证券研究报告
房地产|点评报告
商业不动产REITs落地进程加快
——商业不动产REITs动态更新
戴梓涵
S1190524110003
证券分析师：
分析师登记编号：
徐超
S1190521050001
证券分析师：
分析师登记编号：
2026/6/25
请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远
报告摘要
一、首批4只商业不动产REITs上市。2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为汇
添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT，底层资产业态包括零售商业、购物中
心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企和外资。4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所
提高，募资规模涨幅在%-10%之间，合计共募资亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。上市表现来看，首批4
只商业不动产REITs上市首日交投较为活跃，合计成交额为亿元，占当日REIT市场总成交额的%。上市当日国泰海通砂之船商业
REIT领涨，收报元，涨幅%，成交额亿元，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT当日
收报分别为
二、商业不动产REITs落地进程加快。6月22日证监会下发注册批复，4单商业不动产公募REITs全部获准注册，分别为华夏凯德商业不动产
REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT。产品覆盖外资城市综合体、央企
商业项目、上海核心商务办公综合体、北京城市更新科创物业四大类型，标志我国商业不动产REITs告别零星试点，进入批量、常态化发
行周期。监管统一要求，项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不得超过3个月，全部于上交所挂牌交易。据wind数据，
截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中有3只已问询，7只已反馈，6只已通过，4只已上市。
三、首批4只REITs指数基金获批。2026年6月17日，据证监会官网显示，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品正式获批，分
别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数。上述4只基金曾
于5月18日集中申报，此次4只基金正式获得行政许可决定书，意味着中国REITs市场首次迎来指数化产品，市场从单一标的交易向指数化、
规模化投资全面升级。REITs指数基金的推出，有效降低了中小投资者的择券难度与入市门槛，将填补REITs市场指数化投资领域的空白。
四、投资建议。去年年底推出的商业不动产REITs政策完善了REITs的产品体系，有助于公募REITs市场进一步扩容。6月中下旬以来，国内
首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，表现亮眼，上市首日全线收涨，市场投资者配置需求旺盛。此外，证监会对于4单商业不动
产REITs下发注册批复，长期来看，我国商业不动产REITs进入常态化发行新阶段，将成为服务实体经济，构建房地产发展新模式的重要资
本市场工具。目前除了已受理的21只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产REITs发行工作，我们预计后续将有更多企业参与到
商业不动产REITs的发行来盘活不动产，后续可进一步关注。
五、风险提示：政策推进效果不及预期；募集发行进度不及预期；房地产市场下行风险。
请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远
1、首批4只商业不动产REITs上市
2、商业不动产REITs落地进程加快
3、首批4只REITs指数基金获批
4、投资建议
5、风险提示
目录
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1、首批4只商业不动产REITs上市
图表1：首批4只商业不动产REIT基本情况
首批4只商业不动产REITs上市
2026年6月18日，首批4只商业不动产基础设施公募REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为
汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业
REIT，底层资产业态包括零售商业、购物中心和办公、配套商业，原始权益人涉及地方国企、民企
和外资。
资料来源：Wind，太平洋证券
代码 名称 底层资产 资产类型
募集总额
（亿元）
原始权益人 类型 基金管理人
汇添富上海地
产商业REIT
鼎保大厦、鼎博大厦
办公、配套
商业
上海世博发展（集团）有限公司 地方国企 汇添富基金
中信建投首农
商业REIT
龙德广场 购物中心
北京粮食集团有限责任公司、北京元
创联商业企业管理中心(有限合伙)
地方国企 中信建投基金
国泰海通砂之
船商业REIT
砂之船（西安）奥特莱斯 零售商业 砂之船（西安）购物广场有限公司 民企 国泰海通资产
中金唯品会商
业REIT
郑州杉杉奥特莱斯、哈尔
滨杉杉奥特莱斯
零售商业 杉杉商业集团有限公司 外资 中金基金
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1、首批4只商业不动产REITs上市
图表2：首批4只商业不动产REIT基本情况
首批4只商业不动产REITs上市
4只产品存续期介于20-41年不等，募集资金较初始申报拟募集规模均有所提高，募资规模涨幅在
%-10%之间，合计共募资亿元。较初始项目估值溢价率在10%左右，市场认可度高。
资料来源：Wind，太平洋证券
代码 名称 存续期
项目估值（亿
元）
申报-拟募集规模
（亿元）
定价-拟募集规
模（亿元）
较申报募集规
模涨幅（%）
较估值溢价率
（%）
汇添富上海地产商业REIT 41年 % %
中信建投首农商业REIT 20年 % %
国泰海通砂之船商业REIT 30年 % %
中金唯品会商业REIT 31年 % %
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1、首批4只商业不动产REITs上市
图表3：首批4只商业不动产REIT基本情况
首批4只商业不动产REITs上市
4只产品发售价格接近询价区间上限，网下有效认购倍数方面，国泰海通砂之船商业REIT认购倍数
为倍，领先于另外3只产品，市场认可度较高，中信建投首农商业REIT和中金唯品会商业
REIT的认购倍数分别为倍和倍，汇添富上海地产商业REIT认购热度相对偏低，认购倍数
为倍；收益方面，首批4只商业不动产REITs的2026年年化分派率位于%%区间。
资料来源：Wind，太平洋证券
代码 名称 询价区间（元/份） 发售价格（元/份）
网下有效认购
倍数
申报-2026年分派
率（%）
定价-2026年分派
率（%）
汇添富上海地产商业REIT % %
中信建投首农商业REIT % %
国泰海通砂之船商业REIT % %
中金唯品会商业REIT % %
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1、首批4只商业不动产REITs上市
图表4：首批4只商业不动产REIT上市首日情况
首批4只商业不动产REITs上市
