松华园项目简介
项目简介
项目位置：
“安化北里危改小区二期工程”位于北京市崇文区广渠门内大街安化北里，东至名牌大厦，西至安化北里路，北光渠门内大街，南至北京机床电器厂。
项目产品和开发计划：
建筑规模：
项目的建设用地面积为13500平米，代征用地2700平米，总建筑面积51000平米，建筑高度控制45米，地上16层，地下2层。建筑面积的分配见下表：
序号
部位
分部名称
建筑面积（平米）
1
地上
住宅、商业、配套
45000
2
地下
机动车库、商业
6000
3
总计
51000
财务分析：
序号
项目名称
单位
数量
单价
合计（元）
合计（万元）
一
土地费用
134490000
13449
1、
项目转让费
平米
45000
2200
99000000
9900
2、
土地出让金(地上)
平米
45000
700
31500000
3150
3、
土地出让金(地下)
平米
6000
240
1440000
144
4、
四源费等
建筑面积
51000
50
2550000
255
二
前期费用
1938000
194
1、
设计费
建筑面积
51000
25
1275000
128
2、
监理费
建筑面积
51000
8
408000
41
3、
项目策划顾问费
建安造价
51000
5
255000
26
三、
建安工程费
96129900
9613
1、
建筑安装费用
建筑面积
51000
1650
84150000
8415
2、
小区市政绿化费
建筑面积
51000
180
9180000
918
3、
不可预见费
建安造价
93330000
3%
2799900
280
四、
公司费用
13198369
1320
1、
管理费
一+二+三+四
232557900
%
3488369
349
2、
销售费用
销售收入
310500000
2%
6210000
621
3、
利息支出
短期借款
50000000
7%
3500000
350
五、
营业税
销售收入
310500000
%
17077500
1708
六、
总成本
262833769
26283
七、
销售收入
310500000
31050
1、
地上
销售面积
45000
6500
292500000
29250
2、
地下
销售面积
6000
3000
18000000
1800
八、
税前利润
47666232
4767
九、
企业所得税
税前利润
47666232
33%
15729856
1573
十、
税后利润
31936375
3194
十一、
项目成本利润率
税前
4767/26283=
%
十二、
项目产值利润率
税前
4767/31050=
%
十一、
项目成本利润率
税后
3194/26283=
%
十二、
项目产值利润率
税前
3194/31050=
%
项目进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年4月
项目洽谈
2
2004年5月
支付转让费、项目确权、公示
3
2004年6月
办理规划手续、完善设计、转让费用解除共管
4
2004年7月
支付土地出让金，取得土地使用证
4
2004年8月
项目贷款、办理《建设工程规划许可证》、《开工证》，同时完成开工前期准备工作
5
2004年9月
开工
6
2005年5月
主体封顶
7
2005年6月
取得《销售许可证》
8
2005年9月
完成内外装修及小市政建设
9
2005年10月
交房
费用支付及资金筹措：
序号
时间
（1）费用支付
支付金额
（2）资金筹措
筹措金额
账面余额
1
2004年5月
支付项目转让费、评估、管理费
6058
公司担保，总公司贷款8000万，按照5000元/平米的成本分配16000平米的面积，保证销售均价6500元/平米，超出部分投资公司分红70%。
8000
1942
2
2004年6月
支付设计费、项目咨询、管理费
68
——
0
1874
2
2004年7月
支付土地出让金15%、咨询费、管理费
520
——
0
1354
3
2004年8月
支付四源费、管理费
275
——
0
1079
4
2004年9月
开工、支付管理费等
196
——
0
883
5
2004年4季
结构垫资施工，销售策划，支付销售、管理费等
156
——
0
727
6
2005年1季
结构垫资施工，销售宣传，支付销售、管理费等
440
——
0
287
7
2005年2季
5月结构封顶支付结构施工的80%，6月支付转让费3000万
11055
6月办理销售许可销售20%，4月短期借款5000万元
10850
82
8
2005年3季
10工程竣工，进度款支付80%。7月偿还短期借款5000万，总公司8000万投资反还或新投资。
17993
销售回笼20543万元
20543
2632
9
2005年4季
工程交付后支付所有尾款
2522
销售回笼4658万元
4658
4768
六、利润分配表：
序号
项目名称
费用金额
计算公式
一
销售收入
31050
二
项目成本
26283
三
税前利润
4767
四
所得税
1573
五
项目税后利润
3194
六
总公司利润分配
2400
16000*1500
七
利润分配
2367
八
总公司投资回报率
%
2400/8000
九
总公司年投资回报率
%
30%/15*12
十
投资回报率
无投资
十一
北京中铁年投资回报率
无投资
七、与转让方洽谈注意事项：
1、七通一平的条件确认：
规划方案的重新审批。、
建设用地规划许可证的时效。
土地转让费用支付的确认。
拆迁补偿及拆迁费用支付的确认。
建设工程规划许可证的取得时间。
大市政配套及接口。
2、转让费用的内容：
是否含15%的土地出让金。
是否含大市政配套及借口费。
手续费已经交纳的明细。
设计、评估已经发生的费用。
3、转让费的偿还方式及时间。先付60%，一年后付至90%，2005年4季度付10%。
4、面积的确认：规划方案重新审核后的面积数量，地上保证不低于45000平米。
5、项目公司的确权：
资产评估。
是否同时运营其他项目，权属关系是否明确。
法律关系。
公司更名程序。
6、项目成功的保障条件：
与总公司签署意向协议，如资8000万元，并保障5000万的短期借款。
转让费用的付款方式。
垫资施工的保障。
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