2012年9月深圳市写字楼二级市场租售情况数据分析
2012年9月，写字楼二级销售市场成交量相比8月份出现较大幅度下滑，南山区三湘海尚写字楼存量在8月基本售罄，龙岗区8月份客户积累较足，实现爆发，9月份回归平稳，再加上保税区项目小面积单位售罄，剩余单位面积较大，提升了购买门槛等多重因素，造成9月份写字楼二级销售整体回落。
三级市场方面，因已临近10月1日评估过户政策的生效期限，8月份处于观望的客户在9月份集中发力，大幅提升三级市场的成交量。受到评估过户政策的影响，10月份三级销售市场将受到较大冲击，也势必会挤压有办公需求的客户从购买转向租赁，10月份的三级租赁市场行情看好。
摘要
9月份一级土地市场无土地成交记录。
9月份深圳写字楼二级销售市场总成交面积为8839㎡，环比下降%，成交均价为39290元/㎡，环比下降%。9月份写字楼租赁市场成交总面积为3855㎡，环比下降64%，成交均价为100元/㎡•月，环比上涨23%。
9月份深圳写字楼三级市场销售总成交总面积为19709㎡，环比上涨%；成交均价为30991元/㎡，环比下降%。9月份深圳写字楼三级租赁市场呈现量价齐升态势，成交面积50291㎡，环比大幅上涨%；成交均价为144元/㎡•月，环比上涨%。
第一部分 工商政策动态
1.宏观经济
国土部：要对土地交易市场进行监测
新浪房产 2012-09-13
在9月13日国土部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。
国税总局：房产税试点将扩大，或于年末深化
观点地产网 2012-09-21
9月21日消息，国家税务总局政策法规司巡视员丛明近日出席会议时表示，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。
住建部：民间资本依旧高度关注房地产投资
观点地产网 2012-09-24
9月23日，住建部政策研究中心与高和资本联合发布民间资本调查报告显示，信托和房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。
央行：周二开展2900亿元天量逆回购
中国证券报•中证网 2012-09-25
央行本周二（9月25日）在公开市场开展了两期限逆回购操作，规模总计2900亿元。其中，14天期逆回购操作规模为1000亿，28天逆回购操作规模为1900亿元。两期操作中标利率分别持平于前期的%和%。
2.市场政策
深圳：前海已储备197个入库项目
南方日报 2012-09-06
据悉，前海招商引资工作取得较大进展。目前，前海储备入库项目已达197个，24家企业已经完成入区登记注册，意向投资金额约2800亿元。
深圳：未来两个月深圳将出让8块地
南方都市报 2012-09-28
在未来两个月内将出让8宗地块，仅有一宗是商业性办公用地，其他均为工业用地。据公布的数据，这宗3428平方米的商业性办公用地将建万平方米的建筑物，挂牌起始价为亿元。公告规定，仅限于电力供应产业，未来建筑物全部限自用，如需转让，则由政府按成本价回购。另7宗正在挂牌的地块则均为工业用地，其中有三宗包含有新型产业用地，南山高新区虚拟大学园区挂出两块高等院校、工业用地(新型产业用地)、公共绿地，准入产业类别分别为航空航天器制造和工程和技术研究与实验发展。
第二部分 一级市场分析
9月份一级土地市场2宗土地挂牌出让，用地性质皆为居住用地，两宗土地都位于坪山新区坪山街道，均未成交。
2012年9月挂牌土地信息：
第三部分 二级市场分析
9月份二级销售市场成交呈现量价齐跌的态势，总成交量8839㎡，环比下降%，成交均价为39290元/㎡，环比下降%。
9月份二级租赁市场成交总面积为㎡，环比下降64%，成交均价为100元/㎡•月，环比上升23%。成交量下降的主要原因是8月份短期爆发的项目9月份存量大幅减少，使得9月份整体成交量回落。价格方面，二级销售市场价格下降的主要原因是价格较高且8月份成交量大的三湘海尚于8月底基本售罄，导致整体价格下降；二级租赁市场价格上升的主要原因是高品质高租金项目成交量上涨，拉升了整体二级租赁市场的价格水平。
1．2012年深圳9月写字楼市场租售走势分析
9月份二级销售市场成交呈现量价齐跌的态势，总成交量8839㎡，环比下降%，成交均价为39290元/㎡，环比下降%。主要原因是9月份二级销售市场无新增供应，主要以消化8月份新增供应存量为主，三湘海尚截止8月底基本售罄，存量锐减；另一成交主力，保税区项目存量产品受面积区间过大（只有500㎡以上的产品）影响，购置门槛提高，去化速度放缓。综合影响9月份二级销售市场整体成交量大幅下滑。价格方面，由于价格较高的三湘海尚项目基本售罄，整体成交量下降较多，导致整体价格下滑。
