昆明市二级市场和三级市场成交量及价格变化
(2010年10月)
10月份二级市场和三级市场价格变化情况
表6-1：10月二级市场和三级市场价格变化情况表
区域
一手房
二手房
9月份
10月份
增长率
9月份
10月份
增长率
市中心区域
9906
10472
%
8892
9267
%
南市区
7604
7874
%
7200
7284
%
东市区
6182
6065
%
6336
6364
%
西市区
6394
6579
%
6338
6210
%
北市区
7504
7780
%
7042
7290
%
住宅整体均价
7518
7754
%
7162
7283
%
（注：上表数据来源于田野数据中心）
（注：市中心区域指二环路以内主城区，二环路外昆沙路与穿金路内区域为北市区，穿金路与拓东路延长线区域为东市区，拓东路延长线与碧鸡路区域为南市区，碧鸡路与昆沙路区域为西市区，近郊是指昆明市官渡区、五华区、盘龙区和西山区四区内，距离主城区10公里以上并且没有生活配套的地区。）
参照上表可以对2010年10月二级住宅市场和三级住宅市场各个区域价格做如下对比分析:
2010年10月二级住宅市场各区域价格变化情况：
表6-2：10月二级市场各区域同比环比对比
区域
2009年10月
2010年9月份
2010年10月份
环比
同比
市中心区域
8000
9906
10472
%
%
南市区
5258
7604
7874
%
%
东市区
5210
6182
6065
%
%
西市区
4583
6394
6579
%
%
北市区
5112
7504
7780
%
%
住宅整体均价
5633
7518
7754
%
%
（注：上表数据来源于田野数据中心）
本月二级市场整体均价较上个月上涨%，同比上涨%；10月份，市中心区域价格同比上涨%，环比上涨%；南市区价格同比上涨%，环比上涨%；东市区价格同比上涨%，环比上涨%；西市区价格同比上涨%，环比上涨%；北市区同比上涨%，环比上涨%。
2010年10月三级住宅市场各区域价格变化情况：
表6-3：10月三级市场各区域同比环比对比
区域
2010年10月
2010年9月
2009年10月
环比
同比
市中心区域
8892
8353
7627
%
%
南市区
7200
6949
5260
%
%
东市区
6336
6276
5021
%
%
西市区
6338
6071
4662
%
%
北市区
7042
6849
5236
%
%
住宅整体均价
7162
6900
5561
%
%
（注：上表数据来源于田野数据中心）
本月三级市场整体均价较上个月上涨%，同比上涨%，各区域价格走势各不相同；10月份，市中心区域价格同比上涨%，环比上涨%；南市区价格同比上涨%，环比上涨%；东市区价格同比上涨%，环比上涨%；西市区价格同比上涨%，环比下降%；北市区同比上涨%，环比上涨%。
从昆明各区区域的成交均价来看，一手房成交区域中除东市区成交有小幅下跌外，其它各区域成交价呈现不同程度的上涨。就田野咨询机构数据中心从即将开盘的项目判断，未来昆明的房价将继续保持着增长，而且随着某些项目的推出，可能对昆明整体价格起到一定的推动。
就三级市场的普通住宅成交价格来看，仍然保持着增长态势，这主要受到整体房地产市场成交价格、租房价格上涨和卖方强势下业主因惜售而抬高价格的影响。以上原因导致三级市场的普通住宅成交价格与一手房市场的价格的增长态势基本相同。
2010年10月价格连续性变化情况如下图所示：
图6-1：10月份二级市场价格连续性变化情况表
（注：上图数据来源于田野数据中心）
分区域，从上图可以看出：近期昆明各区域价与上月相比涨幅最大的区域为市中心区，其次为北市区，分别涨幅为%、%。东市区与上月相比均有下降，降幅分别为：%
图6-2：9月份三级市场价格连续性变化情
（注：上图数据来源于田野数据中心）
分析：从上图可以看出：近期昆明大部分区域价格有不同程度上涨。与上月相比,涨幅最大的区域为市中心区域，其次为北市区和南市区，分别涨幅为%、%和%。
2010年10月二级市场和三级市场整体均价周期性变化情况如下图所示
图6-3：二级市场和三级市场整体均价周期性变化情况
（注：上图数据来源于田野数据中心）
