甜品饮料站（D & D）
开发流程
－上海、北京、深圳、南京、杭州
• 设定目标
• 了解环境、商圈调查
• 市场分析
• 报告结果
• 新址评估
• 新址立项
• 业绩追踪
设定目标
o 品牌名称和定位
o 目前市场概况、发展情形
o 竞争状况
o 产品结构
o 顾客描述
o 预期的结果
了解 ——
品牌名称和定位
• 品牌名称 - 肯德基甜品饮料站
• 品牌定位 - 在高人流量的区域，以现存母店的卫星店
的形式提供限定品种的产品，并加强母店的可视性和
延展品牌形象
竞争状况 - 麦当劳及其他
• 甜品站数量: 在32个城市中有 91 家
• 产品: 甜筒, 圣代, 苹果派, 汽水
• 定价范围: 2~6元
• 日均 (估算): 400 ~ 900 (视商圈而定)
• (估算): 元
* 国内已有其他连锁品牌的饮料站：快可立，快三秒，等等
产品结构
– 甜筒和圣代
– 爽爽冰
– 冰点
– 瓶装饮料
– 热饮
– 热甜汤
– 产品价格：2-6元人民币
顾客描述
• 流动状态的人群，年龄在15-39岁的男性或女性，更侧
重于其中的青少年
• 年轻，新潮，愿意接受并尝试新鲜事物，是快餐类餐
厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，他
们喜爱与朋友共度休闲时光，倾力工作亦懂得享受生
活和工作的回报。
预期的结果
– 满足消费者对“边走边吃”和点心类食品的需求
– 增加品牌的露出机会
– 把品牌年轻时尚的特性传递给青少年消费者
– 对开发的预期结果
– 多品牌的开发和竞争策略
– 加强对市场的渗透，特别是在客流量极高但较难进入
的商圈
– 通过布局抢占控制点，抑制竞争对手
– 通过签定取得排他，确保未来可能情况下取得房产
城市和商圈要求
• 建议试点城市：上海、广州、深圳、北京（南京、杭州）。
因应产品特性，应考虑气候、季节因素，应以产品调整来
支持全年营运，将极大化。
• 商圈等级：商圈
• 建议人流量：单点测得18万人以上（周），自行车不计
商圈描述（)
o 该城市的A商圈，其商业体量，品质，聚客力较高（大卖场，大型的
百货，绵密的商业街）
o 该城市较好的B商圈，较强的商业表现，人流交汇点，人流量会是主
要的诉求
o 交通枢纽－火车站、关口、地铁单线大站或是二、三线交汇站。10－
15路公车的转运站
o 地标性市民广场
o 大型的市级公园
o 体育场馆、表演场所、展览馆：要考量其使用频率及其规模
商圈描述（)
与基本相同，要求人群的停留性更强，注意：
商圈有一定社区人口支撑，
交通路径方便，顾客可外带回家
有游客座椅的休闲广场
公园及娱乐场所（游客是否有用餐需求）
展览馆，体育场馆
商圈描述
消费者主要为即性消费者
行人为主要的捕获对象
了解进入该点的所有人流的走向，道路（包括主干道、次
干道、人行步道）
以步速50分，从中心点向各走向道路步行3分钟、5分钟的
范围
商圈描述
• 建议试点城市：
• 1城市: 上海、广州、北京、深圳
• 2城市: 南京、杭州
• 商圈等级：商圈
• 主要描述：
• 该城市的A商圈 （定义如手册）
• 该城市较好的B商圈
商圈描述
– X商圈：大卖场、百货公司（强大的聚客力），交通枢
纽－火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换
乘站
– T商圈：地标性广场、大型的市级公园、体育馆、表演
场所、展览馆（要考量其使用频率及其规模）
– （人流量为最主要的考量且必须是持续性的现象）
店址标准
o 门面宽度： 3～7米
o 面积：12～18 M2
o 形式/能见度：
o – 1 50M
o 广场 －100M
o －聚客点出入口
o － （入，出口及中庭，人流主动线）/30～50M
o － 左右/ 50 M
o 营运要求：200M（3-4分钟）距离内有标准店作为支持
营业额预估
o :
o : 500
o : 16M, 831M
o 对等店：竞争对手、饮料、甜品点购比例
o 捕获率： 2％
o 竞争对手： ％（因产品的差异）×
o ： ％（亲近性更强）×
o 建议人流量：18万×2％＝3500（周）
-2％
租金及投资
• (12): 15% ($)
• 建议：保底降低，超过额提成
• ：50M
• ：150M
• ：342M
• ：492M
• @ 13%
试算
700 750 800 850 900 950
(%)
设定目标
• 百货商场、大卖场
• 地铁、轻轨的交汇站
• 交通枢纽
• 展览馆、表演会场
• 运动场馆
界定地理范围并按优先次序开展商圈调查
• 大型公园
• 标志性广场
• 绵密的商业街
• 旅游景点
（人流量是最主要的考虑因素）
设定目标
市场说明会 任务编组 商圈调查
规划结论 报批、审批 营建
开业
了解环境、商圈调查
• 基础资料
• 商业体量
• 市政规划
• 市场信息
• 实地调查
• 以现有商圈中节选符合地理条件的潜力点为中心出发
• 5分钟
• 步速
• 路线
• 人流动向
规划图制作
基图－聚客点，所在，竞争者
图1－主要出入口、交通站点、方便性障碍（栏杆，花圃，喷水池，
斜坡）
图2－周边商业分布
图3－人流动向，分布％
图4－距离店址3-5分钟商业范围
商圈特性说明，特别分析
广 场
R
M
公
园
地铁
出口
地铁
出口
国际
广场
（在建）
小
商
铺
展览馆
小
商
铺
可的
移动
通信
建行
扬子
饭店
上行
公交站点
绿化隔离带
喷水池
店址3-5分钟
半径范围
聚客点入
口动线
地铁
出口
地铁出口
商圈示意图
D
市场分析
营业额预估－人流量、捕获率、、
对等标准
聚客点总体量分析
未来性分析
报告结果
• 优先次序排定
• 进驻时机
• 潜在商圈介绍
• 未来计划
• 获得共识
• 寻找新址、谈判
新址评估（）
新址是否符合的要求
房产条件
财务核算（）
技术条件（）
.
风险评估
新址立项
• 签约
• 营建
• 开业
项目进度追踪
业绩评估
• 表现因素：
• 捕获率
• 产品反应
• 服务
• 市场因素：
• 经济因素
• 人流量商圈变化
• 消费者接受程度
• 位置
面临的挑战
– 租期
– 市政规划，市容要求和审批
– 单平方米租金较高
– 法律合同及条款
– 广告发布
学习、调整
下一步
面临的挑战