9月份二级租赁市场成交总面积为3885㎡，环比下降64%，成交均价为100元/㎡•月，环比上涨23%。成交量下降主要来自于宝安，龙岗两个区域。宝安区成交量下降的原因主要是市场需求量相较8月份有明显下降，导致了总体成交量降低；龙岗区成交量相对8月份下降较多，主要原因是8月份客户积累较足，形成短时间内的爆发，9月份开始龙岗区市场回归平稳。价格方面，本月租赁市场成交价格上涨主要是受到高品质高租金项目成交量上升的影响，使整体租金水平上涨。
2．2012年9月写字楼二级市场租售项目列表
3．2012年9月写字楼二级市场各片区租售情况分析
二级市场租售统计分析
中心区市场动态
在售项目
卓越世纪中心1号楼，总建筑面积㎡，标准层面积1900-2000米，标准层高米，共66层。部分单位由租赁转为销售，本月共成交3套共㎡、成交价格64018元/㎡。本月持续成交的原因在于项目的稳定可期的回报率与地标综合体的效应被客户认可。
保税区市场动态
福年广场，本月成交1套㎡、价格为38000元/㎡。客户购买物业为投资兼自用，看重项目6米层高及项目整体办公环境。
南山区市场动态
在售项目
振业国际中心，本月成交面积㎡，成交均价43500元/㎡。成交客户主要看重项目靠近前海中心的区域优势。
田厦国际中心，已于3月18日开盘，并首次推出了“110%的增值回购”和“12个月的租金补贴”，成功引爆市场。在7月份停止上述措施后，随即推出了总价减免500万元等营销手段持续刺激市场， 9月份成交2279㎡，均价37479元/㎡。
三湘海尚，8月份消化存量较大，9月份成交量回落，仅成交1套，面积153㎡，价格为55000元/㎡。美年广场，本月成交1套，面积306㎡，价格为32000元/㎡。
租赁项目
本月南山区二级市场租赁项目无成交。
罗湖区市场动态
京基100，目前写字楼正在招租中，主要以整层、半层、四分之一层为单位出租，最低租金120元/㎡•月，最高租金220元/㎡•月。本月成交700㎡，成交单价230元/㎡•月。
龙岗区市场动态
在售项目
正中时代广场B座，目前销售率已达51%。本月成交1套246㎡，价格为30000元/㎡。龙岗天安数码城，本月成交2套，面积为2006㎡，均价为14500元/㎡。
租赁项目
正中时代广场A座，作为龙岗中心城最顶级的超甲级写字楼，本月成交1822㎡、租赁率已达89%。维百盛大厦作为中心城昭示性较好的写字楼，本月成交2套431㎡，价格为67元/㎡•月。硅谷动力，本月成交1套，面积412㎡，价格为48元/㎡•月。
宝安区市场动态
在售项目
龙光世纪，本月成交1套，面积为㎡，价格为66413元/㎡。成交单位为3F49，因其为复式单位，故以该价格成交。
租赁项目
华丰国际商务中心与展销中心为区域内具有代表性的厂房型办公物业，吸引客户的关键因素在于低廉的租金，因此吸引了大量宝安本地注重成本控制的电子、IT、制造业等小企业入驻，本月分别成交1套，面积为280㎡和210㎡，价格分别为55元/㎡•月和48元/㎡•月。
第四部分 写字楼三级市场分析
2012年9月深圳写字楼三级市场销售方面，成交总面积为㎡，成交量上升%；成交均价为30991元/㎡，环比下降%。
9月份深圳写字楼三级租赁市场呈现量价齐涨态势，其中成交面积㎡，环比大幅上涨%；成交均价为144元/㎡•月，环比上涨%。
9月份写字楼三级市场比较活跃，主要原因是临近10月1日按评估价征税政策生效期限，大量前期观望客户选择进入三级市场。
年深圳写字楼三级市场租售走势分析
9月销售成交总面积为㎡，成交量环比上升%；整体写字楼成交均价为30991元/㎡，环比下降%；甲级写字楼成交均价43066元/㎡，环比上升%。从成交面积来看，甲级写字楼成交面积占%，非甲级写字楼成交面积占%。
9月份租赁成交面积㎡，环比上涨%；整体写字楼成交租金均价为143元/㎡•月，环比上涨%；甲级写字楼成交租金均价179元/㎡•月，环比上涨%。三级市场写字楼整体租金水平呈现上涨。租金上涨主要因企业出于经营成本考虑，陆续选择非主流商业片区，但仍倾向甲级写字楼。
2．三级市场租售统计分析
图一：2012年9月深圳市各区三级市场写字楼成交统计
3．中心区三级市场价格分析
中心区三级市场写字楼售价成交价分析
