669
3 净现金流量 3662 -16442 1701 10644 6859 900
累计净现金流量 -16442 -14741 -4097 2762 3662
4 所得税前净现金流量 5465 -16442 1853 11626 7528 900
累计所得税前净现金流
量
-16442 -14589 -2963 4565 5465
5 净现值 -300 -14947 1406 7997 4685 559
累计净现值 -14947 -13541 -554 -859 -300
6 所得税前净现值 1020 -14947 1531 8735 5142 559
累计所得税前净现值 -14947 -13416 -4681 461 1020
计算指标 所得税前 所得税后
内部收益率（FIRR） % %
财务净现值（FNPV） 1020 -300
投资回收期（年）[静态]
投资回收期（年）[动态] ------
基准收益率（Ie） 10% 10%
附表 8：现金流量表（资本金） 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 现金流入 39750 15565 14889 8396 900
销售收入
租金收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
39750 15565 14889 8396 900
2 现金流出 36088 10442 11864 8245 5537
资本金
租售收入用于产品投资
自有资金
经营资金
经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
借款本金偿还
借款利息支付
2000
13281
8442
2165
397
1803
8000
2000
8442
10587
952
173
152
2235
870
158
982
4000
459
343
66
669
4000
3 净现金流量 3662 -10442 3701 6644 2859 900
累计净现金流量 -10442 -6741 -97 2762 3662
4 所得税前净现金流量 5465 -10442 3853 7626 3528 900
累计所得税前净现金流
量
-10442 -6589 1037 4565 5465
5 净现值 1070 -9493 3059 4992 1953 559
累计净现值 -9493 -6434 -1442 511 1070
6 所得税前净现值 2390 -9493 3184 5730 2410 559
累计所得税前净现值 -9493 -6309 -579 1813 2390
计算指标 所得税前 所得税后
内部收益率（IRR） % %
财务净现值（NPV） 2390 1070
基准收益率（Ie） 10% 10%
附表 9：资金来源与运用表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 现金来源 58192 16442 17565 14889 8396 900
销售收入
租金收入
其他收入
房地产投资借款
短期借款
资本金
自有资金
回收固定资产余值
39750
8000
2000
8442
6000
2000
8442
15565
2000
14889 8396 900
回收经营资金
净转售收入
2 现金运用 52530 16442 13864 8245 13979
开发产品投资（含利息）
经营资金
经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
应付利润
自有资金回收
借款本金偿还
借款利息支付
31723
2165
397
1803
8442
8000
16442 12587
952
173
152
2235
870
158
982
4000
459
343
66
669
8442
4000
4 盈余资金 5662 3701 6644 -5583 900
5 累计盈余资金 3701 10345 4762 5662
附表 10：长期借款偿还表 单位：万元
序号 项目 合计 2008 2009 2010 2011 2012
1 长期借款偿还
年初借款本息累计
本金
利息
6000 8000 4000
本年借款
本年应付利息
本年还本付息
还本
付息
年末借款本息累计
8000
1227
9227
8000
1227
6000
167
167
167
6000
2000
391
391
391
8000
446
4446
4000
446
4000
223
4223
4000
223
2 还本资金来源 1701 12345 15204
上年余额
摊销
折旧
利润
可利用售房收入
其他
1701 10644 6859 900
3 偿还等额还款本金 4000 4000
4 偿还长期贷款本金能
力
1701 8345 11204 12104
5 长期借款偿还期（年） 4
附表 11：资产负债表 单位：万元
序号 项目 2008 2009 2010 2011 2012
1 资产 16442 18750 16999 7804
.
1
.
2
.
3
.
4
流动资产总额
应收帐款
存货（含在建工程）
货币资金
累计盈余资金
固定资产净值
无形及递延资产净值
16442
16442
1730
13319
3701
2663
3991
10345
900
2142
4762
2 负债及所有者权益 16442 18750 1699 7804
负债 6000 8000 4000
.
1
.
2
.
3
流动负债总额
应付帐款
短期借款
应付税金
借款
经营资金借款
开发产品投资借款 6000 8000 4000
.
1
.
2
所有者权益 10442 10750 12999 7804
资本金
资本公积金
累计盈余公积金
累计未分配利润
2000
8442
2000
8442
55
253
2000
8442
415
2142
2000
660
5144
比率指标 参考指标
资产负债率（%） ≤70% 37% 43% 24%
流动比率（%） ≥120%
速动比率（%） ≥65%
权益报酬率（%） 5% 40% 15%
总资产报酬率（%） 3% 18% 13%
权益乘数（%） 182% 221% 115%
销售利润率（%） 3% 12% 18%
总资产周转率（%） 89% 146% 71%
