二手房交易焦点问题
二手房交易焦点问题
如今，越来越多的市民不再仅仅是遇到二手房买卖纠纷时找律师，而
是提前一步，买卖前就直接找律师为交易安全进行把关，至少也会先打个
电话咨询一下自己该注意什么问题。这说明大家已经意识到，要避免日后
出现纠纷，在二手房买卖之前就要搞清有关法律问题。
一、二手房产权多种多样交易前必须严加审查
目前，市场上的二手房产权性质多样，有的是售后公房，有的是共有
房屋，还有的房屋当初单位在分配时是限制转让的。这使得二手房在上市
交易时有不同的要求，需要满足不同的条件。因此，在二手房买卖时，上
下家必须解除房屋原来存在的买卖限制。
1.“老式私有宅院”需满足两个条件
一般来说，“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根
据有关规定，这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件：一是房屋所
有权已经得到有批准权的(一般是区县一级)人民政府批准出售;二是如果
属于非居住用途的，还需与区县土地局签订土地使用权出让合同，补缴土
地出让金;若仍用于居住的，虽不需签订土地使用权出让合同，但要缴纳
土地收益金。满足上述条件，房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所
有权证书，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此类房屋时，应对
上述条件如何实现有所约定，以保证交易的合法进行。
2.售后公房买卖需同住人签字
根据本市的规定，公有独用成套钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结
构公寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合
条件的承租人或同住人后，即成为售后公房，可以作为二手房上市交易。
根据有关规定，公有住房可以直接上市买卖，在实际操作中，这里包括两
个步骤：第一步是使用权先转为产权，第二步是转为产权后的房屋上市交
易。由于公有住房除了承租人有使用权外，同住人也享有一定的居住权，
而且这类公有房屋的承租人与同住人之间往往有比较复杂的亲属关系，因
此售后公房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字
同意。如未经同住人同意，售后公房的买卖很难成功。
3.非独立成套公房只可转让承租权
非独立成套公房的承租权可以有偿转让，但是这类房屋转让是无法办
理出“小产证”的，因此不能作为二手房进行买卖。
4.权利受限制的二手房买卖
常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是设有抵押，如通过按
揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，
如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。二是被
法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换
出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋
当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般
会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个
单位，之后单位将房屋作为实物分配给职工。职工尽管是“小产证”上的
产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让。买卖这样的二手
房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。
二、共有二手房出售需全体共有人同意
我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否
则处分无效。因此，在二手房买卖中，上下家应对房屋权利是否存在共有
情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房
屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，下家应注意这些签
字的真实性。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人
必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注
意的是，如果当作为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时，下
家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。
在实践中，有时会出现这样的情况：属于共有财产的房屋未经全部共
有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为
无效时，如果下家是善意购房，即不知道上家未经全体共有人同意且房屋
已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩
序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权
利人追究责任。
三、“两个定金”作用大不同
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是上下家没能充
分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖
合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介
进行委托的过程中，用来担保上下家在约定的时间内，按照约定的条件，
到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下家反悔不来与上家签订
买卖合同，要承担定金被上家没收的风险，如上家反悔不签《房地产买卖
合同》，要承担双倍返还定金的责任。第二个定金出现在《房地产买卖合
同》中，用来保证买卖合同签订后，上下家能够按照合同的约定切实履行
各自的义务。如果出现违约情况，违约方要承担相应责任。当然，上下家
也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定
金条款，用来保证签订合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义
务。
四、“故意超贷”风险大
贷款成功是二手房买卖成功很重要的一个环节。银行批准按揭贷款申
请要综合考虑各方面因素，但最主要的还是申请人的还款能力。按照规
定，银行对房屋买卖中的贷款额度有一定限制。如今房价不断上涨，于是
出现一种不规范的操作：上下家签订两份价格不同的房屋买卖合同，价格
低的一份是真实的，价格高的一份是虚假的，用于下家向银行申请超过真
实房价正常额度的贷款，这种做法叫做“超贷”。
从法律上说，这样的合同因“恶意串通、损害银行的利益”而无效。
若银行在审查时有证据表明贷款申请人(下家)“故意超贷”，则会拒绝下
家的贷款申请。从交易过程看，上家往往需要在未拿到任何房款的情况下
先出具一张首付款的收条，并办理房屋过户手续，风险非常高。下家除了
面临银行不予贷款的风险外，还要支付虚假报高房价部分的契税等额外支
出，及上家不予退还虚假报高房款的风险。因此，为保证交易安全顺利进
行，上下家应严格按照规定申请按揭贷款，避免通过上述违规手段获取贷
款。
五、下家须实地查看上家房屋有无出租
如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，在同等条件下，
房客享有优先购买权。上家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出
售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否
行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，上家在得到房客出具的书面
表示后，可将房屋卖给其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情况，而
擅自卖给他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于下家而言，为
避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其
内，以确保交易的安全性。
六、三方需明确各自的权责利
上家在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房
屋的出售价格，上家应注意区分“净到手价”、“出售价”及“合同
价”，明确房屋的权属和使用现状，以及委托权限等。这份委托协议上家
应有一份原件。需要注意的是，有些中介采用复写纸签订委托合同，一式
几份，上家在首页上的签字会复印到另外几份上。因此，上家应注意到合
同的空白处有可能会被误视作你授权由中介填写，需明确自己是否有此意
愿。