9月中心区写字楼三级销售市场成交量大幅上涨，成交总面积为8989㎡，环比增长205%。从成交价格来看，甲级写字楼成交价格为45420元/㎡，环比上涨%；整体写字楼成交均价为35252元/㎡，环比下降%。整体写字楼成交均价下降的主要原因是本月成交以乙级写字楼产品为主。
典型成交案例
中心区三级市场写字楼租金成交价分析
9月份中心区三级租赁市场写字楼成交量为㎡，较8月猛涨179%，甲级写字楼租金小幅回落，整体写字楼租金小幅上涨，分别为180元/㎡•月和168元/㎡•月，环比分别下降%和上涨%。
典型成交案例
4．中心西区三级市场价格分析
中心西区三级市场写字楼销售成交价分析
9月份，中心西区写字楼三级市场销售成交面积为2888㎡，环比上涨%。从成交价格来看，甲级写字楼成交价格为40798元/㎡，环比上涨36%；整体写字楼成交均价为38968元/㎡，环比上涨%。从成交面积来看，本月甲级写字楼成交面积占52%，非甲级写字楼成交面积占48%，甲级写字楼成交所占比例高，导致写字楼整体成交均价均有明显提升。
典型成交案例
中心西区三级市场写字楼租金成交价分析
2012年9月份中心西区整体写字楼租赁市场成交面积为3964㎡，环比小幅下降2%；甲级写字楼成交价格为182元/㎡•月，环比上涨%；整体写字楼租金价格为139元/㎡•月，环比上涨%。从成交面积来看，本月甲级写字楼成交面积占25%，非甲级写字楼成交面积占75%。
典型成交案例
5．南山区三级市场价格分析
南山区三级市场写字楼销售成交价分析
9月份，南山区写字楼三级市场销售成交面积为1386㎡，环比下降%。从成交价格来看，甲级写字楼成交价格为45189元/㎡，环比上涨%；整体写字楼成交均价为39899元/㎡，环比下降%。从成交面积来看，本月甲级写字楼成交面积占73%，非甲级写字楼成交面积占27%。
典型成交案例
南山区三级市场写字楼租金成交价分析
2012年9月份南山区整体写字楼租赁市场成交面积为9878㎡，环比上涨%，增幅明显。甲级写字楼成交价格为162元/㎡•月，环比下降%；整体写字楼租金价格为104元/㎡•月，环比下降20%。从成交面积来看，本月甲级写字楼成交面积占23%，非甲级写字楼成交面积占77%，非甲级写字楼成交占比增大是导致南山区二手写字楼租金均价下降的主要原因。
典型成交案例
6．罗湖区三级市场价格分析
罗湖区三级市场写字楼销售成交价分析
2012年9月，罗湖区写字楼三级市场销售总成交面积㎡，环比上升%，整体写字楼成交均价为19430元/㎡，环比下降%。甲级写字楼成交均价为30991元/㎡，环比上涨%。
典型成交案例
罗湖区三级市场写字楼租金成交价分析
2012年9月罗湖区写字楼租赁市场成交总面积2059㎡，环比上涨%；整体成交租金均价115元/㎡•月，环比下降%；甲级写字楼成交租金均价159元/㎡•月，环比上涨%。从成交面积来看，甲级写字楼成交占比40%，非甲级写字楼成交占比60%。
典型成交案例
7．龙岗区三级市场价格分析
龙岗区三级市场写字楼销售成交价分析
龙岗写字楼市场二手交易目前尚不活跃，目前成交主力为乙级写字楼、工业园楼宇和商务公寓等。本月仅成交天安数码城700㎡。
典型成交案例
龙岗区三级市场写字楼租金成交价分析
2012年9月份龙岗区二手写字楼租赁市场全部集中在天安数码城、硅谷动力及风临国际。成交总面积2483㎡，成交租金均价47元/㎡•月，环比上涨%。目前龙岗商务发展水平属于初级市场培育阶段，商业需求处于低位，企业承租能力一般。
典型成交案例
8．宝安区三级市场价格分析
宝安区三级市场写字楼销售成交价分析
2012年9月份，宝安区三级市场写字楼销售仅成交万骏经贸1套共250 ㎡，成交价为38500元/㎡。
典型成交案例
宝安区三级市场写字楼租金成交价分析
2012年9月份，宝安区三级市场写字楼租赁市场共成交4套，成交面积为778㎡，成交均价为92元/㎡•月。
典型成交案例
注：甲级办公楼的定义为：①地段：坐落于CBD或周边地区；②智能化：具备5A智能化设施；③车行人行交通：位于市政主干道或快速干道附近与轨道交通（地铁、轻轨）或公交线路站点步行不超过10分钟；④建筑外观：具现代高档的外部装饰，外墙玻璃幕墙、金属、石材等；⑤公共部位装修：高5米以上宽敞华丽的大堂和流通区，走道、电梯厅等公共部分精装修；⑥停车位：正常情况下充足停车位，应满足个/250～300㎡（建筑面积）；⑦物业管理：专业化物业管理服务；⑧客户组合：拥有国内外著名公司或办事处；⑨有效的中央空调系，充足的电力供应和室内温度、湿度控制等特殊要求，优质的电梯服务，人货梯相对独立。