分析：从总体情况来看，我们以去年10月份到今年10月份为一个周期，昆明房地产二级市场和三级市场住宅均价的变化情况如上图。本月二级市场环比涨幅%，同比涨幅达到%；三级市场环比上涨%，同比上涨%。
月度商品房成交量变化情况
表6-4：10月份商品房成交情况
日期
成交金额（万）
成交面积（平米）
成交套数（套）
11月
453366
780388
9954
12月
476988
998538
11705
1月
376850
705829
8985
2月
238695
387467
4839
3月
341994
564591
7013
4月
297908
450463
6014
5月
169303
250558
3527
6月
226549
372333
4191
7月
235662
357705
3696
8月
254300
411900
6174
9月
220742
337202
4699
10月
300053
481827
6271
（注：上表为昆明市政府官方数据）
2010年10月的房市与上月相比；在交易金额、成交套数、交易面积等各项市场指标都出现了一定程度的下滑。
图6-4：10月份商品房成交量及价格连续性变化走势
（注：上表为昆明市政府官方数据）
2010年10月昆明的商品房成交数据较上月相比，成交面积相比上月的成交面积上涨%，同比下降%；成交金额相比上月上涨%，同比下降%；成交均价相比上月下降%，同比上涨%；成交量相比上月上涨%，同比下降%。
十月份商品房前十名排行榜
表6-5：10月份商品房成交前十名
项目名称
套数 （套）
项目名称
面积(㎡)
项目名称
金额(万元)
昆明螺蛳湾国际商贸城仓储一期
768
昆明螺蛳湾国际商贸城仓储一期
昆明螺蛳湾国际商贸城仓储一期
金福地花园
520
假日城市小区.
假日城市小区.
子君欣景花园
495
欣都龙城
欣都龙城
欣都龙城
439
子君欣景花园
金福地花园
假日城市小区
326
金福地花园
假日城市小区
假日城市小区.
308
假日城市小区
云南红星广场
金岸春天花园
304
第三城·金呈东泰花园
星都总部基地.
第三城·金呈东泰花园
226
和谐家园
和谐家园
尚领明珠花园
186
云南红星广场
华丰国际商贸城
昆明世纪城·金源社区I
172
尚领明珠花园
果林金谷
（注：上表为昆明市政府官方数据）
10月份三级市场部分典型楼价格分析
2010年10月昆明三级市场各区域代表性楼盘价格监测如下：
表6-6：2010年10月三级市场代表性楼盘价格变化情况
楼盘名称
区域
9月
10月
增长率(%)
备注
顺城
中市区
12494
13479
%
一环以内
上东城
10252
10618
%
一环以内
世纪俊园
8615
9216
%
二环以内
城市理想
8363
8603
%
二环以内
华龙人家
北市区
6588
6504
%
二环以外
书香门第
6591
7067
%
二环以外
江东花城
7038
7395
%
二环以外
荷塘月色
8313
8505
%
二环以外
世纪城
南市区
6961
6938
%
二环以外
新亚洲体育城
6880
6664
%
二环以外
玫瑰湾
7288
7398
%
二环以外
银海森林
8417
8035
%
二环以外
印象首日封
东市区
6926
6951
%
二环以外
金色俊园
8170
8314
%
二环以外
白龙小区
5813
6135
%
二环以外
金色交响
6268
6005
%
二环以外
康宏小区
西市区
6259
6243
%
二环以外
南疆花园
6563
6563
%
二环以外
梁源小区
6050
6300
%
二环以外
秋苑小区
6413
6103
%
二环以外
（注：上表数据来源于田野数据中心）
图6-5：10月房地产供求走势
总结：从2010年10月整体楼市成交来看，各项成交数据出现了上升，但是消费者买房和卖方信心指数均出现了下滑，这和国家后续出台的一系列房地产调控政策有关，消费者大多持观望态度。
就目前国家遏制房价上涨的政策来看，消费者对产品购买上从普通住宅产品转向商业产品，但也不能因此说明未来投资性产品将以商业产品为主。
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