上市表现来看，首批4只商业不动产REITs上市首日交投较为活跃，合计成交额为亿元，占当
日REIT市场总成交额的%。
资料来源：通达信，太平洋证券
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1、首批4只商业不动产REITs上市
图表5：首批4只商业不动产REIT上市首日情况
首批4只商业不动产REITs上市
上市当日国泰海通砂之船商业REIT领涨，收报元，涨幅%，成交额亿元，中信建投
首农商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT当日收报分别为
资料来源：Wind，太平洋证券
代码 名称 开盘价（元） 收盘价（元） 涨跌幅（%） 换手率（%） 成交额（亿元）
国泰海通砂之船商业REIT
中信建投首农商业REIT
中金唯品会商业REIT
汇添富上海地产商业REIT
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2、商业不动产REITs落地进程加快
图表6：商业不动产REITs相关政策
商业不动产REITs落地进程加快
2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作
的通知》，围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，同时出台《中国证监会关于推出商业不
动产投资信托基金试点的公告》，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基
本要求、各方职责以及监管框架。沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则。
资料来源：中国政府网，太平洋证券
时间 会议/文件 具体内容
2025/12/31
关于推动不动产
投资信托基金
（REITs）市场高
质量发展有关工
作的通知
一、推动商业不动产REITs平稳健康发展。（一）深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。（二）激
发市场主体活力。（三）加大工作推动力度。
二、加快推进REITs市场体系建设。（四）推进市场扩容扩围。（五）加强二级市场建设。（六）不断
完善市场生态。
三、完善REITs申报注册制度机制。（七）优化审核注册流程。（八）健全市场化标准体系。
四、加强监管与风险防范。（九）健全全链条监管机制。（十）促进市场主体归位尽责。（十一）维
护市场平稳运行。
2025/12/31
《关于商业不动
产投资信托基金
试点有关工作的
通知》
一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配
收益的封闭式公开募集证券投资基金。
二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等
方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。
三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。
四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。
2026/1/15
中国证监会召开
2026年系统工作
会议
强调“推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产REITs试点平稳落地”
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图表7：22日4只商业不动产REIT获准注册
商业不动产REITs落地进程加快
6月22日证监会下发注册批复，4单商业不动产公募REITs全部获准注册，分别为华夏凯德商业不动产
REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产
REIT。产品覆盖外资城市综合体、央企商业项目、上海核心商务办公综合体、北京城市更新科创物
业四大类型，标志我国商业不动产REITs告别零星试点，进入批量、常态化发行周期。监管统一要求，
项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不得超过3个月，全部于上交所挂牌交易。
资料来源：Wind，太平洋证券
名称 底层资产 底层资产类型 资产总估值（亿元）
拟募集资金规模
（亿元）
原始权益人 类型 基金管理人
华夏凯德封闭式
商业不动产证券
投资基金
深圳来福士、绵阳涪城
项目
商业综合体、商业
零售
CAPITALANDMALL
ASIALIMITED
外资
华夏基金管理有限
公司
华夏保利发展商
业不动产REIT
广州保利中心、佛山保
利水城项目
办公及配套商业、
商业零售
保利发展控股集团
股份有限公司
央企
华夏基金管理有限
公司
华安陆家嘴商业
不动产REIT
晶耀前滩T1办公楼以及
相关车位、晶耀前滩商
场北区及西区项目、晶
耀前滩商场东区及南区
项目
办公、车位、商业
上海前滩国际商务
区投资(集团)有限
公司
地方国企
华安基金管理有限
公司
创金合信北京国
资商业不动产
REIT
集智未来项目（包括量
子芯座及量子银座）和
隆福寺一期项目（包括
隆福大厦及隆福寺北里）
办公、配套商业
北京市国有资产经
营有限责任公司
地方国企
创金合信基金管理
有限公司
2、商业不动产REITs落地进程加快
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图表8：截至6月24日，商业不动产REITs有21只获受理
已有21只商业不动产REITs获受理
据wind数据，截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中有3只已问询，7只已反
馈，6只已通过，4只已上市。
资料来源：Wind，太平洋证券
受理日期 基金名称 项目状态 原始权益人 基金管理人
2026-01-29 华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金 通过 上海锦江资产管理有限公司 华安基金管理有限公司
2026-02-05 光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金 通过 上海光翎投资中心(有限合伙) 光大保德信基金管理有限公司
2026-04-02 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金 通过 北京市国有资产经营有限责任公司 创金合信基金管理有限公司
2026-06-15 招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金 已受理 招商局积余产业运营服务股份有限公司 招商证券资产管理有限公司
2026-04-30 华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金 已问询 华润置地控股有限公司 华夏基金管理有限公司
2026-05-06 红土创新茂业封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 深圳茂业(集团)股份有限公司 红土创新基金管理有限公司
2026-04-30 中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 杭州汉嵊企业管理有限公司 中金基金管理有限公司
2026-01-30 华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金 通过 保利发展控股集团股份有限公司 华夏基金管理有限公司
2026-01-30 华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金 通过 CAPITALANDMALLASIALIMITED 华夏基金管理有限公司
2026-01-30 华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金 通过 上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 华安基金管理有限公司
2026-03-30 国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司 国联安基金管理有限公司
2026-03-13 红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金 已问询 星河实业(深圳)有限公司 红土创新基金管理有限公司
2026-03-06 广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公司 广发基金管理有限公司
2026-03-02 嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 北京首都开发股份有限公司 嘉实基金管理有限公司
2026-02-12 国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 泛全有限公司 上海国泰海通证券资产管理有限公司
2026-01-30 华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金 已反馈 银泰百货有限公司 华夏基金管理有限公司
2026-02-05 华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金 已问询 上海安住此间商务信息咨询有限公司 华泰证券(上海)资产管理有限公司
2026-01-29 汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金 已上市 上海世博发展(集团)有限公司 汇添富基金管理股份有限公司
2026-01-30 国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金 已上市 砂之船(西安)购物广场有限公司 上海国泰海通证券资产管理有限公司
2026-02-12 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金 已上市 北京元创联商业企业管理中心(有限合伙) 中信建投基金管理有限公司
2026-01-29 中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 已上市 杉杉商业集团有限公司 中金基金管理有限公司
2、商业不动产REITs落地进程加快
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图表9：公募REITs累计发行规模及数量
公募REITs市场持续扩容
截至2026年6月24日，共发行87只公募REITs，发行规模合计亿元，其中2024年合计已发行
29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年共20只公募REITs完成发行，发行规模合计402亿元，
2026年截至目前共发行8只REITs，发行规模合计亿元。
分类别来看，交通基础设施类REITs、园区基础设施类REITs和消费基础设施类REITs规模占比较高，
分别为%/%/%，商业不动产类REITs发行规模占比%。
资料来源：Wind，太平洋证券
图表10：发行公募REITs分类别情况
资料来源：Wind，太平洋证券
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累计发行规模（亿元） 当月发行数量（只，右轴）
69
交通基础设施 园区基础设施 消费基础设施
能源基础设施 仓储物流 商业不动产
保障性租赁住房 新型基础设施 生态环保
水利设施 市政设施
2、商业不动产REITs落地进程加快
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3、首批4只REITs指数基金获批
首批4只REITs指数基金获批
2026年6月17日，据证监会官网显示，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品正式获批，
分别是华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方
达中证REITs全收益指数。上述4只基金曾于5月18日集中申报，此次4只基金正式获得行政许可决定
书，意味着中国REITs市场首次迎来指数化产品，市场从单一标的交易向指数化、规模化投资全面
升级。REITs指数基金的推出，有效降低了中小投资者的择券难度与入市门槛，将填补REITs市场指
数化投资领域的空白。
请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远
去年年底推出的商业不动产REITs政策完善了REITs的产品体系，有助于公募REITs市场进一步扩容。
6月中下旬以来，国内首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，表现亮眼，上市首日全线收涨，
市场投资者配置需求旺盛。此外，证监会对于4单商业不动产REITs下发注册批复，长期来看，我国
商业不动产REITs进入常态化发行新阶段，将成为服务实体经济，构建房地产发展新模式的重要资
本市场工具。目前除了已受理的21只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产REITs发行工
作，我们预计后续将有更多企业参与到商业不动产REITs的发行来盘活不动产，后续可进一步关注。
4、投资建议
请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远
风险提示
政策推进效果不及预期；
募集发行进度不及预期；
房地产市场下行风险。
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投资评级说明
太平洋研究院
云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场写字楼31楼
1、行业评级
看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；
中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间；
看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；
增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；
持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；
减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间；
卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。
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投诉电话： 95397
投诉邮箱： kefu@
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